Schadensersatz bei fehlerhafter WEG-Jahresabrechnung, Verwalterhaftung, Gelegenheit zur Mangelbehebung

Ist die vom WEG-Verwalter erstellte Jahresabrechnung fehlerhaft, kann sich hieraus ein Schadensersatzanspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen den abrechnenden Verwalter ergeben. Dies setzt neben einer Aufforderung zur Nachbesserung unter Fristsetzung oder ernsthafter Erfüllungsverweigerung des Verwalters weiter voraus, dass diesem durch Darlegung der Mängel die tatsächliche Möglichkeit einer Nachbesserung innerhalb einer angemessenen Frist gegeben wird.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. war vom 1.4.2012 bis zum 31.12.2014 die Verwalterin der Bekl. Die für ihre Tätigkeit vereinbarte Vergütung betrug gemäß § 5 des Verwaltervertrages monatlich € 1.246,53. Die offene Vergütung für die Monate September bis Dezember 2014, an deren Zahlung die Kl. mit anwaltlichem Schreiben vom 27.3.2015 unter Fristsetzung zum 7.4.2015 erinnerte, ist Gegenstand der Klage. Die Bekl. macht im Wege der Aufrechnung Schadensersatzansprüche gegen die Kl. wegen fehlerhafter Jahresabrechnungen geltend. Die ihr zustehende Schadensersatzforderung in Höhe von insgesamt 8.600 € beruhe darauf, dass die Kl. ihrer Verpflichtung aus § 28 Abs. 3 WEG zur Erstellung ordnungsgemäßer Jahresabrechnungen für die Jahre 2012 und 2013 nicht vertragsgemäß nachgekommen sei. Die am 16.12.2014 vorgelegten Abrechnungen seien völlig fehlerhaft gewesen, so dass über sie nicht habe beschlossen werden können. Eine Fristsetzung zur Überarbeitung der Abrechnungen sei nicht erforderlich gewesen, zumal die Kl. bereits vor dem 16.12.2014 mehrfach zur Vorlage der Abrechnungen aufgefordert worden sei und diese in der Eigentümerversammlung vom 31.3.2014 binnen 8 Wochen zugesagt habe. Auch habe der Geschäftsführer der Kl. in der Eigentümerversammlung vom 16.12.2014 unmissverständlich geäußert, die Abrechnungen nur zu korrigieren, wenn der Vertrag mit der Kl. verlängert werde. Zwischenzeitlich seien die Abrechnungen von der Nachfolgeverwaltung erstellt worden, was Kosten in Höhe von 4.300 € je Abrechnungsjahr verursacht habe. Das AG hat der Klage stattgegeben, die Berufung blieb erfolglos.

Zutreffend ist das Amtsgericht davon ausgegangen, dass die Kl. von der Bekl. gem. §§ 675, 611 BGB die Zahlung der monatlichen Vergütung von je 1.246,53 € für die Zeit von September bis Dezember 2014 verlangen kann. Die klägerische Forderung ist nicht durch eine von der Bekl. erklärte (Hilfs-) Aufrechnung erloschen. Dabei kann dahingestellt bleiben, ob im vorgerichtlichen Schreiben der C. Immobilien GmbH vom 1.4.2015 überhaupt eine Aufrechnungserklärung der Bekl. zu sehen ist, oder ob ihr bei Abgabe der Aufrechnungserklärung im Schriftsatz vom 27.7.2015 bereits ein Schaden entstanden war. Unentschieden bleiben kann auch, ob die zweitinstanzlich erklärte Aufrechnung gem. § 531 Abs. 2 ZPO zu berücksichtigen ist. Denn eine Aufrechnungserklärung führt nur dann zum Erlöschen der Hauptforderung, wenn dem Aufrechnenden eine gleichartige und fällige Gegenforderung zusteht. Die hierfür notwendigen Voraussetzungen hat die darlegungs- und beweisbelastete Bekl. bereits nicht dargetan. Dabei ist mit dem Amtsgericht davon auszugehen, dass für die rechtliche Bewertung die Frage der aus Sicht der Bekl. zu spät vorgelegten Abrechnungen für 2012 und 2013 keine Bedeutung hat. Denn die zur Aufrechnung gestellte Gegenforderung soll nur aus den notwendigen Arbeiten zur Korrektur der im Dezember 2014 von der Kl. vorgelegten Jahresabrechnungen resultieren, nicht aber, weil diese gar nicht erstellt worden seien. Der geltend gemachte Schaden ist daher bereits nach Vortrag der Bekl. nicht kausal auf eine zu spät erbrachte Leistung der Kl. zurückzuführen. Etwaige Mängel in den von der Kl. erstellten Jahresabrechnungen für 2012 und 2013 könnten einen Schadensersatzanspruch der Bekl. gem. § 280 Abs. 1 BGB begründen. Doch ist hierfür grundsätzlich nach § 281 Abs. 1 BGB eine Aufforderung zur Nachbesserung unter Fristsetzung erforderlich. Der Schuldner soll Gelegenheit erhalten, eine etwaige fehlerhafte Leistung nachzubessern. Dass der Kl. eine solche Gelegenheit eingeräumt worden war, behauptet die Bekl. selbst nicht. Zwar kann von einer Fristsetzung gem. § 281 Abs. 2 BGB abgesehen werden, wenn der Schuldner - hier die Kl. - die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert oder wenn besondere Umstände die sofortige Geltendmachung des Schadener­satzanspruches rechtfertigen. Doch hat die insoweit darlegungs- und beweisbelastete Bekl. die notwendigen Voraussetzungen für die Annahme derartiger Umstände nicht dargetan.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (vgl. z. B. BGH, Urteil vom 29. Juni 2011 - VIII ZR 202/10 = NJW 2011, 2872) sind an das Vorliegen einer ernsthaften und endgültigen Erfüllungsverweigerung strenge Anforderungen zu stellen. Eine Erfüllungsverweigerung liegt nur vor, wenn der Schuldner unmissverständlich und eindeutig zum Ausdruck bringt, er werde seinen Vertragspflichten unter keinen Umständen nachkommen. Dafür reicht das bloße Bestreiten des Mangels oder des Klageanspruchs nicht aus. Vielmehr müssen weitere Umstände hinzutreten, welche die Annahme rechtfertigen, dass der Schuldner seinen Vertragspflichten unter keinen Umständen nachkommen will, und es damit ausgeschlossen erscheint, dass er sich von einer Fristsetzung werde umstimmen lassen (BGH, Urteil vom 21. Dezember 2005 - VIII ZR 49/05 = NJW 2006, 1195).

Die Behauptung der Bekl., der Geschäftsführer der Kl. habe auf der Eigentümerversammlung (sinngemäß) geäußert, die Abrechnungen für die Jahre 2012 und 2013 würden nicht korrigiert, wenn der Verwaltervertrag nicht über das Jahr 2014 hinaus verlängert werde, stellt keine derartige endgültige Erfüllungsverweigerung dar. Dies gilt insbesondere deshalb, weil sich aus dem Versammlungsprotokoll vom 16.12.2014 zu TOP 4 und 5 ergibt, dass die Abrechnungen mit dem Beirat überprüft, möglicherweise geändert und erneut vorgelegt werden. Hieraus folgt für die Kammer, dass für die Eigentümer zum Zeitpunkt der Versammlung aus ihrer Sicht selbst noch nicht endgültig klar war, ob bzw. welche Mängel die Abrechnungen aufweisen sollen. Anderenfalls macht die Regelung, dass der Beirat die Abrechnungen überprüfen und diese möglicherweise geändert werden sollten, keinen Sinn. Ist aber nicht verbindlich geklärt, welche Beanstandungen überhaupt erhoben werden und ob die Kl. nach Meinung der Eigentümer irgendwelche Änderungen hätte vornehmen müssen - „möglicherweise“ -, kann die behauptete Äußerung des Geschäftsführers der Kl. nicht bereits als endgültige Erfüllungsverweigerung verstanden werden. Dass hiermit rundum jegliche Änderung der Abrechnungen abgelehnt würde, dies das letzte Wort der Kl. darstellte und eine Fristsetzung deshalb sinnlos war, lässt sich daraus nicht entnehmen. Eine Beweisaufnahme kommt daher nicht in Betracht.

Allein dass die Kl. in dem hiesigen Verfahren das Vorliegen der Voraussetzungen für Grund und Höhe der Gegenforderung bestreitet, kann die Annahme, eine Aufforderung zur Nachbesserung wäre sinnlos gewesen, gleichfalls nicht stützen (BGH, Urteil vom 29. Juni 2011 - VIII ZR 202/10, aaO.). Denn hiermit nimmt sie lediglich ihre prozessualen Rechte wahr.

Berufung durch Beschluss vom 4. Oktober 2016 zurückgewiesen.

Ist die vom WEG-Verwalter erstellte Jahresabrechnung fehlerhaft, kann sich hieraus ein Schadensersatzanspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen den abrechnenden Verwalter ergeben. Dies setzt nach Ansicht des Landgerichts Berlin neben einer Fristsetzung oder ernsthaften Erfüllungsverweigerung des Verwalters aber voraus, dass diesem durch Darlegung der Mängel die tatsächliche Möglichkeit einer Nachbesserung innerhalb einer angemessenen Frist gegeben wird. Eine Erfüllungsverweigerung setzt voraus, dass der Schuldner unmissverständlich ausdrückt, seinen Vertragspflichten unter keinen Umständen nachkommen zu wollen.

Die Klägerin war bis 31. Dezember 2014 Verwalterin der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft. In der WEG-Versammlung 2014 wurden Jahresabrechnungen für die Abrechnungsjahre 2012 und 2013 zur Abstimmung vorgelegt. Die Abrechnungen wurden jedoch wegen (streitiger) Mängel nicht beschlossen. Stattdessen wurde der einstimmige Beschluss gefasst, dass die Abrechnungen mit dem Beirat überprüft, möglicherweise geändert und erneut vorgelegt werden sollten.

Eine Aufforderung unter Fristsetzung zur Änderung oder Neuerstellung der Abrechnungen erfolgte gegenüber dem Verwalter nicht. Die Wohnungseigentümergemeinschaft erteilte stattdessen der in der gleichen Versammlung neu bestellten Verwalterin einen gesondert vergüteten Auftrag zur Neuerstellung beider Abrechnungen. Mit den hierdurch entstandenen Kosten wurde spätestens im Berufungsverfahren die Aufrechnung gegenüber Vergütungsansprüchen der Klägerin wegen ausstehender Verwalterhonorare erklärt.

Amts- und Landgericht haben der Klägerin die Verwaltervergütung für die letzten Monate der Verwaltung zugesprochen. Die Forderungen seien nicht durch Aufrechnung erloschen. Dabei sei es unbeachtlich, zu welchem Zeitpunkt eine Aufrechnung erklärt worden sei. Denn für den Erfolg einer Aufrechnungserklärung sei erforderlich, dass dem Aufrechnenden eine gleichartige und fällige Gegenforderung zustehe. Die Erforderlichkeit einer Neuabrechnung sei bereits deshalb zweifelhaft, weil die Abrechnungen zwar zu spät erstellt, aber nicht völlig ausgeblieben seien. Ein Schaden könne allenfalls durch die Behebung der Mängel der Abrechnung entstanden sein.

Grundsätzlich könnten einer WEG jedoch Schadensersatzansprüche nach § 280 Abs. 1 BGB zustehen, wenn der Verwalter die Jahresabrechnung nicht mangelfrei erstellt. Auch in diesem Fall müsse der Schuldner jedoch die Möglichkeit erhalten, die geschuldete Leistung innerhalb einer zu setzenden Frist mangelfrei zu erstellen. Hierfür müssen auch die Mängel konkret benannt werden. Eine solche Aufforderung mit Fristsetzung war jedoch unstreitig nicht erfolgt.

Die Beklagte habe darüber hinaus nicht nachweisen können, dass die Verwalterin die Leistungserbringung endgültig und ernsthaft verweigert habe. Hieran seien nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes hohe Anforderungen zu stellen. Das bloße Bestreiten des Abrechnungsmangels oder des Anspruches der Gemeinschaft sei hierfür nicht ausreichend. Es müssten weitere Umstände vorliegen, aus denen geschlossen werden könne, dass der Schuldner seinen Vertragspflichten unter keinen Umständen nachkommen wolle. Es müsse damit ausgeschlossen erscheinen, dass sich der Verwalter durch eine Fristsetzung und Mangelbeseitigungsaufforderung umstimmen lasse.

Mündliche Verweigerungen einer Neuerstellung der Abrechnungen seien bereits deshalb nicht als Erfüllungsverweigerung tauglich, weil nach dem gefassten Beschluss zunächst die Abrechnung mit dem Beirat geprüft und anschließend „unter Umständen“ geändert werden sollte. Hieraus hat das LG geschlussfolgert, dass es für die Eigentümer in der Versammlung noch nicht endgültig klar war, ob und welche Mängel gerügt werden sollten. Dem leistungsverpflichteten Verwalter müsse jedoch konkret mitgeteilt werden, welche Mängel die Abrechnung aus Sicht der Eigentümer enthalte. Schließlich könne aus der Durchführung des Rechtsstreits nicht ex post geschlossen werden, dass die Verwalterin nicht leistungsbereit war. Denn hierdurch habe sie lediglich ihre prozessualen Rechte wahrgenommen.

Das Landgericht hat sich der Entscheidung des Amtsgerichts angeschlossen und nach Hinweisbeschluss und nicht erfolgter Rücknahme der Berufung diese nach § 522 ZPO zurückgewiesen.

Eine der Hauptpflichten des WEG-Verwalters ist die Erstellung der Jahresabrechnung für die Wohnungseigentümer. Der Praktiker weiß, dass eine völlig fehlerfreie Abrechnung häufig kaum möglich ist.

Stellt die Wohnungseigentümergemeinschaft fest, dass die Abrechnung mit (erheblichen) Mängeln behaftet ist, sollte diese nicht beschlossen und der Verwalter im besten Fall bereits durch Beschluss unter Fristsetzung in der Versammlung aufgefordert werden, konkret benannte Abrechnungsmängel zu beseitigen. Erst nach ergebnislosem Ablauf der Frist kann ein Dritter mit der Korrektur oder ggf. Neuerstellung der Abrechnung beauftragt werden. Unterbleibt – wie im vorliegenden Fall – die Fristsetzung, bleibt die Wohnungseigentümergemeinschaft unter Umständen auf dem Schaden sitzen.