Schadensersatz bei fehlender Aufklärung über Wohnnutzung

Der Verkäufer von Wohnungseigentum schuldet dem Erwerber Schadensersatz, wenn die Wohnnutzung von Dachgeschossräumen in der Gemeinschaft streitig ist, sich aus dem Aufteilungsplan hinsichtlich der Dachgeschossräume lediglich ein Sondernutzungsrecht ohne Gestattung von Wohnzwecken ergibt und er dies dem Erwerber nicht offenbart.

(Leitsatz der Redaktion)

I. Die Kl. erwarben für 805.000 € von dem Kl. einen Miteigentumsanteil von 460,63/10.000 an dem Grundstück B.straße 10/11 in Berlin­Charlottenburg, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 31, eingetragen im Grundbuch der Stadt Charlottenburg. Das Wohnungseigentumsrecht ist mit einem Sondernutzungsrecht an dem über der Wohnung befindlichen Dachraum verbunden. Dem Erwerb waren Verhandlungen der Parteien vorausgegangen, denen unter anderem auch ein Exposé zugrunde lag, das die Wohnung mit einer Wohnfläche von 272 m2 auswies.

Die Kl. haben mit ihrer Klage die teilweise Rückzahlung des Kaufpreises in Höhe von 378.648 € nebst Zinsen verlangt. Der Bekl. hat widerklagend die Zahlung von 1.793,57 € nebst Zinsen verlangt, die er für die vorgerichtliche Tätigkeit seines Prozessbevollmächtigten aufzuwenden hatte. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen und die Kl. auf die Widerklage als Gesamtschuldner verurteilt, an den Bekl. 1.793,57 € nebst Zinsen zu zahlen. Es hat insoweit die Auffassung vertreten, dass die Kl. den Kaufpreis auch nicht teilweise zurückverlangen können. Die fehlende Möglichkeit, den ausgebauten Dachraum als Wohnraum zu nutzen, begründe weder einen Minderungsanspruch wegen Sach- noch wegen Rechtsmangels. Die Geltendmachung eines Sachmangels sei schon wegen der Regelung in § 4 Abs. 4 des notariellen Vertrages ausgeschlossen. Ein Rechtsmangel sei nicht gegeben, weil die Kl. die Wohnung entsprechend der Beschreibung in dem notariellen Vertrag hinsichtlich des Dachraums so erworben haben, wie er nach der Teilungserklärung genutzt wer­den könne. Auch ein Anspruch aus Verschulden bei Vertragsverhandlungen scheide aus, weil es an einer Aufklärungspflicht des Bekl. gefehlt habe. Die Annahme eines Wegfalls der Geschäftsgrundlage sei nicht gerechtfertigt, weil die Kl. nicht hätten darauf vertrauen können, dass die WEG-Gemeinschaft eine eingeräumte oder geduldete Nutzung des Dachraums zu Wohnzwecken auf ewig aufrechterhalten würde. Aus alldem ergäbe sich auch, dass der Bekl. von den Kl. die Aufwendungen für die vorgerichtliche Inanspruchnahme seines Prozessbevollmächtigten verlangen könne. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Ausführungen in der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen.

Gegen das ihnen am 22. November 2013 zugestellte Urteil des Landgerichts haben die Kl. Berufung eingelegt. Die Kl. verfolgen mit der Berufung ihre erstinstanzlich geltend gemachten Ansprüche und die Abweisung der Widerklage weiter. Sie behaupten insoweit unter Beibehaltung ihres erstinstanzlichen Vortrags im Übrigen weiterhin, nunmehr unter Vorlage des Protokolls der Eigentümerversammlung vom 29. April 1998, der Bekl. habe Kenntnis von der fehlenden Zulässigkeit der Wohnraumnutzung des Dachraums gehabt und erklärt, das Sondernutzungsrecht sei dem Sondereigentum gleichwertig. Die Wohnnutzbarkeit des Dachraums sei für sie auch wesentlich gewesen. Die Wohnung habe zum Zeitpunkt des Erwerbs wegen der fehlenden Nutzbarkeit des Dachraums als Wohnraum lediglich einen Marktwert von 426.352 € gehabt. Weiter behaupten sie, nunmehr unter Vorlage eines Urteils des Amtsgerichts Charlottenburg vom 5. August 2014, 74 C 19/14, der Miteigentümer habe ihnen die weiteren Nutzung des Dachraums zu Wohnzwecken gerichtlich untersagen lassen.

Der Bekl. beantragt, die Berufung zurückzuweisen. Er ist weiterhin der Auffassung, dass eine Nutzung des Dachraums als Wohnraum zulässig ist, und behauptet unter Beibehaltung seines erstinstanzlichen Vortrags, die Kl. hätten Kenntnis davon, dass die Eigentümergemeinschaft bisher einer Nutzung des Dachraums zu Wohnzwecken nicht zugestimmt hätte.

Der Senat hat Beweis durch Einholung eines Sachverständigengutachtens erhoben.

II. […] B. Die Berufung hat in der Sache teilweise Erfolg.

1. Der Bekl. ist verpflichtet, an die Kl. als Mitgläubiger 250.000 € aus Verschulden bei den Vertragsverhandlungen nach§ 280 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 311 Abs. 2 Nr. 1 BGB zu zahlen. Dieser Anspruch ist ab Rechtshängigkeit zu verzinsen.

Der Bekl. hätte die Kl. darüber aufklären müssen, dass in der Eigentümergemeinschaft der Rückbau des zur Wohnnutzung ausgebauten Dachraums diskutiert wurde. Denn die Wohnnutzbarkeit stellt einen wertbildenden Faktor dar, der nicht gegeben ist.

a) Es ist davon auszugehen, dass der Dachraum, der den Eigentümern der Wohnung Nr. 31 aufgrund eines Sondernutzungsrechts zur Verfügung steht, nicht zu Wohnzwecken benutzt werden kann.

Die Bezeichnung des Dachraums in der Teilungserklärung vom 21. Oktober 1980 (vgl. Anlage 4) und in dem Aufteilungsplan als Bodenraum stellt nicht nur eine Lagebezeichnung dar, sondern eine einschränkende Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter gemäß §§ 5 Abs. 4 Satz 1, 15 Abs. 1 WEG. Dies ergibt eine Auslegung der Teilungserklärung. Danach ist dem Inhaber des Sondernutzungsrechtes gerade kein Recht zum Ausbau oder zur Umgestaltung des Dachraums eingeräumt. Dann aber schließt die Bezeichnung als Bodenraum, die nach allgemeinem Verständnis gerade keine Wohnnutzung umfasst, eine solche schon wegen ihrer Intensität aus (vgl. dazu OLG Schleswig, Beschluss vom 17. Mai 2006, 2 W 198/05, Rn. 12, FGPrax 2006, 207 zur Bezeichnung als Keller; Jennißen/Schultzky; WEG, 4. Aufl., § 15 Rn. 47; so im Ergebnis auch AG Charlottenburg, Urteil vom 5. August 2014, 74 C 19/14). Dem steht nicht die von dem Bekl. eingeholte öffentlich-rechtliche Genehmigung vom 7. Juni 1983 zum Ausbau des Dachraums zu Wohnzwecken entgegen. Denn diese Genehmigung kann die Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht außer Kraft setzen. Dass die Wohnnutzung durch die Eigentümergemeinschaft formell genehmigt worden wäre, wird vom Bekl. selbst in Abrede gestellt, der vielmehr die Kl. auf Nachfrage darauf hingewiesen haben will, dass es einen Beschluss der Eigentümerversammlung über die Berechtigung zur Wohnnutzung nicht gegeben habe.

b) Der Bekl. hatte auch Kenntnis von der fehlenden Nutzbarkeit und insoweit war er zur Aufklärung verpflichtet (vgl. aa). Diese entfiel auch nicht deshalb, weil von einer Kenntnis der Kl. auszugehen ist (vgl. bb).

aa) Insoweit kann zwar nicht unterstellt werden, dass der Bekl., der auch im vorliegenden Verfahren die Auffassung vertritt, eine Wohnnutzung des Dachraums sei zulässig, die entsprechende rechtlich umfassende Kenntnis hatte. Ihm war aber bekannt, dass in der Eigentümergemeinschaft im Rahmen der Diskussion über die Verteilung der Betriebskosten darüber diskutiert wurde, die Wohnraumnutzung durch Anordnung des Rückbaus zu beenden. Dies ergibt sich jedenfalls aus dem Protokoll der Eigentümerversammlung vom 29. April 1998, in dem ausdrücklich das Verlangen aufgenommen worden ist, dass „der alte Zustand wieder hergestellt wird“. Soweit der Bekl. die Auffassung vertritt, damit sei etwas ganz anderes gemeint, nämlich ein Rückgriff auf die Gemeinschaftsordnung von 1980, fehlt näherer Vortrag dazu, was der alte Zustand genau sein soll. Die Berufung der Kl. auf den Inhalt des Protokolls der Eigentümerversammlung ist auch zu berücksichtigen, § 531 Abs. 2 ZPO greift nicht ein. Das Protokoll ist zwar erst in der zweiten Instanz vorgelegt worden. Dass dieses Protokoll aber im Rahmen der Eigentümerversammlung vom 29. April 1998 erstellt worden ist und sein Wortlaut, sind unstreitig, so dass insoweit keine Verspätung vorliegen kann (vgl. dazu Zöller/Heßler, ZPO, 31. Aufl., § 531 Rn. 15).

Über die Diskussion über den Rückbau hätte der Bekl. die Kl. auch aufklären müssen. Denn die Frage der Nutzbarkeit des Dachraums zu Wohnzwecken ist ein wertbildender Faktor. Der Dachraum macht nahezu die Hälfte der gesamten Nutzfläche aus, so dass der Bekl. davon ausgehen konnte und musste, dass diese Information für die Kl. unabhängig von der Frage, ob durch die Gemeinschaft oder einzelne Miteigentümer Maßnahmen gegen die Wohnnutzung ergriffen worden sind, von Bedeutung sind. Hinzu tritt, dass durch den mit öffentlich-rechtlicher Genehmigung erfolgten Umbau und das erstellte Exposé gerade auch der Eindruck erweckt wurde, die Wohnnutzung sei unzweifelhaft zulässig.

bb) Der Annahme einer Aufklärungspflicht steht auch nicht entgegen, dass von einer Kenntnis der Kl. bezüglich der Nutzungseinschränkungen auszugehen gewesen wäre.

In den notariell beurkundeten Kaufvertrag ist zwar, wie das Landgericht zu Recht feststellt, aufgenommen worden, dass bezüglich des Dachgeschosses lediglich ein Sondernutzungsrecht besteht.

Die Kl. haben deshalb diesen Teil des Hauses nicht zu Sondereigentum mit den Folgen des § 903 BGB erworben, sondern ihnen stand die Nutzung dieses Bereichs nur im Rahmen der in der Teilungserklärung enthaltenen Regelungen zu. Darüber hinaus war ihnen bekannt, dass sich die Verteilung der gemeinschaftlichen Kosten jedenfalls teilweise nicht auf die Räume im 5. Obergeschoss bezogen. Ihnen war auch die Teilungserklärung ausgehändigt worden. Eine die Aufklärungspflicht einschränkende Kenntnis ist aber nur dann anzunehmen, wenn die den Mangel begründenden Umstände positiv bekannt sind. Insoweit kann zwar - ebenso wie beim Bekl. - nicht verlangt werden, dass eine Kenntnis in jeder rechtlichen Verästelung vorliegt. Denn das wäre nur der Fall, wenn bereits gerichtliche Entscheidungen über die fehlende Nutzbarkeit des Dachgeschosses vorgelegen hätten. Dazu reicht aber allein die Kenntnis von der Bezeichnung des Dachgeschosses als Bodenraum nicht aus. Denn dies lässt bei einer hier vorzunehmenden Parallelwertung in der Laiensphäre noch nicht einen ausreichenden Schluss auf eine Nichtnutzbarkeit als Wohnraum zu. Jedenfalls war den Kl. die rechtliche Bedeutung dieser Einschränkung, ins­besondere auf die damit verbundenen Rechtsfolgen, wie Unterlassung auf Verlangen nur eines Wohnungseigentümers und Verpflichtung zum Rückbau, nicht bekannt.

c) Der geltend gemachte Anspruch ist weder durch die vertraglichen Regelungen in dem Kaufvertrag vom 22. November 2010 noch durch die gesetzliche Regelung ausgeschlossen.

aa) Dem geltend gemachten Anspruch steht nicht die vertragliche Regelung in § 4 Abs. 4 des notariellen Vertrages vom 22. November 2010 entgegen. Danach sind zwar alle Ansprüche und Rechte der Käufer wegen eines Sachmangels des Grundstücks und des Gebäudes ausgeschlossen, sowie alle Schadensersatzansprüche. Dies gilt aber nach der Vereinbarung nicht bei Vorsatz. Von einem solchen ist hier aber auszugehen, weil der Bekl. Kenntnis von dem Streit über die Wohnnutzung hatte und auch davon auszugehen ist, dass er wusste, dass insoweit ein Rückbau im Raum stand (vgl. lit. a], aa]). Aus diesem Grund kann offen bleiben, ob die Regelung auch etwaige Ansprüche aus Verschulden bei Vertragsverhandlungen erfassen sollte.

bb) Die Anwendung der Grundsätze über das Verschulden beim Vertragsschluss ist hier auch nicht deshalb ausgeschlossen, weil die Nichtnutzbarkeit des Dachraumes zu Wohnzwecken zugleich einen Rechtsmangel darstellt. Grundsätzlich treten Ansprüche aus Verschulden bei Vertragsverhandlungen in Bezug auf Kaufverträge allerdings hinter den Vorschriften über die Sachmängelgewährleistung zurück, wenn es um die Beschaffenheit des Kaufgegenstandes geht, weil die Sachmängelgewährleistungsvorschriften insoweit eine abschließende Sonderregelung bilden (vgl. BGH, Urteil vom 6. April 2001, V ZR 394/99, NJW 2001, 2875, 2876). Dieser Vorrang greift aber nicht ein, weil es hier um einen Rechtsmangel geht (a.A. Palandt/Grüneberg, BGB, 75. Aufl., § 311 Rn. 17 m.w.N.). Darüber hinaus ist die Verletzung der Aufklärungspflicht Grundlage des Schadensersatzanspruchs, so dass trotz der Neuregelung der Gewährleistungsvorschriften von einer Anspruchskonkurrenz auszugehen ist (vgl. auch BGH, Urteil vom 26. September 2003, V ZR 217/02, Rn. 15, NJW 2004, 364 = MDR 2004, 84). Entscheidend ist aber, dass der Bekl. jedenfalls nicht nur fahrlässig gehandelt hat. Dann aber kommt ein Zurücktreten der Haftung aus Verschulden bei Vertragsverhandlungen wegen fehlender Schutzbedürftigkeit nicht in Betracht (vgl. BGH, Urteil vom 30. November 2012, V ZR 25/12, Rn. 22; NJW 2013, 1671; Urteil vom 27. März 2009, V ZR 30/08, Rn. 19, 24, BGHZ 180, 205 = NJW 2009, 2120).

d) Aufgrund der Größe der betroffenen Nutzfläche und der Bedeutung der Einschränkung der Nutzbarkeit durch die Teilungserklärung ist davon auszugehen, dass die fehlende Aufklärung des Bekl. auch Einfluss auf die Kaufentscheidung, jedenfalls aber auf die Vereinbarung über den Kaufpreis hatte. Dass dies von dem Bekl. bestritten wird, ändert nichts. Denn hierfür spricht der Beweis des ersten Anscheins, weil nach der Lebenserfahrung der Umfang der Wohnnutzfläche einen erheblichen Einfluss auf die Preisbildung hat (vgl. zu entsprechenden Kausalitätsfragen Palandt/EIIenberger, aaO., § 123 Rn. 24).

e) Den Kl. ist ein Schaden in Höhe von 250.000 € entstanden. Denn der zum Zeitpunkt des Vertragsschluss geltende Marktpreis ist auf der Grundlage des im Rahmen der Beweisaufnahme eingeholten Sachverständigengutachtens und einer hierauf beruhenden Schätzung des Gerichts nach § 287 Abs. 1 ZPO mit 555.000 € anzunehmen. Die danach bestehende Differenz ist als der zu zahlende Schaden anzusehen, weil die Kl. die Wohnung zu teuer erworben haben (vgl. dazu Palandt/Grüneberg, aaO., § 311 Rn. 57).

Dass der Marktpreis der Wohnung zum Zeitpunkt des Erwerbs geringer war als der Preis, den die Kl. bezahlt haben, wird allerdings von dem Bekl. bestritten. Dieser steht aber mit 555.000 € aufgrund der durchgeführten Beweisaufnahme mit ausreichender Wahrscheinlichkeit fest. Der vom Gericht bestellte öffentlich bestellte Sachverständige D. hat in seinem Gutachten vom 4. August 2015 für das Gericht nachvollziehbar ausgeführt, dass der Verkehrswert der Wohnung für den Kaufzeitpunkt lediglich mit 555.000 € anzunehmen ist. Die von dem Bekl. geltend gemachten Bedenken teilt das Gericht nicht. Der Sachverständige hat in seiner Anhörung in der Sitzung vom 16. November 2015 näher dargelegt, wie er den Marktpreis für den Dachraum ermittelt und bewertet hat. Dabei erscheint es dem Gericht überzeugend, dass er angenommen hat, dass der Wert des Dachraums nicht dem Wert entspricht, der für die im 4. OG gelegenen Wohnräume anzusetzen ist. Dass er sich insoweit auf Feststellungen eines weiteren Sachverständigen über die Bewertung von Nebenräumen gestützt hat, ist nach Ansicht des Gerichts nicht zu beanstanden. Dass diese Feststellungen keinen wissenschaftlichen Anspruch haben, schadet insoweit nicht, weil es auf eine Marktbewertung ankommt, die nach der für das Gericht nachvollziehbaren Darstellung des Sachverständigen den zugrunde gelegten Feststellungen entnommen werden kann.

Ein höherer Schadensersatz kommt nicht in Betracht. Soweit im Rahmen der Anhörung weiter die Frage eines Instandhaltungsrückstaus und die Frage einer Bewertung der Ausbauqualitäten eine Rolle gespielt haben, hat der Sachverständige ebenfalls überzeugend erläutert, welche Ansätze er insoweit gewählt hat. Dass dieser Ansatz verfehlt ist, ist von den Kl. nicht aufgezeigt worden.

f) Der geltend gemachte Schadensersatzbetrag ist nach § 291 BGB ab dem Zeitpunkt der Rechtshängigkeit zu verzinsen. Das Schreiben vom 22. September 2011 enthält keine lnverzugsetzung. Mit dem Schreiben ist der Bekl. lediglich aufgefordert worden, seine Schadensersatzpflicht anzuerkennen.

2. Die Widerklage ist abzuweisen. Dem Bekl. steht kein Anspruch auf Erstattung der vorgerichtlichen Anwaltskosten zu. Dabei kann offen bleiben, ob ein solcher Anspruch gegeben wäre, wenn die Inanspruchnahme des Bekl. unberechtigt gewesen wäre (vgl. dazu Palandt/Grüneberg, aaO., § 249 Rn. 56). Denn dies ist nicht der Fall. Der Bekl. war zum Schadensersatz verpflichtet.

Offenbart der Verkäufer einem Erwerber nicht die fehlende Nutzungsmöglichkeit zu Wohnzwecken an ausgebauten Dachräumen, schuldet er Schadensersatz.

Die Beklagte erwarb 1980 das streitgegenständliche Wohnungseigentum als Ersterwerberin nach Aufteilung in Wohnungseigentum. In der Teilungserklärung der betroffenen Wohnung Nr. 31 ist aufgeführt: „Das gesamte Dachgeschoss mit Ausnahme des Bodenraums Nr. 38 wird Sondernutzungsrecht derjenigen Wohnungseigentümer, deren Wohnungen direkt unter den entsprechenden mit den Nrn. 31, 33 bis 36 bezeichneten Bodenräumen liegen.“ Die Beklagte beauftragte einen Architekten zum Ausbau der Räumlichkeiten im 4. und 5. OG. Vom Bauamt wurden die Räume im 5. OG zunächst zu Hobbyräumen umgewidmet, 1983 erfolgte die Nutzungsänderung von Hobbyräumen zu Wohnräumen. Der Beklagte nutzte in den folgenden 30 Jahren die Räume im 4. und 5. OG, ohne dass es von öffentlicher Seite Einschränkungen gab. 2010 wurde das Objekt als Wohnung im 4. OG Altbau/5. OG Neubau mit einer Wohnfläche von 272 m² beworben. Nach dem Grundriss befand sich im 5. OG ein großes Wohnzimmer mit anschließendem Esszimmer, Loggia, Sonnenbalkon, Wohn-Ess-Küche/Einbauküche. Mit notariellem Vertrag vom 22. November 2010 erwarben die Kläger das Objekt von der Beklagten. Zum Kaufgegenstand ist vermerkt: „Verkäufer verkauft an Käufer den im Grundbuch … eingetragenen 460,63/10.000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück …, verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 31 bezeichneten Wohnung im 4. OG sowie dem Sondernutzungsrecht an dem darüber befindlichen ausgebauten Dachgeschoss …“ Die Kläger behaupten, im Rahmen der Eigentümerversammlung am 14. Juni 2011 erstmalig erfahren zu haben, dass die Dachgeschossflächen nicht zu Wohnzwecken genutzt werden dürfen und sie von der Gemeinschaft auf Rückbau des Dachgeschosses in Anspruch genommen würden. Sie meinen, der Beklagte hätte ihnen im Rahmen der Kaufvertragsverhandlungen Auskunft geschuldet über die eingeschränkten Nutzungsmöglichkeiten. Die Kläger meinen, der Wertverlust der Wohnung aufgrund der rechtlich unzulässigen DG-Wohnnutzung beziffere sich auf ca. 380.000 €. Das AG hat die Klage abgewiesen. Hiergegen die Berufung an das LG, das ein Sachverständigengutachten über den Minderwert der Wohnung eingeholt hat.

Die Beklagte ist verpflichtet, an die Kläger 250.000 € aus Verschulden bei den Vertragsverhandlungen mit Zinsen ab Rechtshängigkeit zu zahlen. Die Beklagte hätte die Kläger darüber aufklären müssen, dass in der Eigentümergemeinschaft der Rückbau des zur Wohnnutzung ausgebauten Dachraums diskutiert werde. Der Dachraum, der den Klägern aufgrund eines Sondernutzungsrechts zur Verfügung steht, kann nicht zu Wohnzwecken benutzt werden. Die Bezeichnung des Dachraumes in der Teilungserklärung und in dem Aufteilungsplan als Bodenraum stellt sich nicht nur als Lagebezeichnung dar, sondern enthält eine einschränkende Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter. Danach ist dem Inhaber des Sondernutzungsrechts gerade kein Recht zum Ausbau oder zur Umgestaltung des Dachraums eingeräumt. Die Beklagte hatte auch Kenntnis von der fehlenden Nutzbarkeit und war insoweit zur Aufklärung verpflichtet. Von einer Kenntnis der Kläger ist nicht auszugehen. Der geltend gemachte Schadensersatzanspruch ist weder durch die vertraglichen Regelungen in den Kaufvertrag noch durch die gesetzliche Regelung ausgeschlossen. Der Schaden der Kläger beträgt 250.000 €. Dies ergibt das vom LG eingeholte Sachverständigengutachten und eine hierauf beruhende Schätzung des Gerichts. Die Kläger haben die Wohnung um diesen Betrag zu teuer gekauft.

Wer Wohnungseigentum kauft, muss sich auch wegen der Größe und Nutzbarkeit insbesondere bei Dachgeschossräumen kundig machen, was in der Teilungserklärung, der behördlichen Abgeschlossenheitsbescheinigung und dem Aufteilungsplan als Bestandteil der Wohnung angegeben ist. Bei Differenzen zwischen den Planunterlagen und der Realität wird nicht die Wohnung verkauft, die der Verkäufer dem Käufer nach dem baulichen Zustand zeigt, sondern ein Gebilde, was sich nach den schriftlichen Unterlagen im Grundbuch ergibt. Handelt es sich nicht um ganz unerhebliche Abweichungen, kann – wenn möglich – die Herstellung des Zustandes entsprechend der Teilungserklärung verlangt werden. Wenn bestimmte Räume nicht zur Wohnnutzung vorgesehen sind, muss diese Wohnnutzung auch unterbleiben. Im vorliegenden Fall hätte die Verkäuferin die Kläger darauf aufmerksam machen müssen, dass die Wohnnutzung im Dachgeschoss in Frage gestellt wird, und dass dies nach der Teilungserklärung berechtigterweise erfolgt. Somit sind die Kläger einem Rückbauverlangen der übrigen Wohnungseigentümer ausgesetzt. Nur wenn alle übrigen Wohnungseigentümer zustimmen würden, darüber eine Vereinbarung geschlossen wird, die auch im Grundbuch aller Wohnungen eingetragen wird, könnte nachträglich die Wohnnutzung erlaubt werden. Erfahrungsgemäß ist aber bei mittleren und größeren Wohnanlagen nicht damit zu rechnen, dass alle Wohnungseigentümer mit der Umnutzung einverstanden sind. Ob der Schadensersatzbetrag von 250.000 € ausreichen würde, um alle anderen Wohnungseigentümer zum Abschluss einer derartigen Vereinbarung zu bewegen, ist jedenfalls offen. Unklar bleibt, wie der Rückbau im DG durchgeführt bzw. wie die Unterlassung der Wohnnutzung künftig durchgesetzt werden soll. Vielfach wird verkannt, dass eine öffentlich-rechtlich zulässige Wohnnutzung nur besagt, dass vom öffentlichen Recht her keine Bedenken bestehen; derartige Bescheide ergehen aber immer unbeschadet der privaten Rechte Dritter, hier also der übrigen Wohnungseigentümer.