Schadensersatz

Schadensersatz; Heizkostenabrechnung; ordnungsgemäße Wärmeerfassung

Ein durch die nicht ordnungsmäßige Verwaltung entsprechende Heizkostenabrechnung benachteiligter Wohnungseigentümer hat einen Anspruch auf Schadensersatz gegen die übrigen Wohnungseigentümer, wenn diese schuldhaft die Durchführung der unter dem Gesichtspunkt einer ordnungsmäßigen Verwaltung gebotenen und zumutbaren Maßnahmen zur Sicherstellung einer ordnungsmäßigen Wärmeerfassung unterlassen haben.

Die Ast. und die Ag. sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage. Die Ast. tragen vor, seit dem Ablesezeitraum 1995-1996, für den zur Wärmeerfassung erstmals nicht mehr Verdunstungsgeräte, sondern elektronische Verbrauchszähler verwendet worden seien, habe sich der in ihrer Wohnung gemessene Wärmeverbrauch um ein Vielfaches erhöht; im Vergleich zu einer anderen, etwa gleichgroßen Wohnung der Wohnanlage sei für ihre Wohnung ein 47mal höherer Verbrauch an Wärme ermittelt worden. Ein solcher Unterschied im Wärmeverbrauch könne nicht mehr mit einem atypischen Heizverhalten ihrerseits erklärt werden, sondern beruhe ausschließlich auf einer nicht ordnungsmäßigen Wärmeerfassung. Obwohl sie von der Verwalterin mehrfach eine sachverständige Überprüfung der Angelegenheit verlangt hätten, sei nichts geschehen. Aufgrund der bestandskräftig gewordenen Eigentümerbeschlüsse über die entsprechenden Jahresgesamt- und Einzelabrechnungen hätten sie gegenüber einem normalen Heizkostenverbrauch für die Heizperiode 1995-1996 einen Betrag von 844,84 DM und für die Heizperiode 1996-1997 einen Betrag von 1.935,75 DM zuviel bezahlt. Die Ast. haben beantragt, die Ag. zu verpflichten, an sie 2.780,59 DM zu zahlen.

Das AG hat den Antrag abgewiesen. Das LG hat die sofortige Beschwerde der Ast. zurückgewiesen. Hiergegen richtete sich ihre sofortige weitere Beschwerde, die Erfolg hatte und zur Zurückverweisung der Sache an das LG führte.

II. 1. Das LG hat ausgeführt: Der Einwand, die Wärmeerfassung sei unzutreffend, hätte nur in einem Verfahren auf Ungültigerklärung der Eigentümerbeschlüsse über die Jahresgesamt- und Einzelabrechnungen gebracht werden können. Im vorliegenden Verfahren könne er nicht berücksichtigt werden.

Die Ag. handelten auch nicht treuwidrig, wenn sie sich auf die Bestandskraft der Eigentümerbeschlüsse über die Jahresgesamt- und Einzelabrechnungen beriefen. Den Ast. sei bereits zu den Zeitpunkten, zu denen die Beschlüsse über die Abrechnungen gefaßt worden seien, die Höhe des erfaßten Wärmeverbrauchs bekannt gewesen. Unerheblich sei, daß die Verwalterin in der Eigentümerversammlung vom 17.11.1997 zugesagt habe. Diese Äußerung sei für die Ag. nicht bindend gewesen.

2. Die Entscheidung des LG hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand, weil das LG seine Aufklärungspflicht verletzt hat.

a) Die Ast. behaupten, bei den Heizkostenabrechnungen 1995-1996 und 1996-1997 grob unbillig benachteiligt worden zu sein, weil die verbrauchte Wärme nicht ordnungsgemäß erfaßt worden sei. Unterstellt man, daß dies zutrifft, dann hätten die Eigentümerbeschlüsse über die entsprechenden Jahresgesamt- und Einzelabrechnungen, wenn sie angefochten worden wären, nicht für ungültig erklärt werden dürfen. Es hätte nämlich bei den genehmigten Abrechnungen verbleiben müssen, weil für die Vergangenheit eine ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechende Wärmeerfassung als Grundlage einer ordnungsmäßigen Abrechnung nicht mehr möglich gewesen wäre (BayObLGZ 1997, 278 [281] = NZM 1998, 813). Bereits aus diesem Grund kann auch ein Bereicherungsanspruch keinen Erfolg haben, mit dem hier sinngemäß geltend gemacht wird, es sei trotz der Bestandskraft der Eigentümerbeschlüsse über die Jahresgesamt- und Einzelabrechnungen auf eine Nichtschuld geleistet worden, weil die Eigentümerbeschlüsse grob nachteilig seien und das Geleistete deshalb zurückgefordert werden könne.

b) In Betracht kommen können aber Schadensersatzansprüche des durch die nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechende Abrechnung benachteiligten Wohnungseigentümers aus dem Gemeinschaftsverhältnis. Voraussetzung dafür wäre, daß die übrigen Wohnungseigentümer schuldhaft die Durchführung der unter dem Gesichtspunkt einer ordnungsmäßigen Verwaltung gebotenen und zumutbaren Maßnahmen zur Sicherstellung einer ordnungsmäßigen Wärmeerfassung unterlassen haben (BayObLGZ 1997, 278). Ob dies hier der Fall war, hat das LG unter Verletzung seiner Aufklärungspflicht nicht geprüft. Zu einer solchen Prüfung hätte aufgrund des Vortrags der Ast. in ihrer sofortigen Beschwerde Veranlassung bestanden. Die Ast. haben dort nämlich ausgeführt: "Dies galt um so mehr, als die Ast. seit jeher (längst vorgerichtlich) technische Mängel der neuen Wärmemeßgeräte bzw. Fehler bei der Ablesung geltend gemacht und eine sachverständige Überprüfung verlangt hatten, ständig aber auf taube Ohren gestoßen waren. Wenn die Ast. bis zur Höhe des 47fachen des plausiblen Wärmeverbrauchs abkassiert werden und sich buchstäblich jahrelang gegenüber einer Verwalterin, die bloße Abwimmelungstaktik betreibt, vergeblich um sachverständige Überprüfung naheliegender technischer Fehler bemühen, so kann die Anrufung gerichtlicher Hilfe nicht willkürlich und nicht ein grober Pflichtenverstoß sein."

Nach § 27 Abs. 2 Nr. 3 WEG ist der Verwalter Empfangsvertreter für an die Wohnungseigentümer gerichtete rechtsgeschäftliche Willenserklärungen. Er ist innerhalb des in § 27 Abs. 2 WEG umschriebenen Rahmens Vertreter der Wohnungseigentümer mit gesetzlicher Vertretungsmacht (BGHZ 78, 166 [171] = NJW 1981, 282). Mit Zugang einer Willenserklärung beim Verwalter wird diese gegenüber den Wohnungseigentümern gem. §§ 164 Abs. 1 und 3, 130 BGB wirksam. Ein möglicher Schadensersatzanspruch der Ast. würde hier somit nicht daran scheitern, daß sie ihr Verlangen auf Überprüfung der Angelegenheit nur der Verwalterin gegenüber zum Ausdruck gebracht haben.