Schadensersatz

Schadensersatz; unterlassene Schönheitsreparaturen; unwirksame Nachfristsetzung; Verzug; Erfüllungsverweigerung vor Vertragsbeendigung

Die Nachfristsetzung als Voraussetzung für Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen ist vor Beendigung des Mietverhältnisses unwirksam, wenn sich der Mieter erst mit Beendigung des Mietverhältnisses in Verzug befindet.

Die Kl. nehmen die Bekl. auf Schadensersatz wegen unterlassener Renovierungsarbeiten nach Beendigung eines Wohnraummietverhältnisses in Anspruch.

Nach § 8 des Mietvertrages ist der Mieter verpflichtet, alle Schönheitsreparaturen auszuführen. Unter § 27 ist als "sonstige Vereinbarung" geregelt, daß die Durchführung der Schönheitsreparaturen nach folgendem Fristenplan durchzuführen ist: Wohnküche alle zwei Jahre, Bad, Diele alle drei Jahre, Wohnräume alle vier Jahre und Schlafräume alle fünf Jahre.

Das Mietverhältnis endete einvernehmlich zum 31.7.1999. Nach Besichtigung der Wohnung und Feststellung von Mängeln forderte die Kl. mit Schreiben vom 12.7.1999 die Bekl. unter Fristsetzung zum 31.7.1999 auf, näher beschriebene Mängel zu beseitigen. Am 13.7.1999 gab die Bekl. die Wohnungsschlüssel bei der Kl. ab. Am selben Tag forderte die Kl. die Bekl. erneut auf, näher bezeichnete Mängel zu beseitigen; es wurde eine weitere Nachfrist auf den 20.8.1999 gesetzt.

Die Klage ist unbegründet. Die Kl. nehmen die Bekl. auf Schadensersatz in Höhe von 5.782,38 DM wegen unterlassener Schönheitsreparaturen [...] in Anspruch. Ein derartiger Anspruch könnte sich hinsichtlich der unterlassenen Schönheitsreparaturen nur aus § 326 BGB i. V. m. § 8 der mietvertraglichen Regelung ergeben.

Die Voraussetzungen des § 326 BGB sind jedoch nicht erfüllt.

Um einen Schadensersatzanspruch wegen Nichterfüllung nach § 326 BGB herbeizuführen, hätten die Kl. der Bekl. zunächst eine Frist setzen müssen mit der Aufforderung, die notwendigen Arbeiten vorzunehmen, verbunden mit der Erklärung, daß sie die Annahme der Leistung nach erfolglosem Fristablauf ablehnen werden. Zunächst einmal müßte die Bekl. sich aber mit einer ihr obliegenden Hauptpflicht in Verzug befunden haben.

Da die von der Kl. ausgesprochenen Aufforderungen jedoch vor Ablauf des Mietverhältnisses ausgesprochen wurden, ist diese Voraussetzung des § 326 BGB nicht erfüllt.

Die Nachfristsetzung kann vor Beendigung des Mietverhältnisses nicht erfolgen, weil sich der Mieter erst zu diesem Zeitpunkt im Verzug befindet, § 284 Abs. 2 Satz 2 BGB. Der Vermieter muß also die Beendigung des Mietverhältnisses abwarten. Eine Nachfristsetzung vor Beendigung des Mietverhältnisses ist damit unwirksam (Wetekamp, Kommentar zum BGB Mietrecht, § 536 Rz. 52).

Auch eine vorprozessuale Erfüllungsverweigerung der Bekl., die die Fristsetzung entbehrlich machen könnte, liegt nicht vor. Allein die Tatsache, daß die Bekl. sämtliche Wohnungsschlüssel am 13.7.1999 an die Kl. zurückgegeben hat, rechtfertigt es nicht anzunehmen, daß die Bekl. die Erfüllung der durchzuführenden Schönheitsreparaturen endgültig abgelehnt hat. Der Auszug allein stellt noch keine endgültige Weigerung des Mieters dar, denn eine ernsthafte und endgültige Verweigerung ist nur dann gegeben, wenn die Erfüllung für den Gläubiger erkennbar in so bestimmter Weise verweigert wird, daß diese Erklärung als das letzte Wort des Schuldners aufzufassen ist und ein Sinneswandel ausgeschlossen ist (OLG Hamburg WM 1992, 70).