Schadensersatz

Schadensersatz; Betriebskostenvorauszahlung; Täuschung; Aufrechnung; Nachzahlung; Betriebskosten

Sind bei Abschluß des Vertrages die Betriebskostenvorschüsse bewußt zu niedrig angesetzt worden, und konnte und mußte der Vermieter erkennen, daß der Umstand für den Mieter von wesentlicher Bedeutung ist, ist der Vermieter zum Schadensersatz verpflichtet. Der Mieter kann diesen Schadensersatzanspruch gegen eine Nachzahlungsforderung aus der Betriebskostenabrechnung aufrechnen.

Die Kl. machen mit der Klage Nachzahlungen aus Betriebskostenabrechnungen geltend. Sie sind Vermieter der von den Bekl. mit schriftlichem Mietvertrag vom 23. 9. 1996 gemieteten Wohnung. Es waren als Nettokaltmiete monatlich 1.193 DM, als Heiz- und Warrnwasserkostenvorschuß monatlich 110 DM, als Betriebskostenvorschuß monatlich 145 DM, Kabelfernsehgebühren von monatlich 11 DM sowie Fahrstuhlkostenvorauszahlungen von monatlich 49 DM vereinbart.

Eine am 22.1.1999 vom Verwalter der Kl. erstellte Abrechnung über Fahrstuhlkosten für das Jahr 1998 ergab einen Nachzahlungsbetrag von 237,57 DM. Gleichzeitig erstellte er unter dem gleichen Datum eine Betriebskostenabrechnung für das Jahr 1998, welche, ebenfalls unter Berücksichtigung der von den Bekl. geleisteten Vorschüsse, einen Nachzahlungsbetrag von 1.585,44 DM aufwies.

Es erfolgte ein Nachtrag zum Mietvertrag v. 28.4.1999, in welchem die Nettokaltmiete ab dem 1.6.1999 auf 984 DM gesenkt und gleichzeitig der Betriebskostenvorschuß auf monatlich 280 DM sowie die Fahrstuhlkosten auf monatlich 80 DM angehoben wurden.

Mit der Klage machen die Kl. die beiden Nachzahlungsbeträge aus den Abrechnungen vom 22.1.1999, mithin 1.823,01 DM, geltend,.

Die Bekl. behaupten, der Hausverwalter der Kl. habe sie bei Abschluß des Mietvertrages vorsätzlich über die zu erwartenden Betriebskosten getäuscht. Sie rechneten mit einem sich aus dieser Täuschungshandlung ergebenden Schadensersatzanspruch mit der Klageforderung auf. Ihnen sei auch ein Schaden entstanden, denn sie hätten, wären sie über die wahren Betriebskosten informiert worden, eine günstigere Wohnung angemietet.

Die Kl. haben gegen die Bekl. keinen Anspruch auf Zahlung von 1.823,01 DM aus § 535 Satz 2 BGB. Denn der durch die Hauptaufrechnung unstreitig gestellte und schlüssige Klageanspruch ist durch die Hauptaufrechnung der Bekl. mit einem Schadensersatzanspruch in gleicher Höhe gemäß §§ 387, 389 BGB untergegangen.

Die Bekl. haben gegen die Kl. einen Schadensersatzanspruch aus Verschulden bei Vertragsverhandlungen (culpa in contrahendo, im folgenden cic) des Hausverwalters der Kl.

Ein solcher Anspruch auf Schadensersatz der Mieter aus cic ist bei Betriebskostennachforderungen zunächst grundsätzlich nicht gegeben, denn mit der Nachzahlung der Betriebskosten wird letztlich vom Vermieter nur die Begleichung bereits entstandener und beglichener Betriebskosten verlangt. Die Nachzahlung ist demgemäß auch saldiert für den Mieter günstig, denn er muß einen Teil der Betriebskosten erst nach der Abrechnungsperiode begleichen, er hat faktisch ein zinsloses Darlehen des Vermieters. Allein der Umstand des Überschreitens der tatsächlich angefallenen Betriebskosten hindert nach keiner Rechtsnorm die Durchsetzung dieses Anspruchs, denn bereits der vertraulich vereinbarte Begriff "Vorauszahlung" beinhaltet gerade, daß noch abzurechnen ist (OLG Stuttgart NJW 1982, 2506, 2507 [= WM 1982, 272]). Eine mietvertragliche Vereinbarung über die tatsächliche Deckung der Vorauszahlungen mit dem Abrechnungssaldo ist vorliegend gerade nicht geschlossen worden.

Vor diesem Hintergrund kann sich ein Schadensersatzanspruch des Mieters gegen den Vermieter bei einer Betriebskostennachforderung in Ermangelung einer vertraglichen Vereinbarung nur dann ergeben, wenn bei Abschluß des Vertrages die Betriebskostenvorschüsse bewußt zu niedrig angesetzt worden sind und der Mieter nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrsanschauung redlicherweise Aufklärung verlangen konnte, und der Vermieter erkennen konnte und mußte, daß dieser Umstand für den Mieter von wesentlicher Bedeutung ist (LG Berlin GE 1996, 322; 1999, 907; 2000, 893 f.).

Dies ist vorliegend der Fall. Zur Überzeugung des Gerichts steht gemäß § 286 ZPO fest, daß der Hausverwalter der Kl., dessen Verschulden den Kl. gemäß § 278 BGB als deren Erfüllungsgehilfen zuzurechnen ist, bewußt zu niedrige Betriebskosten bei Abschluß des Mietvertrages einsetzte. Eine diesbezügliche Beweisaufnahme war vorliegend nicht mehr erforderlich, denn die Tatsache steht bereits aufgrund unstreitiger Hilfstatsachen (Indizien) zur Überzeugung des Gerichts fest. ...

Vor dem allgemein bekannten Umstand, daß Betriebskosten sicherlich nicht, jedenfalls nicht erheblich, sinken, sondern eher steigen, ist ohne Zweifel bei einer solchen Überschreitung der mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit bestehende Schluß gerechtfertigt, daß diese zwingende erhebliche Überschreitung der Betriebskosten auch vom Hausverwalter der Bekl. erkannt wurde und diese bewußt zu niedrig angesetzt wurden. Dies gilt vor allem vor dem Hintergrund, daß der Hausverwalter der Kl. unstreitig nicht erstmalig mit Betriebskosten zu tun hatte, sondern in Betriebskostenabrechnungen erfahren war, ja die Kl. selbst angeben, daß der Verwalter als fachkundig bekannt gewesen sei. Ein fachkundiger Verwalter kann aber bei Vorliegen dieser Umstände in Ermangelung der Unfähigkeit nur bewußt zu niedrige Vorschüsse eingesetzt haben.

Der klagende Erfüllungsgehilfe, der Hausverwalter H., dessen Handlung den Kl. als deren Geschäftsherren, wie bereits ausgeführt, gemäß § 278 BGB zuzurechnen war, hätte auch erkennen können und müssen, daß den Bekl. auch die weitestgehende Deckung der Vorschüsse von wesentlicher Bedeutung war. Dabei muß nach Ansicht des Gerichts auch nicht ausdrücklich vom Mieter erklärt werden, daß er Wert darauf lege, daß die Betriebskostenvorschüsse die tatsächlichen Betriebskosten decken, denn dann wäre in jedem Falle bei Abgabe einer Vermietererklärung ohnehin eine Bindungswirkung aus der vertraglichen Zusicherung gegeben. Vielmehr ist bei der derzeitigen mietrechtlichen Entwicklung, insbesondere bei den Nebenkosten (sog. "zweite Miete") grundsätzlich davon auszugehen, daß dem Mieter neben dem Mietzins immer auch die weitestgehende Kostendeckung der Vorschüsse maßgeblich ist. Alles andere ist lebensfremd.

2. Vor dem obigen Hintergrund ergibt sich selbiges auch bezüglich der Aufzugskostenabrechnung, denn auch hier ist eine Überschreitung von 1/4 der Fixkosten derart erheblich, daß auch hier ein Anspruch dem Grunde nach gegeben ist.

3. Die Bekl. haben auch einen Schaden. Voraussetzung wäre dafür, daß die Bekl. Mieter darlegen und gegebenenfalls unter Beweis stellen, daß sie im Falle der Offenlegung der mangelnden Deckung der Vorauszahlungen eine andere Mietwohnung angemietet hätten (LG Berlin GE 1999, 907). Dies ist vorliegend der Fall. Die Bekl. geben unter Vorlage von Zeitungsannoncen an, daß sie wenigstens zwei weitere vergleichbare Mietobjekte mit einer Warmmiete von monatlich 1.335 DM bzw. 1.390,04 DM hätten anmieten können. Die Kl. haben gemäß § 249 die Bekl. so zu stellen, als ob diese den Vertrag nicht eingegangen wären, womit eine Nachforderung ausgeschlossen ist.