Schadensersatz

Schadensersatz; Kaufmangel; Hausbockbefall

1. Zur Frage, wann der Verkäufer eines Mietgrundstücks einen Mangel (Hausbockbefall) arglistig verschweigt.

2. Ausschluß der Mängelursächlichkeit für den Kaufentschluß des Käufers, wenn die Kosten für die Beseitigung des Mangels im Verhältnis zum Kaufpreis unerheblich sind.

Durch notariellen Vertrag vom 22.8.1985 kaufte die Kl. von dem Bekl. ein Mietgrundstück zum Preise von 4.000.000,- DM. Das Grundstück ist der Kl. am 1.10.1985 übergeben worden. Zur Gewährleistung heißt es in § 1 Abs. 2 des Kaufvertrages, der Kl. sei der Zustand der Baulichkeiten bekannt. Das Grundstück werde demgemäß verkauft wie es stehe und liege. Der Bekl. leiste als Verkäufer keine Gewähr für die Beschaffenheit u.a. der Baulichkeiten. In § 1 Abs. 3 a.a.O. versicherte der Bekl., ihm sei von einem Befall des Kaufgrundstücks mit Schwamm, Hausbock oder Trockenfäule nichts bekannt.

Die Kl. verlangt vom Bekl. Schadensersatz wegen arglistigen Verschweigens eines Mangels, weil der von ihr beauftragte Sachverständige A. im Oktober 1986 Hausbockbefall festgestellt habe. Außerdem habe der Bekl. aufgrund eines Gutachtens aus dem Jahre 1975, das in einem Pflichtteilsprozeß, an dem der Bekl. beteiligt war, eine Rolle gespielt habe, gewußt, daß der Dachstuhl seines Hauses von Hausbock befallen sei.

Der von der Kl. vorprozessual beauftragte Gutachter hat die Sanierungskosten des Dachstuhls im Zusammenhang mit Hausbockbefall mit 41.645,57 DM ermittelt.

Das Landgericht hat ein gerichtliches Sachverständigengutachten eingeholt, wonach die Sanierungskosten (ohne Nebenkosten und MwSt) 6.000,- DM betragen.

In Höhe der von dem gerichtlichen Sachverständigen ermittelten Sanierungskosten zzgl. Nebenkosten und MwSt, insgesamt 7.957,20 DM, hat das Landgericht der Klage - unter Zurückweisung des weitergehenden Antrages - stattgegeben. Hiergegen richtete sich die Berufung des Bekl., der einwendet, daß er an das damalige Gutachten bei Abgabe seiner Zusicherung keine Erinnerung mehr gehabt habe. Außerdem sei der Dachstuhl vor dem Verkauf des Hauses auch von anderen Interessenten eingehend besichtigt worden, ohne daß Hausbockbefall festgestellt worden sei. Schließlich liege nur eine unerhebliche und damit unbeachtliche Wertminderung im Sinne von § 459 Abs. 1 Satz 2 BGB vor, weil die von dem gerichtlichen Sachverständigen festgestellten Sanierungskosten nur rund 1,6 Promille des Kaufpreises von 4.000.000,- DM ausmachten.

Die Berufung hatte Erfolg.

Die zulässige Berufung ist begründet. Sie führt im Umfange des vom Landgericht der Kl. zugesprochenen Betrages zur Abweisung der Klage. Wegen der Kosten der Hausbocksanierung und der damit im Zusammenhang angefallenen Gutachterkosten stehen der Kl. nach Auffassung des Senats keine Minderungs- und Schadensersatzansprüche zu.

Die Erklärung des Verkäufers, seines Wissens liege Hausbockbefall nicht vor, beinhaltet nicht die Zusicherung einer Eigenschaft im Sinne der Zusicherung einer bestimmten Fehlerfreiheit (BGH LM BGB § 463 Nr. 1). Sie kann im Rahmen der Gewährleistung nur daraufhin gewürdigt werden, ob das arglistige Verschweigen eines Mangels der Kaufsache vorliegt. Arglist setzt Vorsatz oder jedenfalls bedingten Vorsatz in dem Sinne voraus, daß der offenbarungspflichtige Verkäufer das Vorliegen des Mangels für möglich hält, dies indes in Kauf nimmt (BGH NJW-RR 1987, 1415; WM 1983, 990). Im Falle des arglistigen Verschweigens eines Mangels kann sich der Verkäufer nicht auf einen vertraglich vereinbarten Gewährleistungsausschluß berufen (§ 476 BGB). Außerdem steht dem Käufer nach § 463 Satz 2 BGB das Recht zu, anstelle der Wandlung oder der Minderung Schadensersatz wegen Nichterfüllung zu verlangen. Dabei trägt der getäuschte Käufer die Beweislast dafür, daß die Tatbestandsmerkmale der angeführten Normen gegeben sind. Dazu gehört die Kenntnis vom Mangel noch bei Abgabe der Wissenserklärung. Anders als hinsichtlich des Fortbestands einmal entstandener Rechte besteht keine Vermutung für die Fortdauer eines einmal eingetretenen tatsächlichen Zustandes - hier das Wissen vom Hausbockbefall im Jahr 1975 - mit der Wirkung einer Umkehr der Beweislast (BGH NJW-RR 1987, 1415; WM 1976, 1330). Auf der anderen Seite kann auch derjenige arglistig täuschen, dem - wie er weiß - entgegen der offensichtlichen Erwartung des Erklärungsempfängers jegliche zur sachgemäßen Beurteilung des Erklärungsgegenstands erforderliche Kenntnis fehlt und der dies verschweigt. In einem solchen Falle schließt der gute Glaube an die Richtigkeit des Erklärten die Arglist nicht aus. Ein entsprechender Sachverhalt einer dergestalt "ins Blaue hinein" abgegebenen Wissenserklärung kann vorliegen, wenn der Verkäufer eines Grundstücks, dessen Verwaltung einem Hausverwalter übertragen war, mit dem Objekt überhaupt nichts zu tun hatte, hierüber nicht unterrichtet wurde und es auch verabsäumt hatte, die maßgeblichen Unterlagen beim Hausverwalter einzusehen. Ein derartiger Sachverhalt kann zur völligen Unkenntnis des Verkäufers über die Verhältnisse des Kaufobjekts führen. Damit braucht ein Käufer bei Abschluß des Kaufvertrages grundsätzlich nicht zu rechnen. Aus seiner Sicht muß die vom Verkäufer abgegebene Zusicherung vielmehr aufgrund eigener Beurteilung der Verkäuferin als abgegeben erscheinen (vgl. BGH WM 1980,983).

Was den Befall der Holzkonstruktion eines Dachbodens mit Schädlingen anbelangt, besteht eine verstärkte Offenbarungspflicht des Verkäufers insbesondere bei Hausschwamm. Auch bei technisch einwandfreier Beseitigung von aufgetretenem Hausschwamm bleibt wegen der besonderen Gefährlichkeit eines derartigen Befalls die latente Gefahr des Wiederkehrens zurück. Auch der bloße Verdacht, das Haus könne von neuem mit Schwamm befallen werden, kann als ein den Verkaufswert des Hauses erheblich mindernder Fehler und damit als gegenwärtiger Sachmangel angesehen werden (vgl. BGH LM BGB § 463 Nr. 8; BGH WM 1968, 1220; BGH NJW-RR 1987, 1415). Demzufolge kann der Verkäufer eines Grundstückes bereits dann arglistig handeln, wenn er nicht von sich aus einen früher aufgetretenen, aber bekämpften Schwammbefall offenbart. Eine vergleichsweise strenge Offenbarungspflicht kann bei einem Hausbockbefall nicht angenommen werden. Ein solcher kann, wenn dies fachmännisch geschieht, zuverlässig beseitigt werden, so daß aufgrund früheren Befalls nicht unbedingt der Verdacht bestehen muß, der alte Befall könne wieder akut werden. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (LM BGB § 463 Nr. 10 = NJW 1965, 34 = BB 1964, 1279) muß ein Hausbockbefall jedenfalls offenbart werden, wenn er einen nicht unerheblichen Umfang erreicht hat. Vorliegend kann ein Hausbockbefall in erheblichem Umfang indes nicht angenommen werden. Dies ergibt sich aus dem vom Landgericht eingeholten schriftlichen Gutachtens des Sachverständigen, wonach nur an einzelnen abgegrenzten Stellen des Dachstuhls Hausbockbefall festgestellt werden konnte, ferner aus der Annahme des Sachverständigen, daß durch die gebotenen Sanierungsmaßnahmen lediglich Kosten in Höhe von netto 6.000,- DM entstünden. Gegen diese Veranschlagung der erforderlichen Kosten in dieser Höhe hat sich die Kl. nicht im Rechtsmittelwege gewandt, so daß der Senat davon ausgeht, daß sich die Kostenannahme des Sachverständigen im wesentlichen als zutreffend erweist. Auch das von der Kl. eingeholte Gutachten des Sachverständigen vom 24. Oktober 1986 läßt keinen umfangreicheren Hausbockbefall erkennen. Dieses Gutachten befaßt sich allgemein mit Mängeln des Dachgeschosses und schließt auch das Vorhandensein von Pilzen als Naßfäuleerreger ein. Demzufolge umfaßt auch der Kostenvoranschlag des Sachverständigen vom 18. November 1986 den erforderlichen Kostenaufwand für eine Gesamtsanierung des Dachgeschosses, insbesondere auch die Beseitigung von Naßfäuleschäden infolge Pilzbefalles. Allerdings wird eine Offenbarungspflicht des Verkäufers auch hinsichtlich verhältnismäßig geringfügiger Hausbockschäden angenommen werden müssen, wenn der Käufer ausdrücklich nach entsprechenden Schäden fragt und der Verkäufer erklärt, seines Wissens seien solche nicht vorhanden. Vorliegend hatte unstreitig die Mutter des Bekl. das schriftliche Gutachten des Sachverständigen vom 14. Mai 1975 beschafft. Daß der Bekl. seinerzeit von dem Gutachten Kenntnis genommen hatte, kann nicht ohne weiteres unterstellt werden. (Wird ausgeführt)

Für die Entscheidung des Rechtsstreits im Umfange der Berufung kann indes auf sich beruhen, ob aufgrund des unstreitigen Sachverhalts von einer fortbestehenden - Kenntnis des Bekl., insbesondere aufgrund des Inhalts des Gutachtens vom Hausbockbefall ausgegangen werden kann, jedenfalls aber die Annahme gerechtfertigt erscheint, der Bekl. habe seine Wissenserklärung "ins Blaue hinein" abgegeben, ohne sich überhaupt hinreichend über den Zustand des Gebäudes durch Einsichtnahme in die Verwaltungsakten oder Befragung des Hausverwalters zu informieren. Dahingestellt bleiben kann auch, ob nicht eine Arglist auf seiten des Bekl. aufgrund folgender Erwägungen zu verneinen ist: Nach dem Kriege war der überwiegende Teil der Berliner Grundstücke, die hölzerne Dachkonstruktionen hatten, mit Hausbock befallen. Eine im Jahre 1958 angestellte Überprüfung ergab, daß etwa 70 % der überprüften Grundstücke Hausbockbefall auswiesen (vgl. GE 1958, 183). Die Frage des Hausbockbefalles und seine Bekämpfung war daher auf dem Berliner Grundstücksmarkt stets ein aktuelles Thema, dessen Erörterung sich bis in die Gegenwart hinein fortgesetzt hat (vgl. GE 1958, 183, 204, 492; 1959, 266,384; 1962, 398, 656; 1963, 209, 526; 1964, 566; 1965, 402, 427, 437, 654; 1966, 414, 496; 1985, 178; 1988, 1210). Bei älteren Grundstücken war daher bei fachkundigen Käufern, zu denen die Kl. zu rechnen ist, stets damit zu rechnen, daß zu irgendeinem Zeitpunkt Hausbockbefall aufgetreten war. Nach dem schriftlichen Gutachten des Sachverständigen waren insbesondere im Giebelbereich Fluglöcher des Hausbockkäfers zu erkennen. Daher erscheint nicht ausgeschlossen, daß dies im Zusammenhang mit einem Befall des Nachbargrundstückes stehen konnte, das unstreitig der Kl. gehört. Nach der Behauptung des Bekl. hat die Kl. im Dachgeschoß dieses Grundstücks etwa im August bis Oktober 1985 diverse Arbeiten durchführen lassen. Diese Behauptung ist von der Kl. nicht substantiiert bestritten worden. Daher läßt sich nicht ausschließen, daß sie angesichts eines Befalles des eigenen Grundstücks gewisse Hinweise auf einen Hausbockbefall des Verkaufsobjektes erhalten hatte. Außerdem ergibt sich aus den Ausführungen des gerichtlichen Sachverständigen und den beigefügten Lichtbildern, daß der Hausbockbefall im wesentlichen sichtbar gewesen ist. An einigen Kehlsparren und freistehenden Stielen (zum Teil abgebeilt) waren aufgrund von Verstärkungen und Abstützungen Bekämpfungsmaßnahmen erkennbar. Nach § 460 Satz 1 BGB hat der Verkäufer den Mangel einer verkauften Sache nicht zu vertreten, wenn ihn der Käufer bei Abschluß des Kaufes kennt. Nach Satz 2 dieser Vorschrift besteht indes die Haftung fort, wenn die Unkenntnis des Käufers auf grober Fahrlässigkeit beruht und der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen hat. Unabhängig von dieser gesetzlichen Regel ergibt sich hier jedenfalls die Frage, ob ein arglistiges Verhalten auf seiten des Bekl. nur angenommen werden könnte, soweit die Hausbockschäden wesentlich über den sichtbaren Umfang hinausgingen, wobei insbesondere auf die Feststellung in dem Gutachten vom 14. Mai 1975 zu verweisen ist, wonach "augenscheinlich", also äußerlich sichtbar, Hausbockbefall vorliege.

Jedenfalls entfällt eine Haftung des Bekl. nach Gewährleistung deshalb, weil aufgrund des bei Übergabe bestehenden Hausbockbefalles nur eine ganz unerhebliche Minderung des Verkehrswertes des Grundstückes eingetreten war. Die vom Landgericht mit 6.500,- DM angenommenen Sanierungskosten machen nur 1,63 % des Preises von 4 Mio. DM aus. Zwar kommt es bei der Frage, ob ein erheblicher Mangel im Sinne des § 459 Abs. 1 Satz 2 BGB vorliegt, in erster Linie auf die sachliche Bedeutung des Mangels an. Dabei kann aber auch die Geringfügigkeit der Wertminderung als solcher in Betracht gezogen werden, wenn der Mangel mit unerheblichem Aufwand und in kurzer Zeit behoben werden kann (BGH BB 1957, 88 = BB 1957, 92; Staudinger-Honsel, BGB, 12. Aufl., § 459 Rdn. 27; Ermann-Weitnauer, BGB, 7. Aufl., § 459 Rdn. 21). Bei einem Hausbockbefall geringen Umfanges kann in erster Linie nicht auf die Natur des Mangels selbst abgestellt werden, weil - wie bereits ausgeführt, einem solchen Befund nicht die gleiche schwerwiegende Bedeutung wie beispielsweise einem Hausschwammbefall zukommt (vgl. auch KG OLGE 28, 125: Unerheblichkeit des Kornwurmbefalls bei einem Bauernhof). Zwar können sich mehrere geringfügige Sachmängel zur Erheblichkeit summieren, so daß insoweit eine Gesamtwürdigung geboten ist (vgl. Soergel-Huber, BGB, 11. Aufl., § 459 Rdn. 49). Der Hausbockbefall ist indes der einzige von der Kl. gerügte Sachmangel. Die weitergehenden Beanstandungen, insbesondere das Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft wegen Nichterreichen der zugesicherten Miethöhe, stehen mit dem Hausbockbefall in keinem inneren Zusammenhang, so daß dieser für die Frage der Erheblichkeit selbständig zu würdigen ist. Auf die Unerheblichkeit der Wertminderung im Sinne von § 459 Abs. 2 Satz 2 kann sich der Verkäufer nicht berufen im Falle des Fehlens vertraglich zugesicherter Eigenschaften (RGZ 134, 82). Die Frage, ob der § 459 Abs. 1 Satz 2 BGB auch ausgeschlossen ist, wenn vom Verkäufer ein unerheblicher Mangel arglistig verschwiegen wird, wird unterschiedlich beantwortet. Zum Teil wird angenommen, daß die Arglist der Zusicherung einer Eigenschaft gleichzusetzen ist und daß demzufolge eine Gewährleistung auch dann stattfindet, wenn der Verkäufer einen Fehler arglistig verschweigt, der den Wert oder die Tauglichkeit des Kaufobjekts nur unerheblich mindert (so Staudinger-Honsel, a.a.O.; § 463 Rdn. 10; OLG Köln MDR 1986, 495; offenlassend BGH LM BGB § 463 Nr. 8). Demgegenüber hat das Reichsgericht (SA 83 Nr. 66) den Standpunkt vertreten, daß auch im Falle arglistigen Verschweigens eines Mangels die Haftungsbeschränkung des § 459 Abs. 1 Satz 2 BGB Anwendung findet. Es hat diese Auffassung damit begründet, weder die Fassung der §§ 463 Satz 2, 476 BGB, noch die Gesetzesmaterialien ergeben einen genügenden Anhalt dafür, daß die allgemeine Begrenzung des Umfangs der Mängelhaftung nach § 459 Abs. 1 Satz 2 BGB im Falle arglistigen Verschweigens eines Mangels habe verlassen werden sollen. Die Beantwortung dieser Frage kann hier dahinstehen ebenso wie die weitere, ob für die Anwendung des § 459 Abs. 1 Satz 2 dem Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft der Fall gleichzustellen ist, daß der Verkäufer den unerheblichen Mangel durch Abgabe einer unrichtigen Wissenserklärung arglistig verschweigt.

Bei der Erstreckung der Gewährleistung bei arglistigem Verschweigen auf unerhebliche Wert- oder Tauglichkeitsminderung ist stets zu prüfen, ob angesichts der Unerheblichkeit des Fehlers das arglistige Verschweigen des Mangels überhaupt ursächlich für den Kaufabschluß des anderen Teils gewesen ist (vgl. RG SA 83, Nr. 66; Staudinger-Honsel a.a.O., § 463 Rdn. 10, 11). Zwar braucht die Ursächlichkeit zwischen arglistigem Verschweigen eines Mangels und dem Abschluß eines Kaufvertrages zu den darin enthaltenen Bedingungen vom Käufer nicht besonders dargelegt zu werden. Indes entfällt der Schadensersatzanspruch aus § 463 Satz 2 BGB, wenn der Verkäufer nachweist, daß das Verschweigen für den Kaufabschluß, insbesondere für die Vereinbarung des Kaufpreises, bedeutungslos gewesen sind (vgl. Palandt-Putzo, BGB, 47. Aufl., § 463 Anm. 2 d). Dabei kann auf die Mängelursächlichkeit auch aufgrund der objektiv gegebenen Umstände geschlossen werden. Ein derartiger Fall liegt hier vor. Die vom Landgericht mit 6.500,- DM angenommenen Sanierungskosten fallen im Verhältnis zum Kaufpreis von 4 Mio DM überhaupt nicht ins Gewicht. Der Dachstuhl mußte ohnehin saniert werden, wobei die auf die Hausbockbeseitigung entfallenden Kosten den geringsten Teil ausmachten. Wie der Geschäftsführer der Kl. in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat erklärt hat, war seitens der Kl. ohnehin der Ausbau des Dachgeschosses beabsichtigt, der inzwischen vorgenommen worden ist. Bei dieser Sachlage muß angenommen werden, daß der geringfügige Hausbockbefall weder für den Entschluß der Kl., das Grundstück zu kaufen, noch für die Vereinbarung des Kaufpreises für sie ursächlich gewesen ist. Es kann nicht davon ausgegangen werden, daß sie von dem Erwerb des Grundstückes zu dem angeführten Kaufpreise Abstand genommen hätte, wenn ihr der Hausbockbefall mit einem Beseitigungsaufwand von nur 6.500,- DM bekannt gewesen wäre. Die Unerheblichkeit des Mangels führt daher nicht nur dazu, daß Minderungsansprüche nach § 459 Abs. 1 Satz 2 i.V.m. § 462 BGB entfallen, sondern auch solche auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung aus § 463 Satz 2 BGB.