Schadensersatz

Schadensersatz; Überprüfungspflicht; Gebäudesubstanz; Betonunterdecke

Kein Grundstückseigentümer ist verpflichtet, ohne besondere Anhaltspunkte die Gebäudesubstanz (hier: Betonunterdecke) regelmäßigen Überprüfungen zu unterziehen.

Der Kl. betrieb als Mieter des Bekl. in Räumen des Erdgeschosses einen Gewerbebetrieb.

In anderen Gewerberäumen im Erdgeschoß dieses Hauses kam es in der Nacht vom 28. zum 29. März 1989 zum Absturz der Betonunterdecke. Nach Öffnung der Fußböden in den Räumen oberhalb der Geschäftsräume auch des Bekl. wurde festgestellt, daß die Krampen, an denen die Schlackebetonunterdecke in den Holzbalken befestigt ist, an mehreren Stellen gelockert oder gebrochen waren. Daraufhin hat die zuständige Behörde nach Anzeige des Bekl. über diesen Vorgang die Gewerberäume gesperrt; mit Schreiben vom 14. April 1989 ist der Kl. von der Bekl. aufgefordert worden, den Geschäftsbetrieb sofort einzustellen.

Mit Schreiben vom 28. April 1989 hat der Bekl. das Mietverhältnis der Parteien zum 30. April 1989 fristlos und vorsorglich gleichzeitig zum 31. Juli 1989 fristgerecht gekündigt.

Der Kl. verlangt - erfolglos - Schadenersatz wegen entgangenen Gewinns.

Der Kl. hat keinen Anspruch auf Ersatz ihm entstandenen Schadens durch den Bekl.; der Bekl. hat das Schadenereignis vom 28. oder 29. März 1989 nicht zu vertreten.

Eine Haftung des Bekl. ergibt sich nicht aus dem zwischen den Parteien bestehenden Mietvertrag. Der Kl. kann sich nicht auf die in Ziffer 8 der Vertragsbestandteil gewordenen Allgemeinen Vertragsbestimmungen berufen.

Entgegen der Ansicht des Kl. enthält diese Bestimmung nämlich keine Garantiehaftung des Bekl.; vielmehr schränkt diese Bestimmung die gesetzliche Haftung des Bekl. ein. Die Bestimmung heißt in ihrem entscheidenden Teil:

"Soweit der Nutzer die Arbeiten dulden muß, kann er weder das Nutzungsentgelt mindern noch ein Zurückbehaltungsrecht ausüben noch Schadenersatz verlangen. Diese Rechte stehen ihm jedoch zu, wenn es sich um Arbeiten handelt, die den Gebrauch des Nutzungsobjektes zu dem vereinbarten Zweck ausschließen oder ihn länger als eine Woche erheblich beeinträchtigen."

Die Auslegung dieser Bestimmung ist für die Kammer eindeutig: Während Satz 1 die in §§ 537, 538 BGB bestimmten Rechte - Minderung, Schadenersatz - einschränkt, rückt die Bestimmung des Satzes 2 dieser Mietvertragsvorschrift diese Einschränkung zurecht. Abgesehen davon, daß dies schon erforderlich ist, um eine Unwirksamkeit der Bestimmung unter dem Gesichtspunkt der Regelungen aus dem Gesetz über die Allgemeinen Geschäftsbedingungen zu verhindern, bezieht sich der Inhalt des ersten Satzes der Bestimmung auch ohne ausdrückliche Erwähnung auf die gesetzlichen Rechte eines Mieters, die eingeschränkt werden, was aus den beiden vorhergehenden Absätzen deutlich folgt. Wenn sodann im zweiten Satz der Bestimmung diese Beschränkungen teilweise wieder aufgehoben werden, kann dies nur bedeuten, daß für den Fall der in Satz 2 genannten Voraussetzungen die gesetzlichen Regeln gleichwohl gelten sollen. Eine eigenständige Garantiehaftung, die der Bekl. damit hätte übernehmen wollen, ist in der Bestimmung nicht zu erkennen.

Der Kl. hat aber auch nach den gesetzlichen Bestimmungen keinen Anspruch gegen den Bekl.

Angesichts des Umstandes, daß nicht erkennbar ist, daß der Mangel schon zu Beginn der Mietzeit vorhanden war, kommt nur eine verschuldensabhängige Haftung des Bekl. in Betracht. Dem Bekl. fällt aber Verschulden hinsichtlich der Entstehung des Schadens nicht zur Last.

Abgesehen davon, daß der Kl. selbst nur dürftig die Umstände vorträgt, die ein Verschulden des Bekl. begründen könnten, liegt ein Verschulden ersichtlich nicht vor. Kein Grundstückseigentümer ist verpflichtet, ohne besonderen Anhaltspunkt die Gebäudesubstanz regelmäßigen Überprüfungen zu unterziehen. Wenn einen Vermieter schon dann keine Schadenersatzpflicht ereilt, wenn etwa ein altes Wasserrohr unvorhersehbar platzt, kann für den Bestand der Bausubstanz nichts entscheidend anderes gelten. Zudem hat der Kl. in der mündlichen Verhandlung seinen Vortrag, der Bekl. habe durch einen entsprechenden Vorfall in anderen Mieträumen Anlaß zur Überprüfung gehabt, dahin klargestellt, daß mit diesem entsprechenden Vorfall eben jener Vorfall gemeint gewesen sei, bei dem in der Nacht vom 28. auf den 29. März 1989 in einem benachbarten Geschäft desselben Haues der Deckeneinsturz geschah. Darüber hinaus war der Bekl. verpflichtet, der Anordnung der zuständigen Bauaufsichtsbehörde Folge zu leisten, auch wenn die Sperrung der Geschäftsräume des Kl. nur vorsorglich geschah. Unerheblich ist dabei, daß dies letztlich auf Veranlassung des Bekl. geschah; der Bekl. war nämlich verpflichtet, der Bauaufsichtsbehörde von dem Vorfall aus der Nacht vom 28. auf den 29. März 1989 Kenntnis zu geben.