Schadensersatz

Schadensersatz; Pflichtverletzung; Wohnungsbaugesellschaft; Instandsetzungsunterlassung; Wasserschaden; Hausschwamm

Die Wohnungsbaugesellschaft als Rechtsnachfolgerin der KWV haftet für bauliche Schäden (u. a. Hausschwamm), die durch jahrelangen Leerstand ohne Sicherungsmaßnahmen gegen austretendes Brauchwasser entstanden.

Die Parteien streiten über Schadensersatzansprüche der mittlerweile als Eigentümer des Grundstücks D.straße in Berlin eingetragenen Kl. gegen die Bekl. als Rechtsnachfolgerin der ehemaligen Verwalterin des Grundstücks des VEB Kommunale Wohnungsverwaltung Berlin-Prenzlauer Berg. Die Kl. kauften dieses Grundstück mit notariellem Kaufvertrag vom 17. Dezember.

Am 13. Januar 1992 übersandte die Bekl. die Mieter- und Objektlisten und teilte dem Kl. zu 1) schriftlich mit, daß eine Wohnung wegen aufsteigender Feuchtigkeit und anderer baulicher Mängel leer stehe.

Am 6. November 1994 schlossen die Kl. und die Verkäufer des Grundstücks einen Abtretungsvertrag, in dem die Verkäufer alle ihnen gegenüber der Bekl. und deren Rechtsvorgängerin zustehenden Ansprüche abtraten, die im Zusammenhang mit der Verwaltung des Grundstücks D.straße stehen.

Die Kl. behaupten, sie hätten in der ersten Jahreshälfte 1992 in Begleitung der eingeschalteten Maklerin E. das Haus besichtigt, allerdings nicht die Erdgeschoßwohnung im linken Seitenflügel, da der betreffende Wohnungsschlüssel nicht vorhanden gewesen sei. Anfang Oktober 1992 hätten sie die Wohnung aufgebrochen, da die Bekl. keine Schlüssel übergeben habe. Diese Wohnung habe jahrelang leer gestanden und sei völlig verwahrlost gewesen.

Die Klage ist zulässig, insbesondere ist der Zivilrechtsweg für die geltend gemachten Schadensersatzansprüche zulässig (vgl. Beschluß des BGH vom 15. Dezember 1994 - III ZB 46/94 -).

Den Kl. steht gegenüber der Bekl. als Rechtsnachfolgerin der früheren Verwalterin des Grundstücks D.straße infolge der Verletzung der Verwalterpflichten bezogen auf das stets privatrechtlich verwaltete Drittel des Grundstücks ein Schadensersatzanspruch aus abgetretenem Recht aufgrund der §§ 330, 197 ff. ZGB der ehemaligen DDR zu.

Die Kl. haben substantiiert eine Verletzung des am 1. Januar 1977 geschlossenen Verwaltervertrages zwischen der früheren Miterbin H. und der Rechtsvorgängerin der Bekl. vorgetragen. Sie behaupten, die 1992 aufgebrochene Wohnung habe jahrelang leer gestanden, ohne daß Sicherungsmaßnahmen gegen eindringendes Brauchwasser und gegen Feuchtigkeit erfolgten.

Gemäß Artikel 232 § 1 EGBGB ist für alle das entsprechende Schuldverhältnis betreffenden Fragen bis zur Erfüllung und bis zum Erlöschen das ZGB maßgeblich (Lübchen, Kommentar zum 6. Teil des EGBGB 1991, Artikel 232 § 1 Anm. 5).

Bei einem Vertrag über eine persönliche Dienstleitung war eine Leistung gemäß § 198 ZGB so zu erbringen, daß sie den üblichen Anforderungen entspricht. Zwar begründet der Leerstand einer Wohnung nicht allein eine Pflichtverletzung, wenn keine kostendeckenden Mieten - auf die die Bekl. hinweist - für erforderliche Instandsetzungsmaßnahmen zur Verfügung stehen, damit die Wohnung wieder vermietet werden kann. Zu den üblichen Anforderungen, die an eine Hausverwaltung zu stellen sind, zählen jedoch Vorkehrungen zur Vermeidung und Verhinderung von Schäden, insbesondere, wenn diese ohne großen Kostenaufwand möglich sind. Die Bekl. hat nicht dargelegt, daß die vom Sachverständigen P. in seinem Gutachten vom 29. März 1993 aufgeführten Ursachen für den Schwammbefall - das rückfließende Brauchwasser, kein Lüften und Heizen - nicht hätten vermieden werden können. Der Aufwand für ein Verschließen der Abflußrohre und der Leitungen und für ein regelmäßiges Lüften und Heizen der leerstehenden Wohnung war gering.

Der Hinweis der Bekl. auf die zur Beseitigung baulicher Mängel nicht ausreichenden Mieten geht ins Leere. Zwar hat der von den Kl. beauftragte Sachverständige P. in seinem bereits erwähnten Gutachten ausgeführt, daß bauliche Mängel wie die schlechte Querlüftungsmöglichkeit, die geringe Gefällebildung und die Hofpflasterung mit zur Schadensentstehung beigetragen haben. Die Hauptursache liegt aber nach seinen Feststellungen im jahrelangen Leerstand der Wohnung ohne Sicherungsmaßnahmen gegen austretendes Brauchwasser und ohne regelmäßiges Heizen und Lüften. Ob die Bekl. diese den Feuchtigkeitsschaden begünstigenden baulichen Mängel hätte beseitigen können, kann insoweit dahinstehen. Die Bekl. behauptet nicht, daß allein diese baulichen Mängel zu den Feuchtigkeitsschäden führten.

Das Bestreiten des jahrelangen Leerstands und der fehlenden Geruchsverschlüsse ist unzureichend. Die Bekl. hat dem Kl. zu 1) mit Schreiben vom 13. Januar 1992 mitgeteilt, daß eine Wohnung wegen aufsteigender Feuchtigkeit und baulicher Mängel gesperrt und nicht bewohnbar sei. Sie muß schon im einzelnen darlegen, welche andere Wohnung - wenn nicht die im Erdgeschoß des linken Seitenflügels - in diesem Schreiben gemeint war. Da sie bzw. ihre Rechtsvorgängerin zur Durchführung der Sicherungsmaßnahmen verpflichtet war, kann sie die behaupteten fehlenden Vorkehrungen nicht bestreiten, ohne darzulegen, wann sie Geruchsverschlüsse zur Sicherung gegen austretendes Brauchwasser angebracht hat.

Auch die Behauptung der Bekl., Schädlinge seien erst nach Übergabe des Grundstücks an die Kl. aufgetreten mit dem Hinweis auf deren schnelles Wachstum unter günstigen Bedingungen, kann die Bekl. nicht entlasten. Die Kl. haben durch Vorlage des Gutachtens des Sachverständigen P. vom 29. März 1993 substantiiert vorgetragen, daß selbst die Kellerdecke, die einen guten Schutz gegen durchdringende Myzele bildet, durchsetzt ist. Ein derartiger Befall kann nicht in der kurzen Zeit zwischen Übernahme des Gebäudes von der Bekl. am 1. Oktober 1992 bis zum 29. März 1993 (Begehung durch den Sachverständigen P.) entstanden sein.

Die Bekl. bzw. deren Rechtsvorgängerin handelte auch fahrlässig. Zwar führt das Kammergericht in seinem Urteil vom 31. Januar 1995 - 7 U 5183/94 - aus, daß eine Verwaltung ordnungsgemäß gewesen sei, wenn sie den Grundlagen der Planwirtschaft entsprochen habe. Insoweit mag es vielleicht den Grundlagen der Planwirtschaft und deren Verhältnissen entsprochen haben, daß Mieten nicht zur Beseitigung baulicher Mängel ausreichten. Daß es aber den Grundlagen der Planwirtschaft entsprach, keine Vorkehrungen gegen austretendes Brauchwasser zu treffen und Wohnungen ohne jegliche Sicherungsmaßnahmen leerstehen zu lassen, ist dem Gericht nicht bekannt.

Die Schadensersatzansprüche können die Kl. gegenüber der Bekl. geltend machen, da die Verkäufer ihre aus der Verletzung des Verwalterauftrags folgenden Ansprüche an diese abgetreten haben und die Kl. diese Abtretung angenommen haben, § 398 BGB.

Das BGB ist anzuwenden, soweit es um neue, von außen an das Schuld verhältnis herantretende, sich nicht aus seiner inneren Entwicklung ergebenden Umstände handelt, z. B. die Wirkung von Gläubiger- und Schuldnerwechsel (Palandt/Putzo, BGB, 52. Aufl., Artikel 32 § 1 EGBGB, Rdnr. 5).

Die Ansicht der Bekl., die Abtretung von Schadensersatzansprüchen sei aufgrund des im notariellen Kaufvertrag enthaltenen Gewährleistungsanschlusses ins Leere gegangen, überzeugt nicht. Ein zwischen Käufer und Verkäufer vereinbarter Gewährleistungsausschluß betrifft nicht das Verhältnis des Verkäufers zu Dritten. Der Gewährleistungsausschluß soll lediglich im Innenverhältnis von einer Inanspruchnahme freistellen, aber nicht zugleich Dritte durch eine Haftungsfreistellung begünstigen, die den Kaufgegenstand beschädigt haben.

Ein Grundstück wurde von der KWV im ehemaligen Ost-Berlin privatrechtlich verwaltet. Nach der Wende wurde das Haus verkauft, und der Käufer stellte fest, daß in einer Wohnung im Erdgeschoß, die jahrelang leer stand, erhebliche Feuchtigkeitsschäden entstanden waren. Der Befall mit echtem Hausschwamm lag nach einem Gutachten daran, daß in der Wohnung Brauchwasser ausgetreten war, weil Geruchsverschlüsse fehlten.

Mit Urteil vom 2. November 1995 gab das Landgericht Berlin einer Klage auf Schadensersatz gegen die Wohnungsbaugesellschaft als Rechtsnachfolgerin der KWV statt. Die Beklagte hatte sich erfolglos auf das Urteil des Kammergerichts vom 31. Januar 1995 berufen, wonach eine Hausverwaltung zu Zeiten der DDR ordnungsgemäß handelte, wenn sie die Grundlagen der Planwirtschaft berücksichtigte. Diese Grenzen hatte die KWV hier überschritten. Sie konnte sich deshalb auch nicht auf die geringen Mieteinnahmen berufen, die zur Instandhaltung nicht ausreichten. Sicherungsmaßnahmen (Geruchsverschlüsse) wären ohne großen Aufwand möglich gewesen.