Schadensersatz

Schadensersatz; Gemeinschaftseigentum; Sondereigentum; Bodenplattenfeuchte; Fußbodenheizung; Haftung; Gemeinschaft

War das Gemeinschaftseigentum anfänglich vom Bauunternehmer fehlerhaft erstellt worden und erleidet später das Sondereigentum eines Wohnungseigentümers aufgrund dieses Mangels Schäden, so haftet die Gemeinschaft dem Wohnungseigentümer, wenn sie es unterläßt, den Mangel am Gemeinschaftseigentum zu beheben, sobald dieser erkennbar wird.

Die Bet. zu 1 bis 13 sind die Wohnungs- bzw. Teileigentümer einer Eigentumswohnanlage. Die Bet. zu 1 und 2 sind die Eigentümer der jeweils im Kellergeschoß gelegenen "Hobbyräume", die mit einer Fußbodenheizung ausgestattet sind. Im Zusammenhang mit der wegen Undichtigkeit erforderlich gewordenen Sanierung der Kellerbodenplatte faßten die Eigentümer in der Versammlung vom 31.10.1994 zu TOP 2 Nr. 2 folgenden Beschluß: "Die Heizungserneuerung in den Hobbyräumen "H und N" steht in der Entscheidung der betroffenen Sondereigentümer (Fußboden- oder Radiatoren-Heizung). Die anfallenden Kosten sind von den betroffenen Sondereigentümern der Hobbyräume zu tragen." Die Bet. zu 1 und 2 sind der Ansicht, daß sich die Gemeinschaft an den Kosten zu beteiligen habe, da ihre Fußbodenheizung durch einen Defekt der im Gemeinschaftseigentum stehenden Bodenplatte zerstört worden sei, und haben deshalb den zweiten Teil des Beschlusses angefochten.

Das AG hat daraufhin den S. 2 des vorgenannten Eigentümerbeschlusses antragsgemäß für ungültig erklärt. Die hiergegen eingelegte sofortige Beschwerde hat das LG zurückgewiesen. Die sofortige weitere Beschwerde der Bet. zu 3-9 hatte keinen Erfolg.

Zutreffend ist die Annahme der Vorinstanzen, daß die Kosten für die Erneuerung der Fußbodenheizung in den "Hobbyräumen" nicht allein die betroffenen Bet. zu 1 und 2 zu tragen haben, und mithin die Gemeinschaft sich daran zu beteiligen hat. Rechtsirrtumsfrei hat das LG die Eigentümergemeinschaft gem. § 14 Nr. 4 S. 2 WEG für ersatzpflichtig angesehen.

1. Die Bodenplatte, aber auch ihre Isolierung stehen, da sie das Gebäude gegen Durchfeuchtung schützen soll und daher für den Bestand des Gebäudes erforderlich ist, zwingend im Gemeinschaftseigentum (vgl. etwa Bärmann-Pick-Merle, WEG, § 5 Rdnr. 27 a.E.; OLG Köln, OLGZ 1976, 142). Deshalb können die Ast. nach dem dem § 904 S. 2 BGB nachgebildeten § 14 Nr. 4 WEG einen verschuldensunabhängigen Anspruch auf Schadensersatz haben, wenn sie aus Anlaß von Sanierungsarbeiten der Bodenplatte die Beschädigung der - nach der Teilungserklärung in ihrem Sondereigentum stehenden - Fußbodenheizung hinnehmen mußten (vgl. Senat, WE 1997, 199; OLG Hamm, DWE 1995, 127; BayObLG, NJW-RR 1994, 1104; OLG Frankfurt a.M., OLGZ 1989, 422 [423] m.w. Nachw.; Weitnauer-Lüke, § 13 Rdnr. 6 m.w. Nachw.; Bärmann-Pick-Merle, § 14 Rdnr. 69). So ist es vorliegend. Unstreitig war mit der Sanierung der Bodenplatte des Kellers die Entfernung der auf ihrer Isolierung im oder unter dem Estrich gelegenen Fußbodenheizungen verbunden.

2. Ferner hat das LG mit Recht angenommen, daß der Umstand nichts an der Ersatzpflicht der Eigentümergemeinschaft ändert, daß im Zeitpunkt der Aufnahme der Sanierungsarbeiten die Fußbodenheizungen bereits irreparabel zerstört waren und deshalb ohnehin hätten erneuert werden müssen. Zunächst einmal ist die Annahme des LG nicht zu beanstanden, die Fußbodenheizung sei nicht von Anfang an, insbesondere nicht bei der Abnahme im Juni 1978 bereits defekt gewesen. Ein Ausfall oder Defekt auch der Fußbodenheizungen ist im Abnahmeprotokoll nicht aufgeführt. Ebensowenig ist vorgetragen, daß ein solcher Fehler gerügt, aber bewußt oder versehentlich im Protokoll nicht eingetragen worden ist, so daß dem LG darin zu folgen ist, daß diese jedenfalls zu diesem Zeitpunkt ordnungsgemäß funktionierte. Dagegen wird auch nichts eingewendet. Zum Zeitpunkt der Abnahme war aber die Bodenplatte bzw. ihre Feuchtigkeitsisolierung bereits defekt, was durch die im Kellerbereich aufgetretene Feuchtigkeit und die entsprechende Aufnahme von Feuchtigkeitsschäden im Abnahmeprotokoll belegt ist. Damit ist die Annahme des LG berechtigt, die Fußbodenheizungen seien erst im Laufe der Zeit durch immer wieder eingedrungene Feuchtigkeit zerstört worden.

War indes die Fußbodenheizung nicht bereits durch die ersten Feuchtigkeitseinwirkungen defekt geworden, muß der Umstand unberücksichtigt bleiben, daß grundsätzlich für Schäden am Sondereigentum eines Wohnungseigentümers, die wie hier ihre Ursache im gemeinschaftlichen Eigentum (insbesondere einem nicht baumängelfrei errichteten, d.h. schadhaften Gebäudeteil) haben, die übrigen Wohnungseigentümer grundsätzlich nur haften, wenn sie an dem Auftreten der schadensursächlichen Mängel ein Verschulden trifft oder sie es schuldhaft unterlassen haben, für die rechtzeitige Behebung dieser Mängel Sorge zu tragen (vgl. BayObLG, NJW 1986, 345; OLG Düsseldorf, NJW-RR 1995, 587; Weitnauer-Lüke, WEG, § 21 Rdnr. 48). Eine verschuldensunabhängige Haftung kraft Gesetzes für solche Schäden besteht nicht (vgl. KG, NJW RR 1986, 1078; Bärmann-Pick-Merle, § 13 Rdnr. 6). Darauf, ob die Gemeinschaft an dem Schadenseintritt auch ein Verschulden - was die Bf. verneinen - belastet, weil sie es unterlassen hat, für die sofortige Sanierung der Bodenplatte Sorge zu tragen, kommt es hier nämlich nicht an. Der Senat teilt die Ansicht des LG, daß sich die Eigentümergemeinschaft so behandeln lassen muß, als hätte sie die Sanierung der Bodenplatte bereits nach dem Auftreten der Feuchtigkeitsschäden im Jahre 1978 und nicht erst zu einem Zeitpunkt durchgeführt, als die Fußbodenheizungen inzwischen funktionsuntüchtig und irreparabel schadhaft waren. In diesem Fall wären die zusätzlichen Kosten für die Wiederherstellung der - noch nicht schadhaft gewesenen - Fußbodenheizungen den Sanierungskosten der Bodenplatte, d. h. den Kosten der gemeinschaftlichen Instandhaltung und Instandsetzung zuzurechnen gewesen. Der Umstand, daß die Eigentümergemeinschaft - selbst wenn schuldlos - die an sich erforderliche Sanierung der Bodenplatte indes durchzuführen unterlassen hatte, kann sie nicht besser stellen, zumal selbst die Zerstörung auf das schadhafte Gemeinschaftseigentum zurückgeht.