Schadensersatz

Schadensersatz; Umzugskosten; Eigenbedarf; Kündigung; Widerspruch; Wegfall

Der Vermieter ist verpflichtet, nach einer Eigenbedarfskündigung bis zur Räumung den Wegfall des Eigenbedarfs dem Mieter anzuzeigen, auch wenn der Mieter der Eigenbedarfskündigung widersprochen und innerhalb der Kündigungsfrist eine Eigentumswohnung zum Bewohnen erworben hat.

Die Parteien streiten über die Verpflichtung der Bekl. zum Schadensersatz wegen der durch einen Umzug der Kl. hervorgerufenen Kosten.

Die Kl. waren Mieter einer Wohnung laut Mietvertrag v. 29.1.1964; die Bekl. traten im Jahre 1983 in den Mietvertrag ein.

In den Jahren 1984 bis 1986 gab es zwischen den Parteien eine Auseinandersetzung wegen der Betriebskostenabrechnungen. Im März 1986 stellten die Bekl. ein unwirksames Mieterhöhungsverlangen, das von den Kl. zurückgewiesen wurde. Im Zusammenhang mit diesen Auseinandersetzungen fertigten die Bekl. ein Schreiben an die Kl., in dem es u. a. wie folgt heißt: "Wenn Sie so weiter machen, überlegen wir uns allen Ernstes, ob wir nicht für die Erdgeschoßwohnung Eigenbedarf geltend machen und für die von Ihnen gezahlte Niedrigstmiete selber diese Wohnung und Garten nutzen."

Mit Schreiben v. 22.12.1986 kündigten dann die Bekl. das Mietverhältnis mit den Kl. zum 31.12.1987. Als Kündigungsgrund wurde Eigenbedarf der Bekl. geltend gemacht.

Mit Schreiben v. 4.3.1987 und v. 8.5.1987 erhoben die Kl. Widerspruch gegen diese Kündigung und äußerten Zweifel an der Eigenbedarfssituation. Mit Schreiben v. 15.9.1987 teilten sie den Bekl. dann mit, daß sie sich aufgrund der ausgesprochenen Kündigung nach einer neuen Wohnung umgesehen hätten und spätestens zum 31.3.1988 ein anderes Objekt beziehen würden. In diesem Schreiben baten die Kl. um eine Verlängerung des Mietverhältnisses bis zum 31.3.1988, und mit weiterem Schreiben v. 25.3.1988 forderten sie die Bekl. auf, einer Verlängerung des Mietverhältnisses bis zum 30.4.1988 zuzustimmen. Dieser Bitte kamen die Bekl. nach.

Am 30.4.1988 zogen die Kl. aus. Sie hatten sich eine Eigentumswohnung gekauft, die sie seither bewohnen. Zum 1.12.1988 verkauften die Bekl. das Gesamtobjekt. Die Bekl. zogen in die ehemals von den Kl. angemietete Wohnung nicht ein.

Die Klage ist begründet. Die Kl. haben einen Anspruch auf Schadensersatz in Höhe von 1.200 DM wegen der entstandenen Umzugskosten aus dem Rechtsinstitut der positiven Vertragsverletzung.

Dabei kann es dahinstehen, ob der von den Bekl. behauptete Eigenbedarf im Dezember 1986 bestand oder nicht. Denn jedenfalls wären die Bekl. verpflichtet gewesen, den Wegfall des Eigenbedarfs im Dezember 1987/Januar 1988 den Kl. mitzuteilen. Denn durch den Wegfall der Eigenbedarfssituation ist ein ursprünglich begründeter Räumungsanspruch des Vermieters rechtsmißbräuchlich und nicht begründet. Der Vermieter macht in einem derartigen Fall unzulässig dem Mieter den Gebrauch der angemieteten Sache streitig und verstößt damit gegen seine Vertragspflichten. Es obliegt insoweit dem Vermieter, den Mieter durch die Mitteilung des Wegfalls des Kündigungsgrundes in die Lage zu versetzen, unabhängig von dem Druck eines vermeintlichen Räumungsanspruches gegen ihn eine Entscheidung über seinen zukünftigen Wohnungsort zu treffen.

Diese Pflicht der Bekl. entfiel auch dadurch nicht, daß die Kl. der ausgesprochenen Kündigung widersprachen. Denn durch den Widerspruch des Mieters wird die Kündigungserklärung des Vermieters nicht beseitigt. Vielmehr erhält sich der Mieter gemäß § 556 a Abs. 6 BGB durch den Widerspruch nur seine Rechte. Die Bekl. hätten insoweit nur durch eine eindeutige Erklärung die Kündigungserklärung beseitigen können. Dies haben sie unstreitig nicht getan. Die Kl. mußten und durften mithin davon ausgehen, daß die Bekl. ihre Kündigung und ggf. den daraus resultierenden Räumungsanspruch verfolgen würden. Die Kl. durften insoweit auch einer rechtlichen Auseinandersetzung dadurch aus dem Wege gehen, daß sie sich noch innerhalb der Kündigungsfrist um eine Ersatzwohnung bemühten.

Eine Mitteilung durch die Bekl. über den Wegfall des Eigenbedarfs wurde unstreitig nicht abgegeben.

Die unterlassene Mitteilung des Wegfalls des Eigenbedarfs ist auch kausal für den entstandenen Schaden. Andere Gründe für den Kauf der Eigentumswohnung als den der ausgesprochenen Kündigung durch die Bekl. werden auch von den Bekl. nicht behauptet. Für den Umstand, daß der eingetretene Schaden (Umzugskosten) nicht kausal auf die von den Bekl. hervorgerufene Kündigungssituation zurückzuführen ist und die Bekl. jedenfalls bei dem Wegfall des Eigenbedarfs in jedem Falle den Umzug in die von ihnen angekaufte Eigentumswohnung vorgenommen hätten, sind die Bekl. beweispflichtig. Diesen Beweis haben die Bekl. nicht angetreten. Sie sind damit beweisfällig geblieben. Diese Beweislastverteilung knüpft an die Beweislastregeln bei der Verletzung einer Aufklärungspflicht. Derjenige, der die Aufklärungspflicht verletzt hat - hier die Bekl., - muß beweisen, daß der Schaden auch bei Einhaltung der Aufklärungspflicht eingetreten wäre.

Allein der Umstand, daß die Kl. bereits im September 1987 - wie sich aus deren Schreiben v. 15.9.1987 ergibt - bereits die neue Eigentumswohnung angekauft hatten, führt nicht zu einer Durchbrechung der Kausalität. Denn der von den Bekl. behauptete Zeitpunkt des Wegfalles des Eigenbedarfs war noch vor dem Umzug der Kl. Dieser Zeitpunkt war auch noch innerhalb der laufenden Kündigungsfrist. Denn die Parteien hatten sich unstreitig auf eine Beendigung des Mietverhältnisses zum 30.4.1988 geeinigt, wobei auch diese Einigung aus der Sicht der Kl. bedingt war durch die von den Bekl. ausgesprochene Kündigung. Denn unstreitig haben die Kl. zweifach einen Aufschub des durch die von den Bekl. ausgesprochene Kündigung bedingten Beendigungstermines erbeten. Damit wird deutlich, daß die Kl. nicht unabhängig von der Kündigung eine Beendigung des Mietverhältnisses herbeiführen wollten. Zu diesem Zeitpunkt hätten die Kl. in jedem Fall ihre Umzugspläne noch aufgeben können.

Der Umstand, daß die Kl. zum Zeitpunkt des Wegfalles des Eigenbedarfs bereits eine Eigentumswohnung gekauft hatten, führt auch nicht zur Umkehr der Beweislast. Eine allgemeine Lebenserfahrung dergestalt, daß Mieter, nachdem sie Wohnungseigentum begründet haben, dieses auch in jedem Fall selbst nutzen, gibt es nicht.