Schadensersatz

Schadensersatz; Rechtsmängelhaftung; Nichtgewährung des Gebrauchs; Fristlose Kündigung; Verwendungsersatz

Der Vermieter hat die Einschränkung des vertragsgemäßen Gebrauchs überlassener Büroräume nicht zu vertreten, wenn ein Büroraum durch einen Untermieter, der diesen von dem früheren Hauptmieter gemietet hatte, nicht verlassen wird. Die im Verkehr anerkannten Sorgfaltspflichten bei der Vermietung von Räumen gehen nicht soweit, daß die Vermieterseite erst dann (weiter-) vermieten dürfte, wenn die Mieträume seitens der bisherigen Nutzer freigemacht worden sind. Der Vermieter darf vielmehr so lange davon ausgehen, die bisherigen Nutzer werden die überlassenen Räume rechtzeitig freimachen, wie keine konkreten Erkenntnisse gegen diese Annahme sprechen. Der Vermieter ist in einem solchen Fall dem neuen Mieter nicht wegen (teilweiser) Nichtgewährung des Gebrauchs zum Schadenersatz verpflichtet.

Die Kl. verlangt Ersatz nutzloser Aufwendungen, die sie zu Beginn eines gescheiterten Mietverhältnisses über Geschäftsräume gemacht hat. Mit Vertrag vom 18.12.1995 vermietete die Bekl. der Kl. fünf Büroräume mit Nebenräumen von insgesamt 125 m2 Grundfläche; der Bezug wurde zum 1.2.1996 vereinbart. Am 1.2.1996 war ein Raum von 28 m2 aufgrund eines mit der Vormieterin der Kl. geschlossenen Untermietvertrages von einer Fa. C.-GmbH belegt. Dies rügte die Kl. mit Schreiben vom gleichen Tage und führte u. a. aus: "Bitte sorgen sie dafür, daß wir spätestens am 1.4.1996 über den Raum verfügen können!". Am 22.3.1996 bot die Bekl. der Kl. einen Ersatzraum ähnlicher Größe im Keller an; damit zeigte die Kl. sich nicht einverstanden. Mit Schreiben vom 2.4.1996 kündigte die Kl. das Mietverhältnis fristlos.

Die Berufung ist unbegründet. Die Kammer hat die Klage zu Recht abgewiesen. Die Bekl. ist der Kl. nicht zum Ersatz der Aufwendungen verpflichtet, die der Kl. in Zusammenhang mit der Renovierung und Umgestaltung der angemieteten Räume sowie mit der Beschaffung neuer Räume und dem Umzug dorthin entstanden sind. 1. Unter dem Gesichtspunkt einer Haftung für Rechtsmängel (§ 541, § 538 Abs. 1 BGB) kann die Kl. keinen Schadensersatz verlangen. Zwar wurde ihr der vertragsgemäße Gebrauch des Mietobjekts teilweise entzogen; einer der fünf Büroräume wurde von dritter Seite unter Beschlag gehalten. Die damit verbundene Einschränkung der Gebrauchsmöglichkeiten für die Kl. war auch (§§ 541, 538 Abs. 1, 537 Abs. 1 S. 2 BGB) erheblich; der "fehlende" Raum nahm mit einer Grundfläche von 28 m2 mehr als ein Fünftel der angemieteten Gesamtfläche von 125 m2 ein. Die in § 541 BGB geregelte Haftung für Rechtsmängel greift aber nur durch, soweit der Gebrauch der Mietsache "durch das Recht" eines Dritten entzogen wird. Die vom Gesetz gewählten Worte "durch das Recht" verweisen darauf, daß eine Haftung aus § 541 BGB nicht bereits dann begründet wird, wenn der Dritte das Mietobjekt rein tatsächlich in Beschlag genommen hat oder in Beschlag hält; erforderlich ist vielmehr, daß sich dies aufgrund eines wirklich bestehenden Rechts ergeben hat (BGH NJW 1983, 446; Palandt-Putzo, BGB, 58. Aufl. 1999, § 541 Rz. 4). Die Dritte, die den Raum in Beschlag hielt, war zum Besitz aber nicht berechtigt. Sie hatte den Raum von der früheren Mieterin des Bürokomplexes untergemietet; das Mietverhältnis der Bekl. zur Hauptmieterin war zum 31.12.1995 beendet worden; damit war auch das Besitzrecht der Untermieterin gegenüber der Bekl. - der Haupt Vermieterin - erloschen (§ 556 Abs. 3 BGB).

2. Die Bekl. ist der Kl. auch nicht im Anschluß an die von dieser erklärten fristlosen Kündigung wegen (teilweiser) Nichtgewährung des Gebrauchs zum Schadensersatz verpflichtet. Eine dahingehende Ersatzpflicht würde voraussetzen, daß die Bekl. die Einschränkung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache zu vertreten hätte, das aber ist nicht der Fall. a) § 543 BGB erstreckt die Geltung der §§ 541, 538 Abs. 1 BGB (entsprechend) auf Fallkonstellationen, in denen die Mieterin zur fristlosen Kündigung nach § 542 BGB berechtigt war, ohne daß dem - der Entziehung des vertragsmäßigen Gebrauchs - ein wirkliches Recht des "Störers" zugrunde lag, damit insbesondere auf solche Fälle, in denen der "Störer" sich - wie hier - auf ein Miet- bzw. Besitzrecht bezogen hatte, welches ihm in Wahrheit gar nicht zustand. Mit der Verweisung auf eine entsprechende Anwendung des § 541 BGB und dessen Verweisung auf eine entsprechende Anwendung des § 538 BGB spricht das Gesetz keine automatische Verknüpfung zwischen der berechtigten Kündigung aus § 542 BGB und der Entstehung eines Schadensersatzanspruchs nach § 538 Abs. 1 BGB aus, § 543 BGB stellt sich rechtstechnisch nicht als sog. "Rechtsfolgenverweisung" dar. Er erläutert und erweitert lediglich den Begriff des "Mangels" der Mietsache und verweist auf dieser Grundlage auf die "übrigen" gesetzlichen Voraussetzungen des Schadensersatzanspruches insgesamt; rechtstechnisch stellt er eine "Rechtsgrundverweisung" dar (vgl. [zu § 541 BGB] Staudinger-Emmerich, BGB, 13. Aufl. 1993 ff., § 541 Anm. 1). Daraus folgt, daß die Vermieterin nur dann unabhängig davon auf Schadensersatz haftet, ob sie ein Verschulden an der Nichtgewährung des vertragsmäßigen Gebrauchs trifft, wenn dieser "Nichtgewährungs-Mangel" bereits bei Abschluß des Mietvertrages vorhanden war (§ 538 Abs. 1 1. Alt. BGB). Entsteht der "Nichtgewährungs-Mangel" aber erst später, so haftet die Vermieterin nur dann auf Schadensersatz, wenn sie die Umstände zu vertreten hat, die diesen Mangel begründen (§ 538 Abs. 1 2. Alt. BGB). b) Der Mangel, der in der Nichtgewährung des vertragsmäßigen Gebrauches lag, konnte gleichsam definitionsgemäß nicht vor dem mietvertraglich vereinbarten Übernahmezeitpunkt am 1.2.1996 entstehen, war die Bekl. - die Vermieterin - doch erst an diesem Tage verpflichtet, der Kl. - der Mieterin - die Räume zum Gebrauch zu überlassen. Die Überlassungspflicht entstand nicht mit dem, vielmehr erst - zukünftig - aus dem Abschluß des Mietvertrages. Entstand der Mangel damit "später", nämlich nach Abschluß des Mietvertrages, so hatte die Bekl. ihn nicht etwa deshalb zu vertreten, weil sie die Räume vermietete, obwohl sie noch durch die Vormieterin und deren Untermieterin belegt waren. Die im Verkehr anerkannten Sorgfaltsanforderungen - § 276 Abs. 1 S. 2 BGB - bei der Vermietung von Räumen gehen nicht so weit, daß die Vermieterseite erst dann (weiter) vermieten dürfte, wenn die Mieträume seitens der bisherigen Nutzer frei gemacht worden sind. Die Vermieterin darf vielmehr so lange davon ausgehen, die bisherige Nutzerin werde die ihr überlassenen Räume der eingegangenen Verpflichtung entsprechend rechtzeitig frei machen, wie keine konkreten Erkenntnisse gegen diese Annahme sprechen. Solche Erkenntnisse aber lagen der Bekl. - der Vermieterin - nicht vor. Für die Zeit vor dem 30.1.1996, damit für die Zeit bis zum zweiten Tage vor dem Zeitpunkt, zu welchem die Kl. das Mietobjekt übernehmen sollte, ist nichts dokumentiert, was darauf hätte schließen

eitig frei machen, wie keine konkreten Erkenntnisse gegen diese Annahme sprechen. Solche Erkenntnisse aber lagen der Bekl. - der Vermieterin - nicht vor. Für die Zeit vor dem 30.1.1996, damit für die Zeit bis zum zweiten Tage vor dem Zeitpunkt, zu welchem die Kl. das Mietobjekt übernehmen sollte, ist nichts dokumentiert, was darauf hätte schließen lassen, die bisherige Untermieterin wolle die Räume rechtswidrig in Beschlag halten. 3. Die Bekl. haftet der Kl. auch nicht aus Unmöglichkeit vertragsgerechter Erfüllung ihrer Überlassungspflichten (§ 325 Abs. 1 S. 2 BGB). Abgesehen davon, daß eine Schadensersatzpflicht unter diesem rechtlichen Gesichtspunkt ebenfalls Verschulden der Vermieterseite voraussetzen würde, ist die allgemeine Vorschrift des § 325 BGB schon deshalb nicht anzuwenden, weil die teilweise Unmöglichkeit der Erfüllung der vertraglichen Verpflichtung in einem Mangel der Mietsache begründet liegt; die hierzu erlassenen speziellen mietrechtlichen Vorschriften - §§ 543, 541, 538 BGB - verdrängen die allgemeinen Regeln (BGH NJW 1983, 446; vgl. auch NJW 1996, 714 [= WM 1996, 105]; Palandt-Putzo, § 541 Rz. 5). 4. Dieselben Gründe sind es, die eine Haftung der Bekl. aus den allgemeinen Grundsätzen positiver Vertragsverletzung ausschließen. 5. Die (Renovierungs- und Umgestaltungs-) Aufwendungen der Kl., die den Mieträumen zugute gekommen sein sollen, sind auch nicht als Verwendungen auf die Mietsache - § 547 BGB - zu ersetzen. Die Regelungen der §§ 547 Abs. 1 und Abs. 2 BGB über den Ersatz von Verwendungen der Mieterseite sind abdingbar (BGH NJW 1959, 2163; Palandt-Putzo, § 547 Rz. 3), und die Parteien haben sie auch abbedungen: Sie haben zu Ziffer 9 des Mietvertrages festgehalten, daß "eine Erstattung für Ein- bzw. Umbauten ... nicht geleistet", "Reparaturen innerhalb der Mietsache und Schönheitsreparaturen ... vom Vermieter getragen" werden sollten.