Schadensersatz

Schadensersatz; vertragsmäßiger Gebrauch; Kinderarztpraxis; Teilungserklärung; Zweckbestimmung

Eine Schadensersatzverpflichtung des Vermieters wegen Entziehung des vertragsmäßigen Gebrauchs kommt auch dann in Betracht, wenn ein anderer Eigentümer einer Wohnungseigentumsanlage eine Gerichtsentscheidung herbeigeführt hat, wonach die vertraglich vereinbarte Nutzung der Mieträume zum Betrieb einer Kinderarztpraxis wegen Verstoßes gegen die Teilungserklärung nicht durchführbar ist.

Mit Vertrag v. 2.5.1994 vermieteten die Bekl. dem Kl. Räume mit insgesamt etwa 116 qm "als Kinderarztpraxis". Der monatliche Mietzins wurde einschließlich Nebenkostenvorauszahlung mit 3.950 DM vereinbart. § 1 Ziffer 4 des Vertrages, auf dessen Inhalt im übrigen Bezug genommen wird, lautete u. a. wie folgt: "Der Vermieter leistet keine Gewähr dafür, daß die gemieteten Räume den für die Verwendung in Frage kommenden allgemeinen technischen Anforderungen sowie den behördlichen und anderen Vorschriften entsprechen ..."

Das vorstehend beschriebene Mietobjekt ist Teil einer Wohnungseigentumsanlage und steht im Eigentum der beklagten Ehefrau. Ausweislich der Beschreibung in § 1 der Teilungserklärung handelt es sich insoweit um Büroräume. In § 5 Ziffer 4 dieser Teilungserklärung ist folgende Regelung getroffen: "Bei Vermietung und Verpachtung müssen etwaige Zweckbindungen berücksichtigt werden..."

Mit Beschluß v. 16.5.1995 (25 T 35/95 LG Düsseldorf) wurde der bekl. Ehefrau als Eigentümerin der in Rede stehenden Teileigentumseinheit auf Antrag der Eheleute C., die ebenfalls Wohnungseigentümer innerhalb der streitgegenständlichen Anlage sind, aufgegeben, deren Nutzung als Kinderarztpraxis zu unterlassen und das insoweit bestehende Mietverhältnis mit dem Kl. zu kündigen. Die dagegen gerichtete weitere Beschwerde wies das OLG Düsseldorf mit Beschluß v. 20.9.1995 (3 Wx 259/95 [= WM 1995,727]) zurück.

Daraufhin kündigten die Bekl. mit Schreiben v. 4.11.1995 das Mietverhältnis mit dem Kl.. Dieser widersprach der Kündigung am 28.11.1995. Im Hinblick darauf, daß ihn die Eheleute C. mit Anwaltsschreiben v. 2.5.1996 unter Androhung der Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen und der Erhebung einer entsprechenden Klage aufforderten, die Nutzung der Mieträume als Kinderarztpraxis zu unterlassen, kündigte er seinerseits mit Schreiben v. 10.5.1996 das Mietverhältnis mit der Begründung, diese seien nicht in der Lage, ihm den ungestörten Mietgebrauch zu gewähren. Am 29.7.1996 erfolgte die Rückgabe des Mietobjekts, nachdem der Kl. anderweitig Räume angemietet hatte, in denen er seither praktiziert.

Der Kl. nimmt die Bekl. als Gesamtschuldner auf Ersatz seines Schadens in Anspruch, den er daraus herleitet, daß ihm durch die Notwendigkeit der Anmietung anderer Räumlichkeiten zum Betriebe seiner Kinderarztpraxis Mehraufwendungen entstanden seien.

Durch das angefochtene Grundurteil hat das LG die Klage dem Grunde nach für gerechtfertigt erklärt. Gegen dieses Grundurteil richtet sich die Berufung der Bekl., mit der sie ihren Klaeabweisungsantrag weiterverfolgen.

Die zulässige Berufung der Bekl. ist sachlich nicht gerechtfertigt. Das LG hat ihre Schadensersatzverpflichtung gegenüber dem Kl. mit durchweg zutreffender Begründung dem Grunde nach zu Recht bejaht. Die dagegen gerichteten Berufungsangriffe sind ausnahmslos nicht geeignet, das angefochtene Grundurteil in Frage zu stellen. Dies ergibt sich im einzelnen aus folgenden Erwägungen:

1. Einer Schadensersatzverptlichtung der Bekl. kann nicht mit Erfolg die Regelung in § 1 Ziffer 4 des Mietvertrages der Parteien v. 2.5.1994 entgegengehalten werden. Diese Regelung betrifft ersichtlich nicht den Fall, daß das Mietobjekt wegen Verstoßes gegen die in der Teilungserklärung getroffene Zweckbestimmung nicht der vertraglich vorgesehenen Verwendung zugeführt werden konnte. Die Vermietung ist ausdrücklich und ohne jede Einschränkung "als Kinderarztpraxis" erfolgt. Es kann indes nicht davon ausgegangen werden, daß die Parteien diesen Vertragszweck sogleich wieder in Frage stellen wollten, indem die Bekl. in dieser Hinsicht von jeglicher Haftung freigestellt wurden.

2. Die Annahme des LG, dem Kl. sei mit der Folge einer Schadensersatzverpflichtung der Bekl. nach § 538 BGB im Sinne des § 541 BGB durch das Recht eines Dritten der vertragsmäßige Gebrauch der gemieteten Sache entzogen worden, ist auch unter Berücksichtigung des zweitinstanzlichen Verteidigungsvorbringens nicht zu beanstanden.

a) Entgegen der Auffassung der Bekl. sind Dritte im Sinne des § 541 BGB auch andere Wohnungseigentümer, die gegen den Mieter eines Sondereigentums unmittelbare Rechte geltend machen (so z. B. BGH NJW-RR 1995, 715 und Palandt/Putzo, 57. Aufl. § 541 BGB Rn. 2). Das Recht der Eheleute C. auf Einhaltung der in der Teilungserklärung getroffenen Regelung, daß bei der Vermietung oder Verpachtung die Zweckbestimmung "Büroräume" zu berücksichtigen war, war nicht ein solches, das sich nur gegen die Bekl. als Vermieter richtete. Dieses Recht haftete vielmehr der Mietsache unmittelbar an und richtete sich demnach auch gegen den Kl. in seiner Eigenschaft als Mieter. Dies zeigt vor allem auch die Tatsache, daß das OLG Düsseldorf mit Beschluß v. 20.9.1995 [= WM 1995, 727] die Entscheidung des LG gebilligt hat, durch die der bekl. Ehefrau aufgegeben worden war, die Nutzung des streitgegenständlichen Objekts als Kinderarztpraxis zu unterlassen und das insoweit mit dem Kl. bestehende Mietverhältnis zu kündigen. Falls dieser rechtskräftig festgestellten Verpflichtung Folge geleistet wurde, wurde dem Kl. im Hinblick auf die diesbezüglichen Rechte der Eheleute C. notwendigerweise der Mietgebrauch entzogen, so daß die Unmittelbarkeit der Einwirkung auf die Mietsache selbst nicht zweifelhaft sein kann.

b) Ausweislich des Anwaltsschreibens v. 2.5.1996 haben die Eheleute C. den Kl. unter Klageandrohung mit dem Hinweis auf § 1004 BGB aufgefordert, die Nutzung der streitgegenständlichen Räume als Kinderarztpraxis zu unterlassen, und für den Fall, daß er dieser Aufforderung nicht nachkam, die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen angekündigt. Bereits darin manifestierte sich eine Gebrauchsbeeinträchtigung, die einen Rechtsmangel im Sinne des § 541 BGB darstellte, ohne daß es dazu einer Klageerhebung mit dem Ziel der Räumung durch den Kl. bedurfte. Eine zu einem Rechtsmangel führende Beeinträchtigung der Gebrauchsgewährung liegt bei der Vermietung von Räumen nämlich schon dann vor, wenn der Dritte gegen den Mieter einen ihm zustehenden Herausgabeanspruch geltend macht und Räumung verlangt, ohne daß bereits gerichtliche Hilfe in Anspruch genommen wird (vgl. z. B. BGH a. a. O. und NJW 1996, 46, 47 [= WM 1996, 32] m. w. N.).

c) Die Schadensersatzverpflichtung des Vermieters nach § 538 setzt auch bei der Haftung für Rechtsmängel nach § 541 BGB ein Vertretenmüssen nur dann voraus, wenn es sich um einen nachträglich entstandenen Mangel handelt (siehe hierzu Staudinger/Emmerich, 13. Aufl., § 541 BGB Rn. 25). War dieser dagegen schon beim Abschluß des Mietvertrages vorhanden, bedarf es nicht der Feststellung schuldhaften Verhaltens des Vermieters. Ein derartiger Fall ist indes vorliegend gegeben. Es kommt nämlich insoweit nicht darauf an, zu welchem Zeitpunkt sich die Eheleute C. eines Unterlassungsanspruchs berühmt haben, sondern darauf, daß die Vermietung zum Betrieb einer Kinderarztpraxis von vornherein aus den zutreffenden Erwägungen des bereits erwähnten Beschlusses v. 20.9.1995 [= WM 1995, 727] gegen die Teilungserklärung verstieß.