Schadensersatz

Schadensersatz; Erfüllungsverweigerung vor Übergabe der Mietsache; Rentabilitätsvermutung; Differenzmethode; Ersatz von nutzlosen Aufwendungen

Verweigert der Mieter die Erfüllung des Mietvertrages bereits vor Übergabe der Wohnung, so kann dem Vermieter ausnahmsweise ein Anspruch auf Ersatz von nutzlosen Aufwendungen für die Mietwohnung auf der Grundlage einer sog. Rentabilitätsvermutung zustehen.

Der Kl. begehrt die Erstattung von Renovierungskosten, die er im Hinblick auf die an den Bekl. vermietete Wohnung erbrachte.

Die Parteien schlossen am 20.12.1993 einen Mietvertrag über eine Wohnung, die vom Bekl. am 1.2.1994 bezogen werden sollte. Die Bekl. machten zur Bedingung, daß der Kl. vor dem Einzug den vorhandenen Teppichboden und die Textiltapete entfernt und eine Rauhfasertapete anbringen und streichen läßt. Der Kl. ging hierauf ein und beauftragte einen Malerfachbetrieb mit den Arbeiten. Diese führten die Arbeiten zwischen dem 10.1.1994 und dem 13.1.1994 aus. Die Bekl. traten im Januar 1994 vom Mietvertrag mit der Begründung zurück, das Bett der Ehefrau passe nicht in das vorgesehene Zimmer. Die Bekl. bezogen die Wohnung in der Folgezeit nicht. Der Kl. konnte für den 1.2.1994 neue Mieter finden, so daß kein Mietausfall entstand.

Der Kl. trägt vor, die Aufwendungen habe er nur erbracht, weil die Bekl. dies zur Bedingung machten, sonst hätte er den Teppichboden und die Textiltapete unverändert gelassen, da beides in gutem Zustand gewesen wäre.

Die Bekl. tragen vor, der Teppich und die Tapete seien völlig verbraucht gewesen.

Das AG Nürtingen hat der Klage stattgegeben und führt dazu u. a. aus: Der Kl. habe einen Anspruch aus positiver Forderungsverletzung des zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrages auf Ersatz von fehlgeschlagenen Aufwendungen. Die Regeln der positiven Forderungsverletzung seien auf den streitgegenständlichen Anspruch anwendbar, da innerhalb eines wirksamen Schuldverhältnisses eine Leistungsstörung gegeben sei, die nicht von den allgemeinen Regeln erfaßt werde. Die allgemeinste und umfassende Rechtspflicht von Vertragsparteien sei, daß die Parteien verpflichtet seien, den Vertragszweck durch eigenes Verhalten nicht zu gefährden und in Abwicklung des Schuldverhältnisses den Vertragspartner nicht zu schädigen (BGH NJW 1978, 260; 1983, 998; 1983, 2814). Es entstehe dem Kl. der Schaden in Höhe der nutzlos gewordenen Aufwendungen. Die Pflichtverletzung der Bekl. sei kausal zum Schaden, da sie ursächlich für das Fehlschlagen der Aufwendungen des Kl. seien.

Der Kl. hat keinen Anspruch auf Ersatz der von ihm gemachten Aufwendungen zur Herstellung des vertraglich vereinbarten Zustandes der Mietwohnung. Er konnte nicht hinreichend darlegen, daß ihm ein Schaden entstanden ist. Die Bekl. haben die Erfüllung des Mietvertrages bereits vor Übergabe der Mietsache verweigert, so daß als Anspruchsgrundlage § 325 BGB heranzuziehen ist, der die Rechtsfigur der positiven Vertragsverletzung bekanntlich verdrängt. Daß die Unmöglichkeit der Invollzugsetzung des Mietvertrages von den Bekl. zu vertreten ist, versteht sich nach Sachlage von selbst und ist im übrigen unstreitig. Jedoch auch von seinem falschen Rechtsstandpunkt ausgehend, hätte sich das AG mit der besonderen Problematik befassen müssen, die sich ergibt, wenn im Rahmen eines Anspruchs auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung der Ersatz sog. nutzloser Aufwendungen verlangt wird. Nach ständiger Rechtsprechung des BGH (wie auch schon des RG) sind Vermögensschäden im allgemeinen nach der sog. Differenzmethode durch einen rechnerischen Vergleich der durch das schädigende Ereignis eingetretenen Vermögenslage mit derjenigen, die sich ohne dieses Ereignis ergeben hätte, zu ermitteln (BGHZ 98, 212 = NJW 1987, 50).

Wäre im vorliegenden Fall der Mietvertrag von den Bekl. erfüllt worden, so hätte der Kl. die Aufwendungen für das Entfernen des Teppichbodens und das Anbringen der Tapete selbst tragen müssen, da die Parteien diese Beschaffenheit der Mietsache bei Beginn des Mietverhältnisses so vereinbart hatten (§ 5.1 des Mietvertrages). Nur wenn sich feststellen ließe, daß sich die Aufwendungen durch die Nichterfüllung als nutzlos erwiesen, könnte ausnahmsweise unter Heranziehung der Rechtsprechung des BGH zur sog. Rentabilitätsvermutung ein Anspruch auf Ersatz bestehen (BGH NJW 1993, 2527). Hierzu fehlt es jedoch an einem substantiierten Sachvortrag, zumal dem Nachfolgemietvertrag entnommen werden kann, daß der Nachmieter in dieselben Bedingungen eingewilligt hat wie die Bekl. im nicht erfüllten Mietvertrag. Ganz abgesehen davon, daß die Kündigung der Bekl. zur Unzeit das Mietverhältnis spätestens zum 30.4.1994 beendet hätte und insoweit allenfalls für drei Monate Miete geschuldet gewesen wäre, aber gerade nicht die vertraglich vereinbarten Aufwendungen.