Schadensersatz

Schadensersatz; höhere Mietzinsbelastung; unberechtigte Eigenbedarfskündigung; Ersatzobjekt; Differenzmietzinsschaden

Ist der Mieter nach unberechtigter Eigenbedarfskündigung und Anmietung eines Ersatzobjektes einer höheren Mietzinsbelastung ausgesetzt, so kann er dies als sog. Differenzmietzinsschaden geltend machen.

Die zulässige Berufung der Bekl. hat nur insoweit Erfolg, als sich der zugesprochene Schadensersatzanspruch wegen erhöhter Mietaufwendungen im Jahr 1998 um einen Betrag von 601,74 DM (9 x 66,86 DM) auf 6.597,18 DM verkürzt. Denn die Bekl. hätte, wie sie zweitinstanzlich geltend macht, im Falle des Fortbestands des Mietverhältnisses die Miete gemäß § 2 MHG - nach Auslaufen der Preisbindung zum Jahresende 1997 - unter Beachtung der 30 %igen Kappungsgrenze von 222,85 DM auf 289,71 DM, mithin um monatlich 66,86 DM erhöhen können, jedoch mit Wirksamkeit erst zum 1.4.1998 (§ 2 Abs. 4 MHG). Die Berücksichtigung dieses hypothetischen Geschehensverlaufes ist nach zutreffender Ansicht (ausführlich hierzu LG Darmstadt WM 1995, 165) bei der vorzunehmenden Schadensberechnung grundsätzlich möglich; im vorliegenden Fall hätte angesichts der extrem niedrigen Miete der Kl. eine Mietanpassung auch dem gewöhnlichen Lauf der Dinge entsprochen (ebenso LG Wuppertal WM 1997, 681), so daß sich im Ergebnis die Kl. diese fiktive Mieterhöhung anspruchsmindernd entgegenhalten lassen müssen.

Im übrigen ist die Berufung unbegründet. Mit Recht hat das amtsgerichtliche Urteil, dessen zutreffende Gründe die Kammer sich zu eigen macht, einen Schadensersatzanspruch der Kl. aus positiver Forderungsverletzung bejaht, weil die Bekl., die nach gefestigter Rechtsprechung in Fällen dieser Art eine gesteigerte Vortragslast trifft, nicht hinreichend dargelegt hat, daß der behauptete Eigenbedarf im Zeitpunkt der Kündigung bzw. bei Rückerhalt der Wohnung tatsächlich bestanden hat.

Ergänzend ist auf Folgendes hinzuweisen:

Schadensersatzpflichtig macht sich nicht nur derjenige Vermieter, der den Eigenbedarf regelrecht vortäuscht, d. h., in der Kündigungserklärung vorsätzlich einen nicht vorhandenen Eigennutzungswunsch behauptet, um den Mieter zum Freiziehen des Objekts zu bewegen. Zum Schadensersatz verpflichtet vielmehr auch eine Kündigung wegen Eigenbedarfs, die der Vermieter ausspricht, ohne sich vorher der Stichhaltigkeit seines Kündigungsgrundes hinreichend vergewissert zu haben. Daß zumindest diese Variante des unberechtigten Eigenbedarfs vorliegt, drängt sich den Umständen nach auf. Die Bekl. hat das Hausgrundstück 1992 ersteigert und das Eigentum zwischenzeitlich - unter Einräumung des Nießbrauchs zu ihren Gunsten - an ihre Kinder übertragen. Feststellungen der Bekl. in bezug auf den baulichen Zustand des in den dreißiger Jahren errichteten Einfamilienhauses noch während der Mietzeit der Kl. sind nicht aktenkundig. Nach Auszug der Kl. hat die Bekl. ihren eigenen Angaben zufolge ein Verkehrswertgutachten in Auftrag gegeben. In diesem Gutachten ist ein erheblicher Instandsetzungsrückstau verzeichnet, was die Bekl. nunmehr zur Einsicht kommen läßt, daß ihre Wohnbedürfnisse im Streitobjekt ohne erhebliche Investitionen nicht zu befriedigen sind. Derartige Investitionen, abgesehen von einem Erdgasanschluß, sind allerdings über einen Zeitraum von nunmehr drei Jahren nicht getätigt worden, sei es, daß es an den notwendigen Geldmitteln fehlt oder doch eine andere wirtschaftliche Verwertung des Objekts ins Auge gefaßt ist. Es besteht nach alledem der Eindruck, den die Bekl. auch im zweitinstanzlichen Verfahren nicht zu entkräften vermochte, daß die Kündigung ohne eindeutigen und ernsthaften Eigennutzungswunsch erfolgte, die Eigennutzung vielmehr nur eine unter mehreren Optionen der Bekl. darstellte.

Demgegenüber mißt die Kammer dem Umstand des schwebenden Teilungsversteigerungsverfahrens, den die Bekl. in zweiter Linie als Hinderungsgrund für ihren Einzug ins Feld führt, keine entscheidende Bedeutung bei. Denn die Bekl. hat weder in den Monaten vor Anhängigkeit dieses Verfahren noch in der Zeit nach obergerichtlicher Feststellung, daß ihr ein die Versteigerung hinderndes Recht zusteht, nennenswerte Aktivitäten in Richtung auf eine Eigennutzung entfaltet.

Eine weitere Minderung des Schadensersatzanspruchs unter dem Gesichtspunkt, daß die Kl. eine höherwertige Ersatzwohnung angemietet hätten, kommt nicht in Betracht. Anhaltspunkte hierfür ergeben sich weder aus der Wohnungsgröße (65 qm; 2 Zimmer) noch aus der Miethöhe, die ausweislich des Mietspiegels für Kleinmachnow ortsüblich ist. Soweit ein höherer Wohnkomfort der Neubauwohnung gegeben ist, wird dieser Umstand nach Auffassung der Kammer durch das großzügigere Wohnen im Einfamilienhaus mit Garten kompensiert.