Schadensersatz

Schadensersatz; Anwaltskosten; Eigenbedarfskündigung; Grundbucheintragung; Grundstückskäufer; Rechtsanwaltskosten; cic

Spricht der noch nicht im Grundbuch eingetragene Grundstückskäufer eine deshalb unwirksame Eigenbedarfskündigung aus, so hat der Mieter für die Inanspruchnahme eines Rechtsanwaltes Anspruch auf Schadensersatz aus cic.

Den Kl. stehen die Kosten der Inanspruchnahme eines Rechtsanwalts zu, den sie mit der Abwehr der unberechtigten Kündigung des Mietverhältnisses über die von ihnen bewohnte Wohnung seitens der Bekl. beauftragt haben.

Die Bekl. hatte den Kl. am 19.1.1998 ein Kündigungsschreiben übersandt, obwohl sie zu der Zeit noch nicht als Eigentümerin des Grundstücks und des Hauses im Grundbuch eingetragen war. Sie war zu dieser Zeit zur Kündigung (noch) nicht berechtigt, weil sie in das zwischen dem Voreigentümer und den Kl. bestehende Mietverhältnis erst mit der Eintragung im Grundbuch eingetreten ist (§ 571 BGB). Insbesondere konnte sie wirksam noch keine Eigenbedarfskündigung aussprechen, weil es für die Frage des Eigenbedarfs auf denjenigen ankommt, der zur Zeit der Kündigung Eigentümer ist.

Durch die unberechtigte Kündigung hat sie die Inanspruchnahme des Rechtsanwalts seitens der Kl. verursacht, die zu Recht juristische Unterstützung eingeholt haben.

Der Anspruch der Kl. ergibt sich aus culpa in contrahendo, einem vorvertraglichen Verhältnis der Parteien. Zwar hatten die Parteien Vertragsverhandlungen, die allgemein für das Bestehen eines vorvertraglichen Verhältnisses erforderlich sind, nicht aufgenommen. Jedoch würde hier der Mietvertrag zwischen den Kl. und der Bekl. auch ohne Vertragsverhandlungen, nämlich durch Erwerb des Gebäudes seitens der Bekl. gemäß § 571 BGB zustande kommen. Es bestand ein vorvertragliches Verhältnis dadurch, daß die Einigung zwischen der Bekl. und dem Voreigentümer vorlag, es nur noch der Eintragung ins Grundbuch bedurfte. Diese vorvertragliche Situation hat auch die Bekl. zur Kündigung genutzt, so daß sie sich nicht mit Erfolg auf das Fehlen einer vorvertragliche Pflichten hervorrufenden Lage berufen kann.