Schadens-/Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen eines Mangels

Schadens-/Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen eines Mangels; Passivlegitimation des Erwerbers

Der Grundstückserwerber/Nachvermieter haftet nicht für Ansprüche, die vor dem Eigentumsübergang entstanden sind.

Den Kl. steht gegenüber der Bekl. kein Anspruch aus § 538 Abs. 2 BGB a. F. bzw. § 536 a Abs. 2 Nr. 1 BGB n. F. zu.

Unterstellt, den Kl. steht ein Anspruch auf Ersatz der Kosten für die von ihnen vorgenommene Renovierung der Wohnung nach den Instandsetzungsarbeiten der Streithelferin der Bekl. zu, richtet sich dieser jedenfalls nicht gegen die hier in Anspruch genommene Bekl. Diese ist als Erwerberin des Grundstücks nicht gemäß § 571 BGB a. F. bzw. § 566 BGB n. F. in eine etwaige Verpflichtung der Streithelferin der Bekl. eingetreten. Denn der Eintritt eines Erwerbers eines Grundstücks in laufende Mietverhältnisse erfolgt auch nur in die laufenden Rechte und Pflichten. In bereits vor dem Erwerb fällig gewordene Verpflichtungen tritt der Erwerber nicht ein (BGH NJW 1988, 706; NJW 1989, 451; Emmerich-Sonnenschein, Miete, 7. Aufl., § 571 BGB, Rn. 19). Die die Renovierungsarbeiten auslösenden Instandsetzungsarbeiten sind von der Streithelferin der Bekl., der damaligen Vermieterin der Kl., im Januar 1999 vorgenommen worden. Nach Fristsetzung der Kl. bis zum 17. Februar 1999 und Ablehnung durch die Streithelferin der Bekl. haben die Kl. die erforderlichen Renovierungsarbeiten Anfang März 1999 ausführen lassen, die ihnen mit Datum vom 1. April 1999 in Rechnung gestellt worden sind. Die Bekl. ist hingegen am 18. November 1999 als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen worden und damit erst lange Zeit nach dem Entstehen des hier streitgegenständlichen Anspruchs in das Mietverhältnis eingetreten, dessen Voraussetzungen nach dem oben dargestellten Zeitablauf spätestens im April 1999 vorlagen.

Aus der Entscheidung des Landgerichts Berlin (NJW-RR 1990, 23) ergibt sich nichts anderes. Dieser lag ein anderer Sachverhalt zugrunde, indem dort der Erwerber in einen gegenüber dem früheren Vermieter begründeten laufenden Verzug eingetreten ist und diesen gegen sich gelten lassen mußte.

Der Erwerber des Grundstücks haftet nicht für Ansprüche, die vor der Veräußerung an ihn bereits entstanden waren.

Den Mietern stand ein Anspruch auf Ersatz von Renovierungskosten nach Instandsetzungsarbeiten des Voreigentümers/Vermieters zu (das unterstellte das Landgericht allerdings lediglich). Sie machten diese gegen den Erwerber des Grundstücks geltend.

Die ZK 63 des Landgerichts Berlin wies die Klage ab und stellte klar, daß der Rechtsnachfolger nicht nach § 566 BGB in eine etwaige Verpflichtung des Voreigentümers eingetreten ist. Denn der Eintritt eines Erwerbers eines Grundstücks in laufende Mietverhältnisse erfolgt auch nur in die laufenden Rechte und Pflichten, nicht in bereits vor dem Erwerb fällig gewordene Verpflichtungen. Aus einer anderen Entscheidung des Landgerichts Berlin (NJW-RR 1990, 23) ergebe sich nichts anderes. Denn dort habe ein anderer Sachverhalt zugrunde gelegen, in dem dort der Erwerber in einen gegenüber dem früheren Vermieter begründeten laufenden Verzug eingetreten sei und diesen gegen sich gelten lassen müsse.