Schadenersatzanspruch

Schadenersatzanspruch; positive Vertragsverletzung; Vertrag zugunsten Dritter; Sachverständiger; Grundstücksbewertung; Einschätzung des Sanierungsbedarfs

Einem Grundstückskäufer stehen gegen einen von der Verkäuferseite mit der Grundstücksbewertung beauftragten freien Sachverständigen, der nicht öffentlich vereidigt und bestellt ist, grundsätzlich keine Schadenersatzansprüche aus Vertrag zugunsten Dritter wegen falscher Einschätzung des Sanierungsbedarfes zu.

Dem Kl. stehen schon nach seinem eigenen Sachvortrag keine Schadensersatzansprüche gegen die Bekl. zu. 1. Ein direkter Schadensersatzanspruch des Kl. wegen positiver Vertragsverletzung aufgrund eines Auskunftsvertrages ist vorliegend nicht gegeben, denn unstreitig bestand vor dem Abschluß des Kaufvertrages vom Dezember 1992 zwischen den Parteien kein Kontakt. 2. Dem Kl. steht auch kein Schadensersatzanspruch aufgrund positiver Vertragsverletzung eines Vertrages des Bekl. mit der Gemeinde F. mit Schutzwirkung für ihn zu. a) Nach übereinstimmender Ansicht können durch einen schuldrechtlichen Vertrag Schutzpflichten zugunsten Dritter begründet werden, die selbst keinen Anspruch auf die Hauptleistung aus diesem Vertrag haben. Der Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter ist dadurch gekennzeichnet, daß der Anspruch auf die geschuldete Leistung allein dem Gläubiger zusteht, der Dritte jedoch in der Weise in die vertraglichen Sorgfalts- und Obhutspflichten einbezogen ist, daß er bei deren Verletzung vertragliche Schadensersatzansprüche geltend machen kann (vgl. Palandt/Heinrichs, BGB, 55. Aufl., § 328 Rn. 13). Derartige Schutzwirkungen zugunsten Dritter können sich aus schuldrechtlichen Verpflichtungen jeder Art ergeben. Der Anspruch erstreckt sich nicht nur auf Körper-, sondern auch auf Vermögensschäden. Ein Anspruch steht dem Dritten zu, wenn dieser bestimmungsgemäß mit der Leistung in gleicher Weise in Berührung kommt und den Gefahren von Schutzpflichtverletzungen ebenso ausgesetzt ist wie der Gläubiger selbst. Darüber hinaus ist eine besondere Schutzpflicht des Gläubigers erforderlich, die für diesen auch erkennbar sein muß. b) Das Institut des Vertrages mit Schutzwirkung zugunsten Dritter ist nach ständiger Rechtsprechung des BGH auch auf Verträge mit Grundstückssachverständigen anwendbar (vgl. BGH NJW 1982, 2431; BGH NJW 1984, 355; BGH NJW-RR 1986, 484). Grundsätzlich können demnach aus dem Vertrag der Bekl. mit der Gemeinde F. für die Bekl. auch Schutzpflichten zugunsten des Kl. erwachsen. In diesem Zusammenhang besteht aber die Besonderheit, daß nach ständiger Rechtsprechung des BGH diese Schutzpflichten nur für Personen entstehen können, die über eine besondere, vom Staat anerkannte Sachkunde verfügen, wie z. B. öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige, Wirtschaftsprüfer, Steuerberater. Dies ergibt sich aus dem Umstand, daß den Gutachten dieser Personen eine besonders hohe Beweiskraft zukommt (vgl. BGH NJW 1995, 392). Kennzeichnend für die Bejahung einer derartigen Schutzpflicht ist demnach der Umstand, daß der Sachverständige durch staatliche Anerkennung oder einen vergleichbaren Akt eine besondere Sachkunde nachweist (BGH NJW-RR 1986, 484, 486; BGH NJW-RR 1989, 696; BGH NJW 1987, 1758). Im hier zu beurteilenden Fall jedoch ist der Bekl. lediglich ein freier Sachverständiger, der einen besonderen staatlichen Anerkennungsakt für sich nicht in Anspruch nehmen kann. Dieser Umstand war für den Kl. auch erkennbar, denn die Bekl. hat das Gutachten eindeutig als private Sachverständigenfirma erstattet. Daran ändert auch das verwendete Siegel des "Hauptverbandes freier Sachverständiger Deutschland-Ost", versehen mit einer Zulassungsnummer, nichts. Freilich suggeriert die Bekl. damit Sachkunde. Die Objektivität und Zuverlässigkeit eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen nimmt ein solcher Sachverständiger jedoch nicht in Anspruch. Dies hat zur Folge, daß für die Bekl. als private Sachverständige keine

tändiger Deutschland-Ost", versehen mit einer Zulassungsnummer, nichts. Freilich suggeriert die Bekl. damit Sachkunde. Die Objektivität und Zuverlässigkeit eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen nimmt ein solcher Sachverständiger jedoch nicht in Anspruch. Dies hat zur Folge, daß für die Bekl. als private Sachverständige keine Schutzpflichten gegenüber dem Kl. entstanden sind. Der Senat verkennt hierbei nicht, daß der BGH in einer neuen Entscheidung den Anwendungsbereich des Vertrages mit Schutzwirkung zugunsten Dritter bei Sachverständigen erweitert hat. So hat er entschieden, daß die vorbezeichnete Rechtsprechung auch auf einen Sachverständigen anwendbar ist, der als besonders verpflichteter Bausachverständiger einer Kreissparkasse tätig ist. Die Grundlage einer solchen Verpflichtung ergebe sich aus den jeweiligen Beleihungsgrundsätzen für die öffentlich rechtlichen Sparkassen. § 3 dieser Beleihungsgrundsätze bestimme, daß Schätzungen des Beleihungsgegenstands, also auch Grundstücke, u.a. von einem mit den örtlichen Verhältnissen besonders vertrauten, vom Vorstand bestellten und verpflichteten Sachverständigen vorgenommen werden können. Derartigen Personen werde dann - ebenso wie öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen - ein besonderes Vertrauen in deren Sachkunde und Zuverlässigkeit entgegengebracht. Es bestünden demnach keine Bedenken, einen derartigen Sachverständigen einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen gleichzustellen (BGH NJW 1995, 392). Diese neuere Entscheidung bezieht sich ersichtlich also auf einen Fall, der mit den vom BGH zuvor entschiedenen Fällen vergleichbar ist. In dem hier zu beurteilenden Rechtsstreit hat der Inhaber der Bekl. jedoch in seiner Eigenschaft als rein privater Sachverständiger gehandelt. Auf einen derartigen privaten Sachverständigen kann die vorbezeichnete Rechtsprechung nicht übertragen werden. Diese Wertung findet ihre Rechtfertigung vor allem in dem Umstand, daß bei der Risikoverteilung auch die Interessen eines Sachverständigen berücksichtigt werden müssen. Dieser darf bei der Erstattung des Gutachtens nicht in einer unzumutbaren und für ihn nicht mehr überschaubaren Weise mit potentiellen Schadensersatzpflichten gegenüber Dritten belastet werden. 3. Für einen Schadensersatzanspruch des Kl. gemäß § 823 Abs. 1 BGB ist kein Raum. Der Vortrag des Kl., er habe das Grundstück nur im Hinblick auf die Wertangaben des Sachverständigen hin erworben und hierdurch sei ihm ein Schaden entstanden, ist in schadensersatzrechtlicher Hinsicht als bloßer Vermögensschaden zu bewerten. Ein derartiger Vermögensschaden ist im Rahmen des § 823 Abs. 1 BGB nicht erstattungsfähig.

Der Verkäufer hatte ein Gutachten über den Verkehrswert des Hausgrundstücks eingeholt und dann entsprechend den Feststellungen des Sachverständigen den Kaufpreis festgelegt. Der Käufer verlangte später vom Sachverständigen Schadensersatz, weil das Gutachten grob fehlerhaft gewesen sei und insbesondere die Sanierungsbedürftigkeit übersehen habe.

Durch Urteil vom 29. Mai 1996 wies das OLG Dresden die Klage ab. Vertragspartner des Sachverständigen war nicht der Käufer, sondern der Verkäufer. In Betracht gekommen wäre hier allenfalls Haftung aus Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter, was jedoch nur bei einem vereidigten Sachverständigen möglich sei. Hier handelte es sich jedoch um einen freien Sachverständigen, der nur gegenüber seinem Auftraggeber haften muß.