Schaden durch Renovierungsfehler

Schaden durch Renovierungsfehler; Instandsetzung, unsachgemäße, Schönheitsreparaturen, unfachmännische, positive Vertragsverletzung, Schadenersatzanspruch des Vermieters, Renovierungskosten, Mehrwertsteuer

1. Der Vermieter kann grundsätzlich die vertraglich vereinbarte Miete verlangen. Das bloße Bestreiten der preisrechtlichen Zulässigkeit der vereinbarten Miete durch den Mieter bringt diesen Anspruch nicht zu Fall.

2. Der Vermieter ist dagegen darlegungs- und beweispflichtig für die Zulässigkeit der Erhöhungen der vereinbarten Miete.

3. Kosten der Rechtsschutzversicherung können nicht als Betriebskosten auf den Mieter abgewälzt werden.

4. Der Mieter, der eine Wohnung unfachmännisch renoviert, haftet dem Vermieter auf Schadenersatz aus positiver Vertragsverletzung auch dann, wenn der Vermieter keinen Anspruch auf Ausführung der Schönheitsreparaturen hatte.

5. Der Mieter hat insoweit dem Vermieter auch den Mietausfall zu ersetzen, der wegen Unvermietbarkeit der Wohnung entstanden ist.

6. Der Vermieter kann die Mehrwertsteuer für Renovierungskosten dann nicht verlangen, wenn er die Schönheitsreparaturen nicht ausführen läßt, sondern einen abstrakten Schadenersatzanspruch geltend macht.

... In Höhe von 2.232,81 DM ergibt sich der Anspruch aus dem Rechtsgrund der positiven Vertragsverletzung.

Aus dem Mietverhältnis als Dauerschuldverhältnis folgt für den Mieter die Nebenpflicht, die Mietsache schonend und pfleglich zu behandeln. Diese vertragliche Nebenpflicht haben die Bekl. verletzt, indem sie die Wohnung unfachmännisch renovierten. Unsachgemäß durchgeführte Schönheitsreparaturen stellen eine Beschädigung der Mietsache und damit eine Vertragsverletzung dar, und zwar auch dann, wenn sie zum Zeitpunkt der Vornahme noch nicht fällig waren, der Vermieter hierauf also keinen Anspruch hatte.

Die Kl. kann den Mietzins für Juli und August (Hälfte) als Bestandteil des Schadens im Rahmen des Anspruchs aus positiver Vertragsverletzung geltend machen.

Die Kl. hat die Wohnung zum 16. August weitervermietet. In der nicht sofortigen Weitervermietung liegt entgegen der Ansicht der Bekl. kein Verstoß gegen das Gebot der Schadensminderungspflicht, § 254 Abs. 1 BGB. Die Kl. war zunächst gehalten, die Bekl. unter Fristsetzung zur Vornahme der erforderlichen Renovierungsarbeiten aufzufordern. Da die von der Kl. gesetzte Frist erst am 16. August ablief, war eine Weitervermietung vor dem 16. August nicht mehr möglich.

Darüber hinaus steht der Kl. der Anspruch auf die auf die Renovierungskosten entfallende Mehrwertsteuer nicht zu.

Bei Schadenersatzansprüchen aus § 326 Abs. 1 BGB wegen unterlassener Schönheitsreparaturen oder wie hier aus positiver Vertragsverletzung wegen unsachgemäßer Renovierung bzw. Bechädigung der Wohnung fällt Umsatzsteuer jedenfalls dann nicht an, wenn der Vermieter die erforderlichen Arbeiten nicht ausführen läßt,sondern einen abstrakten Schadenersatzanspruch geltend macht.

Die Steuerpflicht (§ 7 Abs. 1 Nr. 1 UStG) ist an die entgeltliche Leistung eines Unternehmers geknüpft. Schadenersatzleistungen, im umsatzsteuerrechtlichen Sprachgebrauch als echter Schadenersatz bezeichnet, sind grundsätzlich kein Entgelt in diesem Sinne, weil und soweit ihnen keine Leistung des Vertragspartners im Austauschverhältnis gegenübersteht (BGH NJW 1987, 1690 m. w. N.). Für die Bemessung der Umsatzsteuerschuld sind Schadenersatzleistungen nicht heranzuziehen. Wird in einem gegenseitigen Vertrag die Lieferung oder sonstige Leistung des Unternehmers nicht erbracht, weil der Abnehmer in Zahlungsverzug ist, und kann der Unternehmer deshalb Schadenersatz wegen Nichterfüllung des Vertrages verlangen, so liegt ein steuerbarer Umsatz nicht vor (BGH a. a. O.). Gleiches gilt für Schadenersatzansprüche aus positiver Vertragsverletzung wegen unsachgemäßer Renovierung, soweit sie als abstrakter Schaden geltend gemacht werden. Denn für Mietverträge gilt dasselbe wie für gegenseitige Verträge allgemein. Steuerpflichtige Leistung des Vermieters ist die Gebrauchsüberlassung auf Zeit, § 1 Abs. 1 Nr. 1, § 3 Ziff. 9 UStG. Schadenersatzzahlungen, die der Mieter wegen Herausgabe der Wohnung im unrenovierten Zustand zu erbringen hat, stehen dann nicht im Austauschverhältnis zu einer Leistung des Vermieters, wenn dieser die Renovierung nicht auf seine Kosten durchführen läßt und begründen für diesen keinen steuerpflichtigen Umsatz.