Schaden durch fehlerhafte Jahresabrechnung

1. Die Prozesskosten einer erfolgreichen Anfechtung von fehlerhaften Jahresabrechnungsbeschlüssen hat der verantwortliche Verwalter als Schadensersatz zu erstatten.

2. In der beschlussmäßigen Billigung fehlerhafter Jahresabrechnungen liegt kein anrechenbares Mitverschulden der Wohnungseigentümer.

(Leitsätze der Redaktion)

II. 2. In der Sache hat die Berufung Erfolg.

a) Die Kl. ist prozessführungsbefugt.

Zu den Rechten, die die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband selbst und ohne Vergemeinschaftung geltend machen kann, gehören Schadensersatzansprüche gegen Vertragspartner wegen Schädigung des Verwaltungsvermögens (§ 10 Abs. 7 WEG), dessen Träger sie ist (vgl. Abramenko in Jennißen, WEG, 5. Aufl., § 10, Rn. 86). In einem solchen Fall stehen der Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband eigene Schadensersatzansprüche zu, die in dieses Sondervermögen fallen und daher - ohne gesonderte Ermächtigung - auch nur von ihr geltend gemacht werden können (vgl. KG, Beschluss vom 28.1.2010 - 24 W 43/09 -, abgedruckt u. a. in MDR 2010, 435-436, zitiert nach juris, Rn. 13). Auch Ansprüche auf Schadensersatz wegen Verletzung des Verwaltervertrags stehen der Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband zu (vgl. OLG München NJW-RR 2008, 322, zitiert nach beck-online; Suilmann in Bärmann, WEG, 13. Aufl., § 10, Rn. 228; vgl. auch BGH NJW 1989, 1091, 1092 und BGH NZM 2003, 683, 684). Auch im Streitfall hat die Bekl. die streitbefangenen Prozesskosten sowie die außergerichtlichen Kosten, die in den beiden Beschlussanfechtungsverfahren entstanden sind, von dem gemeinschaftlichen Konto beglichen. Betroffen ist damit das Verwaltungsvermögen, bei dem es sich um ein dem Verband selbst zustehendes Sondervermögen handelt, hinsichtlich dessen Schädigung auch nur der Verband selbst anspruchsberechtigt ist. Dies ist Folge der Anerkennung der im Außenverhältnis gegenüber Dritten bestehenden Teilrechtsfähigkeit und ergibt sich aus § 10 Abs. 6 Satz 2, Abs. 7 WEG.

Die Frage, ob und in welchem Umfang diese Gelder über die Jahresabrechnungen im Innenverhältnis auf die Wohnungseigentümer nach § 16 Abs. 2 WEG bzw. dem in der Gemeinschaft geltenden Kostenverteilungsschlüssel umgelegt worden sind, betrifft lediglich weitere Schadensfolgen und lässt den bei der Kl. entstandenen Schaden nicht entfallen (vgl. KG aaO., Rn. 17, 18).

Selbst wenn man dem nicht folgen wollte, hätten die Wohnungseigentümer die Geltendmachung der Ansprüche gegen die Bekl. als ehemalige Verwalterin durch den Beschluss zu TOP 15 der Eigentümerversammlung vom 30.11.2016 vergemeinschaftet (gekorene Ausübungsbefugnis nach § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG).

Wohnungseigentümerbeschlüsse sind nach ihrem Wortlaut und ihrem Sinn auszulegen, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung des Textes ergibt, weil Umstände außerhalb des Beschlusstextes nur herangezogen werden dürfen, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann ohne Weiteres erkennbar sind (allgemeine Auffassung, vgl. nur BGH NJW 2014, 2861-2864, zitiert nach juris, Rn. 24).

Daraus ergibt sich, dass die jetzige Verwalterin durch den genannten Beschluss ermächtigt wurde, Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber der Bekl. auf Erstattung von Rechtsanwalts- und Prozesskosten betreffend die Beschlussanfechtungsverfahren durch einen zu beauftragenden Rechtsanwalt überprüfen zu lassen und bei drohender Verjährung den Rechtsanwalt auch mit der Klage zu beauftragen, wodurch jedenfalls eine gekorene Ausübungsbefugnis des Verbands nach § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG begründet worden ist. Es kommt nicht darauf an, dass in dem Beschluss ausdrücklich ausgesprochen wird, dass der Verband hinsichtlich der den einzelnen Wohnungseigentümern zustehenden Ansprüche die Rechtsausübung übernimmt. Denn davon ist im Zweifel auszugehen, wenn ein Mehrheitsbeschluss gefasst wird, wonach bestimmte gemeinschaftsbezogene Individualansprüche im Wege der Klage durchgesetzt werden sollen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Wohnungseigentümer im Zweifel einen wirksamen Beschluss fassen wollen, der sich innerhalb ihrer Beschlusskompetenz hält (vgl. BGH, NJW 2016, 53-56, zitiert nach juris, Rn. 5 m.w.N.; Abramenko in Jennißen, WEG, 5. Aufl., § 10, Rn. 115 m.w.N.).

So liegt es auch im Streitfall. Für die Auslegung des Beschlusses im Sinne einer Ermächtigung spricht hier nicht zuletzt das Interesse der Wohnungseigentümer, nicht selbst in Erscheinung treten zu wollen, vielmehr die Durchsetzung ihrer Rechte, soweit dies zulässig ist, dem Verband zu überlassen (vgl. OLG München, NJW-RR 2006, 592-594, zitiert nach juris, Rn. 19).

In dem genannten Mehrheitsbeschluss liegt zugleich die nach § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG erforderliche Ermächtigung der Verwalterin zur Führung eines Aktivprozesses für den Verband.

b) Aus den Ausführungen zur Prozessführungsbefugnis ergibt sich zugleich die Aktivlegitimation der Kl. Dabei geht die Kammer davon aus, dass die Kl. als Verband ihr selbst zustehende Ansprüche geltend macht.

Jedenfalls hätte sie aufgrund Vergemeinschaftung ihre alleinige Zuständigkeit zur Geltendmachung der Schadensersatzansprüche begründet (vgl. BGHZ 172, 42-58, zitiert nach juris, Leitsatz 1a).

c) Der Kl. steht gegen die Bekl. in ihrer Eigenschaft als ehemaliger Verwalterin der Wohnanlage C. Str. Straße 12, S. Straße 19, 21 in 14193 Berlin ein Schadensersatzanspruch in der geltend gemachten Höhe nach §§ 280 Abs. 1, 249 BGB wegen schuldhafter Verletzung ihrer Pflichten aus § 28 Abs. 3 WEG bzw. dem Verwaltervertrag als entgeltlichem Geschäftsbesorgungsvertrag nach § 675 BGB (vgl. BayObLG, NZM 2002, 564-568, zitiert nach juris, Rn. 38; OLG Frankfurt, ZMR 2009, 620-623, zitiert nach juris, Rn. 18) durch die fehlerhafte Erstellung der Jahresabrechnungen 2011 und 2012 sowie der korrigierten Jahresabrechnung 2011, wodurch es zu anfechtbaren Genehmigungsbeschlüssen auf den Eigentümerversammlungen vom 16.7.2012 und 7.8.2013 und den durch die erfolgreichen Anfechtungsklagen der Wohnungseigentümer verursachten - hier streitgegenständlichen - Rechtsverfolgungskosten kam, zu.

Die Haftung des Verwalters knüpft an eine Verletzung gesetzlicher oder vertraglicher Pflichten oder an die Verwirklichung des Tatbestandes der unerlaubten Handlung an und setzt voraus, dass es infolge dieser Pflichtverletzungen zu einer Schädigung der Wohnungseigentümergemeinschaft oder des einzelnen Wohnungseigentümers gekommen ist. Sowohl für die vertragliche als auch die Deliktshaftung des Verwalters ist ein schuldhaftes Verhalten seinerseits erforderlich, wobei Fahrlässigkeit im Sinn der Außerachtlassung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt genügt. Außerdem muss zwischen dem Schadenseintritt und dem schuldhaft pflichtwidrigen Verhalten Kausalität bestehen, wobei für die Verwalterhaftung wie auch sonst im Zivilrecht die Adäquanztheorie gilt (vgl. OLG Frankfurt NJW-RR 2010,161-164, zitiert nach juris, Rn. 21 m.w.N.). Diese Voraussetzungen liegen vor.

aa) Die Bekl. hat ihre sich aus § 28 Abs. 3 WEG in Verbindung mit dem Verwaltervertrag ergebenden Pflichten verletzt.

Die Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft hat nach § 28 Abs. 3 WEG nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung der Einnahmen und Ausgaben zu erstellen. Aus der Vorschrift über den Mindestinhalt des Wirtschaftsplans in § 28 Abs. 1 Satz 2 WEG und aus den Grundsätzen, die Rechtsprechung und Lehre zur Rechenschaftspflicht des Beauftragten nach § 666 BGB entwickelt haben, wird abgeleitet, welchen Anforderungen eine Jahresabrechnung genügen muss (OLG Saarbrücken NJW-RR 2006, 731, 732, zitiert nach beck-online). Danach hat der Verwalter eine geordnete und übersichtliche Einnahmen- und Ausgabenrechnung vorzulegen, die auch erkennen lässt, wofür die Ausgaben getätigt wurden, ferner den Stand der für die Wohnungseigentümer geführten Bankkonten zu Anfang und Ende des Rechnungsjahrs mitteilt und schließlich die Entwicklung des Vermögens der Wohnungseigentümer, also insbesondere der Instandhaltungsrücklage, darstellt. Die Abrechnung muss für einen Wohnungseigentümer auch ohne Hinzuziehung fachlicher Unterstützung verständlich sein. Die Jahresabrechnung ist als reine Einnahmen- und Ausgabenrechnung aufzustellen. Forderungen und Verbindlichkeiten dürfen ebenso wenig erscheinen wie Zahlungen, die im Vorjahr eingegangen sind oder im nächsten Jahr erwartet werden. Die Mitteilung derartiger Umstände mag zur Kontrolle der Kontenstände und der Vermögenslage sinnvoll und teilweise sogar notwendig sein; sie sind aber kein Bestandteil der von den Wohnungseigentümern zu beschließenden Jahresabrechnung.

Die Darstellung der Jahresabrechnung muss die Wohnungseigentümer in die Lage versetzen, die Vermögenslage der Wohnungseigentümergemeinschaft zu erfassen und auf ihre Plausibilität hin zu überprüfen. Sie müssen nachvollziehen können, was mit den eingezahlten Mitteln geschehen ist, insbesondere ob sie entsprechend den Vorgaben des Wirtschaftsplans eingesetzt worden sind. Die Jahresabrechnung ist nicht zuletzt die Grundlage für die Festlegung der endgültigen Höhe der Beiträge (vgl. BGH NJW 2014,145-146, zitiert nach juris, Rn. 6 m.w.N.; BGH NJW-RR 2012,1103, zitiert nach juris, Rn. 7 m.w.N.; insbesondere zur Darstellung der Instandhaltungsrücklage: BGH NJW 2010, 2127-2129, zitiert nach juris, Rn. 10,17 m.w.N.).

Die von der Bekl. erstellten, hier in Rede stehenden Jahresabrechnungen 2011 und 2012 werden diesen Anforderungen nicht gerecht. Sie sind unvollständig und die Plausibilitätskontrolle geht nicht auf. Die Salden zwischen den Einnahmen und Ausgaben und zwischen den Kontoständen zum Beginn und zum Ende der Abrechnungsjahre stimmen nicht überein. Die Darstellung der Instandhaltungsrücklage ist in allen Jahresabrechnungen fehlerhaft und entspricht nicht der Rechtsprechung des BGH zur Behandlung der tatsächlich erfolgten Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage sowie des Ansatzes der Soll-Beträge im Sinne der geschuldeten, jedoch tatsächlich nicht geleistete Zahlungen auf die Rücklage (vgl. BGH, NJW 2010, 2127-2129, zitiert nach juris, Rn. 15, 16). Als Anfangsbestände der Instandhaltungsrücklage sind jeweils Beträge angegeben, die höher sind als das Vermögen der Gemeinschaft, was naturgemäß nicht möglich ist. Es steht zu vermuten, dass es sich bei den Anfangsbeständen um die Soll-Beträge handelt, ohne dass die Ist-Beträge angegeben wären. Unzutreffend sind auch die dargestellten Zuführungen zur Instandhaltungsrücklage mit den Sollbeträgen. Die Genehmigungsbeschlüsse waren mithin schon wegen mangelnder Transparenz der Abrechnungen als den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung widersprechend für ungültig zu erklären.

Die Jahresabrechnungen enthalten weitere Fehler.

Die auf der Eigentümerversammlung vom 16.7.2012 genehmigte Jahresabrechnung 2011 enthält zwei als Ausgaben eingestellte Positionen „Insolvenzen“ über zusammen 30.135,96 €. Die uneinbringlichen Wohngeldrückstände sind indessen keine Ausgaben der Gemeinschaft, im Übrigen gelingt der Kontenabgleich selbst unter Berücksichtigung des Gesamtbetrages „Insolvenzen“ nicht.

Die auf der Eigentümerversammlung vom 7.8.2013 beschlossenen Jahresabrechnungen 2011 (korrigierte Version) und 2012 enthalten jeweils Umbuchungen „auf Sparkonto“ (unter der Position „Einnahmen“, durch ein davor stehendes Minuszeichen als Ausgabe gekennzeichnet in der Jahresabrechnung 2011) und „vom Sparkonto“ (als Einnahme in der Jahresabrechnung 2012). Diese Darstellung ist unzulässig, da es sich dabei um einen bloß internen Vorgang handelt. Da die bloß umgebuchten Gelder der Gemeinschaft erhalten bleiben, können sie in der Jahresabrechnung weder als Ausgabe noch als sonstige Kosten behandelt werden (vgl. BGH, NJW 2010, 2127-2129, zitiert nach juris, Rz. 15).

In der Jahresabrechnung 2012 fehlt es an einer Angabe zum Anfangsstand des Kontos bei der Sparkasse Berlin.

Im Übrigen wird wegen der Fehlerhaftigkeit der Jahresabrechnungen vollinhaltlich auf die rechtskräftigen Urteile vom 12.3.2013 - 74 C 77/12 - und 17.12.2013 - 74 C 85/13 - des Amtsgerichts Charlottenburg, mit denen die Genehmigungsbeschlüsse für ungültig erklärt wurden, verwiesen.

Soweit die Bekl. erstinstanzlich unter Bezugnahme auf das Urteil des Landgerichts Köln vom 18.12.2014 - 29 S 75/14 - (abgedruckt in ZMR 2015, 335-336, zitiert nach juris) die Ansicht vertreten hat, die erstmalige Erstellung und Vorlage einer Jahresabrechnung, die nicht den Maßstäben entspreche, die an eine ordnungsgemäße Jahresabrechnung zu stellen seien, stelle grundsätzlich keine Pflichtverletzung dar, vermag die Kammer (Einzelrichterin) dem nicht zu folgen. Zunächst ist das Urteil des Landgerichts Köln schon anders zu verstehen. Nach den dortigen Ausführungen schuldet der Verwalter im Hinblick darauf, dass der Begriff der fehlerhaften Jahresabrechnung nicht ohne Zweifel ist, weil Form und Inhalt einer ordnungsgemäßen Jahresabrechnung in Rechtsprechung und Literatur umstritten sind, nicht die Vorlage einer ordnungsgemäßen Jahresabrechnung, die im Falle einer Anfechtung der Beschlussfassung in jedem Fall Bestand hat (Rn. 4, zitiert nach juris).

Darum geht es im Streitfall aber nicht, da hier Jahresabrechnungen in Rede stehen, bei denen schon die Plausibilitätskontrolle nicht aufgeht und die - gemessen an den vom BGH aufgestellten Kriterien - elementare Fehler aufweisen. In einem solchen Fall liegt auch nach der Rechtsprechung des LG Köln eine Pflichtverletzung vor (vgl. die dortigen Ausführungen Rn. 5). Im Übrigen gilt aber ohnehin, dass der Anspruch der Wohnungseigentümer gegen den Verwalter auf Erstellung einer Jahresabrechnung erst dann erfüllt ist, wenn der Verwalter eine den Mindestanforderungen der Rechtsprechung entsprechende formal und auch inhaltlich zutreffende Abrechnung vorlegt (vgl. BGH, NJW-RR 2012,1103, zitiert nach juris, Rn. 7 m.w.N.; Becker in Bärmann, WEG, 13. Aufl., § 28, Rn. 108 m.w.N.; Hügel/EIzer in Hügel/Elzer, WEG, 2. Aufl., § 28, Rn. 75 m.w.N.; Wanderer in Bärmann/Seuß, Praxis des Wohnungseigentums, 7. Aufl., 6. Teil, § 34, Rn. 18). Ansonsten lieg selbst dann keine vertragsgemäße Leistung vor, wenn sachliche Fehler der Abrechnung letztlich nicht feststellbar sind (vgl. BayObLGZ 1975, 389, 373, zitiert nach beck-online).

Indem die Bekl. Jahresabrechnungen erstellte, die den genannten Anforderungen nicht genügten, und diese dann auf Eigentümerversammlungen zur Beschlussfassung vorlegte, handelte sie pflichtwidrig.

Im Streitfall gilt nicht deshalb etwas anderes, weil die Bekl. bereits seit dem Jahr 1985 Verwalter in der Wohnanlage war und die Abrechnungen stets auf die gleiche Art und Weise erstellt hat, ohne dass dies zuvor von den Wohnungseigentümern beanstandet wurde. Einen Vertrauensschutz für den Verwalter dergestalt, dass eine unbeanstandet gebliebene Abrechnungs- bzw. Aufstellungsweise bezüglich Jahresabrechnungen auch in Zukunft nicht angefochten werden wird, gibt es nicht. Auch wenn einzelne oder alle Wohnungseigentümer - für einen oder mehrere Abrechnungszeiträume - von der Richtigkeit des Verfahrens des Verwalters ausgegangen sind oder sich aus sonstigen Gründen dazu entschlossen haben, Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft dazu nicht anzufechten, kann der Verwalter - ebenso wie die Wohnungseigentümergemeinschaft als solche - nicht davon ausgehen, dass das auch in Zukunft so bleiben wird. Der Verwalter ist vielmehr in jedem Abrechnungsjahr und unabhängig von der Billigung bisheriger Abrechnungen gehalten, eine dem Gesetz und den konkretisierenden Anforderungen der - auch Veränderungen der bisherigen Praxis begründenden - Rechtsprechung entsprechende Abrechnung zu erstellen. Umgekehrt widerspricht es nicht Treu und Glauben, wenn einer oder mehrere Wohnungseigentümer, die aus welchen Gründen auch immer in der Vergangenheit von einer Beanstandung abgesehen haben, sich nach längerer Zeit auf die Unrichtigkeit der Abrechnung berufen. Mit ihrem früheren Verhalten setzen sie sich damit nicht in einen mit § 242 BGB nicht zu vereinbarenden Widerspruch (OLG Köln NJW-RR 2006, 19-20, zitiert nach juris, Rn. 14; vgl. auch LG Konstanz, Beschluss vom 9.1.2008 - 62 T 134/07 A, 62 T 134/07 - BeckRS 2008, 01250, zitiert nach beck-online).

Da jede Jahresabrechnung für sich genommen den an sie nach den genannten Regeln zu stellenden Anforderungen genügen muss, kann ein Verwalter sich im Fall, dass die Vorjahresabrechnung den Anforderungen nicht gerecht wird, auch nicht darauf berufen, dass die aktuelle Jahresabrechnung an diejenige des Vorjahres anknüpfen müsse. Ansonsten käme es zu einer endlosen Fortschreibung von bestimmten Mängeln.

Auch aus dem Umstand, dass das Amtsgericht Charlottenburg in den Anfechtungsverfahren keine Kostenentscheidung zu Lasten der Bekl. nach § 49 Abs. 2 WEG getroffen hat, kann die Bekl. nichts für ihren Rechtsstandpunkt herleiten. Dabei kann offen bleiben, ob die Kostenentscheidungen darauf beruhen, dass das Amtsgericht die Voraussetzungen des § 49 Abs. 2 WEG geprüft und verneint hat bzw. das ihm diesbezüglich zustehende Ermessen ausgeübt hat, oder darauf, dass die Anwendung der Vorschrift nicht in Betracht gezogen worden ist. Sieht das Gericht in einer Wohnungseigentumssache davon ab, die Kosten des Rechtsstreits gemäß § 49 Abs. 2 WEG ganz oder teilweise dem Verwalter aufzuerlegen, entsteht der Partei, die diese Kosten nach den prozessualen Vorschriften (§§ 91 ff. ZPO) zu tragen hat, nämlich weder in dem einen noch in dem anderen Fall ein darüber hinausreichender Nachteil. Insbesondere wird ihr ein etwaiger materiell-rechtlicher Kostenerstattungsanspruch gegen den Verwalter nicht aberkannt (BGH NZM 2010, 748-749, zitiert nach juris, Rn. 7). Im Übrigen setzt § 49 Abs. 2 WEG ein grobes Verschulden voraus, ein Schadensersatzanspruch wegen einfacher Fahrlässigkeit genügt nicht.

Die Bekl. hat die Pflichtverletzung zu vertreten.

Der Verschuldensmaßstab richtet sich nach § 276 BGB. Nach § 276 Abs. 1 Satz 1 BGB haftet der Verwalter für Vorsatz und Fahrlässigkeit, sofern nichts anderes bestimmt ist. Fahrlässig handelt der Verwalter, wenn er die im Verkehr erforderliche Sorgfalt außer Acht lässt, § 276 Abs. 2 BGB. Dieser Haftungsmaßstab ist von der Rechtsprechung verwalterspezifisch ausgeformt worden. Maßstab ist dabei die Sorgfalt, die ein durchschnittlicher und gewissenhafter Verwalter unter den Umständen des konkreten Vertragsverhältnisses aufgewandt hätte (OLG Oldenburg, Beschluss vom 18.10.2007 - 6 W 28/07 -, zitiert nach juris, Rn. 10 m.w.N.). Ein gewerblicher Verwalter schuldet aufgrund des Geschäftsbesorgungsvertrages mit den Eigentümern eine Leistung, die den kaufmännischen, rechtlich-organisatorischen und technischen Aufgabenbereich der Verwaltung umfassend abdeckt (vgl. BGHZ 131, 347-356, zitiert nach juris, Rn. 20; Hügel/EIzer, WEG. 2. Auflage, § 26, Rn. 191 m.w.N.; Niedenführ ZWE 2009,69, 72, zitiert nach beck-online, m.w.N.; Merle/Becker in Bärmann, WEG, 13. Aufl., § 27, Rn. 322a). Ein Verwalter, der Kaufmann ist, haftet für die Erfüllung seiner Pflicht mit der Sorgfalt eines ordentlichen Kaufmanns (BGH, aaO., Rn. 20). Ein gewerblicher Verwalter muss die einschlägige Rechtsprechung kennen und seinen diesbezüglichen Wissensstand aktualisieren (vgl. Niedenführ in Niedenführ/Vandenhouten, WEG, 12. Aufl., § 49, Rn. 31 m.w.N.; Abramenko, ZWE 2004, 140, 14, zitiert nach beck-online, m.w.N.).

Die Bekl. ist Kaufmann (§§ 6 Abs. 1 HGB, 13 Abs. 3 GmbHG). Der allgemeine Sorgfaltsmaßstab wird im Streitfall mithin durch § 347 Abs. 1 HGB ergänzt, wonach derjenige, der aus einem Geschäft, das auf seiner Seite ein Handelsgeschäft ist, einem anderen zur Sorgfalt verpflichtet ist, für die Sorgfalt eines ordentlichen Kaufmanns einzustehen hat.

Nach dem eindeutigen Wortlaut des § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB trägt der Schuldner die Darlegungs- und Beweislast für das Nichtvertretenmüssen.

Die Bekl. hat schon nicht hinreichend darzulegen vermocht, dass ihr kein Fahrlässigkeitsvorwurf zu machen ist.

Zutreffend ist, dass Einzelheiten betreffend die Erstellung einer Jahresabrechnung umstritten sind. Dies gilt allerdings nicht hinsichtlich der wesentlichen Grundzüge, wie sie oben dargestellt worden sind. Welche Anforderungen der BGH an eine Jahresabrechnung stellt, muss ein Verwalter wissen. Dass die Jahresabrechnung als geordnete Darstellung (nur) der Einnahmen und Ausgaben vorzunehmen ist und eine Plausibilitätskontrolle möglich sein muss, entsprach im Übrigen schon lange vor den genannten BGH-Entscheidungen der absolut herrschenden Auffassung.

Die von der Bekl. im Schriftsatz vom 22.5.2018 vorgetragenen Umstände lassen den Fahrlässigkeitsvorwurf nicht entfallen.

Hätte die Bekl. - wie es ihre Pflicht gewesen wäre - die Jahresabrechnungen von vornherein ordnungsgemäß, insbesondere an der Rechtsprechung des BGH orientiert erstellt, wäre es zu den Überlegungen und Gesprächen über das weitere Vorgehen nicht gekommen, d. h. die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wäre gar nicht erst in die Lage versetzt worden, entscheiden zu müssen, ob über anfechtbare Jahresabrechnungen Genehmigungsbeschlüsse gefasst werden sollen. Die Pflichtverletzung der Bekl. besteht in erster Linie in der Erstellung der fehlerhaften Abrechnungen und erst nachrangig in deren Vorlage zur Genehmigung auf Eigentümerversammlungen.

Dass der Verwaltungsbeirat oder die Wohnungseigentümer auf die Erstellung der Jahresabrechnung in der von der Bekl. gewählten - fehlerhaften - Art und Weise bestanden hätten, trägt die Bekl. nicht vor. Es lag auch keine zweifelhafte Rechtslage vor, die es geboten hätte, eine Weisung der Wohnungseigentümer einzuholen.

Die Bekl. hätte den sichersten Weg beschreiten und die Abrechnungen nach den Grundsätzen, die der BGH aufgestellt hat, erstellen müssen.

Durch die Pflichtverletzung ist dem Verband als adäquat kausaler Schaden ein Verlust im Verwaltungsvermögen von 17.820,68 € entstanden und daher nach §§ 249 ff. BGB zu ersetzen.

Das pflichtwidrige Verhalten der Bekl. ist ursächlich für die Beschlussfassungen auf den Eigentümerversammlungen vom 16.7.2012 und 7.8.2013 betreffend die Genehmigung der Jahresabrechnungen 2011 und 2012 und deren Anfechtbarkeit mit der Folge der daraufhin entstandenen Kosten, die aus dem Verwaltungsvermögen der Kl. entnommen wurden. Eine Pflichtverletzung des Verwalters ist typischerweise dann für die Entstehung von Prozesskosten ursächlich, wenn Fehler des Verwalters zur Anfechtung von Beschlüssen führen (Niedenführ ZWE 2009, 69, 72, zitiert nach beck-online; vgl. auch LG Dessau-Roßlau ZMR 2010, 471-473, zitiert nach juris, Rn. 20; LG Konstanz, aaO.; AG Donaueschingen Beschl. v. 15.6.2002 - 25 UR II 3/02 WEG, BeckRS 2002, 30994315; Suilmann in Jennißen, WEG, 5. Aufl., § 49, Rn. 22; vgl. auch bereits BayObLG ZMR 1977, 381-383, zitiert nach juris, Rn. 15). Dass die Wohnungseigentümer erst durch ihre Beschlussfassung die fehlerhaften Jahresabrechnungen genehmigt haben, Iässt die Kausalität nicht entfallen. Hätte die Bekl. ordnungsgemäße Jahresabrechnungen erstellt, wäre es nicht zu den Beschlussfassungen gekommen. Die haftungsrechtliche Zurechnung wird nicht dadurch ausgeschlossen, dass außer der in Rede stehenden Handlung noch weitere Ursachen zu dem eingetretenen Schaden beigetragen haben. Dies gilt auch dann, wenn der Schaden erst durch das (rechtmäßige oder rechtswidrige) Dazwischentreten des Geschädigten verursacht wird. Der Zurechnungszusammenhang fehlt in derartigen Fällen nur, wenn die zweite Ursache den Geschehensablauf so verändert hat, dass der Schaden bei wertender Betrachtung nur noch in einem „äußerlichen“, gleichsam „zufälligen“ Zusammenhang zu der durch die erste Ursache geschaffenen Gefahrenlage steht. Wirken dagegen in dem Schaden die besonderen Gefahren fort, die durch die erste Ursache gesetzt wurden, kann der haftungsrechtliche Zurechnungszusammenhang nicht verneint werden (BGH NJW 2018, 944-947, zitiert nach Juris, Rn. 21 m.w.N.). So liegt es hier.

Der Gemeinschaft sind durch die Anfechtungsverfahren folgende Gerichts- und außergerichtliche Kosten entstanden: […] Insgesamt ergibt sich damit der von der Kl. geltend gemachte Betrag von 17.820,68 €.

Der Schadensersatzanspruch des Verbandes ist nicht wegen Mitverschuldens der Mitglieder des Verwaltungsbeirats und/oder der übrigen Wohnungseigentümer nach § 254 BGB zu kürzen. Es ist zwar davon auszugehen, dass den Beiratsmitgliedern bei der von ihnen nach § 29 Abs. 3 WEG wahrzunehmenden Aufgabe der Rechnungsprüfung und auch den Wohnungseigentümern selbst bei Übersendung der Jahresabrechnungen vor der Beschlussfassung hätte auffallen müssen, dass eine Plausibilitätsprüfung nicht aufgeht, nicht alle Kontostände angegeben sind und die dargestellte Instandhaltungsrücklage nicht den tatsächlichen Bestand wiedergibt. Zutreffend ist auch, dass die Wohnungseigentümer zu einer Beschlussfassung durch Mehrheitsbeschluss nach § 21 Abs. 3 WEG nur berechtigt sind, soweit die beabsichtigte Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, was bei der Genehmigung nicht ordnungsgemäßer Jahresabrechnungen nicht der Fall ist. Demgegenüber ergibt sich aus der Aufgabe des Verwaltungsbeirats, den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben zu unterstützen, weder eine Pflicht der Beiratsmitglieder, den Verwalter anzuhalten, seinen Pflichten nachzukommen, noch eine Weisungsbefugnis (BGH, Urteil vom 23.2.2018 - V ZR 101/16 -, zitiert nach juris, Rn. 66).

Die genannten Umstände treten im Streitfall indes gegenüber der Vertragsverletzung der Bekl., die aufgrund der Tatsache ihrer gewerbsmäßigen und langjährigen Verwaltertätigkeit einen hohen Vertrauensvorschuss genoss, völlig zurück (vgl. den Mitverschuldenseinwand wohl generell verneinend: Niedenführ/Vandenhouten, WEG, 12. Aufl., § 27, Rn. 125 - Stichwort: Jahresabrechnung).

Der Geschäftsbesorgungsvertrag zwischen dem hinsichtlich des Verwaltungsvermögens treuhänderisch tätigen Verwalter und der Wohnungseigentümergemeinschaft ist von einem persönlichen Vertrauensverhältnis geprägt (BayObLG NJW-RR 2002, 732-735, zitiert nach juris, Rn. 21), was insbesondere für eine langjährig tätige Verwaltung - wie im Streitfall die Bekl. - gelten muss. Die nach eigenem Vortrag seit 1985, zum hier maßgeblichen Zeitpunkt also seit mehr als 25 Jahren, als Verwalterin in der Wohnanlage tätige Bekl. nahm bei der ihr gesetzlich übertragenen Aufgabe der Geldverwaltung (vgl. § 27 Abs. 1 Nr. 4, 5, 6, Abs. 3 Nr. 5, Abs. 5 WEG) besonderes Vertrauen in Anspruch. Dies zeigt sich beispielsweise an ihrem Schreiben an die Wohnungseigentümer vom 19.4.2013, mit dem die Bekl. den Wohnungseigentümern mitteilte, dass die Beschlüsse über die Genehmigung der Jahresabrechnung 2011 und die Entlastung 2011 durch das Amtsgericht für ungültig erklärt wurden. Die Bekl. führt darin u. a. aus, dass sie der Rechtsauffassung des Amtsgerichts nicht zu folgen vermag; zur Vermeidung weiterer Kosten habe sie aber auf Rechtsmittel verzichtet und eine korrigierte Jahresabrechnung unter Berücksichtigung der Entscheidungsgründe erstellt. Die korrigierte Jahresabrechnung erläutert die Bekl. sodann und führt aus, „die kleinen formalen Korrekturen“ verursachten keine Veränderung der Salden 2011. Die korrigierte Jahresabrechnung 2011 wurde auf der ETV vom 7.8.2013 sodann ausweislich des als Anlage K 1 eingereichten Beschluss-Protokolls unter Erläuterung der „Hinweise im Schreiben vom 19.4.2013“ mit 58 Ja-Stimmen, vier Nein-Stimmen und zwei Stimmenthaltungen angenommen (nicht, wie die Bekl. in der Berufungserwiderung ausführt, mit 82 Ja- und einer Nein-Stimme). Die Jahresabrechnung 2012 wurde mit 57 Ja-Stimmen, vier Nein-Stimmen und drei Stimmenthaltungen genehmigt (nicht mit 74 Ja- und zwei Nein-Stimmen).

Es ist weder vorgetragen noch sind sonst Anhaltspunkte dafür ersichtlich, dass die Verwendung der von der Bekl. verwalteten Gelder zu beanstanden war. Wenn die Wohnungseigentümer vor dem Hintergrund der rund 25-jährigen Zusammenarbeit in einem solchen Fall von der Art der Darstellung her nicht ordnungsgemäße Jahresabrechnungen genehmigen, ist ein etwaig ihnen anzulastendes Verschulden gegen sich selbst, was wiederum dem klagenden Verband als Mitverschulden anzulasten sein könnte, als derart gering einzustufen, dass es gegenüber der Pflichtverletzung der Bekl. zurücktritt.

Es gehört zu den vernehmlichsten Aufgaben eines Verwalters, dem nach § 28 Abs. 3 WEG die vertragliche Leistungspflicht zur Erstellung ordnungsgemäßer und inhaltlich richtiger Jahresabrechnungen obliegt, eine solche zu erstellen und zur Beschlussfassung vorzulegen. Gründe, warum die Bekl. die Jahresabrechnungen nicht entsprechend den seit vielen Jahren bestehenden Grundsätzen erstellt hat, wie dies beispielsweise bei Eigentümergemeinschaften vorstellbar ist, die durch mehrere Verwalterwechsel, höhere Wohngeldausfälle oder lückenhafte Unterlagen gekennzeichnet sind oder ggf. auch bei Einführung eines neuen oder Anpassung des verwendeten EDV-Programms, sind nicht greifbar. Als professionelle Verwalterin muss die Bekl. die Grundzüge der Erstellung einer ordnungsgemäßen Jahresabrechnung kennen und sich regelmäßig über die Entwicklung der diesbezüglichen höchst- und obergerichtlichen Rechtsprechung informieren. Bei der erstmaligen Erstellung der Jahresabrechnung 2011 Mitte des Jahres 2012 war die insbesondere zur Frage der Darstellung der Instandhaltungsrücklage maßgebliche Entscheidung des BGH vom 4.12.2009 - V ZR 44/09 - (GE 2010, 343 = NJW 2010, 2127-2129, zitiert nach juris, Rn. 10, 17 m.w.N.) schon über zwei Jahre in der Welt. Es ist kein Grund greifbar, warum die Bekl. nicht willens oder in der Lage gewesen ist, sich innerhalb eines solch langen Zeitraums auf diese Rechtsprechung einzustellen.

Der verantwortliche WEG-Verwalter haftet der WEG wegen der Prozesskosten auf Schadensersatz, wenn fehlerhafte Jahresabrechnungen für ungültig erklärt werden. Die Wohnungseigentümer trifft dadurch, dass sie die fehlerhaften Jahresabrechnungen durch Beschluss gebilligt haben, kein anrechenbares Mitverschulden.

Die ehemalige Verwalterin der Wohnanlage erstellte die Jahresabrechnungen 2011 und 2012 fehlerhaft. Dadurch kam es zu anfechtbaren Genehmigungsbeschlüssen vom 16. Juli 2012 und 10. August 2013. Hiergegen wurde erfolgreich Anfechtungsklage erhoben. Es entstanden Prozesskosten von knapp 18.000 €. Das AG sah keine Veranlassung, diese Kosten gleich in den Anfechtungsverfahren der damaligen Verwalterin aufzuerlegen. Die Wohnungseigentümer ermächtigten die jetzige Verwalterin, die Prozesskosten einzuklagen. Das AG hat die Klage abgewiesen. Hiergegen die Berufung.

Die Berufung hat Erfolg. Der klagenden Wohnungseigentümergemeinschaft steht gegen die Beklagte als ehemaliger Verwalterin der Wohnanlage ein Anspruch auf Schadensersatz wegen der fehlerhaften Darstellungen der Jahresabrechnungen 2011 und 2012 zu. Dadurch ist es zu einem anfechtbaren Genehmigungsbeschluss auf den Eigentümerversammlungen und den durch die erfolgreichen Anfechtungsklagen der Wohnungseigentümer verursachten Rechtsverfolgungskosten gekommen. Die Verwaltung hat nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung der Einnahmen und Ausgaben zu erstellen. Zwar ist der Begriff der fehlerhaften Jahresabrechnung schillernd, weil Form und Inhalt einer ordnungsgemäßen Jahresabrechnung in Rechtsprechung und Literatur umstritten sind, doch die hier streitgegenständlichen Jahresabrechnungen sind unvollständig, die Plausibilitätskontrolle geht nicht auf, ferner ist die Darstellung der Instandhaltungsrücklage fehlerhaft.

Da die Wohnungseigentümer die Verfolgung der Schadensersatzansprüche vergemeinschaftet haben, kommt es nicht darauf an, ob der Anspruch der Gemeinschaft auch schon direkt ohne den Vergemeinschaftungsbeschluss zusteht. Ein Vertrauensschutz dergestalt, dass auch die bestandskräftig gewordenen Jahresabrechnungsbeschlüsse früherer Jahre den gleichen Fehler aufgewiesen haben, besteht zugunsten der Verwaltung nicht. Es kommt auch nicht darauf an, dass das Amtsgericht in dem Anfechtungsprozess dem Verwalter noch nicht die Prozesskosten gemäß § 49 Abs. 2 WEG auferlegt hat, da dies ein grobes Verschulden vorausgesetzt hätte, während in dem gesonderten Schadensersatzprozess gegen die Verwaltung einfaches Verschulden reicht. Dass die Wohnungseigentümer die fehlerhaften Jahresabrechnungen gebilligt haben, bedeutet nicht, dass sie sich ein mitwirkendes Verschulden zurechnen lassen müssen. Dasselbe gilt für ein nachlässiges Verhalten des Verwaltungsbeirats, dem die Vorprüfung der Jahresabrechnungen obliegt.

VRiKG a. D. RA Dr. Lothar Briesemeister

AKD Anwaltskanzlei Dittert