Sanierungsverfahren

Sanierungsverfahren; Sanierungsgebiet; Sanierungsmaßnahme; Funktionsschwächesanierung; Wertermittlung

1. Ein Grundstück kann in ein förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet auch dann einbezogen werden, wenn auf ihm selbst keine Sanierungsmaßnahmen durchgeführt werden sollen. Das ist insbesondere bei der sog. Funktionsschwächesanierung der Fall (vgl. § 136 Abs. 3 Nr. 2 BauGB).

2. Kann eine in der Wertermittlungsverordnung vorgesehene Methode nicht angewandt werden, hindert dies nicht, andere geeignete Methoden zu entwickeln und anzuwenden. Die Verordnung ist insoweit nicht abschließend.

I. Der Kl. wendet sich als Eigentümer eines mit einem Geschäfts- und Wohnhaus bebauten Grundstücks gegen die Heranziehung zu einem Ausgleichsbetrag gemäß § 154 BauGB einer städtebaulichen Sanierungsmaßnahme. Er beanstandet vor allem die Einbeziehung seines Grundstücks in das 1975 förmlich festgelegte Sanierungsgebiet und die Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung. Seine Klage hatte in der Berufungsinstanz wegen der Höhe des Ausgleichsbetrags teilweise Erfolg. Mit der Beschwerde erstrebt er die Zulassung der Revision.

II. 1. Die auf § 132 Abs. 2 Nrn. 1 und 3 VwGO gestützte Beschwerde ist unbegründet. Die in der Beschwerdevorschrift geltend gemachten Zahlungsgründe liegen nicht vor.

a) Die Rechtssache hat mit den in der Beschwerdeschrift bezeichneten Fragen keine grundsätzliche Bedeutung.

(...)

aa) Sollte die Beschwerde auf der Grundlage des festgestellten Sachverhalts problematisieren wollen, unter welchen Voraussetzungen Grundstücke in das Sanierungsgebiet einbezogen werden dürfen, auf denen selbst im Rahmen der Sanierung keine Maßnahmen durchgeführt werden müssen, so verliehe auch dies der Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung. Auf der Grundlage des vom Berufungsgericht festgestellten Sachverhalts besteht kein Zweifel daran, daß das Grundstück des Kl. gemäß § 3 Abs. 1 Sätze 2 und 3 StBauFG (jetzt: § 142 Abs. 1 Sätze 2 und 3 BauGB) in das Sanierungsgebiet einbezogen werden konnte. Danach ist das Sanierungsgebiet so abzugrenzen, daß sich die Sanierung zweckmäßig durchführen läßt; einzelne Grundstücke, die von der Sanierung nicht betroffen sind, können, müssen jedoch nicht aus dem Gebiet ausgenommen werden. Die Gemeinde hat insofern einen planerischen Gestaltungsspielraum. Für die Auslegung der Vorschrift ist maßgebend, daß die städtebauliche Sanierung - und dies gilt vor allem für die sog. Funktionsschwächesanierung gemäß § 3 Abs. 3 Nr. 2 StBauFG/§ 136 Abs. 3 Nr. 2 BauGB - stets eine gebietsbezogene (Gesamt-) Maßnahme ist. Sie dient der Behebung städtebaulicher Mißstände eines Gebiets und nicht nur einzelner Grundstücke. Deshalb können auch Grundstücke einbezogen werden, auf denen selbst keine Maßnahmen wie bauliche Veränderungen durchzuführen sind; bei der sog. Funktionsschwächesanierung dürfte dies häufig sogar bei einer Vielzahl von Grundstücken der Fall sein. Solche Grundstücke einzubeziehen, ist auch deshalb gerechtfertigt, weil das sanierungsrechtliche Instrumentarium, z. B. die Genehmigung nach §§ 144, 145 BauGB, auch auf solchen Grundstücken die Wahrung der Ziele der Sanierung während des Sanierungsverfahrens sichert und weil die (gebietsbezogenen) Sanierungsmaßnahmen der Verbesserung der städtebaulichen Lage auch solcher Grundstücke dienen und deren Bodenwert erhöhen; der Ausgleichsbetrag, zu dem die Grundstücke mitherangezogen werden, gilt lediglich diesen Vorteil ab und tritt an die Stelle der sonst zu erhebenden (kostenabhängigen) Erschließungs- und Ausbaubeiträge. Das alles ergibt sich ohne weiteres aus dem Gesetz.

ab) Auch die von der Beschwerde zur Wertermittlungsverordnung - WertV - vom 15. August 1972 (BGBl. I S. 1416) bzw. vom 6. Dezember 1988 (BGBl. I S. 2209) bezeichneten Fragen verleihen der Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung. Die Beschwerde problematisiert mit diesen Fragen, daß der Ausgleichsbetrag auf der Grundlage eines Gutachtens ermittelt ist, dem keine der in der WertV geregelten Bewertungsmethoden - für die Ermittlung des Bodenwerts kommt in der Regel das Vergleichswertverfahren in Betracht - zugrunde liegt. Dazu hat das Berufungsgericht festgestellt, der Gutachterausschuß habe ein partiell eigenständiges Bewertungsverfahren angewendet, weil für die in der WertV geregelten Methoden keine ausreichenden Daten zur Verfügung gestanden hätten. Aus 15 Verkaufsfällen aus den Jahren 1981 bis 1991 seien unter Einbeziehung von Erhebungen eines Instituts für Handelsforschung über branchenspezifische Geschäftsraummieten geschoßflächenbezogene Bodenwertanteile - getrennt nach hochwertigen Erdgeschoßflächen und Flächen in Obergeschossen - ermittelt worden. Die Sanierung habe im zentralen Bereich die Qualität der Geschäftslage um eine volle Branchenklasse gehoben und einen Mietpreissprung von knapp 40 % bewirkt. Davon habe der Gutachterausschuß nur etwa die Hälfte berücksichtigt. Auf der Grundlage dieses Sachverhalts gäbe ein Revisionsverfahren keinen Anlaß, Fragen von grundsätzlicher Bedeutung zur Ermittlung der Höhe des Ausgleichsbetrages zu klären. Die von der WertV geregelten Bewertungsverfahren sind nur anzuwenden, wenn ausreichende Daten vorhanden sind, die gewährleisten, daß mit dem jeweils einschlägigen Verfahren der Verkehrswert und - im Falle der Sanierung - dessen Erhöhung zuverlässig zu ermitteln ist. Im Vordergrund steht die Erfüllung des gesetzlichen Auftrags, die Bodenwerterhöhung und damit den Ausgleichsbetrag nach dem Unterschied zwischen Anfangs- und Endwert zu ermitteln (§ 154 BauGB). Wenn dazu das Vergleichswertverfahren, die von der WertV für die Ermittlung des Bodenwerts vorgesehene Regelmethode, mangels ausreichender Daten nicht geeignet ist, ist eine andere geeignete Methode anzuwenden. Der Wert steht dem nicht entgegen; dies ergibt sich schon daraus, daß die Verordnung nur davon spricht, daß der Bodenwert in der Regel "durch Preisvergleich" (§ 3 Abs. 3 WertV 1972) bzw. "im Vergleichswertverfahren" (§§ 15 Abs. 2, 21 Abs. 2 WertV 1988) zu ermitteln ist.

b) (...)

bb) Das Berufungsgericht hat nicht §§ 86 Abs. 1 und 108 Abs. 1 Satz 1 VwGO verletzt, wenn es dem Einwand des Kl., er habe die Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks durch eigene Aufwendungen, nämlich durch die erstmalige Schaffung von Schaufenstern zur Kstraße hin, bewirkt, in den Urteilsgründen nur "einen Absatz" gewidmet und dazu keine weiteren Nachforschungen angestellt hat. Das Berufungsgericht hat hierzu festgestellt, daß bei der Bemessung des Ausgleichsbetrags von der durch die gesamte Umstrukturierung des Gebiets bewirkten Lageverbesserung und Bodenwerterhöhung ausgegangen worden ist. Es sind also nicht besondere bodenwerterhöhende Merkmale einzelner Grundstücke, wie sie der Kl. in dem Einbau eines Schaufensters sieht, zugrunde gelegt worden. Folglich brauchte das Berufungsgericht - auf der Grundlage seiner Rechtsauffassung - einer etwaigen Bodenwerterhöhung durch diese Maßnahme des Kl. nicht nachzugehen. Darüber hinaus hat das Berufungsgericht ausgeführt, daß die zur Verbesserung des Gebiets auch mitursächlichen privaten Investitionen berücksichtigt worden seien, indem für den Ausgleichsbetrag nur etwa die Hälfte der durch die Gebietsaufwertung bedingten Bodenwerterhöhung erfaßt worden sei.

Eine Gemeinde hatte ein Sanierungsgebiet förmlich festgelegt, um die Funktionsfähigkeit nach § 136 Abs. 3 Nr. 2 Baugesetzbuch zu verbessern. Ein Eigentümer, auf dessen Grundstück keine Sanierungsmaßnahmen stattfinden sollten, das aber innerhalb des Sanierungsgebietes lag, wurde zur Zahlung eines Ausgleichsbetrages nach § 154 Baugesetzbuch herangezogen, bei dem die Werterhöhung nach der Sanierung abgeschöpft werden soll.

Mit Beschluß vom 16. Januar 1996 hielt das Bundesverwaltungsgericht das Vorgehen der Gemeinde für grundsätzlich gerechtfertigt. Einzelne Grundstücke, die von der Sanierung nicht betroffen werden, können zwar aus dem Gebiet ausgenommen werden. "Können" bedeutet aber nicht "müssen"; die Gemeinde hat ein Ermessen. Für die Ermittlung des Ausgleichsbetrags ist die Anwendung der Wertermittlungsverordnung auch nicht zwingend vorgeschrieben. Die Erhöhung des Bodenwertes nach der Sanierung kann auch nach anderen geeigneten Methoden ermittelt werden, wenn für das Vergleichswertverfahren keine ausreichenden Daten zur Verfügung stehen.