Sanierungssatzung

Sanierungssatzung; Sanierungsgebiet; Substanzerneuerungsfunktion; Sozialstruktur; Sanierungskonzept; Milieuschutzsatzung

Zielsetzung einer Sanierungssatzung gemäß § 136 Abs. 2 bis 4 BauGB kann neben der Substanzerneuerungsfunktion auch die Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung in ihrer bestehenden Sozialstruktur in einem Sanierungsgebiet sein; maßgebend ist insoweit das jeweilige Sanierungskonzept. Diese sozialgestaltende Schutzfunktion ist nicht nur Milieuschutzsatzungen im Sinne des § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB vorbehalten.

Das Verwaltungsgericht geht zutreffend davon aus, daß es sich bei den von der Antragstellerin veranlaßten Umbauarbeiten im Haus (Einbau von Gasetagenheizungen Einbau von Bädern, Austausch von elektrischen Steigleitungen) um wesentlich wertsteigernde und damit sanierungsrechtlich genehmigungsbedürftige Veränderungen im Sinne des § 14 Abs. 1 Nr. 2, § 14 Abs. 1 Nr. 1 BauGB, § 15 Abs. 1 AGBauGB in Verbindung mit § 1 Abs. 1 Nr. 2, § 3 der Neunten Verordnung über förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten vom 21. September 1993 (GVBl. S. 403) handelt. Dies ist entgegen der Auffassung der Antragstellerin nicht anhand eines Vergleichs der Umbaukosten mit dem Gesamtwert des Grundstücks zu beurteilen, sondern richtet sich danach, ob die geplanten Maßnahmen nur der Erhaltung des baulichen Zustandes und des Ausstattungsstandards des Hauses zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Sanierungssatzung dienen sollen oder vielmehr der Anpassung an moderne Wohnbedürfnisse mit dem Ziel einer gleichzeitigen Verbesserung der Wirtschaftlichkeit des Hauses (OVG Berlin, Beschluß des Senats vom 13. November 1987 - OVG 2 S 48.87 -, m. w. N.; Beschluß vom 23. Dezember 1994 - OVG 2 S 29.94 -). Letzteres trifft für den vorliegenden Fall zu, wie die Protokollerklärung der Antragstellerin im Ortstermin am 5. Juli 1995 zeigt, wonach für sie keine Modernisierung in Frage kommt, mit der sie lediglich die im Berliner Mietspiegel 1994 für dieses Objekt in einfacher Wohnlage geltenden Mietobergrenzen ausschöpfen könnte (Steigerung um 1,33 DM/m2).

Die Sanierungsgenehmigung gilt im vorliegenden Fall nicht gemäß § 145 Abs. 1, § 19 Abs. 3 Satz 6 BauGB wegen Fristablaufs als erteilt, denn die Frist hat wegen der vom Antragsgegner mit Schreiben vom 6. April 1995 angeforderten, aber noch immer nicht eingereichten Unterlagen über die voraussichtliche Mietenentwicklung nach den Umbauarbeiten im Hause gemäß § 19 Abs. 3 Satz 4 BauGB nicht zu laufen begonnen. Die Einreichung von Unterlagen über den Dachgeschoßausbau und die Fassadenrenovierung hat sich dagegen erledigt, weil die Antragsgegnerin diese Vorhaben nicht mehr weiterverfolgt.

Die behördliche Anforderung von Unterlagen über die zukünftige Mietenentwicklung zur Prüfung der Voraussetzungen für die Erteilung der sanierungsrechtlichen Genehmigung ist rechtlich nicht zu beanstanden. Sie ist entgegen der Auffassung der Antragstellerin vom Sinn und Zweck der Sanierungssatzung (§ 136 Abs. 2 bis 4 BauGB) und des Genehmigungserfordernisses gedeckt und nicht nur Milieuschutzsatzungen vorbehalten, für die das Gesetz die Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung ausdrücklich als Zielsetzung nennt (§ 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB). Beide Satzungsarten sind Instrumente des städtebaulichen Planungsrechts, die in einer Gemengelage sozialer, wohnwirtschaftlicher und städtebaulicher Probleme zur Anwendung kommen können. Eigenständige Bedeutung kommt einer Milieusatzung insoweit erst nach dem förmlichen Abschluß der Sanierung zu, wenn es darum geht, die Sanierungsziele langfristig zu sichern, weil mit der Sanierungssatzung die Entwicklung eines Gebiets nur bis zum Ende der Sanierung gesteuert werden kann (vgl. May, Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung in Sanierungsgebieten, DÖV 1994, S. 862, 866).

In förmlich festgelegten Sanierungsgebieten kann der Schutz der angestammten Wohnbevölkerung in ihrer bestehenden Sozialstruktur durch die besonderen sanierungsrechtlichen Genehmigungstatbestände erreicht werden, soweit dies dem Schutzzweck der Sanierungssatzung entspricht. Hierbei steht im Hinblick auf die Umlagefähigkeit von Modernisierungskosten die Frage im Mittelpunkt, wie der Umfang der Baumaßnahmen so gesteuert werden kann, daß sie keine Mietsteigerungen über dem gebietsspezifischen Niveau zur Folge haben, die tendenziell zu einem Auswechseln der Bevölkerung und damit der Sozialstruktur führen, denn dies ist mit Hilfe der Mieterschutzvorschriften des Zivilrechts (Miethöhegesetz, BGB) nur in eingeschränktem Maße erreichbar (vgl. May, aaO., S. 863; Henke, Stadterhaltung als kommunale Aufgabe, Schriften zum öffentlichen Recht, Band 496, 1985, S. 140, 141). Maßgebend ist das jeweilige Sanierungskonzept. Den Gemeinden steht hier ein weiter Gestaltungsraum zur Verfügung, denn das Gesetz enthält insoweit keine näheren inhaltlichen Regelungen (vgl. May, aaO., S. 864). Im vorliegenden Fall ergibt sich das Sanierungskonzept aus den vom Senat von Berlin am 31. August 1993 beschlossenen "Leitsätzen zur Stadterneuerung in Berlin". Danach soll in den betroffenen Sanierungsgebieten eine einseitige Bevölkerungsentwicklung durch Verdrängung einkommensschwacher Gruppen vermieden werden. Eine Modernisierung, die auf Grund ihres Umfangs und ihrer Kosten voraussichtlich zur Verdrängung der vorhandenen Bevölkerung führen würde, liefe daher einer nach ihren Zielen und Zwecken bewohnerorientierten und auf die Erhaltung der vorgefundenen Sozialstruktur ausgerichteten Stadterneuerung zuwider (vgl. May, aaO., S. 865; Breuer, Bauplanungsrechtliche Instrumente zum Schutz der Sozialstruktur, 1985, S. 30). Es ist deshalb nicht zu beanstanden, wenn der Antragsgegner das ihm zur Verfügung stehende sanierungsrechtliche Instrumentarium in dem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet dazu einsetzt, eine gebietstypische Höchstmiete in Anlehnung an den Berliner Mietspiegel 1994 als Grenze anzustreben, denn die geplante Sanierung hat sowohl eine Substanzerneuerungsfunktion als auch eine sozialgestaltende Schutzfunktion für die im Sanierungsgebiet wohnende Bevölkerung (vgl. May, a. a. O., S. 865).

Da die Annahme eines Verdrängungseffekts auf konkreten Anhaltspunkten beruhen muß, lassen sich diese nur aus den Auswirkungen der Modernisierungsmaßnahmen auf die Miethöhe ableiten. Es ist daher nicht zu beanstanden, wenn der Antragsgegner die zu erwartende Miete der im vorliegenden Fall anhand zuvor durchgeführter Erhebungen sowie des Berliner Mietspiegels 1994 ermittelten gebietsspezifischen Höchstmiete gegenüberstellen will. Um die jeweilige Entwicklung beurteilen und im Rahmen der Sanierung gegebenenfalls gegensteuern zu können, müssen die geforderten Unterlagen von der Antragstellerin eingereicht werden.

Nach dem Baugesetzbuch kann eine Gemeinde eine Milieuschutzsatzung erlassen, die insbesondere über die Regelung der Miethöhe dem Schutz der Wohnbevölkerung vor Verdrängung dient. Ein weitergehendes Instrumentarium steht der Gemeinde allerdings bei einer Sanierungssatzung zu, die nicht nur Baumaßnahmen, sondern auch den Abschluß längerfristiger Mietverträge genehmigungspflichtig macht. Ob auch in einer Sanierungssatzung Mietobergrenzen festgelegt werden dürfen, ist zweifelhaft.

Mit Beschluß vom 10. Oktober 1995 hat das OVG Berlin diese Frage bejaht. Sanierungsziele seien nicht nur die Substanzerneuerung, sondern auch die sozialgestaltende Schutzfunktion für die im Sanierungsgebiet wohnende Bevölkerung. Die in den Sanierungsgebieten im Bezirk Prenzlauer Berg festgelegten Mietobergrenzen nach der Modernisierung sind damit rechtmäßig. Es handelt sich um folgende Zahlen (Stand 4. Juli 1995):

Diese Mietobergrenzen haben besondere Bedeutung für den Neuabschluß von Mietverträgen, da die Kappungsgrenze von 3 DM pro m2 nach § 13 MHG nur für die Mieterhöhung nach einer Modernisierung im Rahmen eines bestehenden Mietverhältnisses gilt. Ob mit einer Sanierungssatzung auch die Gestaltungsfreiheit von Gewerbemietverträgen begrenzt werden kann, ist zweifelhaft. Grundsätzlich wird man das wohl bejahen müssen, da § 144 Abs. 1 Nr. 3 BauGB (Genehmigung von langfristigen schuldrechtlichen Vertragsverhältnissen) nicht auf Wohnraummietverhältnisse beschränkt ist. Hier ist aber stets im Einzelfall zu prüfen, ob die Sanierungsziele, wie sie sich aus der Satzung und dem Baugesetzbuch ergeben, einen Eingriff in die Vertragsfreiheit erforderlich machen. Ungeklärt ist weiterhin die Frage einer möglichen Entschädigung des Eigentümers durch die öffentliche Hand; auch bei einem rechtmäßigen Eingriff kommt eine Entschädigung in Betracht. Das Gesetz (§ 145 BauGB) geht allerdings davon aus, daß der Eigentümer Investitionen auf eigenes Risiko vornimmt und dafür auf Entschädigung verzichtet.

Wohnungsgröße mit Bad oder SH, mit SH, Bad und

WC i. d. W. WC i. d. W.

unter 40 m2 7,00 9,00

40 - unter 60 m2 5,41 8,89

60 - unter 90 m2 4,90 7,59

90 m2 und mehr 4,32 6,33