Sanierungsrechtlicher Ausgleichsbetrag, Sanierungsausgleichsabgabe, Sanierungsabgabe, Beschwerde, Anlegung eines objektiven Maßstabs, vorläufiger Rechtsschutz

1. Vorläufiger Rechtsschutz gegen einen Heranziehungsbescheid zur Zahlung der Sanierungsausgleichsabgabe.

2. Die sanierungsbedingte Erhöhung des Bodenwerts liegt durch die Gesamtheit der Einzelmaßnahmen vor, die durch den Oberbegriff der Sanierung zusammengefasst werden.

3. Auch wenn Einzelmaßnahmen wie die Errichtung von Spielplätzen und deren derzeitige Unterhaltung nicht ordnungsgemäß erfolgt und diese Einrichtungen auch bestimmungswidrig zu anderen Zwecken als zum Spiel der Kinder genutzt werden, wird dadurch die Erreichung des Sanierungsziels der Herstellung neuer Grün- und Freiflächen sowie Kinderspielplätze nicht ernsthaft in Zweifel gezogen.

(Leitsätze der Redaktion)

1 Der Antragsteller ist Eigentümer eines mit einem Wohngebäude bebauten Grundstücks in Berlin Treptow-Köpenick. Das Grundstück liegt im ehemaligen Sanierungsgebiet Oberschöneweide, das im Juni 2010 entlassen wurde. Er wendet sich gegen den Heranziehungsbescheid für eine Sanierungsausgleichsabgabe vom 25. November 2013. Er möchte im Wege einstweiligen Rechtsschutzes die aufschiebende Wirkung seines gegen diesen Bescheid eingelegten Widerspruchs erreichen. Das VG hat den Antrag zurückgewiesen, die Beschwerde blieb erfolglos.

II. 3 Wie das Verwaltungsgericht zum Prüfungsmaßstab zutreffend ausgeführt hat, kommt die begehrte Anordnung der aufschiebenden Wirkung nur in Betracht, wenn ernstliche Zweifel an der Rechtmäßigkeit des angegriffenen Verwaltungsaktes bestehen oder wenn die Vollziehung für den Pflichtigen eine unbillige, nicht durch überwiegende öffentliche Interessen gebotene Härte zur Folge hätte. Der Ausgleichsbetrag, den die Eigentümer der in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücke nach § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB zu entrichten haben, ist eine öffentliche Abgabe (BVerwG, Urteil vom 17. Dezember 1992 - BVerwG 4 C 30/90 -, NVwZ 1993, 1112, juris Rn. 14), bei der Widerspruch und Anfechtungsklage keine aufschiebende Wirkung haben (§ 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 VwGO; § 212a Abs. 2 BauGB). Die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs kann daher entsprechend § 80 Abs. 4 Satz 3 VwGO vom Gericht nur angeordnet werden, wenn ernstliche Zweifel an der Rechtmäßigkeit des angegriffenen Verwaltungsaktes bestehen oder wenn die Vollziehung für den Abgabenpflichtigen eine unbillige, nicht durch überwiegende öffentliche Interessen gebotene Härte zur Folge hätte. Ernstliche Zweifel an der Rechtmäßigkeit einer Abgabenforderung bestehen, wenn ein Erfolg des Rechtsmittels im Hauptsacheverfahren wahrscheinlicher ist als ein Unterliegen (vgl. OVG Bln-Bbg, Beschluss vom 3. Februar 2012 - OVG 10 S 50.10 -, NVwZ 2012, 711, juris Rn. 3; Beschluss vom 9. September 2013 - OVG 10 S 12.12 -, NJW-RR 2014, 59, juris Rn. 3 m.w.N.). Es können daher nur solche Einwände gegen die Abgabenforderung eine Anordnung der aufschiebenden Wirkung rechtfertigen, die bei der nur möglichen und gebotenen summarischen Prüfung durchgreifende Zweifel an der Rechtmäßigkeit der Forderung begründen. Die Prüfung findet dort ihre Grenze, wo es um die Klärung schwieriger Rechts- und Tatsachenfragen geht; diese bleiben dem Hauptsacheverfahren vorbehalten (st.Rspr. OVG Bln-Bbg, Beschluss vom 11. März 2014 - OVG 10 S 1.14 -, juris Rn. 3; Beschluss vom 25. Februar 2014 - OVG 2 S 49.13 -, juris, Rn. 2, jeweils m.w.N.).

4 Derartige Richtigkeitszweifel ergeben die von dem Antragsteller dargelegten Gründe nicht.

5 Der erste Teil der Beschwerdebegründung vom 28. April 2014 dürfte schon nicht den Darlegungsanforderungen genügen, weil er sich nicht - wie von § 146 Abs. 4 Satz 3 VwGO gefordert - mit der angefochtenen Entscheidung auseinandersetzt, sondern lediglich wörtlich den Vortrag aus dem erstinstanzlichen Schriftsatz vom 9. April 2014 wiederholt, der ohne Kenntnis des zuvor ergangenen Beschlusses des Verwaltungsgerichts abgefasst worden war. Aber selbst wenn die geäußerte Kritik an den vom Antragsgegner festgelegten einzelnen Anfangs- und Endwerten jedenfalls insoweit auch als Beanstandung der Entscheidung des Verwaltungsgerichts aufzufassen wäre, als dieses dem Antragsgegner bei der Bewertung der Anfangs- und Endqualität gefolgt ist und diese für plausibel erachtet hat (Beschluss S. 6), begründet dies keine durchgreifenden Richtigkeitszweifel. Hinsichtlich der Bewertung der einzelnen Lagekriterien hat der Antragsgegner auf die Einzelbegründungen im Abschlussgutachten vom September 2011 verwiesen (Anlage 1 zu seinem Bescheid vom 24. Januar 2014), in denen entgegen der Rüge des Antragstellers die Gründe für die Einordnung der jeweiligen Endwerte in die Benotungsskala benannt und auch bezüglich des Stadtbildes konkrete Angaben zu den tatsächlichen Verbesserungen gemacht werden (S. 23 der Anlage 1: Neugestaltung der Häuserfassaden, Behebung gestalterischer Brüche, Abbruch brach gefallener Gebäude). Soweit der Antragsteller einzelne Begründungen etwa zu den Lagekriterien Verkehrssituation, Bebauungsdichte, Ausstattung der Wohnungen, öffentliche Grundflächen oder Lärmbelastung in Frage stellt, bezweifelt er zwar die Angaben des Antragsgegners und setzt dessen Einschätzung seine eigene entgegen, dies genügt aber nicht, um die Bewertung des Antragsgegners insgesamt als unplausibel erscheinen zu lassen. Für die angeregte weitere Aufklärung etwa durch Einholung eines Sachverständigengutachtens ist im summarischen Verfahren des einstweiligen Rechtsschutzes kein Raum.

6 Das Beschwerdevorbringen des Antragstellers ist auch im Übrigen nicht geeignet, ernstliche Zweifel an der Rechtmäßigkeit des erhobenen sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrages zu begründen.

7 Soweit der Antragsteller rügt, das Verwaltungsgericht gehe nicht auf die tatsächlichen Verhältnisse vor Ort im Sanierungsgebiet und im Umkreis seines Grundstücks ein, habe einen „möglicherweise klärenden Ortstermin“ nicht durchgeführt und komme dem Amtsermittlungsgrundsatz nicht nach, legt er zum einen nicht substantiiert Gründe dar, aus denen die angegriffene Entscheidung inhaltlich unrichtig sein soll. Zum anderen berücksichtigt er nicht hinreichend, dass im Verfahren nach § 80 Abs. 5 i.V.m. Abs. 4 Satz 3 VwGO und in dem nachfolgenden Beschwerdeverfahren der Umfang der gerichtlichen Überprüfung durch die Gegebenheiten des Verfahrens des vorläufigen Rechtsschutzes beschränkt ist. Wirksam ist ein vorläufiger Rechtsschutz in der Regel nur, wenn er innerhalb angemessener Zeit gewährt wird. Geht es um die Klärung schwieriger Rechts- und Tatsachenfragen, die im Hinblick auf den nur summarischen Charakter des vorläufigen Rechtsschutzverfahrens innerhalb angemessener Zeit nicht abschließend geklärt werden können, scheiden ernstliche Zweifel im Sinne des Gesetzes aus und es verbleibt bei der sofortigen Vollziehbarkeit des Abgabebescheides im Sinne der gesetzlichen Regelung des § 80 Abs. 2 Nr. 1 VwGO (OVG Bln-Bbg, Beschluss vom 11. März 2014 - OVG 10 S 1.14 -, juris Rn. 6). Da durch die Festsetzung und die geforderte Zahlung des sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrages keine vollendeten Tatsachen geschaffen werden, die nicht mehr rückgängig gemacht werden könnten, falls sich die Abgabe ganz oder teilweise bei endgültiger richterlicher Prüfung im Hauptsacheverfahren als rechtswidrig erweisen würde, war das Verwaltungsgericht nicht gehalten, streitige Tatsachenfragen zur streitgegenständlichen sanierungsbedingten Erhöhung des Bodenwertes im vorläufigen Rechtsschutzverfahren etwa durch einen Ortstermin abschließend aufzuklären.

8 Auch der Einwand des Antragstellers, die … GmbH, die das dem angegriffenen Bescheid zugrunde liegende Gutachten über die sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen für das Grundstück des Antragstellers erstellt hat, sei „parteiisch“ und nicht wie das Verwaltungsgericht meine, eine „neutrale Dritte“, kann nach gebotener summarischer Prüfung keine durchgreifenden Zweifel an der Rechtmäßigkeit des Ausgleichsbetrages begründen. Zum einen hat das Verwaltungsgericht die Gesellschaft nicht als neutral, sondern als „Dritte“ bezeichnet, die also weder Schuldner noch Gläubiger des Abgabeschuldverhältnisses ist. Zum anderen hat der Antragssteller keine durchgreifenden Zweifel an der tatsächlichen Richtigkeit des von der … GmbH erstellten Gutachtens substantiiert dargelegt.

9 Auch das Vorbringen des Antragstellers, die Lage seines Grundstückes habe sich nicht verbessert, da zwar Spielplätze errichtet worden seien, diese aber nicht instand gehalten und von alkoholisierten Dritten als Aufenthaltsorte benutzt würden, und seine Straße habe keine Verbesserung des Belages erfahren, da diese auch zuvor über eine Asphaltdecke verfügt habe, rechtfertigt keine Änderung der angefochtenen Entscheidung. Gemäß § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB hat der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts entspricht. Nach § 154 Abs. 2 BauGB besteht die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts des Grundstücks aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert). Sanierungsbedingt ist die Erhöhung des Bodenwertes, die durch die Gesamtheit der Einzelmaßnahmen, die durch den Oberbegriff der Sanierung zusammengefasst werden, hervorgerufen wird (vgl. Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Stand 1. April 2014, § 154 Rn. 101 ff.). Das Verwaltungsgericht ist zu der Würdigung und Bewertung gelangt, dass sich der Endwert des Grundstücks erhöht habe, weil die Sanierungsziele im Wesentlichen erreicht worden seien. Das Stadtbild habe sich hinsichtlich des Erscheinungsbildes und der Nutzungskonflikte verbessert. Insbesondere die Ausstattung mit Frei- und Spielflächen habe sich unter anderem durch die Schaffung eines Zugangs zur Spree sowie angepflanzte Straßenbäume und die Erneuerung bzw. den Neubau von mindestens zwei Spielplätzen für knapp 3.000.000 € verbessert. Schließlich habe sich die Verkehrssituation insbesondere in der W. verbessert, denn diese Straße sei bereits zu Beginn der Sanierung umfassend erneuert worden. Der Antragsteller stellt diese Gesamtbewertung nicht hinreichend substantiiert mit schlüssigen Gegenargumenten in Frage. Selbst wenn es zutreffend sein sollte, dass hinsichtlich der Einzelmaßnahme der Errichtung der Spielplätze die derzeitige Unterhaltung nicht ordnungsgemäß erfolgt und diese Einrichtungen auch bestimmungswidrig zu anderen Zwecken als zum Spiel der Kinder genutzt würden, wäre dadurch die Erreichung des Sanierungsziels der Herstellung neuer Grün- und Freiflächen sowie Kinderspielplätze nicht ernsthaft in Zweifel gezogen (vgl. dazu OVG Bln-Bbg, Beschluss vom 21. Juni 2010 - OVG 2 S 23.10 -, juris Rn. 6), zumal der Antragsteller nicht substantiiert dargelegt hat, dass durch die Herstellung der Freiflächen und der neuen Spielplätze entgegen dem Gutachten keine sanierungsbedingte Erhöhung des Bodenwertes eingetreten ist. Die grundsätzlich bestehende Vermutung einer Sanierungsbedingtheit der Erhöhung des Bodenwertes im Sanierungsgebiet wird auch nicht dadurch ernstlich in Zweifel gezogen, dass die W. 14 bereits vor der Sanierung eine Asphaltdecke aufgewiesen habe. Das Verwaltungsgericht hat darauf abgestellt, dass diese Straße umfassend erneuert worden sei, was nicht allein dadurch in Frage gestellt wird, dass die Straße schon zuvor mit einer asphaltierten Oberbauschicht ausgestattet war.

10 Dass eine sanierungsbedingte Erhöhung des Bodenwertes des Grundstücks des Antragstellers durch die Gesamtheit der Sanierungsmaßnahmen, insbesondere auch durch die vom Verwaltungsgericht erwähnte Schaffung eines Zugangs zur Spree und einer Brücke zur Querung der Spree eingetreten ist, wird bei der gebotenen summarischen Prüfung der Sachlage auch nicht durch den Einwand in Frage gestellt, dass es sich bei dem Kaisersteg nur um eine Fußgängerbrücke handelt, die ca. 900 Meter von seinem Grundstück entfernt liege. Auch wenn der Neubau des Kaiserstegs als Fußgänger- und Radwegbrücke nicht im direkten Umfeld des Grundstücks des Antragstellers erfolgt ist, sondern mehrere hundert Meter von ihm entfernt liegt, wird durch ihn für den nicht motorisierten Verkehr eine Verbindung zwischen Ober- und Niederschönweide hergestellt. Durch den Kaisersteg wird die Spree auch für Fußgänger und Radfahrer ohne Verkehrslärm überquerbar und erlebbar gemacht, was bei der nur möglichen und gebotenen summarischen Prüfung für die Rechtmäßigkeit der Annahme des erstinstanzlichen Gerichts spricht, dass auch dieses Sanierungsziel zu einer Erhöhung des Bodenwertes des Antragstellers beigetragen hat. Die abschließende Prüfung und Klärung der sich stellenden Rechts- und Tatsachenfragen muss jedoch dem Hauptsacheverfahren vorbehalten bleiben, zumal der Antragsteller diesen Aspekt erstmals mit Schriftsatz vom 31. Juli 2014 nach Ablauf der Beschwerdebegründungsfrist des § 146 Abs. 4 Satz 1 VwGO substantiiert vorgetragen hat.

In Berlin haben Eigentümer kaum eine Chance auf einstweiligen Rechtsschutz gegen einen Heranziehungsbescheid für eine Sanierungsausgleichsabgabe. Die Hürden sind hoch; dass das eigene Grundstück eher belastet wird als profitiert, hilft auch nichts.

Der Antragsteller besitzt ein Wohngebäudegrundstück im ehemaligen Sanierungsgebiet Oberschöneweide. Das Bezirksamt zog ihn zu einer Sanierungsausgleichsabgabe heran. Gegen den Bescheid legte er Widerspruch ein und wollte im Wege des vorläufigen Rechtsschutzes die aufschiebende Wirkung seines Widerspruchs erreichen. Ohne Erfolg.

Das VG wies seinen Antrag zurück, seine Beschwerde zum OVG blieb auch erfolglos.

Nur wenn ernstliche Zweifel an der Rechtmäßigkeit des Bescheides bestehen oder dessen Vollziehung für den Eigentümer eine unbillige, nicht durch überwiegende öffentliche Interessen gebotene Härte zur Folge hätte, käme einstweiliger Rechtsschutz in Betracht.

Die Argumente des Eigentümers, die Lage seines Grundstücks habe sich nicht verbessert, weil zwar Spielplätze errichtet worden seien, diese aber nicht instand gehalten und von alkoholisierten Dritten sogar als Aufenthaltsorte benutzt würden, rechtfertigten nach Ansicht des OVG keine andere Beurteilung; dass das Verwaltungsgericht keinen klärenden Ortstermin durchgeführt habe, auch nicht.

Eigentümer in Sanierungsgebieten hätten einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, welcher der Erhöhung des Bodenwerts aufgrund der Sanierung entspreche. Sanierungsbedingt sei die Erhöhung des Bodenwertes, die durch die Gesamtheit der Einzelmaßnahmen, die durch den Oberbegriff der Sanierung zusammengefasst werden, hervorgerufen werden. Dadurch, dass bei Einzelmaßnahmen wie den Spielplätzen die Unterhaltung nicht ordnungsgemäß erfolge und solche Einrichtungen auch zweckwidrig genutzt würden, könnte die Erreichung des Sanierungsziels nicht ernsthaft in Zweifel zu ziehen sein.