Sanierungsrechtliche Genehmigung

Sanierungsrechtliche Genehmigung; Umnutzung von Wohnraum in Gewerberaum; Erdgeschoßwohnung; Hochparterrewohnung

Jedenfalls mit Inkrafttreten der Zweiten Verordnung zur Änderung der 2. Zweckentfremdungsverbot-Verordnung ist das grundsätzliche Sanierungsziel, die Zweckentfremdung von Wohnraum zu verhindern, für Erdgeschoßwohnungen aufgegeben worden. Das gilt auch für Hochparterrewohnungen.

Der Kl. ist Eigentümer des im Sanierungsgebiet Rosenthaler Vorstadt gelegenen Grundstücks in Berlin-Mitte, das mit zwei mehrgeschossigen Wohngebäuden bebaut ist. Er beantragte unter dem 4. August 1999 beim Bezirksamt Mitte von Berlin, ihm eine sanierungsrechtliche Genehmigung für Umbauten zu erteilen: Er beabsichtigte, vier Erdgeschoßwohnungen in beiden Häusern zu Gewerberäumen umzubauen und umzunutzen und durch Dachgeschoßauf- und -ausbau 4 Wohnungen als Ersatzwohnfläche zu schaffen.

Mit Bescheid vom 27. August 1999 versagte das Bezirksamt Mitte die Erteilung der Sanierungsgenehmigung:

Nach der Sanierungsverordnung widerspreche die Zweckentfremdung von Wohnraum grundsätzlich den Zielen der Stadterneuerung. Oberstes Ziel sei der Erhalt der vorhandenen Bevölkerungsstruktur und die Orientierung der Erneuerung an deren Bedürfnissen. Die Bindung an das Wohngebiet müsse erhalten und durch Mitarbeit bzw. kritische Teilnahme an der Erneuerung gestärkt werden. Vorrangiges Sanierungsziel sei der Erhalt preiswerten Wohnraumes. Das beantragte Vorhaben führe demgegenüber zur Beseitigung preiswerten Wohnraumes. Aus den vorhandenen Wohnungen würden die Bewohner verdrängt werden.

(...) Der Kl. kann die Erteilung der sanierungsrechtlichen Genehmigung für die Umnutzung der Erdgeschoßwohnungen in Gewerberaum beanspruchen. Nach § 145 Abs. 2 BauGB darf die sanierungsrechtliche Genehmigung nur versagt werden, wenn Grund zur Annahme besteht, daß das Vorhaben die Durchführung der Sanierung unmöglich machen oder wesentlich erschweren oder den Zielen und Zwecken der Sanierung zuwiderlaufen würde. Es kann dahingestellt bleiben, ob zum Zeitpunkt der letzten Behördenentscheidung einer dieser Versagungsgründe vorgelegen hat. Jedenfalls ist dies zum Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung, der vorliegend maßgeblich für die Beurteilung der Sach- und Rechtslage ist, nicht der Fall: Das die Versagung nach Auffassung des Bekl. begründende Sanierungsziel, die Zweckentfremdung von Wohnraum zu verhindern, ist spätestens mit Inkrafttreten der Zweiten Verordnung zur Änderung der 2. Zweckentfremdungsverbot-Verordnung vom 6. November 2001 (GVBl. S. 581) insoweit entfallen, als die Umnutzung von Erdgeschoßwohnungen betroffen ist:

Gemäß § 24 Abs. 1 AGBauGB werden Sanierungsgebiete durch Rechtsverordnungen des Senats festgelegt. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung bestimmt die grundsätzlichen Sanierungsziele (§ 26 Abs. 1 Satz 2 AGBauGB) und entscheidet über die Änderung von Sanierungszielen grundsätzlicher oder gesamtstädtischer Bedeutung (§ 26 Abs. 2 AGBauGB).

Ursprünglich war das Sanierungsziel für die Rosenthaler Vorstadt, die Zweckentfremdung von Wohnraum zu verhindern, festgelegt durch die Begründung (dort S. 27) zur vom Senat beschlossenen Zehnten Verordnung über die förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten vom 18. November 1994 (GVBl. S. 472) in Verbindung mit den ebenfalls vom Senat beschlossenen Leitsätzen zur Stadterneuerung in Berlin vom 31. August 1993. Im Rahmen der dem Bezirk überlassenen Zuständigkeit zur Ausfüllung der vom Senat bzw. der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung vorgegebenen grundsätzlichen Sanierungsziele hat der Bezirk Mitte von Berlin dieses Sanierungsziel übernommen und fortentwickelt (vgl. BVV-Drs. Nr. 515/97, beschlossen am 10. April 1997).

Mit Art. I Nr. 1 d) dd) der Zweiten Verordnung zur Änderung der 2. Zweckentfremdungsverbot-Verordnung hat der Senat die Umnutzung von Erdgeschoßwohnungen, die nicht über eine behindertengerechte Ausstattung verfügen, zu anderen als Wohnzwecken in den durch Rechtsverordnung förmlich festgelegten Sanierungsgebieten zweckentfremdungsrechtlich genehmigungsfrei gestellt. Daß damit sowohl der Senat als auch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, die die entsprechende Senatsvorlage erarbeitet hat, trotz der grundsätzlichen Unabhängigkeit des Sanierungsrechts vom Zweckentfremdungsrecht das grundsätzliche Sanierungsziel, die Zweckentfremdung von Wohnraum zu verhindern, für die Zweckentfremdung von Erdgeschoßwohnungen - konkludent - aufgegeben haben, ergibt sich aus der Begründung zu der Änderung des Zweckentfremdungsrechts:

"Die vorgesehenen Lockerungen des Zweckentfremdungsrechts dienen zugleich wichtigen stadt- und sozialpolitischen Belangen: In vielen Wohnbereichen Berlins muß der Verödung von Wohngebieten und den mit Monostrukturen einhergehenden negativen Auswirkungen begegnet werden; darüber hinaus hat sich gezeigt, daß in unmittelbarer Wohnnähe die Versorgung der Bevölkerung mit wichtigen Dienstleistungen sozialer, gesundheitlicher, erzieherischer, therapeutischer oder kultureller Art teilweise unzureichend ist und auch in vielen Wohnbereichen eine gute städtische Qualität des Wohnumfeldes durch die Ansiedlung von Gastronomie und Einzelhandel noch nicht im erforderlichen Maße vorhanden ist. Stadtpolitisch notwendig ist daher eine grundsätzliche Freistellung der Zweckentfremdung von Erdgeschoßwohnungen in bestimmten Gebieten, an deren Entwicklung ein besonderes öffentliches Interesse besteht" (S. 12 der Senatsvorlage 279/01). "Bei den Gebieten, deren Entwicklung im öffentlichen Interesse liegt, handelt es sich im einzelnen um förmlich festgelegte Sanierungsgebiete .... Diesen Gebieten ist gemeinsam, daß zur Hebung der dortigen Wohnqualität besondere öffentliche Anstrengungen im Bereich wohnumfeldverbessernder Maßnahmen, insbesondere in Form der Schaffung von wohnnahen Arbeitsplätzen sowie der Verbesserung der gesundheitlichen, sozialen und kulturellen Infrastruktur, erforderlich sind." (S. 16 der Senatsvorlage).

Mit dieser Begründung läßt sich die Annahme nicht vereinbaren, der Senat bzw. die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung verfolge zumindest sanierungsrechtlich weiterhin das Ziel, auch Erdgeschoßwohnungen vor Zweckentfremdung zu bewahren. Senat und Senatsverwaltung zu unterstellen, gleichzeitig zweckentfremdungsrechtlich die Umnutzung von Erdgeschoßwohnraum umfassend fördern, sanierungsrechtlich dagegen verhindern zu wollen, hieße eine widersprüchliche Intention zu unterstellen, die zu einem Abwägungsfehler im Sinne des § 136 Abs. 4 Satz 3 BauGB führen würde.

Angesichts dieser grundsätzlichen Änderung eines Sanierungszieles sind weiterbestehende entgegengesetzte bezirkliche Konkretisierungen und Fortschreibungen unbeachtlich.

Es ist auch nicht ersichtlich, daß Hochparterrewohnungen von dieser Änderung eines Sanierungszieles ausgenommen seien. Weder in der Verordnung selbst noch in der Begründung zur Senatsvorlage werden Hochparterrewohnungen erwähnt. Es ist nur von Erdgeschoßwohnungen die Rede. Es mag zwar sein, daß eine Differenzierung zwischen Hochparterrewohnungen und ebenerdigen Wohnungen wegen der höheren Wohnqualität und besseren Vermietbarkeit der Hochparterrewohnungen abwägungsfehlerfrei hätte getroffen werden können. Andererseits eignen sich auch Hochparterrewohnungen für Ladengewerbe, wie der im Gebäude des Kl. vorhandene Laden zeigt, und können damit einen Beitrag leisten, der Verödung von Wohngebieten und Monostrukturen entgegenzuwirken. Angesichts dessen, daß der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und den Bezirken, die über den Rat der Bürgermeister am Verordnungsverfahren beteiligt waren, aus Verfahren wie dem vorliegenden die besondere Problematik von Hochparterrewohnungen bekannt sein mußte, ist zu folgern, daß eine Sonderbehandlung nicht gewollt war.

Ob das vorrangige Sanierungsziel, preiswerten Wohnraum zu erhalten, mit dem Baugesetzbuch zu vereinbaren ist, wird von der Rechtsprechung zunehmend bezweifelt (vgl. Beschluß des Verwaltungsgerichts vom 24. Januar 2002, GE 2002, 407). Jedenfalls darf für Erdgeschoßwohnungen wegen einer angeblichen Zweckentfremdung die Sanierungsgenehmigung nicht mehr versagt werden.

Der Eigentümer des Hauses, das im Sanierungsgebiet Rosenthaler Vorstadt lag, wollte vier Erdgeschoßwohnungen zu Gewerberäumen umbauen. Unter Bezugnahme auf das vorrangige Sanierungsziel der Erhaltung preiswerten Wohnraums versagte das Bezirksamt Mitte die Sanierungsgenehmigung. Die Klage des Eigentümers war erfolgreich.

Mit Urteil vom 24. Januar 2002 gab das Verwaltungsgericht Berlin der Klage statt und verwies darauf, daß nach der Änderungsverordnung vom 6. November 2001 die Umwidmung von Erdgeschoßwohnungen, die nicht über eine behindertengerechte Ausstattung verfügen, auch in Sanierungsgebieten nicht mehr einer Zweckentfremdungsgenehmigung bedarf (Wortlaut des Gesetzes siehe GE 2001, 1658). Zwar sei zwischen der Sanierungsgenehmigung und der Zweckentfremdungsgenehmigung zu unterscheiden. Es könne dem Gesetzgeber aber nicht unterstellt werden, daß er für ein und dieselbe Wohnung das Zweckentfremdungsverbot aufhebe, es aber sanierungsrechtlich weiter verfolge.