Sanierungsmaßnahme

Sanierungsmaßnahme; bestandskräftiger Beschluß; Rechtsmißbrauch; Duldungspflicht; Abweichung

Hat die Wohnungseigentümergemeinschaft bestandskräftig eine Sanierungsmaßnahme beschlossen, und führt sie dann eine von der beschlossenen Maßnahme leicht abweichende, die Eigentümer weniger belastende Variante aus, so handelt ein Wohnungseigentümer rechtsmißbräuchlich, der das Unterlassen der Sanierungsmaßnahme unter Berufung auf diese Abweichung vom Gemeinschaftsbeschuß begehrt, obwohl er sich nur durch einen solchen Teil der Baumaßnahme gestört sieht, der bereits in der bestandskräftig beschlossenen Variante unverändert vorgesehen war.

Die Ast. sind zur Duldung der Arbeiten zur Befestigung der Geländerfüße des Balkongitters an der Unterseite der Terrasse der Wohnung Nr. 10 verpflichtet. Ihre Duldungspflicht ergibt sich aus dem bestandskräftigen Beschluß der Wohnungseigentümergemeinschaft vom 7.4.1997.

Es kann dahinstehen, ob der Beschluß vom 7.4.1997 den Erfordernissen des § 22 Abs. 1 WEG entspricht und ob sich sämtliche Wohnungseigentümer über den Inhalt des Beschlusses im Klaren waren. Denn der Beschluß ist gemäß § 23 Abs. 4 WEG wirksam, da er nicht angefochten worden ist. Dem steht nicht entgegen, daß der Beschluß nach § 22 Abs. 1 S. 2 WEG Einstimmigkeit erfordert hätte, denn nach gefestigter Rechtsprechung (vgl. nur BGHZ 54, 65 = NJW 1970, 1316; Bärmann-Pick-Merle, WEG, 7. Aufl. [1997], § 22 Rdn. 211, 213; so auch Weitnauer, WE 1995, 163 [164]; Buck, WE 1998, 90 [92] zu Beschlüssen über bauliche Veränderungen i. S. des § 22 Abs. 1 WEG) ist auch ein solcher Beschluß nur ungültig, wenn er auf einen binnen eines Monats seit Beschlußfassung gestellten Antrag hin für ungültig erklärt wird. Das ist nicht geschehen.

Durch den Beschluß vom 7.4.1997 haben die Wohnungseigentümer nicht nur beschlossen, daß die Balkone saniert werden sollen, also über das "Ob" der Maßnahme, sondern darüber hinaus auch, in welcher Art und Weise die Sanierung durchzuführen ist. Ohne Rechtsfehler hat das LG den Beschluß dahingehend ausgelegt, daß die Wohnungseigentümer am 7.4.1997 beschlossen haben, daß die Sanierung der Balkone nach Alternative III des Angebots der Firma D. durchgeführt werden sollte, nämlich durch Anbringung eines neuen Balkongeländers mit den dazu erforderlichen weiteren in dem Angebot aufgeführten Maßnahmen. Dies ergibt sich ohne Zweifel aus der Entscheidung, ein neues Geländer anzubringen, unter Bezugnahme auf das Angebot der Firma D., denn nur die Alternative III sah die Anbringung eines neuen Geländers vor.

Der Duldungspflicht der Ast. steht nicht entgegen, daß die Ag. letztlich nicht die beschlossene Alternative III haben durchführen lassen, sondern Alternative II. Auch kann dahinstehen, ob die Delegation der endgültigen Entscheidung auf den Verwalter in Abstimmung mit dem Verwaltungsbeirat zulässig war. Denn die Alternative II stellt der Sache nach nur ein "Minus" gegenüber der umfangreicheren Sanierungsart nach Alternative III dar. Nach Alternative III sollten nämlich vollständig neue Balkongeländer angebracht werden, deren Füße unterhalb der Tragplatte der Balkone zu befestigen waren. Alternative II sah die Wiederverwendung der alten Balkongeländer vor, allerdings unter Anbringung neuer Geländerfüße, die, wie in Alternative III vorgesehen, ebenfalls an der Unterseite der Tragplatte angebracht werden sollten. Die Beschlußfassung über die Anbringung eines neuen Balkongeländers mit Befestigung unterhalb der Tragplatten deckte bei vernünftiger Betrachtungsweise daher die spätere Entscheidung, nur die Geländerfüße zu erneuern; insoweit unterschieden sich die in Erwägung gezogenen Möglichkeiten nicht.

Darüber hinaus wäre das Verhalten der Ast. - ihre Weigerung, die Arbeiten durchführen zu lassen - gem. § 242 BGB treuwidrig und rechtsmißbräuchlich, wenn es darauf ankäme, daß statt der Alternative III nur die Alternative II durchgeführt wird. Nach ihrem Sachvortrag fühlen sich die Ast. nämlich lediglich durch die Anbringung der Geländerfüße unterhalb der Tragplatte beeinträchtigt, nicht aber dadurch, daß die alten Geländer im übrigen weiterverwendet werden. Die Anbringung neuer Geländerfüße war indessen sowohl nach der bestandskräftig beschlossenen Alternative III als auch nach der schließlich gewählten Alternative II vorgesehen. Zudem haben die Ast. bemängelt, daß mit der - vermeintlich - durchgeführten Alternative III die kostenintensivste Maßnahme gewählt worden sei, so daß auch aus Kostengesichtspunkten gegen die preisgünstigere Alternative II keine tragfähigen Einwände bestehen.