Sanierungsgenehmigung durch Fristablauf

Sanierungsgenehmigung durch Fristablauf; keine Fristverlängerung durch behördliche Anforderung von nicht erforderlichen Unterlagen; unzulässigerweise angeforderte Unterlagen

Unzulässig angeforderte Unterlagen können den Lauf der einmonatigen Bearbeitungsfrist im sanierungsrechtlichen Genehmigungsverfahren (§ 145 Abs. 1, § 19 Abs. 3 bis 5 BauGB) nicht beeinflussen. Der Behörde steht kein Ermessen zu, Unterlagen anzufordern, die für die Bearbeitung nicht erforderlich sind.

I. Die Antragstellerin wendet sich gegen Nebenbestimmungen in einer Sanierungsgenehmigung.

Sie ist Eigentümerin des Grundstücks T.- Str. 45/L.-Str. 152 in Berlin-Mitte. Mit am 28. März 2000 eingegangenem Antrag beantragte die Antragstellerin eine sanierungsrechtliche Genehmigung für die Modernisierung und Instandsetzung des Vorderhauses, der Remisen und den Dachgeschoßausbau im Vorderhaus. Mit Schreiben vom 7. April 2000 teilte der Antragsgegner der Antragstellerin mit, es müßten noch weitere Unterlagen eingereicht werden; vorher setze die Bearbeitungsfrist nicht ein. Gefordert wurden folgende Unterlagen:

"- Die Herstellung der Einvernehmlichkeit der Maßnahmen mit den Mietern in Form einer Modernisierungsvereinbarung oder einer Räumungsvereinbarung.

- Eine Erklärung, daß Sie die Mietobergrenze im Sanierungsgebiet entsprechend Anlage einhalten.

- Eine Erklärung durch die IBB, ob noch Konsequenzen aus dem für dieses Grundstück 1992 abgeschlossenen Fördervertrag für Sicherungsmaßnahmen bestehen."

Mit Schreiben vom 25. Mai 2000 reichte die Antragstellerin weitere Unterlagen ein, u. a. eine Bescheinigung der IBB, wonach der Darlehensstand am 31.12.1999 0 DM betragen hat. Daraufhin erhielt sie eine Sanierungsgenehmigung vom 25. Mai 2000 mit umfangreichen Auflagen. Durch Änderungsbescheid vom 18. Juli 2000 wurden die Nebenbestimmungen geändert. Sie betreffen Mietobergrenzen, Sozialpläne, Modernisierungsvereinbarungen, einen Aufzug und Außenanlagen. Die Antragstellerin legte gegen diese Nebenbestimmungen unter dem 28. Juli 2000 Widerspruch ein, über den noch nicht entschieden ist.

Mit dem Antrag auf vorläufigen Rechtsschutz macht die Antragstellerin u. a. geltend, nach Ablauf der Monatsfrist sei die sanierungsrechtliche Genehmigung fiktiv erteilt. Die Antragstellerin habe alle erforderlichen Unterlagen eingereicht. Die von dem Antragsgegner nachgeforderten Unterlagen seien für die Entscheidung über die sanierungsrechtliche Genehmigung nicht erforderlich gewesen.

Der Antragsgegner hält die Nebenbestimmungen für rechtmäßig und ist der Auffassung, daß die Sanierungsgenehmigung nicht fiktiv als erteilt gilt. Mit Recht habe der Antragsgegner in dem Schreiben vom 7. April 2000 weitere Unterlagen gefordert; insoweit bestehe ein gewisses Ermessen der Behörde hinsichtlich der Unterlagen, die sie für erforderlich halte. Im übrigen sei das Schreiben vom 7. April 2000 sinngemäß als Zwischenbescheid anzusehen, in welchem die einmonatige Bearbeitungsfrist auf drei Monate verlängert worden sei. Dies ergebe sich aus dem für den Empfänger unmißverständlich erkennbaren Willen der Behörde.

II. Der nach § 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO zulässige Antrag hat Erfolg.

Bei der im vorliegenden Verfahren allein möglichen summarischen Prüfung der Sach- und Rechtslage überwiegt das Interesse der Antragstellerin, von der Vollziehung der angefochtenen Nebenbestimmungen zunächst verschont zu werden, das öffentliche Interesse an deren Durchsetzung, weil der Widerspruch der Antragstellerin voraussichtlich Erfolg haben wird. Es bestehen ernstliche Zweifel an der Rechtmäßigkeit des Änderungsbescheides vom 18. Juli 2000.

Der Bescheid vom 25. Mai 2000 und der Änderungsbescheid vom 18. Juli 2000 hätten nicht ergehen dürfen, da bereits zuvor nach Ablauf eines Monats nach Antragseingang die Sanierungsgenehmigung mit Ablauf des 28. April 2000 von Gesetzes wegen als erteilt gilt. In einem solchen Fall hat die Behörde eine Bescheinigung darüber auszustellen, daß die Sanierungsgenehmigung erteilt ist, darf aber keine neue Entscheidung über die Sanierungsgenehmigung treffen, weil das eingeleitete Verwaltungsverfahren - abgesehen von der genannten behördlichen Bescheinigung - mit dem Eintritt der gesetzlichen Fiktion abgeschlossen ist (vgl. § 9 VwVfG).

Nach § 145 Abs. 1 i. V. m. § 19 Abs. 3 Satz 5 BauGB gilt die Sanierungs-genehmigung als erteilt, wenn nach Eingang des Antrags nicht innerhalb eines Monats über die Sanierungsgenehmigung entschieden worden ist. Entgegen der Auffassung des Antragsgegners ist die Frist mit Einreichung des Antrags am 28. März 2000 angelaufen. Zwar trifft zu, daß die gesetzliche Bearbeitungsfrist nur dann zu laufen beginnt, wenn dem Antrag die notwendigen Unterlagen beigefügt sind (OVG Berlin NVwZ 1996, 920 = BRS 57 Nr. 284; Beschluß der Kammer vom 5. Juli 1995 - VG 19 A 1139.95 -; Beschluß der 13. Kammer vom 29. August 2000 - VG 13 A 142.00 -). Diese notwendigen Unterlagen hat die Antragstellerin aber bei summarischer Prüfung vollständig eingereicht. Die vom Antragsgegner mit Schreiben vom 7. April 2000 nachgeforderten drei Unterlagen waren für die Entscheidung über die Sanierungsgenehmigung nicht erforderlich. Soweit es um die Vorlage von Modernisierungsvereinbarungen bzw. Räumungsvereinbarungen mit den Mietern geht, besteht keine Rechtspflicht zur Vorlage. Vielmehr enthält diese Anforderung den unzulässigen Versuch, rechtlich nicht unproblematische Auflagen in einer Sanierungsgenehmigung dadurch zu vermeiden, daß die Antragstellerin mögliche Auflagen schon vorher erfüllt und damit ihres Rechtes beraubt wird, gegen die belastenden Auflagen nachträglich verwaltungsgerichtlichen Rechtsschutz zu suchen. Auch für eine "Unterwerfungserklärung" dahingehend, daß die Antragstellerin die Mietobergrenzen im Sanierungsgebiet einhält, besteht keine Rechtsgrundlage (anders bei der Anerkennungserklärung im Planreifeverfahren nach § 33 Abs. 1 Nr. 3 BauGB). Daß diese Erklärungen überflüssig waren, zeigt sich schon daran, daß die Behörde über die Sanierungsgenehmigung entschieden hat, obwohl diese Erklärungen nicht vorgelegt wurden. Auch die Anforderung einer Erklärung der IBB betreffend die frühere Förderung für das Grundstück aus dem Jahre 1991/92 enthält keinen erkennbaren Bezug zu dem sanierungsrechtlichen Genehmigungsverfahren. Über die Sanierungsgenehmigung konnte ungeachtet der Frage entschieden werden, ob das früher an die Rechtsvorgängerin der Antragstellerin ausgereichte IBB-Darlehen von der neuen Eigentümerin abgelöst worden ist oder nicht. Da die Förderung aus Mitteln des städtebaulichen Denkmalschutzes erfolgte, konnten sich auch keine sanierungsrechtlichen Folgen aus dieser Förderung ergeben. Die Rechtsauffassung des Bezirksamtes, es habe bei der Frage, welche Unterlagen bei der Entscheidung über die Sanierungsgenehmigung erforderlich sind, einen Ermessensspielraum, ist abzulehnen, weil sie dem Beschleunigungsgedanken der auf einen Monat verkürzten Bearbeitungsfrist widersprechen würde. Unzulässig angeforderte Unterlagen können den Lauf der Bearbeitungsfrist nicht beeinflussen. Der Behörde steht kein Ermessen zu, Unterlagen anzufordern, die für die Bearbeitung nicht erforderlich sind.

Die Bearbeitungsfrist von einem Monat ist nicht durch das Schreiben vom 7. April 2000 ausdrücklich oder konkludent um drei Monate nach § 19 Abs. 3 Satz 4 BauGB verlängert worden. Bei dem Zwischenbescheid über die Fristverlängerung handelt es sich um einen Verwaltungsakt i. S. d. § 35 Satz 1 VwVfG (vgl. Urteil der Kammer vom 5. Dezember 1994 - VG 19 A 34.94 -). Schon nach seiner äußeren Form ist das Schreiben vom 7. April 2000 in keiner Weise als Verwaltungsakt anzusehen. Eine Rechtsmittelbelehrung fehlt. Der Zeitpunkt der Verlängerung ist in dem Schreiben nicht angegeben, was erforderlich gewesen wäre (vgl. Zinkahn in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, 40. Lieferung, § 19 Rdnr. 81). Nicht einmal der Hinweis auf die gesetzlichen Bestimmungen, der hier fehlt, könnte an der Rechtswidrigkeit etwas ändern (vgl. OVG Münster, BRS 38 Nr. 110). Auch seinem Inhalt nach kann das Schreiben in keiner Weise als Verlängerungsbescheid angesehen werden, weil die Behörde in dem Eingangssatz ausdrücklich erklärt, daß die Bearbeitungsfrist vor Einreichung der geforderten Unterlagen gar nicht anläuft. Die Interpretation als Verlängerungsbescheid würde dazu in einem logischen Widerspruch stehen.

Demnach ist die Antragstellerin im Besitz einer auflagenfreien Sanierungsgenehmigung vom 25. Mai 2000.

Baumaßnahmen im Sanierungsgebiet müssen genehmigt werden. Wenn die Behörde unzulässige Auflagen erteilt, gilt die Sanierungsgenehmigung binnen Monatsfrist als erteilt.

Die Eigentümerin beantragte die Genehmigung für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet. Das Bezirksamt Mitte verlangte daraufhin die Vorlage einer Modernisierungsvereinbarung mit den Mietern: die Erklärung, daß Mietobergrenzen eingehalten würden, und eine Auskunft der IBB, ob und in welcher Höhe noch "Konsequenzen" aus einem alten Fördervertrag bestünden. Die Eigentümerin reichte einen Teil der geforderten Unterlagen ein, woraufhin die Behörde ca. zwei Monate nach Eingang des Antrags eine Genehmigung unter umfangreichen Auflagen erteilte. Die Eigentümerin wandte sich gegen diese Auflagen und hatte im vorläufigen Rechtsschutzverfahren vor dem Verwaltungsgericht Berlin Erfolg.

Mit Beschluß vom 11. Januar 2001 (einstweiliger Rechtsschutz) verwies das Verwaltungsgericht Berlin auf § 145 BauGB, wonach eine Sanierungsgenehmigung innerhalb eines Monats nach Eingang des Antrags als erteilt gilt. Diese Frist kann die Behörde durch einen Zwischenbescheid auf höchstens drei Monate verlängern. Die Frist von einem Monat gilt lediglich dann nicht, wenn die notwendigen Unterlagen dem Antrag nicht beigefügt waren. Das war hier jedoch der Fall, denn die zusätzlichen Unterlagen, die die Behörde verlangte, waren nicht erforderlich. Vielmehr stellte die Anforderung, wie das Verwaltungsgericht ausführt, einen zulässigen Versuch dar, rechtlich nicht unproblematische Auflagen durch eine eigene Verpflichtungserklärung des Mieters zu vermeiden.

Eine nach dem Baugesetzbuch mögliche Verlängerung der Monatsfrist lag ebenfalls nicht vor, denn hierzu wäre der Erlaß eines Verwaltungsakts mit Gründen nötig gewesen und nicht ein bloßes Schreiben ohne Hinweis auf die gesetzlichen Bestimmungen und eine Rechtsmittelbelehrung. Nach einem Monat seit Eingang des Antrags hatte daher die Eigentümerin eine fiktive Sanierungsgenehmigung ohne Auflagen; die später erteilten Auflagen waren rechtswidrig.

Die Verwaltungsgerichte sehen die Praxis der Bezirksämter, rechtlich fragwürdige Mietobergrenzen im Sanierungsgebiet durchzusetzen, immer kritischer. Es lohnt sich daher, mit eigenen Verpflichtungserklärungen zurückhaltend zu sein. Die gesetzliche Regelung, wonach einen Monat nach Antragseingang eine auflagenfreie Genehmigung als erteilt gilt, stellt ein gewichtiges Faustpfand für den Bauherrn dar.