Sanierungsgenehmigung

Sanierungsgenehmigung; Mietobergrenzen; Grundverfügung; aufschiebende Wirkung; Widerspruch

Der Eigentümer kann in einer Sanierungsgenehmigung nicht verpflichtet werden, bestimmte Mietobergrenzen einzuhalten, die nicht in der Genehmigung selbst angegeben sind. (Leitsatz der Redaktion)

Die in dem Bescheid des Antragsgegners vom 27. August 1996 enthaltene Zwangsgeldandrohung entspricht nicht den gesetzlichen Voraussetzungen, insbesondere ist die Frist fehlerhaft bestimmt worden.

Nach § 13 VwVG Bund i. V. m. § 5 Abs. 2 VwVfG Berlin ist für die Erfüllung der Verpflichtung eine Frist zu bestimmen, innerhalb derer der Vollzug dem Pflichtigen billigerweise zugemutet werden kann. Dem Antragsteller kann die Erfüllung der mit dem Bescheid vom 27. August 1996 ausgesprochenen Aufforderung, bestimmte Mietobergrenzen einhaltende Mietverträge bis zum 30. September 1996 zu übergeben, nicht zugemutet werden, weil der von ihm unter dem 5. September 1996 erhobene und am 9. September 1996 eingegangene Widerspruch gegen die Grundverfügung aufschiebende Wirkung entfaltet. Der Antragsgegner hat die Aufforderung, bis zum 30. September 1996 unterzeichnete Nachträge zu den Mietverträgen 2. Quergebäude, 1. OG links und 2. OG rechts sowie 2. Seitenflügel, 2. OG rechts mit auf die Mietobergrenze von 9 DM pro qm reduzierten Netto Kaltmieten zu übergeben (Grundverfügung), nicht gemäß § 80 Abs. 2 Nr. 4 VwGO für sofort vollziehbar erklärt, so daß, da es an einer gesetzlichen Vollziehbarkeit der Grundverfügung fehlt, die Grundregel des § 80 Abs. 1 VwGO eingreift, wonach der Widerspruch aufschiebende Wirkung hat. Die aufschiebende Wirkung bedeutet nach herrschender Meinung in Literatur und Rechtsprechung, daß (vollziehbare) rechtliche und tatsächliche Konsequenzen aus dem angefochtenen Verwaltungsakt nicht gezogen werden dürfen (Schubert, NVwZ 1990, 639 m. w. N.). Ist der Antragsteller demnach vor Bestandskraft der angefochtenen Verfügung vom 27. August 1996 nicht vollziehbar verpflichtet, die bezeichneten Mietverträge vorzulegen, so durfte die Behörde nicht eine bestimmte Endfrist - hier 30. September 1996 - bestimmen, sondern mußte eine von der Bestandskraft der Grundverfügung abhängige Frist bestimmen.

Die in der Sanierungsgenehmigung vom 11. September 1995 enthaltene - bestandskräftige - Auflage § 36 Abs. 2 Nr. 4 VwVfG Bund i. V. m. § 1 Abs. 1 VwVfG Berlin kommt als vollstreckbare Grundverfügung für die Einreichung bestimmter Mietobergrenzen einhaltender Mietverträge nicht in Betracht. Dort heißt es:

"Die Einhaltung der im Antrag auf sanierungsrechtliche Genehmigungen angegebenen Mietobergrenzen (Schreiben der Firma W. K. vom 7.9.1995) ist der Sanierungsverwaltungsstelle nach Abschluß der Baumaßnahmen durch Vorlage der Mietverträge oder Vereinbarungen nachzuweisen."

Insoweit bestehen ernstliche Zweifel, ob der Antragsteller durch die Auflage auch verpflichtet ist, die seinem Antrag zugrunde liegenden Mietobergrenzen einzuhalten. Eindeutig läßt sich der Auflage nur entnehmen, daß der Antragsteller verpflichtet ist, die nach Abschluß der Baumaßnahmen abgeschlossenen Mietverträge vorzulegen. Die wesentlich weitergehende Verpflichtung des Antragstellers, gewisse Mietobergrenzen zu vereinbaren, begegnet rechtlichen Bedenken im Hinblick auf die fehlende zeitliche und sachliche Bestimmtheit (§ 37 Abs. 1 VwVfG). Die Verweisung auf umfangreiche tabellarische Anlagen zu dem Schreiben vom 7. September 1995 entbehrt der erforderlichen Rechtsklarheit. Wirtschaftlich einschneidende belastende Regelungen sind als wesentlicher Inhalt in den Verwaltungsakt selbst so aufzunehmen, daß dieser aus sich heraus verständlich ist und als Vollstreckungsgrundlage dienen kann. Zumindest aber bestehen erhebliche Zweifel an der Wirksamkeit der in der Sanierungsgenehmigung vom 11. September 1995 enthaltenen Auflage, gewisse Mietobergrenzen einzuhalten im Hinblick auf die in dem folgenden Satz der Sanierungsgenehmigung enthaltene auflösende Bedingung, auf deren Eintritt der Antragsteller zu Recht hinweist.

Im übrigen ist die Zwangsgeldandrohung von 9.000 DM für alle Mietverträge zu unbestimmt. Es muß für jeden einzureichenden Mietvertrag ein bestimmtes Zwangsgeld festgesetzt werden.

Ob im Sanierungsgebiet die Behörde berechtigt ist, vom Bauherrn die Einhaltung bestimmter Obergrenzen zu verlangen, ist nach wie vor zweifelhaft. Immerhin wird dadurch eine faktische Mietpreisbindung eingeführt. Jedenfalls handelt es sich um einen belastenden Verwaltungsakt, der aus sich heraus verständlich sein muß.

Mit dieser Begründung ordnete das VG Berlin mit Beschluß vom 18. Dezember 1996 die aufschiebende Wirkung eines Widerspruchs des Antragstellers gegen eine Zwangsgeldandrohung an. Die Mietobergrenzen müßten in der Sanierungsgenehmigung selbst angeführt sein; eine Bezugnahme reiche nicht.