Sammelheizung nicht allgemein üblicher Zustand im ehemaligen Ost-Berlin

Sammelheizung nicht allgemein üblicher Zustand im ehemaligen Ost-Berlin; Modernisierungsduldung; Mikrozensus nicht ausreichend für statistischen Nachweis

1. Ob zwei Drittel der Altbauwohnungen im ehemaligen Ost-Berlin mit einer Sammelheizung ausgestattet sind, hat der Vermieter darzulegen.

2. Der Mikrozensus des Statistischen Landesamtes Berlin vom 13. September 1999 reicht dafür nicht.

In den Jahren 1996/1997 ließ der Kl. unter anderem auch eine zentrale Gasheizungsanlage einbauen, ohne daß der Anschluß der Wohnung des Bekl. daran erfolgte. Der Kl. behauptet, durch den Anschluß der streitgegenständlichen Wohnung an die zentrale Heizungsanlage werde sie in einen gängigen Standard versetzt. Die Ausstattung einer Wohnung mit einer Zentralheizung sei auch im ehemaligen Ostteil Berlins mittlerweile üblich und allgemeiner Standard. Aus den am 13. September 1999 erstellten "Ergebnissen aus dem Mikrozensus im April 1998 zur Wohnsituation" des Statistischen Landesamtes Berlin ergebe sich angesichts der Bauaktivitäten nach April 1998, daß mindestens zwei Drittel aller Wohnungen mit Sammelheizung ausgestattet seien, wofür er Sachverständigenbeweis anbietet.

Die Klage ist unbegründet, denn die gem. § 541 b Abs. 1 BGB vorzunehmende Interessenabwägung fällt zugunsten des Bekl. aus, so daß er nicht verpflichtet ist, die geltend gemachte Maßnahme zu dulden.

Die in der Ankündigungserklärung angegebene voraussichtliche Mietsteigerung um 151,92 DM stellt einen die Duldungspflicht ausschließenden Härtegrund dar, weil der geschuldete Gesamtmietzins dann nahezu 49 % des durchschnittlichen Nettoeinkommens des Bekl. ausmachte.

Die Grenze der Belastbarkeit eines Mieters mit Miete und Nebenkosten wird im allgemeinen bei etwa 25 bis 30 % des Nettoeinkommens anzusetzen sein (vgl. Bub/Treier/Kraemer, Kommentar zum Mietrecht, 1998, Kap. III. A. Rdn. 1112 m. w. N.). Die zu erwartende Erhöhung des Mietzinses ist gem. § 541 b Abs. 1 Satz 3 BGB zu berücksichtigen, denn der Kl. ist dafür darlegungsfällig geblieben, daß durch die streitgegenständliche Maßnahme die Wohnung des Bekl. lediglich in einen Zustand versetzt werde, wie er allgemein üblich sei, was zu seinen Lasten als insoweit darlegungs- und beweispflichtiger Partei geht.

Nach dem Rechtsentscheid des Bundesgerichtshofes vom 19. Februar 1992 (BGHZ 117, 219 ff.) werden gemietete Räume in den allgemein üblichen Zustand versetzt, wenn dieser Zustand bei der überwiegenden Mehrzahl von Mieträumen, nämlich mindestens zwei Dritteln, in Gebäuden gleichen Alters innerhalb der Region angetroffen wird. Als maßgebliche Region sei mangels anderer Abgrenzungskriterien ein Bundesland anzusehen.

Der Bundesgerichtshof hat in dieser Entscheidung offengelassen, ob die drin entwickelten Grundsätze auch auf das Beitrittsgebiet anwendbar sind.

Das Landgericht Berlin hat es in seiner Entscheidung mit Urteil vom 17. November 1992 (WuM 1993, 186 ff.) für eine Übergangszeit für sachgerecht gehalten, die Anwendung obigen Rechtsentscheides auf den in der Entwicklung den alten Bundesländern entsprechenden Teil Berlins zu beschränken.

Es kann dahinstehen, ob diese den strukturellen Unterschiedlichkeiten zum damaligen Zeitpunkt Rechnung tragende Abgrenzung der maßgeblichen Region des Bundeslandes Berlin in zwei Teile bis heute fortgelten kann und Berlin zwischenzeitlich nicht als Ganzes die maßgebliche Region zu sein hat, ob in den Beitrittsgebieten kleinere Regionen als Maßstab zugrunde zu legen wären (vgl. Fruth, WuM 1991 9 [12]) oder wegen des noch niedrigeren Ausstattungsniveaus in den neuen Bundesländern der Rechtsentscheid unmittelbar auf dieses Niveau anwendbar wäre, denn jedenfalls hat der Kl. weder für das Bundesland Berlin noch seine ehemaligen zwei Teile hinreichend substantiiert dargelegt, daß zwei Drittel der Gebäude der Baualtersklasse bereits mit einer Sammelheizung ausgestattet wären.

Der Auffassung, daß in dem Beitrittsgebiet der Sollstand der Neubauwohnungen aus jüngerer Zeit maßgebend sein solle für den allgemein üblichen Zustand (so Voelskow im Münchener Kommentar zum BGB, 2. Aufl., § 5412 b Rdn. 15a), ist keinesfalls zu folgen, denn dies liefe auf eine auch durch den notwendigen Wirtschaftsaufschwung nicht zu rechtfertigende und mit dem Schutzzweck des § 541 b BGB nicht vereinbare Hinausmodernisierung zahlreicher Mieter in den Beitrittsgebieten hinaus.

Die eingereichten Ergebnisse des Mikrozensus des Statistischen Landesamtes Berlin vom 13. September 1999 nehmen keine Trennung nach Baualtersklassen vor, so daß die darin für Berlin im Wege der Hochrechnung ermittelten Anteile aller Wohneinheiten mit Sammelheizung in Höhe von 88,4 % nicht den allgemein üblichen Zustand der Gebäude wiedergeben, die die gleiche Baualtersklasse wie das streitgegenständliche Gebäude aufweisen. Auf die Altbebauung ist der ausgewiesene Anteil aller Wohnungen mit Sammelheizung nicht ohne weiteres zu übertragen, denn typischerweise wird eine Ausstattung mit Sammelheizung in Altbauten immer noch unterrepräsentiert sein. Außerdem ist dem Umstand Rechnung zu tragen, daß der möglicherweise erheblich geringere Anteil der Wohnungen in den Baujahresgruppen vor 1919 mit Sammelheizung, durch die Baualtersklassen, die von vornherein mit einer Sammelheizung ausgestattet waren, ausgeglichen wird, z. B. durch die Hochhaussiedlungen jüngerer Baualtersklasse in Marzahn, Hellersdorf und Hohenschönhausen sowie in Reinickendorf und Wedding. Diese Zweifel werden in den Ergebnissen des Statistischen Landesamtes vom 13. September 1999 dadurch bestätigt, daß in den Bezirken mit einem überwiegenden Anteil von Altbauten, z. B. Prenzlauer Berg und Friedrichshain, jedenfalls bis April 1998 noch nicht einmal alle Wohnungen mit Sammelheizung zu mindestens 66,66 % ausgestattet gewesen seien. Daß gerade auch für die Altbebauung noch keine allgemein übliche Ausstattung von zwei Dritteln mit Sammelheizung gegeben sein dürfte, bestätigt auch die Tabelle der durchschnittlichen Mieten, die für diese Baualtersklassen Mieten von unter 10 DM ausweist und damit deren geringere Ausstattung widerspiegelt.

Im Ergebnis ist deshalb festzuhalten, daß der Kl. auch mit der eingereichten Hochrechnung nicht substantiiert und nachvollziehbar vorgetragen hat, daß die Ausstattung mit einer Sammelheizung allgemein üblich sei, so daß der angetretene Sachverständigenbeweis, der jedenfalls einer Ausforschung gleichkäme, nicht zu erheben gewesen ist.

Da der Kl. auch infolge der eingereichten Hochrechnung darlegungsfällig bleibt, bedurfte es der Gewährung rechtlichen Gehörs für die Beklagtenseite darauf nicht.

Konkrete weitere Daten, die Rückschlüsse auf die Ausstattung, die Baualtersklasse mit Sammelheizung zuließen, hat der Kl. zu ermitteln und vorzutragen und nicht das Gericht. Darüber hinaus schiene eine eigene Sachverständigenerhebung durch das Gericht im Rahmen des § 144 ZPO mit einem nicht zu rechtfertigenden unverhältnismäßigen Aufwand verbunden.

Aber auch im Rahmen des § 287 ZPO ist der notwendige konkretere Sachvortrag als Schätzgrundlage nicht vom Gericht zu ermitteln, sondern von dem Kl. darzutun, den er schuldig geblieben ist, obwohl er selbst weitere Ermittlungsmöglichkeiten benennt. Insbesondere ließe sich möglicherweise durch Angabe des prozentualen Anteils der vorhandenen Altbauwohnungen gegenüber allen Wohnungen ggf. mit/ohne Sammelheizung aus der Hochrechnung ermitteln, ob bereits zwei Drittel der zu vergleichenden Altbauwohnungen in Berlin mit Sammelheizung ausgestattet wären. Derzeit scheint dies jedenfalls für das ehemalige Ost-Berlin eher zweifelhaft. Jedenfalls hat der Kl. entsprechende Daten nicht vorgetragen, was zu seinen Lasten geht.

Darüber hinaus ist weder gerichtsbekannt noch unstreitig geblieben, daß baualtersmäßig vergleichbare Wohnungen in der Region des Bundeslandes Berlin oder des ehemaligen Ostteils der Stadt zu mindestens 66,66 % bereits mit einer Sammelheizung ausgestattet wären, so daß der Kl. insoweit darlegungsfällig bleibt und die gebotene Interessenabwägung - wie oben dargestellt - zugunsten des Bekl. auszufallen hat.

Ein Mieter einer Altbauwohnung im ehemaligen Ostteil Berlins war Student und wehrte sich gegen den Anschluß der ofenbeheizten Wohnung an eine Zentralheizung, da er die Mietsteigerung nach seinem Einkommen nicht tragen könne. Nun ist nach § 541 b BGB dieser Einwand des Mieters unbeachtlich, wenn durch die Modernisierungsmaßnahme die Wohnung nur in einen allgemein üblichen Zustand versetzt wird.

In dem vom Amtsgericht Mitte mit Urteil vom 1. November 1999 entschiedenen Fall hatte der Vermieter sich auf einen Bericht des Statistischen Landesamtes Berlin vom September 1999 (Mikrozensuserhebung) berufen, wonach auch im ehemaligen Ostteil Berlins die Ausstattung mit einer Zentralheizung inzwischen allgemein üblich sei. Das Amtsgericht hielt diesen Bericht für unverwertbar, da nicht nach Baualtersklassen unterschieden worden war. Das Amtsgericht wies deshalb die Duldungsklage des Vermieters ab und erhob auch nicht Beweis durch Sachverständigengutachten, worauf sich auch der Kläger berufen hatte, da dies einen "nicht zu rechtfertigenden unverhältnismäßigen Aufwand" bedeutet hätte. Das Urteil bedeutet letztlich eine Rechtsverweigerung für den klagenden Vermieter, denn was sollte er anders tun, als sich auf eine neue Erhebung des Statistischen Landesamtes oder ein Sachverständigengutachten zu berufen? Der vom Gericht verlangte konkretere Sachvortrag bedeutet, daß der Vermieter eigene aufwendige statistische Erhebungen anzustellen hat, für die in der Tat zutrifft, daß sie mit einem nicht zu rechtfertigenden unverhältnismäßigen Aufwand verbunden sind.