Sammelheizung bei Verwendung von Heizkörpern des Mieters

Sammelheizung bei Verwendung von Heizkörpern des Mieters; Mietspiegel

Ist die Wohnung an eine Ölzentralheizung angeschlossen, gilt sie im Sinne des Mietspiegels als mit einer Sammelheizung ausgestattet, selbst wenn Heizkörper und Rohre innerhalb der Wohnung früher vom Mieter eingebaut worden waren.

Die Wohnung ist mit einer Sammelheizung, einem Bad und Innen-WC ausgestattet. Zutreffend geht die Bekl. zunächst davon aus, daß Einrichtungen des Mieters, die den Wohnwert der Mietsache erhöht haben, bei der Ermittlung des üblichen Entgelts (der ortsüblichen Vergleichsmiete) nicht zu berücksichtigen sind; etwas anderes kann nur gelten, wenn die Parteien etwas anderes vereinbart haben oder der Vermieter die vom Meter verauslagten Kosten erstattet hat (BayObLG München WuM 1981, 208 f.; LG Berlin GE 2002, 594 f.). Das Berücksichtigen des Ausstattungsmerkmals Sammelheizung, bestreitet die Bekl. hier aber ohne Erfolg, denn es beruht nach der nunmehr konkret vorhandenen Ausstattung auf den Errichtungen der Bekl. Unstreitig hat die Kl. im Jahr 2000 im Gebäude eine Ölzentralheizung errichten lassen, an die die Wohnung der Bekl., was diese ferner geduldet hat, auch angeschlossen worden ist. Soweit die Bekl. geltend macht, die Heizkörper der von ihr im Jahre 1971 eingebauten, mittlerweile aber entfernten Gasetagenheizung würden weiter genutzt, so steht dies der Annahme einer vermieterseits gestellten Sammelheizung nicht entgegen. Entscheidend für die Frage, ob eine hier zu berücksichtigende Sammelheizung vorliegt, ist, ob der Vermieter diese bei einer Gesamtbetrachtung in ihren wesentlichen Elementen zur Verfügung stellt. Hierfür ist es ausreichend, wenn die Zentraleinheit und die Zuleitung zu der Wohnung seitens des Vermieters errichtet worden sind. Die Weiterverwendung lediglich der seitens der Bekl. errichteten Heizkörper und gegebenenfalls der in der Wohnung vorhandenen Leitungen hat demgegenüber bei der gebotenen Gesamtbetrachtung zurückzutreten. Für das Merkmal der Sammelheizung hat das Vorhandensein einer zentralen Energieabnahmestelle die wesentliche konstitutive Bedeutung. Soweit die Kl. auf eine Modernisierungsumlage nach § 559 BGB verzichtet hat, steht dies der Berücksichtigung des Ausstattungsmerkmals Sammelheizung bei einem Mieterhöhungsverlangen gemäß § 558 BGB nicht entgegen.

Für ein Mieterhöhungsverlangen nach dem Mietspiegel gilt ein wohnwerterhöhendes Merkmal wie etwa eine Sammelheizung nicht zugunsten des Vermieters, wenn der Mieter das Ausstattungsmerkmal auf eigene Kosten installieren ließ. Dabei ist aber eine Gesamtbetrachtung nötig.

Der Mieter hatte eine Gasetagenheizung auf seine Kosten installiert. Später wurde die Wohnung an die Ölzentralheizung angeschlossen, wobei nach Behauptung des Mieters die Rohrzuleitungen und Heizkörper in der Wohnung übernommen wurden. Der Mieter meinte, das Merkmal Sammelheizung liege nicht vor.

Mit Urteil vom 17. November 2003 teilte das Landgericht Berlin diese Auffassung nicht. Entscheidend sei eine Gesamtbetrachtung, ob der Vermieter wesentliche Elemente der Sammelheizung zur Verfügung gestellt habe. Das sei hier der Fall, da die Zentraleinheit und die Zuleitung zu den Wohnungen vom Vermieter errichtet wurden.