Salvatorische Klausel verpflichtet nicht zur Nachholung nicht gewahrter Schriftform

Salvatorische Klausel verpflichtet nicht zur Nachholung nicht gewahrter Schriftform; Zeitmietvertrag; Erhaltungsklausel; Ersetzungsklausel

Eine allgemeine salvatorische Klausel (Erhaltungs- und Ersetzungsklausel) in einem auf längere Zeit als ein Jahr geschlossenen Mietvertrag über Gewerberäume verpflichtet die Vertragsparteien nicht zur Nachholung der nicht gewahrten Schriftform.

1 Die Kl. verlangen Miete aus einem Mietvertrag vom 16. Januar 1990, den der damalige Eigentümer S. mit dem Bekl. für die Zeit vom 1. März 1990 bis 28. Februar 2010 abgeschlossenen hatte. S. hat das Mietobjekt 1994 an H. J. veräußert, der von C. J. und dem Kl. zu 2 beerbt worden ist. Der Kl. zu 1 ist Testamentsvollstrecker für den Erbteil der C. J.

2 Die Mieträume sind in § 1 des Mietvertrages wie folgt beschrieben:

"... die im Hause H. straße 133, 135, B. 14 gelegenen Räume, und zwar: siehe Zeichnung. Die vermietete Fläche ist mit ca. 892 m2 vereinbart (einschl. Garagen u. Einstellplätze)."

3 In § 22 Ziffer 4 des Mietvertrages ist vereinbart:

"Nachträgliche Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrages gelten nur bei schriftlicher Vereinbarung. Sollte eine der Bestimmungen dieses Vertrages ganz oder teilweise rechtsunwirksam sein oder werden, so wird die Gültigkeit der übrigen Bestimmungen dadurch nicht berührt. In einem solchen Fall ist der Vertrag vielmehr seinem Sinne gemäß zur Durchführung zu bringen."

4 In einem Beiblatt, das Bestandteil des Mietvertrages ist, heißt es unter § 22:

"Der Mieter übernimmt sämtliche Umbauarbeiten lt. Bauschein-Nr. 5.6301.810994.2 auf eigene Kosten."

5 Am 27. November 2002 kündigte der Bekl. den Mietvertrag. Er ist der Ansicht, das Mietobjekt sei im Mietvertrag nicht hinreichend bestimmbar beschrieben. Deshalb sei die Schriftform nicht gewahrt und der damit auf unbestimmte Zeit abgeschlossene Mietvertrag ordentlich kündbar.

6 Der Bekl. zog am 15. August 2003 aus. Die Kl., die die Kündigung für unwirksam halten, vermieteten das Mietobjekt zu einem geringeren Mietzins weiter. Sie verlangen mit der Klage die Miete bzw. Mietzinsdifferenz für die Zeit vom 16. August 2003 bis 29. Februar 2004.

7 Das Landgericht gab der Klage statt. Auf die Berufung des Bekl. änderte das Oberlandesgericht das Urteil des Landgerichts und wies die Klage ab. Dagegen richtet sich die Revision, die der Senat wegen grundsätzlicher Bedeutung zugelassen hat.

8 Die Revision hat keinen Erfolg.

9 - 15 [...] 16 1. Ohne Erfolg rügt die Revision, das Berufungsgericht sei zu Unrecht davon ausgegangen, der Mietvertrag vom 16. Januar 1990 genüge nicht der Schriftform (§ 550 BGB).

17 a) Nach ständiger Rechtsprechung des Senats ist die Schriftform des § 550 BGB nur gewahrt, wenn sich alle wesentlichen Vertragsbedingungen, insbesondere der Mietgegenstand, der Mietzins sowie die Dauer und die Parteien des Mietverhältnisses, aus der Urkunde ergeben. Werden Teile der wesentlichen Vertragsbedingungen nicht im Mietvertrag selbst schriftlich niedergelegt, sondern in Anlagen ausgelagert, so ist die Schriftform nur gewahrt, wenn die Anlagen im Mietvertrag so genau bezeichnet werden, daß deren zweifelsfreie Zuordnung zum Mietvertrag möglich ist (Senatsurteile BGHZ 142, 158, 161 = NJW 1999, 2591, 2592; vom 25. Oktober 2000 - XII ZR 133/98 - ZMR 2001, 43 und vom 11. September 2002 - XII ZR 187/00 - NJW 2002, 3389, 3391 m.w.N.).

18 b) Zu Recht geht das Berufungsgericht davon aus, daß der Mietvertrag diesen Anforderungen hinsichtlich des Mietgegenstandes nicht genügt.

19 Aus der Beschreibung des Mietgegenstandes in § 1 des Mietvertrages ergibt sich die Örtlichkeit der Gebäude, in denen die Mieträume gelegen sind, und die m2-Zahl der gesamten Mietfläche bestehend aus Räumen, Garagen und Einstellplätzen. Anhand dieser Beschreibung, die zur Lage der Mieträume, Garagen und Stellplätze innerhalb und außerhalb des Hauses keine Angaben enthält, wäre es - wie das Berufungsgericht zu Recht ausgeführt hat - einem potentiellen Erwerber nicht möglich gewesen, mit hinreichender Sicherheit den Gegenstand des Mietvertrages festzustellen.

20 Entgegen der Ansicht der Revision ist das Mietobjekt nicht durch die in § 1 des Mietvertrages in Bezug genommene Zeichnung bestimmbar beschrieben. Es läßt sich schon nicht erkennen, um welche Zeichnung es sich handeln soll. Denn sie ist weder näher gekennzeichnet, noch lag dem Mietvertrag eine Zeichnung bei.

21 Selbst wenn es sich bei der Zeichnung, wie die Kl. behaupten, um die Grundrißzeichnung des Architekten B. vom 11. April 1988 handeln sollte, so ergibt sich deren Zuordnung zu § 1 des Mietvertrages jedenfalls nicht zweifelsfrei aus dem Mietvertrag. Es kann nämlich entgegen der Ansicht der Revision aus § 22 des Beiblatts zum Mietvertrag, der dem Mieter sämtliche Umbauarbeiten laut Bauschein auferlegt, nicht der Schluß gezogen werden, die dem Bauschein zugrunde liegende Zeichnung des Architekten B. vom 11. April 1988 sei die zur Beschreibung des Mietobjekts in § 1 in Bezug genommene Zeichnung. Weder verweist § 1 des Mietvertrages zur Beschreibung des Mietobjekts auf den Bauschein und die diesem zugrunde liegende Zeichnung, noch enthält § 22 des Beiblatts zum Mietvertrag eine Beschreibung des Mietobjekts. Vielmehr dient die dortige Bezugnahme auf den Bauschein nur der Konkretisierung der von dem Bekl. geschuldeten Umbauarbeiten.

22 2. Das Berufungsgericht ist auch zu Recht davon ausgegangen, daß der Bekl. nicht gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) verstößt, wenn er sich darauf beruft, der Mietvertrag sei mangels Einhaltung der Schriftform ordentlich kündbar gewesen.

23 a) Grundsätzlich darf sich jede Partei darauf berufen, die für einen Vertrag vorgeschriebene Schriftform sei nicht eingehalten. Nur ausnahmsweise, wenn die Nichtigkeit des Vertrages zu einem schlechthin untragbaren Ergebnis führen würde, kann es gemäß § 242 BGB rechtsmißbräuchlich sein, sich auf den Formmangel zu berufen. Das kann insbesondere dann der Fall sein, wenn der eine Vertragspartner den anderen schuldhaft von der Einhaltung der Schriftform abgehalten oder sich sonst einer besonders schweren Treuepflichtverletzung schuldig gemacht hat oder wenn bei Formnichtigkeit die Existenz der anderen Vertragspartei bedroht wäre (BGH, Urteil vom 24. Januar 1990 - VIII ZR 296/88 - NJW-RR 1990, 518, 519; BGHZ 92, 164, 171 f.; 99, 54, 61; 149, 326, 331; Senatsurteil vom 2. November 2005 - XII ZR 233/03 - NJW 2006, 140, 141). Die Voraussetzungen für eine solche Ausnahme liegen, wie das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat, hier nicht vor.

24 b) Entgegen der Ansicht der Revision ist die vorzeitige ordentliche Kündigung des Mietvertrages durch den Bekl. auch nicht deshalb treuwidrig, weil der Bekl. aufgrund der im Mietvertrag enthaltenen salvatorischen Klausel zur Nachholung der Schriftform verpflichtet gewesen wäre.

25 aa) Die in § 22 des Mietvertrages vereinbarte Klausel besteht aus zwei Teilen. Sie regelt zum einen das Fortbestehen des Vertrages für den Fall der Unwirksamkeit einer Bestimmung. Zum anderen sieht sie vor, daß in einem solchen Fall der Vertrag seinem Sinn gemäß zur Durchführung gebracht werden soll.

26 Der erste Teil der Klausel dient der Erhaltung des Vertrages. Mit dieser sogenannten Erhaltungsklausel soll die gemäß § 139 BGB im Zweifel aus der Teilnichtigkeit folgende Gesamtnichtigkeit des Vertrages verhindert werden. Nach der herrschenden Meinung in Rechtsprechung und Literatur führt die Erhaltungsklausel allerdings nicht ohne weiteres zur Wirksamkeit des restlichen Vertrages. Sie bewirkt lediglich eine Umkehr der Vermutung des § 139 BGB dahin, daß derjenige, der sich auf die Gesamtnichtigkeit des Vertrages beruft, die Darlegungs- und Beweislast dafür trägt, daß die Parteien den Vertrag ohne den nichtigen Teil nicht abgeschlossen hätten (BGH, Urteil vom 24. September 2002 - KZR 10/01 - NJW 2003, 347 f. m.w.N.; Senatsurteil vom 6. April 2005 - XII ZR 132/03 - NJW 2005, 2225, 2226; Staudinger/Roth [2003] § 139 BGB Rdn. 22 m.w.N.).

27 Der zweite Teil der Klausel knüpft an den ersten Teil an. Er ist nach Sinn und Zweck dahin auszulegen, daß die Parteien verpflichtet sein sollen, den Vertrag so durchzuführen, als wäre die unwirksame Bestimmung durch eine ihr sinngemäß am besten entsprechende, gültige ersetzt worden. Dieser Teil der Klausel bezweckt somit die Schließung der durch die Nichtigkeit einzelner vertraglicher Regelungen entstandenen Lücken.

28 bb) Diese salvatorische Klausel erfaßt den Fall der fehlenden Schriftform des Mietvertrages nicht.

29 Es bedarf von vorneherein keiner Erhaltung eines von der Unwirksamkeit gemäß § 139 BGB bedrohten Restvertrages, weil die fehlende Schriftform nicht zur Unwirksamkeit des Mietvertrages führt. Dieser bleibt vielmehr bestehen. Er gilt lediglich als nicht für bestimmte, sondern für unbestimmte Zeit abgeschlossen (§ 550 Satz 1 BGB).

30 Auch der zweite Teil der Klausel enthält keine Verpflichtung der Vertragsparteien, die Schriftform nachzuholen. Denn die Ersetzungsklausel ist anknüpfend an die Erhaltungsklausel auf die Fälle ausgerichtet, in denen eine Klausel endgültig unwirksam ist und deshalb durch eine gültige sinngemäße Klausel ersetzt werden soll (vgl. Senatsbeschluß vom 17. Juli 2002 - XII ZR 248/99 - NJW-RR 2002, 1377; Wichert ZMR 2006, 257, 258). Eine solche Ersetzung erfolgt durch die Nachholung der Schriftform nicht. Durch den Mangel der Schriftform wird die vereinbarte Mietdauer, wenn sie ein Jahr überschreitet, unwirksam. Die Unwirksamkeit der vereinbarten Mietdauer beruht danach nicht auf dem Inhalt dieser Vereinbarung, sondern ist darauf zurückzuführen, daß die Parteien die Schriftform (hier: durch unzureichende Bezeichnung des Mietgegenstandes) nicht gewahrt haben. Folglich ersetzt die Nachholung der Schriftform des Vertrages die unwirksame Vereinbarung auch nicht durch eine andere, sondern läßt sie mit unverändertem Inhalt wirksam werden.

31 Im vorliegenden Fall kann die Ersetzungsklausel auch deshalb nicht dahin verstanden werden, daß sie zur Nachholung der Schriftform verpflichtet, weil die Parteien im Zusammenhang mit der salvatorischen Klausel in § 22 Ziff. 4 des Mietvertrages ausdrücklich vereinbart haben, daß nachträgliche Änderungen und Ergänzungen des Vertrages nur bei schriftlicher Vereinbarung gelten. Dieser ausdrücklich vereinbarte Formzwang verlöre seinen Sinn, wenn die Ersetzungsklausel bei Nichteinhaltung der Form die Vertragsparteien stets zu deren Nachholung verpflichten würde.

Die in vielen Mietverträgen enthaltene und oft als "salvatorische" Klausel bezeichnete Vereinbarung, daß bei Rechtsunwirksamkeit einer der Vertragsbestimmungen der Vertrag seinem Sinn gemäß zur Durchführung zu bringen ist, gilt nicht für die Nachholung der nicht gewahrten Schriftform eines für längere Zeit als ein Jahr abgeschlossenen Gewerberaummietvertrages, so daß dieser als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen gilt und kündbar ist.

Die Parteien schlossen einen Gewerberaummietvertrag über 20 Jahre, in dem die vermieteten Räume postalisch bezeichnet waren. Ferner wurde auf eine - nicht beigefügte - Zeichnung verwiesen. Gem. § 22 Ziffer 4 des Mietvertrages sollten nachträgliche Änderungen und Ergänzungen nur bei schriftlicher Vereinbarung gelten; bei Rechtsunwirksamkeit einer der Vertragsbestimmungen sollte die Gültigkeit der übrigen Bestimmungen unberührt bleiben und in einem solchen Fall der Vertrag seinem Sinn gemäß zur Durchführung gebracht werden. Vor Ablauf der vereinbarten Vertragszeit kündigte der Mieter, zog aus und zahlte keine Miete mehr. Der Vermieter vermietete die Räume zu einer geringeren Miete weiter und verlangte vom Mieter die Miete bzw. die Mietdifferenz. Der Mieter hielt seine Kündigung wegen fehlender Schriftform für unwirksam.

Der BGH teilte die Auffassung: Die Kündigung sei wirksam, da die erforderliche Schriftform für den länger als ein Jahr abgeschlossenen Gewerberaummietvertrag nicht gewahrt sei. Die Beschreibung des Mietgegenstandes in § 1 des Mietvertrages reiche nicht aus, weil sie zur Lage der Mieträume, Garagen und Stellplätze innerhalb und außerhalb des Hauses keine Angaben enthalte. Das Mietobjekt sei auch nicht durch die nicht näher gekennzeichnete und dem Mietvertrag nicht beiliegende Zeichnung bestimmbar beschrieben worden. Die Kündigung sei auch nicht treuwidrig, weil etwa der Mieter aufgrund der im Mietvertrag enthaltenen salvatorischen Klausel zur Nachholung der Schriftform verpflichtet gewesen sei, denn die Klausel habe nur die Schließung der durch die Nichtigkeit einzelner vertraglicher Regelungen entstandenen Lücken bezweckt, nicht aber den Fall der fehlenden Schriftform erfaßt, denn die fehlende Schriftform habe nicht zur Unwirksamkeit des Mietvertrages geführt, sondern nur dazu, daß der für mehr als ein Jahr abgeschlossene Vertrag als für unbestimmte Zeit abgeschlossen gelte. Zudem ergebe sich aus der weiteren Klausel, wonach nachträgliche Änderungen und Ergänzungen des Vertrages nur bei schriftlicher Vereinbarung gälten, daß die Ersetzungsklausel nicht zur Nachholung der fehlenden Schriftform verpflichte, sonst würde der vereinbarte Formzwang seinen Sinn verlieren.

Vgl. zur Schriftform auch Kinne, GE 2006, 231 ff.; BGH, Urteil vom 7.3.2007, XII ZR 40/05, GE 2007, 1116; BGH, Urteil v. 4.4.2007, VIII ZR 223/06, GE 2007, 906; KG, Urteil v. 6.11.2006, 8 U 110/06, GE 2007, 149; KG, Urteil vom 13.11.2006, 8 U 51/06, ZMR 2007, 272; KG, Urteil v. 25.1.2007, 8 U 129/06, GE 2007, 780; OLG Frankfurt/Main, Urteil v. 21.2.2007, 2 U 220/06, ZMR 2007, 532; OLG Düsseldorf, Urteil v. 1.6.2006, I-10 U 1/06, ZMR 2007, 35; LG Gießen, Urteil v. 10.11.2006, 1 S 221/06, WuM 2007, 11.