Sado-/Maso-Studio in Teileigentum

1. Ist streitig, ob in einem vermieteten Teileigentum unter der Bezeichnung "Sado/Maso-Studio" ein bordellartiger Betrieb geführt oder nur psychologische und medizinische Hilfe für sado-masochistisch veranlagte Menschen angeboten wird, verstößt ein Eigentümerbeschluß, der generell die "derzeitige Nutzung" gestattet, bereits deshalb gegen Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung, weil mit seiner Bestandskraft auch der bordellartige Betrieb erlaubt würde.

2. Eine geltungserhaltene Reduktion eines Eigentümerbeschlusses im Sinne einer Änderung des Wortlautes bei einer zu weiten Fassung kann vom Gericht im Rahmen einer Beschlußanfechtung nicht vorgenommen werden.

I. Die Wohnanlage im innerstädtischen Bereich besteht aus 30 Wohnungs- und zwei Gewerbeeinheiten. Die Teileigentumseinheit Nr. 5 wird in der Teilungserklärung vom 3. Dezember 1991 wie folgt beschrieben: "Laden Nr. 5: 8,05/100stel Miteigentumsanteil, verbunden mit dem Sondereigentum an den im Erdgeschoß liegenden, im Aufteilungsplan mit Nr. 5 bezeichneten Gewerberäumen, bestehend aus drei Ladenräumen, 3 Lagerräumen, 1 Vorraum, 1 Küche, 1 Speisekammer, 2 WCs, Flur sowie dem im Kellergeschoß gelegenen Keller Nr. 5." Nach der Teilungserklärung Teil IV § 3 Nr. 2 kann der Verwalter die Zustimmung zu einer gewerblichen Nutzung von einer Ausgleichszahlung abhängig machen. Der erste Verwalter wurde in der Teilungserklärung bestimmt. Es gilt das Objektstimmrecht. Nach einer Ergänzung der Teilungserklärung gehören zu der Einheit Nr. 5 nunmehr zwei Flure. Mit notariellem Kaufvertrag vom 22. April 1999 hat die Antragsgegnerin und Beschwerdeführerin zu 1.1 die Teileigentumseinheit Nr. 5 an den Antragsgegner und Beschwerdeführer zu 1.2 verkauft. In dem Kaufvertrag heißt es, daß mit Mietvertrag vom 27. April 1998 für fünf Jahre ca. 130 qm an den S/M-Verein vermietet sind und keinerlei Eigentümerbeschlüsse "hinsichtlich einer Nutzungsbeschränkung oder Untersagung für den Betrieb der Gewerbeeinheiten" bestehen. Der Antragsteller ist seit 1995 Eigentümer der Wohnung Nr. 28, die im 4. Obergeschoß des Vorderhauses gelegen ist. Die Nutzung durch den im Vereinsregister eingetragenen S/M-Verein wurde in den Eigentümerversammlungen mehrmals kontrovers diskutiert. In der Eigentümerversammlung vom 7. Juli 1997 wurden zu TOP 2 zum einen mit großer Mehrheit die Zustimmung zur Veräußerung der Einheit erteilt, allerdings unter dem Vorbehalt, daß damit keine Duldung der gegenwärtigen Gewerbeausübung verbunden sei, zum anderen mit knapper Mehrheit die Duldung der "derzeitigen Nutzung" beschlossen. Gegen den Eigentümerbeschluß vom 5. Juli 1997 hinsichtlich der Duldung richtet sich der Anfechtungsantrag des Antragstellers. Diesen Eigentümerbeschluß hat das Amtsgericht für ungültig erklärt. Die hiergegen gerichtete Erstbeschwerde hat das Landgericht zurückgewiesen. Die sofortige weitere Beschwerde war erfolglos.

1. [...] 2. Rechtlich einwandfrei hat das Landgericht angenommen, daß der angefochtene Eigentümerbeschluß in materiell-rechtlicher Hinsicht nicht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, auf deren Einhaltung jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch hat (§ 21 Abs. 4 WEG).

3. Das Landgericht hat nicht gegen seine Aufklärungspflicht nach § 12 FGG verstoßen, wenn es eine Beweisaufnahme darüber, welche Nut-zung der Teileigentumseinheit Nr. 5 durch den S/M-Verein derzeit tat-sächlich erfolgt und ob von dieser Nutzung konkrete Störungen ausge-hen, für entbehrlich gehalten hat. Zutreffend führt der angefochtene Beschluß aus, daß Verfahrensgegenstand hier nicht der Anspruch auf Unterlassung der derzeitigen Nutzung der Einheit Nr. 5 ist, sondern allein die Anfechtung des Eigentümerbeschlusses vom 7. Juli 1999, nach dessen Inhalt die Eigentümergemeinschaft die derzeitige Nutzung der Einheit Nr. 5 billigt. Zur Prüfung der Frage, ob sich der Eigen-tümerbeschluß mit den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung verträgt, ist die Reichweite des Eigentümerbeschlusses zu bestimmen und dessen Verträglichkeit mit der Teilungserklärung, der Beschlußlage der Gemeinschaft und den Bestimmungen des WEG.

4. Der Senat als Rechtsbeschwerdegericht stimmt mit dem Landgericht in der Auslegung des Eigentümerbeschlusses darin überein, daß dieser nach Wortlaut und Sinn die gesamte derzeitige Nutzung gestattet, also nicht nur die Nutzung durch den S/M-Verein nach dessen Ver-einszwecken, sondern auch als Sado/Maso-Studio, unter dem nach allgemeinem Sprachgebrauch jedenfalls auch ein bordellartiger Betrieb zu verstehen ist, wie er gegenwärtig möglicherweise ausgeübt wird. Hierzu hat der Antragsteller substantiiert behauptet, daß für den Betrieb in der Einheit Nr. 5 in der Berliner Tagespresse mit einschlägi-gen Annoncen sowie im Internet unter entsprechenden Rubriken ge-worben werde, daß von dem Betrieb, der sieben Tage die Woche tags-über und nachts erfolge, Beeinträchtigungen ausgingen, daß Besucher bei verschlossener Haustür sämtliche Klingelknöpfe drückten, im Haus auf der Suche nach dem Studio herumirrten und fragten, "wo der Club sei". Es habe auch schon Polizeirazzien gegeben. Verkaufswert und Vermietbarkeit der Wohnungen seien dadurch gemindert.

5. Mit der generellen Genehmigung der (streitigen) "derzeitigen Nutzung" könnte bei Bestandskraft des Eigentümerbeschlusses ein späterer Unterlassungsanspruch wegen konkreter Beeinträchtigungen ausgeschlossen sein. Allein deswegen, weil der Eigentümerbeschluß zu weit gefaßt ist und Beeinträchtigungen erlaubt, die nach § 14 Nr. 1 WEG nicht hingenommen werden müssen, verstößt der Eigentümerbeschluß gegen Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung. Eine geltungserhaltende Reduktion des Eigentümerbeschlusses im Sinne einer Einschränkung und Klarstellung des Wortlauts auf erlaubte Zwecke ist dem Gericht im Beschlußanfechtungsverfahren verwehrt (BayObLG WE 1995, 245).

6. Es kann dahinstehen, ob die Antragsgegner widersprüchlich vortragen, wenn sie einerseits das Vorliegen eines bordellartigen Betriebs bestreiten, diesen aber andererseits unter Hinweis auf die gewandelten Moralvorstellungen für zulässig halten. Unerheblich ist, wie im Verwaltungsrecht bei der Erteilung einer Gaststättenkonzession der Gesichtspunkt der Prostitution zu beurteilen ist (vgl. VG Berlin GE 2001, 281). Auch die gesetzlich bestimmte Einklagbarkeit der Vergütung für sexuelle Handlungen durch das Gesetz zur Regelung der Rechtsverhältnisse der Prostituierten vom 20. Dezember 2001 (BGBI. I 3983) besagt nichts über die Störungen und Belästigungen, die für die Nachbarschaft von der Prostitution bei einer typisierenden Betrachtungsweise ausgehen. Für das Wohnungseigentumsrecht gilt in erster Linie § 14 Nr. 1 WEG, wonach jeder Wohnungseigentümer verpflichtet ist, von seinem Sondereigentum und dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in einer solchen Weise Gebrauch zu machen, daß dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst. Es kommt also nur auf die Vermeidbarkeit des konkreten Nachteils und der tatsächlichen Belästigung an, nicht darauf, wie die Rechtsverhältnisse öffentlich-rechtlich oder zivilrechtlich zu bewerten sind. Die Wohnungseigentümer sind untereinander in einem Gemeinschaftsverhältnis verbunden, das positiv zu besonderer Rücksichtnahme und negativ zur Unterlassung vermeidbarer Störungen verpflichtet. Deshalb sind bordellartige Betriebe mit der Zweckbestimmung von Wohnungs- und Teileigentum nicht zu vereinbaren (Senat NJW-RR 2000,1253 = ZMR 2000, 402 = NZM 2000, 879 = ZWE 2000, 228 [zum Sex-Shop]; BayObLG NJW-RR 2000, 1323 = ZMR 2000, 689 = NZM 2000, 871 [Swinger-Club]; OLG Karlsruhe ZMR 2002, 218 [Beherbergung von Prostituierten und Rauschgifthändlern]).

7. Zutreffend führt das Landgericht aus, daß die Nutzung der Teileigentumseinheit Nr. 5 zum Zwecke eines Sado/Maso-Studios weder durch die Teilungserklärung noch durch die in dem Aufteilungsplan der Wohnanlage enthaltene Zweckbestimmung gedeckt ist. Dabei kann dahinstehen, ob die engere Bezeichnung der Sondereigentumsräume als "Laden" oder die weitere als "Gewerbe" vorrangig ist. Denn auch die allgemeinere Zweckbestimmung als "Gewerbe" umfaßt nicht einen bordellartigen Betrieb (vgl. die vorstehenden Nachweise aus der Rspr.).

Wohnungseigentümer brauchen einen bordellartigen Betrieb, der unter der Bezeichnung "Sado-Maso-Studio" läuft, nicht zu dulden, egal, ob das Sondereigentum als "Laden" oder "Gewerbe" bezeichnet ist.

Ein Teileigentümer verkaufte seine Gewerbeeinheit, die an einen S/M-Verein vermietet war. Die Wohnungseigentümergemeinschaft gestattete den "derzeitigen Betrieb" mit knapper Mehrheit. Der Eigentümerbeschluß wurde angefochten. In dem gerichtlichen Verfahren berief sich die Gemeinschaft darauf, daß der Verein nur psychologische und medizinische Hilfe anbiete.

Es brauchte nicht aufgeklärt zu werden, ob in den vermieteten Räumen nur psychologische und medizinische Hilfe angeboten wurde. Denn es ging nicht um Unterlassungsansprüche gegen den Teileigentümer oder den betreibenden Verein, der im Vereinsregister eingetragen war. Der Eigentümerbeschluß war aufzuheben, weil er zu weit gefaßt war. Er konnte dahin interpretiert werden, daß damit auch ein bordellartiger Betrieb genehmigt werden soll, für den übrigens die Anzeigen in der Presse sprachen. Im Vordergrund steht die Frage, ob die Wohnungseigentümer den Betrieb nach § 14 Nr. 1 WEG dulden müssen. Auf die gewerberechtliche Seite (VG Berlin GE 2001, 281) kam es nicht an. Ebensowenig darauf, ob die Vergütung für sexuelle Leistungen einklagbar und der Schlechterfüllungseinwand ausgeschlossen ist (Prostituiertengesetz vom 20.12.2001, BGBl. I S. 3983).