Sachverständiger

Sachverständiger; Gutachten; Ortsübliche Vergleichsmiete; Neuvermietung

Bei der ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 2 MHG handelt es sich nicht um einen punktuellen Wert, sondern um eine Bandbreite.

Das Amtsgericht hat die Bekl. zutreffend zur Zustimmung zu einer Netto-Kaltmiete von 1.737,91 DM ab 1.5.1997, entsprechend einem Quadratmeterpreis von 13,87 DM, verurteilt.

Die Begründetheit der Klage ergibt sich aus dem überzeugenden und widerspruchsfreien Gutachten des Sachverständigen S., welches bereits in erster Instanz erholt wurde, sowie den in der Berufungsinstanz erfolgten Gutachtensergänzungen.

Die Einwendungen der Bekl., der Sachverständige habe keine tatsächlichen Neuvermietungen herangezogen, sondern Erfahrungswerte auf erzielbare Neumieten, und er habe keinen ausreichenden Bestand an Neumieten seiner Datei, sind durch die Gutachtensergänzungen des Sachverständigen widerlegt. Insoweit hat das Bundesverfassungsgericht bereits im Beschluß vom 11.10.1994 auf Seite 9 (NJW 1995, 40) ausgeführt: "Soweit der Sachverständige schließlich sein Gutachten auf statistisch erfaßtes oder allgemein zugängliches Tatsachenmaterial aufbaut, werden Einzelheiten für eine kritische Würdigung regelmäßig nicht benötigt. Entsprechend verhält es sich bei Erfahrungswissen und wissenschaftlich begründeten Einsichten". In der ersten Gutachtensergänzung des Sachverständigen im Berufungsverfahren vom 28.9.1999 hat der Sachverständige auf Seiten 4 bis 11 seine Gutachtensmethode bei der Bewertung der Neuvermietungen aus den letzten vier Jahren methodisch offengelegt und insbesondere ausgeführt (Seite 9 des Gutachtens), daß die von ihm im Gutachten genannten Neumieten auch tatsächlich bezahlt wurden.

Hinsichtlich der Bandbreiten und des sogenannten "Vertrauensbereiches" hat der Sachverständige in der zweiten Gutachtensergänzung im Berufungsverfahren vom 29.3.2000 zutreffend und nachvollziehbar beide Begriffe und deren Anwendung im Mietgutachten dargestellt. Dieser weiteren Gutachtensergänzung ist auch nachvollziehbar zu entnehmen, daß und warum der Sachverständige den sogenannten "Vertrauensbereich" auf 1/3 einengt (Seiten 4 bis 6 des Gutachtens).

Daß es sich bei der ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 2 MHG nicht um einen punktuellen Wert, sondern um eine Bandbreite handelt, ergibt sich aus folgenden Überlegungen:

a) Der Gesetzeswortlaut in § 2 Abs. 1 Nr. 2 MHG stellt nicht auf einen Wert, sondern auf "die üblichen Entgelte" ab, also auf eine Mehrzahl vergleichbarer Wohnungen in der Gemeinde.

b) Eine Bandbreite, im zweiten Ergänzungsgutachten des Sachverständigen "natürliche Schwankungsbreite der üblichen Entgelte" genannt, ergibt sich ferner daraus, daß bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 2 MHG Neu- und Bestandsmieten aus dem zurückliegenden vier Jahreszeitraum zu berücksichtigen sind.

c) Hinzu kommt, daß die jeweils im Einzelfall vereinbarten Mietpreise von subjektiven Faktoren in den Personen der jeweiligen Mieter und Vermieter beeinflußt sind. Solche subjektiven Umstände, die den Mietpreis beeinflussen, wie z. B. besondere Bevorzugung einer bestimmten Wohngegend, Sympathie zum Mieter oder Vermieter oder günstige Lage der Wohnung zum Arbeitsplatz oder Kontaktpersonen decken sich nicht mit den gesetzlichen Merkmalen der Wohnungsklassifizierung nach § 2 MHG. In § 2 MHG ist nämlich abgestellt auf vergleichbare Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage der Vergleichsobjekte, die subjektiven Faktoren bleiben bei dieser Einteilung völlig außer Betracht. Die Berücksichtigung dieser Faktoren über die gesetzlichen Merkmale hinaus führt jedoch zu einer Streubreite der Mieten (vgl. erste Gutachtensergänzung vom 28.9.1999 Seiten 5 und 6).

d) Diese Bandbreite wird durch den sogenannten "Vertrauensbereich oder Konfidenzintervall" bei der Methode des Sachverständigen hinreichend abgedeckt bzw. überlagert. Dies ergibt auch der Vergleich des Wertes mit dem mathematisch ermittelten mittleren Bereich der Werte bei einer Beschränkung dieses Bereichs auf das mittlere Drittel (so das Gutachten Seiten 5 und 6).

e) Von einer Bandbreite der ortsüblichen Vergleichsmiete geht auch das Bayerische Oberste Landesgericht in den Rechtsentscheiden vom 16.12.1998 (RE-Miet 3/98) und vom 22.3.2000 (RE-Miet 2/99) aus, wo jeweils auf die "untere Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete" abgestellt wird. Wo eine untere Grenze besteht, muß es denkgesetzlich notwendig auch eine obere Grenze geben. Dies ist der Bereich der Bandbreite. Bei einem punktuellen Wert würden derartige obere und untere Grenzen nicht existieren.

Nach dem Gutachten S. bewegt sich der sogenannte Vertrauensbereich, also auch die Bandbreite der ortsüblichen Vergleichsmiete für die hier streitgegenständliche Wohnung, zwischen 15,20 DM und 15,90 DM pro qm, wobei der niedrigste Vergleichspreis des Sachverständigen bei 14,20 DM pro qm liegt. Die Kl. macht im vorliegenden Verfahren Zustimmung zu einem Mietpreis von 13,87 DM pro Quadratmeter geltend.