Sachverständigenhaftung für fehlerhaftes Gebäudewertgutachten

Zur Haftung eines Sachverständigen für Grundstücks- und Gebäudebewertungen wegen sittenwidriger Schädigung eines Dritten durch ein fehlerhaftes Gutachten.

Die Kl. verlangt vom Bekl., einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Grundstücks- und Gebäudebewertung, Schadensersatz in Höhe von einer halben Million DM wegen fehlerhafter Begutachtung eines Grundstücks. Es handelte sich um ein 11.000 m2 gro-ßes Grundstück, auf dem sich ein herrschaftliches Anwesen befand; knapp 8.000 m2 des Grundstücks waren Park- und Waldflächen. Der Sach-verständige hatte zu seinem Gutachten eine ergänzende schriftliche Aus-kunft erteilt, wonach eine parzellenweise Bebauung des Grundstücks möglich sei. Tatsächlich war das Grundstück jedoch nicht bebaubar. LG und OLG haben die Schadensersatzklage dem Grunde nach für gerechtfertigt gehalten. Die Revision zum BGH führte jedoch zur Aufhebung und Zurückverweisung.

II. 2. Mit Erfolg wendet sich die Revision jedoch gegen die Bejahung der Anspruchsvoraussetzungen des § 826 BGB.

a) Voraussetzung für die Haftung eines Sachverständigen aus § 826 BGB für Schäden, die daraus entstanden sind, daß ein Dritter auf die Richtigkeit eines von ihm erstellten, aber tatsächlich unrichtigen Gutachtens vertraut hat, ist zunächst die Feststellung von Umständen, die das Verhalten des Sachverständigen als Verstoß gegen die guten Sitten erscheinen lassen. Daß der Sachverständige ein fehlerhaftes Gutachten erstattet hat, reicht dazu nicht aus. Erforderlich ist vielmehr, daß der Sachverständige sich etwa durch nachlässige Ermittlungen zu den Grundlagen seines Auftrages oder gar durch "ins Blaue" gemachte Angaben der Gutachtenaufgabe leichtfertig entledigt und damit eine Rücksichtslosigkeit gegenüber dem Adressaten des Gutachtens und den in seinem Informationsbereich stehenden Dritten an den Tag gelegt hat, die angesichts der Bedeutung, die das Gutachten für deren Entschließungen hatte, und der von ihm in An-spruch genommenen Kompetenz als gewissenlos bezeichnet werden muß (vgl. Senatsurteile vom 21. April 1970 - VI ZR 246/68 -, WM 1970, 878, 879 und vom 12. Dezember 1978 - VI ZR 132/77 - VersR 1979, 283, 284; BGH, Urteil vom 18. Juni 1962 - VII ZR 237/60 - VersR 1962, 803, 804 f.).

Das Berufungsgericht unterstellt, daß dem Bekl. (wie er behauptet hatte) in Gegenwart des Zeugen P. der zuständige Gemeindebedienstete erklärt habe, das Grundstück sei bebaubar, und daß auch die Angaben zu den Auskünften der Gemeindeverwaltung in seinem Schreiben vom 15. April 1983 richtig sind. Ist das aber der Fall, dann bestehen erhebliche Zweifel, ob der Bekl. leichtfertig gehandelt hat, als er die Angaben des Gemeindebediensteten zur Grundlage seines Gutachtens machte. Dem Berufungsgericht mag zwar darin zu folgen sein, daß dem Bekl. die Kriterien dafür be-kannt waren, nach denen ein Grundstück zum Innenbereich oder zum Au-ßenbereich im Sinne der damals maßgebenden §§ 34, 35 BBauG zu rech-nen war, und daß sich ihm auch schon im Hinblick auf Lage, Größe und bauliche Ausgestaltung des Anwesens Zweifel an der Richtigkeit der Auskünfte des Gemeindebediensteten aufdrängen mußten. Dieses fahrlässige Verhalten kann jedoch nicht ohne weiteres als leichtfertig und gewissenlos angesehen werden.

Derartiges liegt etwa vor, wenn der Handelnde damit einen eigenen Vorteil ohne Rücksicht auf die Belange Dritter sucht (BGHZ 70, 277, 282; 95, 307, 311), wenn er sich über bereits geltend gemachte Bedenken hinwegsetzt oder es ihm aus sonstigen Gründen gleichgültig ist, ob und gegebenenfalls welche Folgen sein leichtfertiges Verhalten hat. Umstände, die für ein solches gewissenloses Verhalten sprechen könnten, hat das Berufungsgericht nicht festgestellt. Das Verhalten des Bekl. könnte jedenfalls nicht als gewissenlos bezeichnet werden, wenn er, was das Berufungsgericht unterstellt, den Zeugen P. wiederholt nach Ablieferung des Gutachtens auf Bedenken gegen die Zuverlässigkeit der Auskünfte des Gemeindebediensteten hingewiesen haben sollte.

Wann haftet ein Grundstückssachverständiger dafür, daß er ein grob fehlerhaftes Gutachten erstellt? Selten, sehr selten. Jedenfalls wenn man sich die Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 24. September 1991 vor Augen hält.

In dem betreffenden Fall spielte im Rahmen des Erwerbes einer Kommanditbeteiligung ein großes Grundstück als Sicherheit eine Rolle, das demjenigen gehörte, der seine Kommanditbeteiligung veräußerte. Er, der Veräußerer, hatte den Gutachter beauftragt, für sein Grundstück ein Verkehrswertgutachten zu erstellen. Außerdem hatte der Veräußerer vom Gutachter auch noch eine ergänzende Auskunft über die Bebaubarkeit des Grundstücks eingeholt. Der Sachverständige teilte daraufhin mit, das (11.000 m2 große) Grundstück sei parzellierbar und anschließend bebaubar. Das war jedoch nicht der Fall.

Die Klägerin hatte argumentiert, der Sachverständige habe durch ein leichtfertig, grob fahrlässig erstelltes unrichtiges Gutachten die Möglichkeit gesetzt, daß sie als Dritte getäuscht wurde und in der Folgezeit (mit ihrer Kommanditbeteiligung) zu Schaden gekommen sei. Der Erwerb der Kommanditanteile sei so jedenfalls nur deshalb zustande gekommen, weil sie, die Klägerin, auf das Gutachten vertraut habe, das für den Veräußerer der Anteile erstellt worden sei.

Landgericht und Oberlandesgericht hielten den Schadensersatzanspruch dem Grunde nach für gerechtfertigt, der Bundesgerichtshof hob jedoch die Entscheidung auf. Begründung: Daß ein Sachverständiger ein fehlerhaftes Gutachten erstattet habe, reiche nicht aus für Schäden, die daraus resultierten, daß ein Dritter auf die Richtigkeit des Gutachtens vertraut habe. Vielmehr müsse ein Sachverständiger schon "leichtfertig und gewissenlos" gehandelt haben. Nur dann, wenn ein Sachverständiger sich seines Auftrages durch nachlässige Ermittlungen oder gar "ins Blaue" gemachte Angaben entledige und "damit eine Rücksichtslosigkeit gegenüber dem Adressaten des Gutachtens und den in seinem Informationsbereich stehenden Dritten" an den Tag lege, komme eine Haftung in Frage.