Sachverständigenhaftung

Sachverständigenhaftung; Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter; sittenwidrige Schädigung

Der im Zwangsversteigerungsverfahren gerichtlich bestellte Sachverständige zur Verkehrswertermittlung haftet dem Grundstücksersteigerer gegenüber allenfalls aus § 826 BGB wegen sittenwidriger Schädigung. In das Rechtsverhältnis mit dem Gericht ist der Ersteigerer nicht einbezogen (keine Anwendung der Grundsätze des Vertrages mit Schutzwirkung zugunsten Dritter), selbst wenn er in das Gutachten Einsicht genommen hat und dessen Grundlagen seinem Gebot zugrunde gelegt hat. (Leitsatz der Redaktion)

Der Bekl. ist öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken. Er erstattete für das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg zum Zwecke der Zwangsversteigerung des Grundstücks (...) in Berlin ein Gutachten über den Verkehrswert des Grundstücks, das von den Bietern eingesehen werden konnte. Das Grundstück wurde vom Kl. als Meistbietenden mit einem Bargebot von 820.000 DM ersteigert. Der Kl. beansprucht vom Bekl. Schadensersatz nach § 826 BGB wegen sittenwidriger vorsätzlicher Schädigung mit der Behauptung, der Bekl. habe ein unrichtiges Gutachten erstellt, weil er durch nachlässige Ermittlungen zu den Grundlagen seines Auftrags und durch "ins Blaue gemachte" Angaben sich seiner Aufgabe als Gutachter leichtfertig und gewissenlos entledigt habe. Das Gutachten, das im übrigen zum Teil widersprüchliche Angaben enthalte und teils lückenhaft sei, habe ihm bei Abgabe seines Gebots als Grundlage gedient. Unter Berücksichtigung der tatsächlichen Nutzflächen und sonst gleichbleibenden Prämissen betrage der Verkehrswert des Grundstücks nicht 1.070.000 DM, sondern nur 865.000 DM, so daß in Relation hierzu sein Gebot in Höhe von 820.000 DM einem solchen von 665.000 DM entspreche. Da davon auszugehen sei, daß er und mit ihm die weiteren Bieter bei Kenntnis des tatsächlichen Verkehrswertes entsprechend der kleineren Nutzflächen entsprechend niedrigere Gebote abgegeben hätten, errechne sich ein ihm zugefügter Schaden von 150.000 DM. (...)

Das Landgericht hat mit Urteil vom 26. April 2001 die Klage abgewiesen. (...)

Die Berufung des Kl. ist zulässig, aber nicht begründet. Der Bekl. hat das Gutachten zur Feststellung des Grundstückswertes (Verkehrswertes) für das Vollstreckungsgericht als Auftraggeber erstattet. Nach der Rechtsprechung und Lehre (vgl. u. a. BGH NJW 1984, 355) können durch einen schuldrechtlichen Vertrag zugleich Schutzpflichten zugunsten Dritter begründet werden, die selbst keinen Anspruch auf die Hauptleistung aus diesem Vertrag haben. Dieser Grundsatz ist auch auf Verträge - wie hier beim Bekl. - mit öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen anwendbar (BGH a. a. O.). Aus dem Umstand, daß in das für das Zwangsvollstreckungsverfahren erstattete Gutachten Interessenten und spätere Bieter Einsicht nehmen und gegen eine Gebühr eine Kopie erlangen können, folgt jedoch nicht, daß diese damit in den Schutzbereich des hier maßgeblichen Gutachtervertrags einbezogen sind. Denn die Gestaltung des Gutachterauftrags steht grundsätzlich im freien Ermessen des Auftraggebers und Beauftragten, die in beliebiger Weise bestimmen können, welche Personen in den Schutzbereich des Vertrags einbezogen werden sollen. Sie können den Schutzbereich allerdings auch auf solche Personen erstrecken, deren Wohl und Wehe weder dem Auftraggeber noch dem mit der Gutachtenerstattung Beauftragten anvertraut ist. Der Bundesgerichtshof hat in seinen Entscheidungen, ob eine bestimmte Person in den Schutzbereich eines Vertrages einbezogen ist, darauf abgestellt, ob das Wohl und Wehe dieser Person dem Vertragspartner der schutzpflichtigen Parteien anvertraut war. Dies ist danach zu beurteilen, unter welchen Voraussetzungen allein auf Grund der objektiven Interessenlage, also ohne einen konkreten Anhaltspunkt in ausdrücklichen Parteierklärungen oder im sonstigen Parteiverhalten, die stillschweigende Vereinbarung einer Schutzpflicht für Dritte anzunehmen ist. Bei der damit vorzunehmenden Würdigung der objektiven Interessenlage ist davon auszugehen, daß das Vollstreckungsgericht bei der nach § 74 a Abs. 5 Satz 1 ZVG von ihm für geboten erachteten Beauftragung eines Sachverständigen mit der Verkehrswertermittlung des zu versteigernden Grundstücks neben den Beteiligten im Sinne des § 9 ZVG schon im Hinblick auf § 74 a Abs. 5 Satz 3 ZVG nicht zugleich auch die Bieter in den Schutzbereich stillschweigend einbeziehen wollte, zumal ein Schutz des Bieters nach Zuschlag oder dessen Versagung über den Weg einer Anfechtung gesetzlich selbst dann ausgeschlossen ist, wenn der Grundstückswert - u. a. auf Grund eines fehlerhaften Gutachtens - unrichtig festgesetzt worden ist (§ 74 a Abs. 5 Satz 4 ZPO). Ebenso hat der Bekl. weder in seinem für das Vollstreckungsgericht erstatteten Gutachten noch sonst ausdrücklich oder stillschweigend zu erkennen gegeben, daß er jedem, den es angehen könnte, also auch Bietern im Zwangsvollstreckungsverfahren für dessen Richtigkeit haften wolle. Der ihm als bekannt anzunehmende Umstand einer Einsichtnahme Dritter in sein Gutachten führt nicht bereits dazu, daß er sich über die Entschließung der Bieter, im Versteigerungsverfahren mitzubieten, hinausgehend zurechnen lassen muß, daß sein Gutachten einer Vielzahl der in Betracht kommenden Dritten möglicherweise als Grundlage für die Höhe ihres Gebots und damit für deren Vermögensdispositionen dient. Denn auch wenn oftmals das zu erstattende Gutachten Personen, die zum Sachverständigen nicht in vertraglichen Beziehungen stehen, als Grundlage für deren Entscheidung dient, sind die Interessen des

ner Vielzahl der in Betracht kommenden Dritten möglicherweise als Grundlage für die Höhe ihres Gebots und damit für deren Vermögensdispositionen dient. Denn auch wenn oftmals das zu erstattende Gutachten Personen, die zum Sachverständigen nicht in vertraglichen Beziehungen stehen, als Grundlage für deren Entscheidung dient, sind die Interessen des Sachverständigen zu beachten, nicht in unzumutbarer Weise mit Schadensersatzpflichten gegenüber Dritten belastet zu werden, für die er das Gutachten nicht erstattet hat (vgl. BGH NJW 1984, 355, 356). Folgerichtig hat der Kl. den von ihm geltend gemachten Schadensersatzanspruch deshalb mit der Behauptung, vom Bekl. in sittenwidriger Weise vorsätzlich geschädigt worden zu sein, auf die Vorschrift des § 826 BGB gestützt. Nach dieser Vorschrift trifft die Haftung des Sachverständigen nicht bereits im Falle einer bloßen fehlerhaften Gutachtenerstattung ein, sondern nur dann, wenn sein dabei zu Tage getretenes Verhalten sich als ein Verstoß gegen die guten Sitten darstellt, weil er etwa bei seinen Ermittlungen zu den Grundlagen des Gutachtens in einer Weise nachlässig verfahren ist oder gar "ins Blaue" Angaben gemacht hat, die sich als Rücksichtslosigkeit gegenüber dem Adressaten und den in seinem Informationsbereich stehenden Dritten darstellen, welche "angesichts der Bedeutung, die das Gutachten für deren Entschließung hatte, und im Hinblick auf die von ihm in Anspruch genommene Kompetenz als gewissenlos bezeichnet werden muß" (vgl. BGH NJW 1991, 3282, 3283 m. w. N.). Wie der Bundesgerichtshof ausgeführt hat, sei vor allem dann von einem als leichtfertig und gewissenlos anzusehenden Verhalten des Sachverständigen und einem daraus abzuleitenden bedingten Vorsatz auszugehen, wenn dieser bei Erstellung eines unrichtigen Gutachtens selbst erkannt hätte, daß er sich so verhält (BGH a. a. O. unter Hinweis auf BGH VersR 1979, 283, 284). Es läge aber auch vor, wenn der Sachverständige "damit einen eigenen Vorteil ohne Rücksicht auf die Belange Dritter sucht, wenn er sich über bereits geltend gemachte Bedenken hinwegsetzt oder es ihm aus sonstigen Gründen gleichgültig ist, ob und gegebenenfalls welche Folgen sein leichtfertiges Verhalten hat" (BGH a. a. O. mit weiteren Nachweisen). (...)

Selbst unterstellt, die Beanstandungen des Kl. würden sich im Falle einer Beweiserhebung bestätigen, ließe sich hieraus kein gewissenloses Verhalten des Bekl. herleiten. Der Senat hat jedenfalls ein solches nicht feststellen können. Es sind weder Anhaltspunkte vorhanden, daß der Bekl. bei Erstellung seines Gutachtens dessen - unterstellte - Fehlerhaftigkeit selbst erkannt und dennoch in leichtfertiger Weise falsche Angaben gemacht hat, noch ist ersichtlich, daß er einen eigenen Vorteil ohne Rücksicht auf die Belange Dritter gesucht und/oder sich über bereits geltend gemachte Bedenken hinweggesetzt hat, oder es ihm aus sonstigen Gründen gleichgültig gewesen ist, ob und gegebenenfalls welche Folgen sein leichtfertiges Verhalten gehabt hat. (...)

Der im Zwangsversteigerungsverfahren bestellte gerichtliche Sachverständige ist dem Bieter gegenüber für seine gutachterlichen Ermittlungen nicht verantwortlich und haftet diesem gegenüber nur im Ausnahmefall wegen sittenwidriger Schädigung nach § 826 BGB.

Der Kläger hatte ein Grundstück ersteigert und sich dabei zum Wert des Grundstücks auf die Angaben des gerichtlich bestellten Sachverständigen zur Verkehrswertermittlung verlassen. Später stellte sich heraus, daß das Gutachten teilweise fehlerhaft war, weil der Gutachter wohl gerade nicht sehr sorgfältig gearbeitet hatte. Der neue Eigentümer verlangte nunmehr Schadensersatz von dem Gutachter.

Landgericht und Kammergericht waren sich in der Abweisung der Klage einig. Der Bieter sei grundsätzlich nicht in die Rechtsbeziehung zwischen Gutachter und Gericht einbezogen, die Grundsätze des Vertrages mit Schutzwirkung zugunsten Dritter seien nicht einschlägig, weil der Sachverständige nicht für das "Wohl und Wehe" des Bieters als Dritten mitverantwortlich sei. Allenfalls käme eine Haftung wegen sittenwidriger Schädigung nach § 826 BGB in Betracht, aber auch nur dann, wenn der Sachverständige etwa bei seinen Ermittlungen in einer Weise nachlässig verfahren sei oder gar "ins Blaue" Angaben gemacht habe, die sich als Rücksichtslosigkeit gegenüber dem Gericht und den in seinem Informationsbereich stehenden Dritten (Bieter) darstellten, welche angesichts der Bedeutung, die das Gutachten für dessen Entschließung hatte, und im Hinblick auf die von ihm in Anspruch genommene Kompetenz als gewissenlos bezeichnet werden müsse. Das konnte das Gericht nicht feststellen.

Die Entscheidungen sind richtig. Die "Wohl und Wehe-Rechtsprechung" des BGH ist zwar inzwischen überholt, denn der BGH hat den Kreis der in den Vertrauensschutz einbezogenen Dritten ausgedehnt. Drittschutz besteht auch dann, wenn der Gläubiger an der Einbeziehung des Dritten (hier des Bieters/Ersteigerers) in den Schutzbereich des Vertrages ein besonderes Interesse hat und der Vertrag dahin ausgelegt werden kann, daß der Vertragsschutz in Anerkennung dieses Interesses auf den Dritten ausgedehnt werden soll. Dabei haftet der Schuldner aber nur dann, wenn die Drittbezogenheit der Leistung für ihn auch erkennbar war. Darüber hinaus muß der Dritte auch schutzbedürftig sein (vgl. dazu Palandt-Heinrichs, BGB, § 328 Rn. 16 ff.). Alles das liegt in derartigen Fallkonstellationen wie hier nicht vor. Es mag für den Bieter hilfreich sein, ein Wertermittlungsgutachten des Gerichts vorzufinden. Verlassen kann er sich darauf jedoch nicht. Er trägt - wie bei jeder Versteigerung - das Risiko, daß sich das ersteigerte Objekt als nicht seinen Vorstellungen gemäß herausstellt. Gerade bei Mietgrundstücken liegt das besondere Risiko in der Zusammensetzung der Mieter, deren Solvenz, an zu übernehmenden Mietverträgen mit den verschiedensten Mietstrukturen und dergleichen. Es besteht also immer die Gefahr "die Katze im Sack zu kaufen". Dieses Risiko trägt jedenfalls nicht der gerichtlich bestellte Sachverständige.

Inwiefern das Gericht als Auftraggeber Rechte gegenüber dem Sachverständigen geltend machen kann, der ein unrichtiges, unvollständiges, schludriges Gutachten erstellt, steht auf einem anderen Blatt. Ist das Gutachten ungeeignet, kann das dazu führen, daß der Gutachter sein Honorar nicht erhält. Im Verhältnis zum Ersteigerer richten sich die Rechtsbeziehungen nur nach ZVG.

Das alles hat nichts mit der neuerlich normierten Haftung des gerichtlichen Sachverständigen nach § 839 a BGB in der Fassung des Zweiten Gesetzes zur Änderung schadensersatzrechtlicher Vorschriften zu tun. Dort geht es um die Haftung eines vom Gericht ernannten Sachverständigen gegenüber einem Verfahrensbeteiligten. Danach haftet ein Sachverständiger wegen vorsätzlicher oder grob fahrlässiger Erstellung eines unrichtigen Gutachtens auf Schadensersatz, der einem Verfahrensbeteiligten durch eine gerichtliche Entscheidung entsteht, die auf diesem Gutachten beruht. Der Ersteigerer ist zwar im weitesten Sinne Beteiligter des Versteigerungsverfahrens, aber nicht Verfahrensbeteiligter im Sinne des neuen § 839 a BGB.