Sachverständigenhaftung

Sachverständigenhaftung; Grundstücksersteigerer; Gutachten

a) Zur Sachverständigenhaftung des Wertgutachters gegenüber dem Ersteigerer im Zwangsversteigerungsverfahren.

b) Der Ersteigerer als Meistbietender ist "Verfahrensbeteiligter" i. S. d. § 839 a BGB. Die Amtspflichten eines gerichtlichen Gutachters sind zugunsten eines Ersteigerers drittgerichtet. Die Wirkung eines Wertgutachtens erschöpft sich nicht nur in der Wertsetzung, sondern beeinflußt über diese hinaus den weiteren Gang des Zwangsversteigerungsverfahrens bis zur Erteilung des Zuschlags. Zu dem ersatzfähigen Schaden des Ersteigerers gehört jeder durch ein unrichtiges Gutachten und die darauf beruhende gerichtliche Entscheidung adäquat verursachte und in den Schutzbereich der verletzten Sachverständigenpflicht fallende Vermögensschaden. (Leitsatz b) der Redaktion)

1 Das Amtsgericht Köln beauftragte in einem Zwangsversteigerungsverfahren, betreffend das mit einem Mehrfamilienwohnhaus bebaute Grundstück Köln, H., den Bekl., einen von der Industrie- und Handelskammer zu Köln öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Wertermittlung von bebauten und unbebauten Grundstücken, mit der Verkehrswertfeststellung. Der Sachverständige gelangte in seinem Gutachten vom 5. September 2002 zu einem Verkehrswert von 655.000 €; in dieser Höhe wurde der Wert vom Gericht festgesetzt.

2 Im Versteigerungstermin vom 16. Mai 2003 blieben die Kl. Meistbietende. Ihnen wurde das Grundstück - zu je 1/2 Anteil - für den zu zahlenden Betrag von 555.000 € zugeschlagen.

3 Die Kl. werfen dem Bekl. vor, ihm seien bei der Wertermittlung Fehler unterlaufen, indem er grob fahrlässig übersehen habe, daß das Grundstück nur über sechs (statt acht) Stellplätze verfüge und daß ein Teil des Grundstücks mit einem Nachbarhaus überbaut sei. Sie machen geltend, bei Offenlegung dieser Gegebenheiten hätten sie das Objekt zu einem geringeren Betrag ersteigern können. Sie nehmen den Bekl. auf Ersatz des Differenzbetrages in Anspruch. Beide Vorinstanzen haben die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kl. ihr Begehren weiter.

4 Die Revision führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.

5 1. Zutreffend haben beide Vorinstanzen als Grundlage für den streitgegenständlichen Schadensersatzanspruch die Vorschrift des § 839 a BGB in Betracht gezogen. Durch Art. 2 Nr. 5 des Zweiten Gesetzes zur Änderung schadensersatzrechtlicher Vorschriften vom 19. Juli 2002 (BGBl. I S. 2674) ist mit § 839 a BGB eine eigenständige, systematisch im Umfeld der Amtshaftung angesiedelte Anspruchsgrundlage für die Haftung des gerichtlichen Sachverständigen geschaffen worden (in Kraft seit dem 1. August 2002), die in ihrem Anwendungsbereich dessen bisherige allgemeine Deliktshaftung ersetzt (s. wegen deren Einzelheiten Staudinger/Wurm, BGB, Westlaw.

de-Aktualisierung 2005, WLDE 2005 - 2000926, § 839a Rn. 3-5). Aufgrund dieser Neuregelung ist ein vom Gericht ernannter Sachverständiger, der vorsätzlich oder grob fahrlässig ein unrichtiges Gutachten erstattet, zum Ersatz des Schadens verpflichtet, der einem Verfahrensbeteiligten durch eine gerichtliche Entscheidung entsteht, die auf diesem Gutachten beruht. § 839 a BGB erfordert somit einen zweiaktigen Geschehensablauf, nämlich ein unrichtiges Gutachten, das Eingang in eine unrichtige gerichtliche Entscheidung gefunden hat, die ihrerseits den Schaden herbeiführt (Wagner/Thole VersR 2004, 275, 278).

6 2. Mit Recht ist das Berufungsgericht weiter davon ausgegangen, daß die Kl. als Meistbietende hier "Verfahrensbeteiligte" im Sinne des § 839 a BGB gewesen sind (vgl. in diesem Sinne auch BGH, Urteil vom 20. Mai 2003 - VI ZR 312/03, GE 2003, 1427 = VersR 2003, 1049, 1050). Zwar zählten sie nicht zu den nach § 9 ZVG am Verfahren förmlich Beteiligten; indessen ist es zulässig und geboten, den Beteiligtenbegriff im Sinne des § 839 a BGB über eine formalisierte, streng prozeßrechtliche Betrachtung hinaus zu erweitern (Staudinger/Wurm aaO. Rn. 24).

7 a) Für das hier in Rede stehende Verfahren der Zwangsversteigerung kann insoweit auf die Grundsätze zurückgegriffen werden, die von der Rechtsprechung zu der Frage entwickelt worden sind, wie im Rahmen der bei der gerichtlichen Wertfestsetzung wahrzunehmenden Amtspflichten der Kreis der geschützten "Dritten" im Sinne der Amtshaftung (§ 839 BGB i. V. m. Art. 34 GG) zu bestimmen ist. Insoweit hat der Senat insbesondere bereits entschieden, daß diese Amtspflichten zugunsten des Ersteigerers drittgerichtet sein können. Es mag zwar zutreffen, daß die gerichtliche Wertermittlung und -festsetzung in erster Linie einer Verschleuderung des Grundbesitzes entgegenwirken und die Einhaltung der Untergrenze von 7/10 des Grundstückswerts gewährleisten soll. Dies schließt es jedoch nicht aus, daß auch die Interessen des Ersteigerers geschützt werden, und zwar nicht nur im Wege eines bloßen Reflexes, sondern durch Einbeziehung in die insoweit bestehenden drittgerichteten Amtspflichten. Der Ersteigerer darf, selbst wenn ihm keine Mängelgewährleistungsansprüche zustehen, in schutzwürdiger Weise darauf vertrauen, daß das Gericht bei der Festsetzung des Grundstückswerts, die die Grundlage für die Höhe des Gebots bildet, mit der erforderlichen Sorgfalt verfahren ist (Senatsurteil vom 6. Februar 2003 - III ZR 44/02, GE 2003, 453 = VersR 2003, 1535, 1536 m. w. N.).

8 b) Diese Grundsätze hat der Senat auf die Haftung des vom Gericht mit der Wertermittlung beauftragten Gutachterausschusses übertragen, die sich - anders als hier, wo es um die Haftung eines privaten Grundstückssachverständigen geht - nicht nach § 839 a BGB, sondern nach Amtshaftungsgrundsätzen richtet. Der Senat hat dazu entschieden, daß in dem gleichen Umfang wie die vom Gericht selbst bei der Wertfestsetzung wahrzunehmenden Amtspflichten auch diejenigen des mit der Wertermittlung beauftragten Gutachterausschusses drittgerichtet sind (Senatsurteil vom 6. Februar 2003 aaO.). Der Senat sieht keine durchgreifenden Bedenken dagegen, die Gesichtspunkte, die für die Einbeziehung des Ersteigerers in den Kreis der amtshaftungsrechtlich geschützten Dritten maßgeblich sind, für die hier zu beurteilende Frage heranzuziehen, ob der Ersteigerer Verfahrensbeteiligter im Sinne der Sachverständigenhaftung nach § 839 a BGB ist (a. A. Wagner/Thole aaO. S. 277 f.). Insbesondere begründet die hier in Rede stehende Wertermittlung durch einen privaten Sachverständigen in gleicher Weise ein schutzwürdiges Vertrauen des Ersteigerers zumindest dahin, daß bei der Ermittlung ihrer Grundlagen sachgemäß und korrekt verfahren ist.

9 3. Als schadensstiftende gerichtliche Entscheidung, die auf dem Gutachten beruht, kommt hier der Zuschlagsbeschluß in Betracht, durch den die Kl. nicht nur das Eigentum an dem Grundstück erworben haben (§ 90 ZVG), sondern im Gegenzug mit der Verpflichtung zur Zahlung des Betrages von 555.000 € belastet worden sind.

10 a) Vollzieht sich die gerichtliche Entscheidungsfindung über mehrere Stufen, von denen die jeweils folgende auf der vorangegangenen aufbaut, so kann haftungsbegründende Entscheidung nicht nur diejenige auf der Stufe sein, auf der das Sachverständigengutachten eingeholt worden ist, sondern auch die folgende Endentscheidung. Dies gilt auch dann, wenn die Entscheidung auf der vorangegangenen Stufe einer selbständigen Anfechtbarkeit mit Rechtsmitteln unterlegen hatte (Staudinger/Wurm aaO. Rn. 17). Dies bedeutet, daß die Wirkung des Gutachtens sich nicht nur in der Wertfestsetzung erschöpfte, sondern über diese hinaus den weiteren Gang des Verfahrens bis zur Erteilung des Zuschlages beeinflußte.

11 b) Das Berufungsgericht meint, der Unterschied zum klassischen Fall des § 839 a BGB - aufgrund eines falschen Gutachtens ergehe ein falsches Urteil, durch das ein (Vermögens-) Schaden entstehe - liege bei der hier zu beurteilenden Konstellation darin, daß das Wertgutachten im Zwangsversteigerungsverfahren nicht Grundlage einer staatlichen Zwangsentscheidung sei, sondern der Betroffene aufgrund des Gutachtens eine eigene wirtschaftliche Entscheidung treffe, die sich als falsch herausstelle. Insoweit entspreche die Interessenlage dem Fall, daß die Parteien sich auf der Basis eines - unrichtigen - Gutachtens verglichen, etwa über die Höhe von Nachbesserungskosten. Für diesen Fall habe der Gesetzgeber die Haftung aber gerade ausgeschlossen, und zwar mit der Begründung, daß hier "der Nachweis, daß dieses Gutachten auf die Motivation der Parteien eingewirkt habe, auch nur schwer zu erbringen" wäre.

12 c) Diese Betrachtungsweise vermag der Senat nicht zu teilen. Es ist zwar richtig, daß nach den Gesetzesmaterialien (BT-Drucks. 14/7752 S. 28) von der Ersatzpflicht Fälle anderweitiger Erledigung ausgeschlossen sind, namentlich, daß sich die Parteien unter dem Eindruck des unrichtigen Gutachtens vergleichen. Im Schrifttum wird erwogen, diesen Grundsatz auch auf sonstige Fälle der nichtstreitigen Erledigung des Verfahrens, etwa Klage- oder Rechtsmittelrücknahme, Anerkenntnis, Verzicht, Flucht in die Säumnis, zu übertragen (Staudinger/Wurm Rn. 19-21). Die Gemeinsamkeit dieser Fallgestaltungen liegt jedoch darin, daß die betroffenen Parteien von ihrem bisherigen Rechtsschutzbegehren Abstand nehmen und auf eine streitige Gerichtsentscheidung verzichten. Im vorliegenden Fall ist es demgegenüber so, daß die Bieter auf der Grundlage des Gutachtens ihr Ziel, das Grundstück zu ersteigern, im Wettbewerb miteinander weiterverfolgen. Dementsprechend ist es gerechtfertigt, den Zuschlag auch gegenüber dem Meistbietenden, nicht anders als gegenüber dem Gläubiger oder dem Schuldner, als die gerichtliche Streitentscheidung zu betrachten.

13 4. Zu dem ersatzfähigen Schaden gehört jeder durch das unrichtige Gutachten und die darauf beruhende gerichtliche Entscheidung adäquat verursachte und in den Schutzbereich der verletzten Sachverständigenpflicht fallende Vermögensschaden (Staudinger/Wurm Rn. 25). Der zu leistende Schadensersatz soll die Vermögenslage herstellen, die bei pflichtgemäßem Verhalten des Sachverständigen eingetreten wäre, d. h. hier: wenn der Grundstückswert korrekt ermittelt worden wäre. Dies bedeutet, daß der Geschädigte - entgegen einer mißverständlichen Formulierung im Senatsurteil vom 6. Februar 2003 (aaO.) - nicht lediglich einen Anspruch darauf hat, so gestellt zu werden, als hätte er das Objekt nicht ersteigert. Dies ist zwar eine denkbare, aber nicht die einzige Möglichkeit der Schadensberechnung. Vielmehr bleibt es dem Geschädigten vom Ansatz her unbenommen, geltend zu machen, daß er bei korrekter Wertfestsetzung das Grundstück zu einem niedrigeren Meistgebot hätte ersteigern können. Den Differenzbetrag kann er als Schadensersatz beanspruchen. Dies gilt auch dann, wenn das zum Zuge gekommene Meistgebot - wie hier - unter dem Verkehrswert liegt. Der Umstand, daß der Geschädigte möglicherweise eine objektiv adäquate Gegenleistung erhalten hat, schließt es nicht aus, daß er bei korrekter Wertfestsetzung mit einem noch geringeren Gebot hätte zum Zuge kommen können und die Mehraufwendungen damit erspart hätte. 14 5. Das Berufungsurteil kann daher mit der ihm gegebenen Begründung nicht bestehen bleiben. Das Berufungsgericht hat - von seinem Rechtsstandpunkt aus folgerichtig - nicht geprüft, ob die vom Bekl. vorgenommene Wertermittlung überhaupt objektiv unrichtig gewesen ist und ob dem Bekl. gegebenenfalls grobe Fahrlässigkeit zur Last fällt. Erforderlichenfalls sind weitere Feststellungen dazu zu treffen, ob die Kl. das Grundstück zu einem niedrigeren Meistgebot ersteigert hätten. Die insoweit im Rahmen des § 287 ZPO an die Darlegungs- und Beweislast der Kl. zu stellenden Anforderungen müssen um so strenger sein, je geringer die Differenz zwischen den vom Sachverständigen ermittelten und dem von den Kl. für zutreffend gehaltenen Verkehrswert ist und je deutlicher das zum Zuge gekommene Meistgebot unter diesen Werten liegt. Lag - wie im Streitfall - das Meistgebot 100.000 € unter dem festgesetzten Verkehrswert von 655.000 € und lag weiter - so die Behauptung der Kl. - der wirkliche Verkehrswert weniger als 2 v. H. unter dem vom Bekl. ermittelten Wert, ist es unwahrscheinlich, daß sich diese geringe Abweichung überhaupt auf die Höhe der Gebote ausgewirkt hat. Aber auch insoweit darf der tatrichterlichen Würdigung nicht vorgegriffen werden.

Ein gerichtlich bestellter Sachverständiger zur Wertermittlung eines zu versteigernden Grundstücks hat auch Amtspflichten gegenüber dem Ersteigerer des Grundstücks.

Ein mit einem Mehrfamilienhaus bebautes Grundstück sollte zwangsversteigert werden. Das Gericht beauftragte einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen mit der Verkehrswertfeststellung. Im Versteigerungstermin wurde das Grundstück einem Meistbietenden zugeschlagen. Dieser wirft jetzt dem Sachverständigen vor, ihm seien bei der Wertermittlung Fehler unterlaufen, die dazu geführt hätten, daß das Objekt zu einem geringeren Betrag hätte ersteigert werden können. LG und OLG (Köln) wiesen die Klage ab. Die Revision führte zur Urteilsaufhebung und zur Zurückverweisung an das OLG Köln.

Der BGH wendet die 2002 neugeschaffene Vorschrift des § 839 a BGB zur Haftung des gerichtlichen Sachverständigen an. Der Kläger als Meistbietender im Zwangsversteigerungsverfahren sei Verfahrensbeteiligter im Sinne dieser Vorschrift. Die Amtspflichten des Sachverständigen seien zugunsten des Ersteigerers drittgerichtet. Der Ersteigerer dürfe darauf vertrauen, daß das Gericht bei der Festsetzung des Grundstückswertes, das die Grundlage für die Höhe des Gebots bildet, mit der erforderlichen Sorgfalt verfahren sei. Als schadenstiftende gerichtliche Entscheidung, die auf dem Gutachten beruhe, komme hier der Zuschlagsbeschluß in Betracht, durch den der Kläger nicht nur das Eigentum an dem Grundstück erworben habe, sondern im Gegenzug mit der Verpflichtung zur Zahlung des Versteigerungserlöses belastet worden sei. Zu dem Schaden gehöre jeder durch das unrichtige Gutachten und die darauf beruhende gerichtliche Entscheidung adäquat verursachte und in den Schutzbereich der verletzten Sachverständigenpflicht fallende Vermögensschaden. Der zu leistende Schadensersatz solle die Vermögenslage herstellen, die bei pflichtgemäßem Verhalten des Sachverständigen eingetreten wäre, d. h. hier: wenn der Grundstückswert korrekt ermittelt worden wäre. Es bleibe dem Geschädigten vom Ansatz her unbenommen, geltend zu machen, daß er bei korrekter Wertfestsetzung das Grundstück zu einem niedrigeren Meistgebot hätte ersteigern können. Den Differenzbetrag könne er als Schadensersatz beanspruchen. Das gelte auch dann, wenn das zum Zug gekommene Meistgebot unter dem Verkehrswert liege. Der BGH gibt dann "Hinweise" für die Schadensberechnung durch das OLG. Es müsse nun überprüft werden, ob die von dem Sachverständigen vorgenommene Wertermittlung überhaupt objektiv unrichtig gewesen sei und ob dem Beklagten gegebenenfalls grobe Fahrlässigkeit zur Last falle (§ 839 a Abs. 1 BGB sieht vor, daß Schadensersatz nur zu leisten ist, wenn der vom Gericht ernannte Sachverständige vorsätzlich oder grob fahrlässig ein unrichtiges Gutachten erstattet hat). Erforderlichenfalls seien weitere Feststellungen dazu zu treffen, ob der Kläger das Grundstück zu einem niedrigeren Meistgebot ersteigert hätte. Die insoweit im Rahmen des § 287 ZPO an die Darlegungs- und Beweislast zu stellenden Anforderungen müßten um so strenger sein, je geringer die Differenz zwischen dem vom Sachverständigen ermittelten und dem vom Kläger für zutreffend gehaltenen Verkehrswert sei und je deutlicher das zum Zuge gekommene Meistgebot unter diesen Werten liege.

Die Entscheidung des BGH ist in Fortentwicklung der Entscheidung vom 6. Februar 2003 - III ZR 44/02 -, GE 2003, 453 ergangen. Dazu wird auf die Kommentierung von Schach in GE 2003, 429 f. Bezug genommen.