Sachverständigengutachten überlegenes Beweismittel gegenüber Mietspiegel

Sachverständigengutachten überlegenes Beweismittel gegenüber Mietspiegel; Miete bei sanierten Wohnungen

Jedenfalls bei sanierten Wohnungen ist ein Sachverständigengutachten zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete besser geeignet als die Durchschnittswerte des Mietspiegels, um eine Mietpreisüberhöhung festzustellen.

II. 2. Die Kl. haben nicht bewiesen, daß die von ihnen gezahlte Miete von monatlich 1.460 DM die Wesentlichkeitsgrenze des § 5 WiStG von 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete überschritten hat. [...]

Der Sachverständige hat in der mündlichen Erläuterung seines Gutachtens in der mündlichen Verhandlung vor der Kammer dargelegt, daß er aus einer Anzahl von 140 Vergleichsdaten die 14 Vergleichsmieten ausgewählt hat, die der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete in seinem Gutachten zugrunde gelegt worden sind. Auch die Kl. haben keine Bedenken dagegen erhoben, daß es sich dabei um eine tragfähige Grundlage für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete handelt. Ferner hat der Sachverständige erläutert, daß er die 140 Vergleichsdaten aus seinem gepflegten Datenstamm entnommen hat, der sich aus den u. a. bei Zwangsversteigerungen und Mietgutachten bekannt gewordenen Daten zusammensetzt, ferner aus von ihm durch Anfragen bei Hausverwaltungen und Verbänden ermittelten Mieten. Daher hat er betont, daß er mit etwa 20 seriösen Hausverwaltungen zusammenarbeitet, von denen aber nicht nur die höchsten Mieten erfragt, sondern ohne Vorgaben sämtliche Mieten eines Hauses ermittelt werden, um zu einer aussagekräftigen Bewertung zu kommen. Ferner hat er erläutert, daß sich weder gem. § 5 WiStG überhöhte Mieten noch sog. Ausreißermieten in seinem Datenstamm befinden. Daher hat auch die Kammer keine Bedenken, die von dem Sachverständigen seinem Gutachten zugrunde gelegten Mieten als repräsentativ für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete für die streitbefangene Wohnung anzusehen.

Der Sachverständige hat in seinem Gutachten auch nachvollziehbar begründet, auf Grund welcher Bewertungsparameter er zu seinem Ergebnis gekommen ist und warum die von ihm ermittelte Miete von der im Mietspiegel ausgewiesenen Miete abweicht. Auch nach Auffassung der Kammer ist der in einem individuellen Vergleich mit konkreten Vergleichsobjekten, die ebenfalls in adäquater Art und Weise saniert worden sind, ermittelten Miete ein höheres Gewicht zur Mietpreisfindung einzuräumen als den Durchschnittswerten des Mietspiegels, die zudem im oberen und unteren Bereich jeweils 1/6 der durch Befragungen ermittelten Miete nicht enthalten.

Wenn der Mieter angeblich überhöhte Mieten wegen eines Verstoßes gegen § 5 WiStG zurückfordert, ist die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete von zentraler Bedeutung. Viele Gerichte ziehen auch da den Mietspiegel heran, der aber eigentlich nur für eine Mieterhöhung gelten soll. Jedenfalls bei sanierten Wohnungen reicht das grobe Raster des Mietspiegels nicht. In solchen Fällen erweist sich das Sachverständigengutachten als überlegenes Beweismittel.

Die Mieter hatten im Dezember 1995 eine Altbauwohnung gemietet; die Mietspiegelwerte wurden dabei wesentlich überschritten. Später verlangten sie unter Berufung auf § 5 WiStG Rückzahlung; das Landgericht Berlin als Berufungsgericht (der Berufungsinstanz) holte ein Sachverständigengutachten zur Frage ein, ob die ortsübliche Vergleichsmiete höher als im Mietspiegel angegeben war.

Mit Urteil vom 7. Dezember 2001 wies das Landgericht Berlin die Rückzahlungsklage ab und meinte, der Sachverständige habe sein Gutachten ausführlich erläutert. Die in einem individuellen Vergleich mit konkreten Vergleichsobjekten, die ebenfalls in adäquater Art und Weise saniert worden waren, ermittelte Miete habe ein höheres Gewicht als die Durchschnittswerte des Mietspiegels, bei denen ohnehin die Grenzwerte (ein Sechstel nach oben und nach unten) nicht enthalten sind.