Sachverständigengutachten

Sachverständigengutachten; Vergleichswohnung; Mieterhöhung; ortsübliche Vergleichsmiete

Es ist verfassungsrechtlich unbedenklich, wenn das Landgericht die Aussage eines Sachverständigen verwertet, der eine genaue Beschreibung von Vergleichswohnungen in bezug auf Ausstattung und Lage vornimmt, jedoch die Namen und Anschriften der Mieter deshalb nicht angibt, weil er deren Zustimmung dazu nicht erreichen konnte. Daß er die Lage der einzelnen Vergleichswohnungen nicht weitergehend, etwa durch Angabe der Straße, erläutert (vgl. BGH NJW-RR 1995, 1225), ist von Verfassungs wegen nicht zu beanstanden, weil ansonsten in einer Kleinstadt die Identifizierung der Vergleichswohnungen unschwer möglich gewesen wäre.

Die Bf. greifen ein Berufungsurteil in einem Mieterhöhungsverfahren an, weil die Befundtatsachen des vom Gericht zugrunde gelegten Sachverständigengutachtens über die ortsübliche Vergleichsmiete nicht vollständig offengelegt worden seien. Das Verfahren war bereits Gegenstand des Verfassungsbeschwerde-Verfahrens 1 BvR 1398/93, in dem das BVerfG das vorausgegangene Berufungsurteil aufgehoben hatte (vgl. BVerfGE 91, 176 [177]).

Die Bf. sind Mieter eines Einfamilienhauses in R. Ihre Vermieterin verlangte von ihnen unter Benennung von drei Vergleichsobjekten die Zustimmung zu einer Mieterhöhung von monatlich 800 DM auf monatlich 1.040 DM. Das AG verurteilte die Bf., einer Erhöhung der Miete auf monatlich 1.000 DM zuzustimmen. Das LG änderte dieses Urteil ab und verurteilte die Bf., einer Erhöhung der Miete auf monatlich 908 DM zuzustimmen. Das Urteil des LG wurde auf eine Verfassungsbeschwerde, soweit es der Klage stattgegeben hatte, vom BVerfG aufgehoben (BVerfGE 91, 176 [177]). Das LG habe gegen rechtsstaatliche Verfahrensgrundsätze verstoßen, indem es das Gutachten über die Vergleichsmiete verwertet habe, obwohl der Sachverständige nicht bereit gewesen sei, die Vergleichswohnungen in nachprüfbarer Weise zu kennzeichnen. Das angegriffene Urteil sei daher aufzuheben. Das LG müsse die Frage, ob das Gutachten - eventuell nach Ergänzung - auch ohne konkrete Bezeichnung der Vergleichswohnungen verwertet werden könne, anhand der dargelegten Grundsätze neu entscheiden (vgl. BVerfG, a. a. O. S. 181 ff.).

Das LG gab daraufhin dem Sachverständigen auf, ein ergänzendes schriftliches Gutachten über die ortsübliche Vergleichsmiete zu erstellen. Er wurde beauftragt, die Adressen der Vergleichswohnungen anzugeben, soweit ein Einverständnis der jeweiligen Mieter erreicht werden könne. Bei den Vergleichswohnungen, bei denen die Zustimmung nicht erteilt werde, habe der Gutachter die besonderen Merkmale der einzelnen Wohnungen genau darzulegen.

In seinem neuen Gutachten teilte der Sachverständige mit, daß er bei seinen Informanten nochmals persönlich nachgefragt habe, ob nun die Adressen der Vergleichswohnungen offengelegt werden könnten, da die Informationen nur unter Zusicherung der Verschwiegenheit gegeben worden seien. Die Zustimmung zur Offenlegung habe von keinem der Informanten erreicht werden können.

Statt dessen nahm der Sachverständige in seinem Gutachten eine genaue Beschreibung der Vergleichswohnungen vor. ... Das LG verurteilte die Bf., der Erhöhung der Miete auf monatlich 904 DM zuzustimmen.

Die Bf. haben erneut Verfassungsbeschwerde erhoben und rügen vor allem eine Verletzung von Art. 2 Abs. 1 GG in Verbindung mit dem Rechtsstaatsprinzip, weil das Gutachten über die ortsübliche Vergleichsmiete zur Grundlage des Urteils gemacht worden sei, obwohl weder das LG noch die Prozeßparteien die Möglichkeit gehabt hätten, die zugrunde gelegten Befundtatsachen zu überprüfen. Auch das neue Gutachten lasse eine Identifizierung der Vergleichswohnungen nicht zu. Das LG hätte deshalb das Gutachten des Sachverständigen in keinem Fall verwerten dürfen, sondern entweder einen neuen Gutachter beauftragen oder die Klage abweisen müssen.

II. Die Verfassungsbeschwerde ist nicht zur Entscheidung anzunehmen, weil die Annahmevoraussetzungen des § 93 a Abs. 2 BVerfGG nicht vorliegen.

1. Der Verfassungsbeschwerde kommt grundsätzliche verfassungsrechtliche Bedeutung nicht zu (§ 93 a Abs. 2 Buchstabe a BVerfGG). Sie wirft keine verfassungsrechtlichen Fragen auf, die nicht bereits durch den Beschluß des BVerfG v. 11.10.1994 (BVerfGE 91, 176) geklärt wären. Auf eine Offenlegung von Mietpreis und Adressen der Vergleichswohnungen oder sonstigen Angaben über deren Beschaffenheit kann danach in aller Regel nicht verzichtet werden, soweit deren Kenntnis für eine Überprüfung des Gutachtens praktisch unentbehrlich ist. Soweit eine Offenlegung von Tatsachen aus anerkennenswerten Gründen unterbleibt und auf eine Verwertung des Gutachtens aus überwiegenden Interessen der beweispflichtigen Partei dennoch nicht verzichtet werden kann, kann allerdings für ein Gutachten, wie es im Ausgangsverfahren verwertet wurde, je nach den Umständen des Falles die genaue Beschreibung der zum Vergleich herangezogenen Wohnung durch den Sachverständigen genügen, um dem Richter die Überzeugung von der Richtigkeit der verwendeten Daten zu vermitteln und den Parteien hinreichende Ansatzpunkte für eine kritische Würdigung an die Hand zu geben (vgl. BVerfGE 91, 176 [181 ff.]).

Die in dieser Entscheidung behandelten Fragen sind nicht durch veränderte Verhältnisse erneut klärungsbedürftig geworden (vgl. BVerfGE 90, 22 [24]). Insbesondere besteht weder Anlaß noch Raum, eine weitere Klärung durch darüber hinausgehende kategorische Aussagen - etwa im Sinne eines zwingenden Verwertungsverbots - herbeizuführen. Denn die Entscheidung, ob und wieweit eine Offenlegung der dem Gutachten zugrunde gelegten Tatsachen erforderlich ist, kann als Teil der Feststellung des Sachverhalts in Beweisaufnahme und Beweiswürdigung dem den Einzelfall entscheidenden Richter nicht abgenommen werden. Das gilt um so mehr, als der aus dem Rechtsstaatsprinzip abgeleitete Anspruch auf wirkungsvollen Rechtsschutz in bürgerlichen Rechtsstreitigkeiten nur elementare Verfahrensregeln gewährleisten kann, die für einen fairen Prozeß und einen wirkungsvollen Rechtsschutz unerläßlich sind (vgl. BVerfGE 91, 176 [181]).

2. Die Annahme der Verfassungsbeschwerde ist auch nicht zur Durchsetzung der als verletzt bezeichneten Grundrechte und grundrechtsgleichen Rechte angezeigt (§ 93 a Abs. 2 Buchstabe b BVerfGG). Die geltend gemachte Verletzung des Rechtsstaatsgebotes (Art. 2 Abs. 1 i. V. m. Art. 20 Abs. 3 GG) läßt weder eine generelle Vernachlässigung noch eine grobe Verkennung des durch das Rechtsstaatsprinzip gewährten Anspruchs auf wirkungsvollen Rechtsschutz erkennen und hat mithin kein besonderes Gewicht (vgl. BVerfGE 90, 22 [25]). Das LG ist von den vom BVerfG aufgestellten Anforderungen ausgegangen und hat den Sachverständigen aufgefordert, die Adressen der Mieter der Vergleichswohnungen anzugeben, falls deren Zustimmung dazu erreicht werden kann, oder andernfalls die besonderen Merkmale der einzelnen Wohnungen genau darzulegen. Dem ist der Sachverständige nachgekommen. Daß er die Lage der einzelnen Vergleichswohnungen nicht weitergehend, etwa durch Angabe der Straße, erläutert hat (vgl. BGH NJW-RR 1995, 1225), ist von Verfassungs wegen nicht zu beanstanden, weil ansonsten in einer Kleinstadt die Identifizierung der Vergleichswohnungen unschwer möglich gewesen wäre, zu der der Sachverständige die Zustimmung der Berechtigten gerade nicht erlangt hatte. (...).