Sachmangel des Sondernutzungsrechts

Sachmangel des Sondernutzungsrechts; Kanaldeckel im Garten

Es liegt kein Sachmangel des Wohneigentums vor, wenn die mit-verkaufte Garten-Sondernutzungsfläche eine unterirdische Wasseranschlußstation mit einem Kanaldeckel (Durchmesser ca. 1 m) enthält, der gelegentlich zu Revisionszwecken geöffnet werden muß.

Die Wohnungseigentumsanlage besteht aus 26 Doppelhäusern und 13 Reihenhäusern. Mit notariellem Vertrag vom 4. Dezember 1997 kauften die Kl. von der Bekl. Wohnungseigentum in Gestalt eines noch zu errichtenden Reihenendhauses. Nach der Teilungserklärung ist ihnen das umgebende Gartenstück zur alleinigen Nutzung zugewiesen. Hinsichtlich der Gemeinschaftseinrichtungen enthält § 5 des Kaufvertrages folgende Regelung: "Die Käufer verpflichten sich, die Benutzung ihres Grundstückes für die Verlegung von Ver- und Entsorgungsanlagen, z. B. Wasser, Abwasser, Strom und Gas, für Fernmeldeeinrichtungen der Post bzw. Telekom sowie einer privaten Satellitenanlage als Gemeinschaftseinrichtungen sowie für die Anlegung von Dachrinnen und Fallrohren im Rahmen der gesamten Planung zu dulden. Soweit Anlagen und Einrichtungen der vorgenannten Art von mehreren Eigentümern gemeinschaftlich benutzt werden, haben sich die Käufer an den Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und ggf. Erneuerungskosten in Höhe ihres Anteils, der bei gleichmäßiger Verteilung auf alle angeschlossenen Hausgrundstücke auf sie entfällt, zu beteiligen." Nach Abschluß des Kaufvertrages ließ die Bekl. auf der Grundstücksfläche, welche den Kl. zur Sondernutzung zugeteilt ist, eine unterirdische Wasserübergabestation errichten. Diese besteht aus einem unterhalb der Geländeoberfläche liegenden 2 Meter tiefen, 3,8 Meter langen und 1,85 Meter breiten Schacht, an dem das Versorgungssystem der Wohnungseigentumsanlage angeschlossen ist. Die Übergabestation soll mit Erde überdeckt und begrünt werden, so daß lediglich ein Kanaldeckel mit einem Durchmesser von etwa einem Meter sichtbar bleibt, der gelegentlich zu Revisionszwecken geöffnet werden muß. Die Kl., die inzwischen ihr Wohnungseigentum bezogen haben, sehen sich in der alleinigen Nutzung ihrer Gartenfläche unzumutbar beeinträchtigt und haben von der Bekl. die Entfernung (Verlegung) der Wasserübergabestation verlangt und hilfsweise den Kaufpreis von ca. 500.000 DM um 30.000 DM gemindert. Ihre Klage blieb vor dem Landgericht und Kammergericht ohne Erfolg.

(...) Die Parteien haben vorliegend einen sogenannten Bauträgervertrag geschlossen, bei dem die Bekl. als Beauftragter für die Rechnung der Kl. ein Bauwerk errichtet und dieses nach Fertigstellung übereignet. Die Gewährleistung hinsichtlich des werkvertraglichen Teils des Vertrages richtet sich nach den §§ 633 ff. (Palandt/Sprau, BGB, 59 Aufl., § 675 Rdnr. 21 und 23).

Ein Mangelbeseitigungsanspruch gemäß § 633 Abs. 2 BGB steht den Kl. hingegen nicht zu, denn der Bau der Übergabestation stellt keinen Mangel des Wohnungseigentums der Kl. bzw. ihrer Sondernutzungsfläche dar. Ein Sachmangel i. S. v. § 633 ist gegeben, wenn die Werkleistung entweder nicht die zugesicherten Eigenschaften hat oder mit einem Fehler behaftet ist, der den Wert oder die Gebrauchsfähigkeit herabsetzt. Es ist bereits fraglich, ob der Bau der Wasserübergabestation in der erfolgten Form einen Mangel des Sondernutzungsrechtes der Kl. grundsätzlich begründen könnte, denn nach Verfüllung des Erdreiches ist lediglich ein runder 80 cm bis 1 m im Durchmesser großer Kanaldeckel zu sehen. Den Kl. ist gemäß dem notariellen Kaufvertrag vom 4. Dezember 1997 die fragliche Grundstücksfläche, auf der sich der Kanaldeckel befindet, lediglich als Sondernutzungsfläche zur alleinigen Nutzung als Gartengrundstück zugewiesen worden. Inhalt des Sondernutzungsrechtes ist im übrigen, die anderen Eigentümer vom Gebrauch und der Nutzung dieser Flächen auszuschließen. Die Eigentumsverhältnisse als solche bleiben jedoch unberührt, d. h. diese Grundstücksfläche steht im gemeinschaftlichen Eigentum aller Wohnungseigentümer. Die Möglichkeit zur Nutzung des den Kl. als Sondernutzungsrecht überlassenen Grundstücksteils als Gartenfläche ist durch den Kanaldeckel nur ganz unwesentlich beeinträchtigt, so daß ein Mangel, der den Wert oder die Tauglichkeit zu dem vertraglich vorausgesetzten Gebrauch mindert, nicht gegeben ist.

Darüber hinaus ist auch aus rechtlichen Gesichtspunkten eine mangelhafte Werkleistung der Bekl. nicht gegeben. In § 5 des notariellen Kaufvertrages haben sich die Kl. als Käufer verpflichtet, die Benutzung ihres Grundstückes (respektive Sondernutzungsrechtes) für die Verlegung von Ver- und Entsorgungsanlagen, z. B. Wasser, Abwasser, Strom und Gas, für Fernmeldeeinrichtungen der Post bzw. Telekom sowie einer privaten Satellitenanlage als Gemeinschaftseinrichtungen sowie für die Anlegung von Dachrinnen und Fallrohren im Rahmen der gesamten Planung zu dulden. Entgegen der Auffassung der Kl. unterfallen dieser Duldungspflicht nicht nur die unmittelbar die vier Reihenhäuser betreffenden Versorgungsleitungen, sondern aus dem Wortlaut der notariellen Vereinbarung ergibt sich die Duldungspflicht im Rahmen der gesamten Planung. Hierunter fällt auch die auf dem Teilgrundstück 41/1 angelegte Anschlußstation mit Revisionsschacht. Auch wenn der Revisionsschacht den Wasserwerken zugänglich sein muß, so tritt dieser Umstand nur im Falle einer Störung ein und führt nicht zu einer übermäßigen Beeinträchtigung der Kl., die durch § 5 des notariellen Vertrages nicht gedeckt ist.

Ein Anspruch auf Minderung in Höhe von 30.000 DM, den die Kl. hilfsweise mit Schriftsatz vom 23. November 1999 geltend gemacht haben, ist ebenfalls nicht begründet. Voraussetzung für einen Minderungsanspruch ist gemäß § 634 ebenfalls das Vorliegen eines Mangels, der den Wert oder die Tauglichkeit zu vertraglichem Gebrauch beeinträchtigt.