Sachmangel

Sachmangel; Gefahrenquelle; Fehler der Mietsache

Mieträume müssen grundsätzlich so beschaffen sein, daß sie unter gewöhnlichen, der örtlichen Lage entsprechenden Wasserverhältnissen gegen Eindringen von Wasser geschützt sind. Durch außergewöhnliche Umstände wirksam werdende Gefahrenquellen stellen keinen Fehler der Mietsache dar.

Die Kl. sind Mieter einer im Parterre gelegenen Wohnung.

Die Entwässerung im Badezimmer der Wohnung liegt tiefer als die Straßenoberfläche und insbesondere als die Rückstauebene. Am 30. Juni 1988 kam es infolge eines starken Wolkenbruches zum Rück-stau im Entwässerungssystem, was zur Folge hatte, daß Regen- und sonstiges Schmutzwasser über die Auslässe in Toilette und Badewanne in das Badezimmer der klägerischen Wohnung drangen und von dort Korridor, Schlafzimmer und Wohnzimmer überschwemmten.

Den Kl. steht gegenüber den Bekl. kein Anspruch auf Einbau einer automatisch wirkenden Hebeanlage aus § 536 BGB zu.

Zwar sind die Bekl. als Vermieter bereits nach § 536 BGB verpflichtet, die Mietsache in einem Zustand zu überlassen, der den vertragsgemäßen Gebrauch gewährleistet bzw. haben sie diesen Zustand während des Laufs der Mietzeit zu erhalten.

Ein zum vertragsgemäßen Gebrauch nicht geeigneter Zustand liegt dann vor, wenn die Mietsache mit einem Fehler behaftet ist, wobei in Rechtsprechung und Schrifttum anerkannt ist, daß als derartige Fehler der Mietsache nicht nur solche Mängel zu verstehen sind, mit denen die Mietsache selbst behaftet ist, sondern daß unter diesen Begriff auch tatsächliche und rechtliche Verhältnisse und Zustände fallen, die mit der Mietsache zusammenhängen und sie in ihrer Tauglichkeit zu dem vertragsgemäßen Gebrauch unmittelbar beeinträchtigen (BGH LM Nr. 47 zu § 535 BGB).

Hierunter fallen auch solche Verhältnisse, welche die Mietsache in ihrer Tauglichkeit unmittelbar zu beeinträchtigen geeignet sind. Die Rechtsprechung hat dies insbesondere für Immissionen bejaht (BGH LM Nr. 8 zu § 536 BGB). Folglich müssen Mieträume grundsätzlich so beschaffen sein, daß sie unter gewöhnlichen, der örtlichen Lage entsprechenden Wasserverhältnissen gegen Eindringen von Wasser geschützt sind. Dagegen stellt eine sich aus der Lage der Mietsache ergebende, aber nur unter außergewöhnlichen Umständen wirksam werdende Gefahrenquelle keinen Fehler der Mietsache dar.

So liegt der Fall aber hier.

Bei den am 30. Juli 1988 aufgetretenen Niederschlägen handelt es sich um völlig ungewöhnliche Niederschläge, so daß schon von daher der Schluß naheliegt, daß es sich um außergewöhnliche Umstände gehandelt haben muß. Dieser Eindruck wird noch dadurch verstärkt, daß nach den von den Bekl. vorgenommenen Einbauten 15 Jahre lang kein Schadensfall mehr eingetreten ist. Folglich sind die Maßnahmen der Bekl. als unter gewöhnlichen, der örtlichen Lage des Grundstücks entsprechenden Wasserverhältnissen als ausreichend gegen das Eindringen von Wasser in die Woh-nung der Kl. anzusehen. Die Gefahr aus der Lage des Grundstücks reali-siert sich also nur dann, wenn solch völlig ungewöhnliche Niederschlagsmengen, wie dies am 30. Juni 1988 der Fall war, niedergehen, die einen außergewöhnlichen Umstand darstellen.