Sachmangel

Sachmangel; Mangel; behördliche Genehmigung; Nutzungsänderung; Zwangsmittelandrohung; fristlose Kündigung

1. Das Fehlen der erforderlichen behördlichen Genehmigung für eine Nutzungsänderung stellt einen Fehler i. S. v. § 537 BGB dar, der den Mieter zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 542 BGB berechtigt, wenn ihm durch eine mit einer Zwangsmittelandrohung verbundene Ordnungsverfügung die vertragsgemäße Nutzung untersagt wird und für ihn zumindest Ungewißheit über deren Zulässigkeit besteht.

2. Grundsätzlich ist der Vermieter (Eigentümer) von Räumen verpflichtet, eine unzulässige Nutzung durch Einreichung eines Antrags auf Genehmigung einer Nutzungsänderung legalisieren zu lassen.

1) Die Bekl. schuldet den vereinbarten Mietzins für die Zeit bis Ende August 1996 aus dem Mietvertrag bzw. nach § 557 Abs. 1 BGB, soweit es die Zeit zwischen der durch die fristlose Kündigung der Kl. v. 12.8.1996 bewirkten Beendigung des Mietverhältnisses und der Rückgabe des Mietobjekts anbetrifft. (...)

Zwar stellt eine öffentlich-rechtliche Beschränkung einer Mietsache, insbesondere die erforderliche und fehlende behördliche Genehmigung zur vertraglich vorgesehenen Nutzung, einen Fehler im Sinne von § 537 BGB dar (vgl. Palandt/Putzo, BGB, 55. Aufl. § 537 Rn.14, 15 m. N.). Daraus folgt jedoch noch nicht zwangsläufig ein Recht der Bekl. zur Verweigerung der Mietzinszahlung oder jedenfalls zur Herabsetzung des Mietzinses. Voraussetzung hierfür wäre vielmehr gem. § 537 Abs. 1 BGB eine Aufhebung oder erhebliche Minderung der Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsmäßigen Gebrauch. Die Bekl. hat aber nicht vorgetragen, daß bis zum Zeitpunkt ihres Auszugs die Nutzung des zum Betrieb eines gewerblichen Geschäftes angemieteten Ladenlokals im Erdgeschoß oder der beiden Kellerräume zum entsprechenden Gebrauch in irgendeiner Weise eingeschränkt gewesen wäre. Solange die zuständige Behörde die (möglicherweise) unzulässige Nutzung des Mietobjekts duldete, kann sich die Bekl. auch nicht mit Erfolg darauf berufen, ihr sei der vertragsgemäße Gebrauch nicht ordnungsgemäß gewährt oder sogar entzogen worden (vgl. OLG München ZMR 1996, 496, 498 m. N.). ...

2) Nicht gefolgt werden kann allerdings der Auffassung der Kammer des LG, die Kl. habe auch für die Zeit ab September 1996 einen Zahlungsanspruch gegen die Bekl., nämlich einen Anspruch auf "Nutzungsentschädigung" gemäß § 2 Ziffer 5 des Mietvertrages, weil sie durch ihre fristlose Kündigung v. 12.8.1996 das Mietverhältnis wirksam beendet habe. Der verwendete Begriff der "Nutzungsentschädigung" ist in diesem Zusammenhang mißverständlich, weil die Bekl. das Mietobjekt nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht weiter genutzt, sondern noch vor Beginn des Monats September 1996 zurückgegeben hat. Das LG hat offensichtlich einen Schadensersatzanspruch der Kl. gemeint. Einem Vermieter kann gegen den Mieter ein Anspruch auf Ersatz des durch seine fristlose Kündigung entstandenen Schadens zustehen, wenn der Mieter hierzu begründeten Anlaß gegeben hat, etwa - wie hier wegen Zahlungsverzuges im Sinne von § 554 BGB (vgl. Bub/ Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Aufl., IV Rn. 142). Gegenstand dieses Schadensersatzanspruchs ist in erster Linie der Mietzinsausfall. Der Vermieter ist so zu stellen, als wenn die Vertragsbeendigung nicht eingetreten und das Mietverhältnis fortgeführt worden wäre. Geschuldet wird der ausgefallene Mietzins bis zu dem Termin, an dem ein bis dahin unkündbares Mietverhältnis durch Fristablauf geendet hätte oder zu dem der Mieter ein kündbares Mietverhältnis erstmals hätte beenden dürfen (vgl. Bub/Treier a. a. O. Rn. 142 a m. N.). Allerdings muß sich der Vermieter, der mit der Beendigung des Mietverhältnisses und der Rückgabe der Mieträume wirtschaftlich über die Mietsache wieder frei verfügen kann, im Rahmen seiner Schadensminderungspflicht (§ 254 Abs. 2 BGB) um eine Anschlußvermietung bemühen (vgl. Bub/Treier a. a. O. m. N.).

Ausgehend von diesen Grundsätzen kann hier der Kl. für die Zeit nach Rückgabe der Mietsache, also ab September 1996, ein Schadensersatzanspruch gegen die Bekl. nicht zugebilligt werden. (...) Auf diesen Gesichtspunkt kommt es jedoch nicht entscheidend an, weil der Kl. ein auf Begleichung eines etwaigen Mietzinsausfalls gerichteter Schadensersatzanspruch für die Zeit ab September 1996 nicht zusteht, weil die Bekl. ihrerseits mit anwaltlichem Schreiben v. 21.8.1996 die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wirksam erklärt hat. Diese Kündigung war gem. § 542 BGB gerechtfertigt, so daß auch ohne die fristlose Kündigung der Kl. das Mietverhältnis jedenfalls zum Ablauf des Monats August 1996 beendet worden wäre. Die Bekl. konnte nach Erlaß der gegen sie gerichteten Ordnungsverfügung v. 7.8.1996 davon ausgehen, daß die vertragsgemäße Nutzung der Räumlichkeiten als Ladenlokal zum Betrieb ihres Service-Geschäftes für Diskjockeys öffentlich-rechtlich nicht gestattet war, weil damit eine illegale Änderung der bis dahin allein zulässigen Nutzung als Restaurant verbunden war. In der fehlenden Genehmigung der geänderten Nutzung lag ein Sachmangel im Sinne von § 537 BGB. Dieser Sachmangel wiederum stellte angesichts der Zwangsmittelandrohung für die Zukunft eine Vorenthaltung des vertragsmäßigen Gebrauchs im Sinne von § 542 BGB dar (vgl. hierzu Palandt/Putzo a. a. O. § 542 Rn. 5). Denn bei Befolgung der Ordnungsverfügung der Stadt war die Bekl. zur vollständigen Einstellung der Nutzung der Räume als Service-Geschäft für Diskjockeys gehalten. Ein Verschulden der Kl. als Vermieterin war nicht Voraussetzung des Rechts der Bekl. zur fristlosen Kündigung gemäß § 542 BGB. Die Bekl. brauchte vor Ausspruch ihrer Kündigung der Kl. auch keine Frist zwecks Abhilfe mehr zu setzen, denn aus der Sicht der Bekl. erschien eine Abhilfe durch die Kl. innerhalb von zwei Wochen (Frist zur Verwirkung des Zwangsgeldes von 2.000 DM) ausgeschlossen. (...) Insofern genügte jedenfalls die bestehende Ungewißheit über die Zulässigkeit der bisherigen tatsächlichen Nutzung (vgl. Palandt/Putzo a. a. O. § 537 Rn. 14).

Der Umstand, daß die Baubehörde die Bekl. bereits im Schreiben v. 21.5.1996 und auch nochmals im Rahmen der Ordnungsverfügung v. 7.8.1996 darauf hingewiesen hatte, daß die Möglichkeit bestünde, den baurechtlich illegalen Zustand durch Einreichung eines Bauantrags auf Nutzungsänderung evtl. durch nachträgliche Genehmigung legalisieren zu lassen, vermag nichts an der Berechtigung der Bekl. zur fristlosen Kündigung gemäß § 542 BGB zu ändern. Denn zur Einreichung eines derartigen, mit Kosten verbundenen Antrags auf Genehmigung der Nutzungsänderung war die Bekl. gegenüber der Kl. nicht verpflichtet. Die Stellung eines solchen Antrags war vielmehr Aufgabe der Kl. als Vermieterin selbst bzw. des Grundstückseigentümers. Dem stehen nicht die Bestimmungen in § 1 Ziffer 4 des Mietvertrages entgegen. Dort ist lediglich die Verpflichtung des Mieters zur Erfüllung behördlicher Auflagen auf eigene Kosten geregelt. Der Hinweis auf die Notwendigkeit der Einreichung eines Bauantrags zwecks Legalisierung einer bisher nicht zulässigen Nutzung stellt jedoch keine behördliche Auflage dar. Wenn in § 1 Ziffer 4 des Mietvertrages ferner vorgesehen ist, daß die Räume nur für die nach den jeweiligen behördlichen Bestimmungen zulässigen Zwecke benutzt werden dürfen, so ist damit gerade noch nicht festgelegt, daß erforderlichenfalls der Mieter verpflichtet ist, durch Einreichung eines Antrags auf Genehmigung einer Nutzungsänderung ein für ihn mit Kosten verbundenes Verwaltungsverfahren in Gang zu setzen. Dies ist vielmehr Angelegenheit des Vermieters bzw. Eigentümers, der - anders als der Mieter - die behördlich zugelassene Nutzung kennt.