Sachmangel

Sachmangel; Offenbarungspflicht; Verschulden bei Vertragsschluß; c.i.c.; Schadensersatz; Lärmbelästigung; Wohnungseigentümergemeinschaft; Streitereien

Zur Vermeidung eines Verschuldens bei Vertragsschluß ist der Verkäufer einer Eigentumswohnung gehalten, Streitigkeiten innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft auf Nachfrage dem Kaufinteressenten bekanntzugeben. Eine Offenbarungspflicht des Veräußerers setzt bereits erhebliche Umstände voraus.

Die Kl. verlangen von den Bekl. nach dem Kauf einer Eigentumswohnung Schadensersatz wegen fehlender Aufklärung über Störungen des nachbarschaftlichen Verhältnisses innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Am 17.4.1997 erwarben die Kl. von den Bekl. deren Eigentumswohnung unter dem Ausschluß jeglicher Gewährleistung für 190000 DM. Die Wohnung gehört zu einer Wohnungseigentumsanlage mit sechs Parteien, unter anderem den Miteigentümern H. und den Miteigentümern K.

In der Folgezeit beschwerten sich die Eheleute K. bei den Kl. wiederholt wegen angeblicher Lärmbelästigungen beim Verlegen von Teppichböden, beim Bodenwischen und durch Stühlerücken und beleidigten den Kl. zu 1 durch Gesten.

Die Kl. haben behauptet, während des Besichtigungstermins vor dem Kauf hätten die Bekl. auf ausdrückliche Frage nach irgendwelchen Zerwürfnissen in der Wohnungseigentümergemeinschaft oder Problemen der Bekl. mit anderen Wohnungseigentümern das harmonische Verhältnis zwischen allen Parteien betont. Statt dessen habe es eine extreme Polarisierung gegeben, weil die Miteigentümer H. und K. sich stets gegen die Pläne der übrigen Miteigentümer gewandt hätten und es ständig zu Beschwerden wegen Lärmbelästigungen gekommen sei. So hätten die Eheleute K. mit den Bekl. seit zwei Jahren kein Wort gesprochen. Bei Besuch sei Bewohnern der Strom abgestellt und mit der Polizei gedroht worden. Entsprechend hätten auch die Wohnungseigentümerversammlung v. 31.10.1997 und Briefwechsel im Herbst 1997 und Anfang 1998 die gespannte Lage innerhalb der Gemeinschaft gezeigt.

Die Kl. haben Rückzahlung des Kaufpreises und ihrer Vertrags- und Investitionsaufwendungen verlangt.

Die Bekl. haben behauptet, den Kl. seien die Verhältnisse in der Wohnungseigentumsanlage aufgrund ihrer Nachbarschaft vor dem Wohnungserwerb bekannt gewesen. Abgesehen von einer fünf oder sechs Jahre zurückliegenden, anderthalb bis zwei Jahre dauernden Verstimmung mit den Eigentümern K. hätten sie mit keiner Partei ernsthafte Schwierigkeiten gehabt.

Das LG hat die Klage abgewiesen. Dagegen wenden sich die Kl. mit der Berufung.

Die Berufung ist unbegründet, denn das LG hat die Klage zu Recht abgewiesen.

2. Grundlage für den geltend gemachten Anspruch ist nach Auffassung des Senates (entgegen KG NJW 1992, 1901 und mit OLG Düsseldorf NJW 1997, 1079 [= WM 1997, 449]) nicht kaufvertragliches Gewährleistungsrecht, sondern das Rechtsinstitut des Verschuldens bei Vertragsschluß, denn Streitigkeiten innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft haften nicht der Sache selbst an (vgl. auch BGH NJW 1991, 1673 ff. [1675]), sind also kein Sachmangel.

3. Entgegen der Auffassung der Bekl. scheitert die Anwendung von c. i. c. nicht grundsätzlich an einem fehlenden Vermögensschaden der Kl., denn ein solcher Vermögensschaden kann auch darin liegen, daß die erworbene Sache für die Zwecke der Bekl. nicht voll brauchbar ist (BGH NJW 1998, 302 ff. [304] [= WM 1998, 88 ff.]). Dies ist dargelegt.

4. Es fehlt indessen an den Voraussetzungen dieser Anspruchsgrundlage, denn nach dem Ergebnis der Beweisaufnahmen in erster und zweiter Instanz rechtfertigen die Verhältnisse innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht die Annahme, die Bekl. hätten die Kl. vor dem Kauf nach Treu und Glauben auf Spannungen innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft hinweisen müssen.

a) Daß, worauf der Klageanspruch zunächst gestützt wurde, die Bekl. vor dem Kauf auf ausdrückliche Frage das Verhältnis zwischen den Wohnungseigentümern ausdrücklich als harmonisch bezeichnet hätten, hat bereits die erstinstanzliche Beweisaufnahme nicht ergeben. Die Kl. sind für die Richtigkeit ihrer Behauptung beweispflichtig; der Zeuge S. hat sich an entsprechende Äußerungen jedoch nicht erinnert.

b) Die Bekl. haben auch nicht anläßlich des Kaufvertragsabschlusses Umstände verschwiegen, auf die sie hätten hinweisen müssen.

aa) Entgegen der Auffassung der Kl. waren die Verhältnisse innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft bei Kaufabschluß nicht annähernd dem der Entscheidung des OLG Düsseldorf (NJW 1997, 1079 [= WM 1997, 449]) zugrundeliegenden Sachverhalt vergleichbar. Es gab keine zwei widerstreitenden Gruppen, von denen eine gezielt fast ausnahmslos ihr nicht genehme Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft anfocht, um ihre wirtschaftlichen Interessen durchzusetzen, und es gab nicht über 100 WEG-Verfahren. Die Auseinandersetzungen innerhalb der Gemeinschaft hielten sich vielmehr, was auch die Zeugin R. bei ihrer Vernehmung durch das LG bestätigt hat, in den üblichen Grenzen; eine Eskalation setzte erst im August 1997 ein - also fünf Monate nach Abschluß des Kaufvertrages.

bb) Auch ein Fall, bei dem die Bekl. auf ein schikanöses Verhalten von Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft hätten hinweisen müssen (vgl. BGH NJW 1991, 1673 ff., [1675]), liegt nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht vor.

Das von den Kl. behauptete Verhalten der Wohnungseigentümer H. und K. hat, legt man die Aussagen der dazu vom Einzelrichter vernommenen Zeugen zugrunde, kein derart störendes Ausmaß erreicht, daß dies eine Offenbarungspflicht der Bekl. ausgelöst hätte.

So hat die Zeugin A. lediglich von - eher harmlosen - Konflikten berichtet, die sich im Laufe der Jahre ergaben und als Auslöser im wesentlichen Verhalten der Bekl. hatten (Sandkastenentfernung, Abstellen eines Wohnwagens, Bau- und Kinderlärm, Einbau einer Wohnungstür). Veranlassung, darauf hinzuweisen, bestand nicht, weil es sich zum einen jeweils um durch konkrete Vorgänge ausgelöste Einzelfälle handelte, auf die zum anderen niemand mit schikanösem Verhalten reagierte und die überdies im April 1997 nach Angaben der Zeugin keinen Konfliktstoff mehr boten. Gleiches gilt für die von der Zeugin berichteten Schwierigkeiten mit Mietern der Wohnung W.