Sachmangel

Sachmangel; Mietminderung; Minderung; Kundenströme; Mangel; Umwelteinfluß; Einkaufszentrum; Umbauarbeiten; Kundenverhalten, Wegfall der Geschäftsgrundlage

1. Nimmt der Vermieter in dem Einkaufszentrum, in welchem sich die Mieträume befinden, Umbauarbeiten vor, die zu einer Änderung des Kundenverhaltens führen (hier: die Kunden passieren den vermieteten Laden im Anschluß an den Einkauf im Supermarkt mit gefülltem Einkaufswagen), steht dem Mieter ein Recht zur Mietminderung nach § 537 BGB nicht zu.

2. Eine allgemeine Aufklärungspflicht des Vermieters hinsichtlich geplanter Umbaumaßnahmen besteht nicht. Hinweispflichtig ist er dem Mieter bei Abschluß des Mietvertrags nur, wenn ihm bekannt ist, daß die bevorstehenden Umbauten wegen der Lage des gemieteten Ladens für den Mieter nachteilige Auswirkungen (etwa wegen einer Änderung der Kundenströme) haben können.

Die Parteien schlossen am 22.12.1995 den hier streitgegenständlichen Vertrag über ein Ladenlokal im Erdgeschoß des Einkaufszentrums; dort betreibt die Bekl. auf einer Fläche von rund 130 qm einen Fachmarkt für Jeans und Sportswear. Das Mietverhältnis begann am 1.1.1996, der Vertrag hat eine Laufzeit von fünf Jahren. Die vereinbarte Miete betrug monatlich 8.468,18 DM. Die Bekl. hat die Miete rückwirkend ab Mai 1998 um 20 % gemindert, nachdem es in dem Einkaufszentrum im Frühjahr 1998 zu Umbaumaßnahmen gekommen war. Dabei wurden im nordöstlichen Teil des Centers Rollsteige errichtet, über welche die Kunden im Gebäudeinneren in das Obergeschoß und von dort in die Verkaufsräume des Hauptmieters des Centers, der Firma Y. gelangen können. Der Laden der Bekl. befindet sich unmittelbar neben dem im Erdgeschoß gelegenen Ein- bzw. Ausgang zum Y. Die Bekl. macht geltend, sie habe Anspruch auf Herabsetzung der Miete, weil es infolge der Umbauten im Center zu einer Änderung der Kundenströme gekommen sei; die Kunden würden seit dem Einbau der Rollsteige nicht mehr mit dem leeren Einkaufswagen vorbei am Laden in Richtung Y. gehen, sondern über die Rollsteige, so daß sie vor dem Betreten ihren Laden nicht mehr passieren würden. Beim Verlassen des Y. mit jetzt gefüllten Einkaufswagen sei die Kaufbereitschaft der Kunden nicht mehr vorhanden, so daß in dem Mietobjekt erhebliche Umsatzeinbrüche eingetreten seien.

Das LG hat der Klage stattgegeben und einen Minderungsanspruch der Bekl. verneint. Die Berufung der Bekl. war nur hinsichtlich eines kleinen Teils der Zinsforderung begründet.

1. Die Bekl. ist nicht berechtigt, die vertraglich vereinbarte Miete wegen eines Sachmangels oder wegen Fehlens einer zugesicherten Eigenschaft des Mietobjekts gem. § 537 Abs 1, 2 BGB zu mindern. Dabei kann dahinstehen, ob der Vertrag vom 22.12.1995 in § 1 Abs. 1 oder § 10 Abs. 2 einen zulässigen Ausschluß der Gewährleistung der Vermieter für Sachmängel enthält.

Ein Mangel nach § 537 Abs. 1 BGB besteht in der für den Mieter nachteiligen Abweichung des tatsächlichen Zustands des Mietobjekts von dem vertraglich geschuldeten Zustand. Dabei scheiden jedoch Umstände aus, die die Eignung der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch nur mittelbar berühren; es muß eine unmittelbare Einwirkung auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache vorliegen (BGH, NJW 2000, 1714 [1715] = NZM 2000, 492). Das kann hier nicht festgestellt werden. Der gemietete Laden kann ungehindert von den Kunden betreten und zum Verkauf von Textilien genutzt werden. Daß die Kundenströme nicht mehr so verlaufen, wie es sich die Bekl. bei Anmietung nach ihrer Darstellung vorgestellt hat, führt nicht zur Annahme eines Sachmangels. Denn es handelt sich dabei nach Maßgabe der angesprochenen Rechtsprechung des BGH nicht um eine unmittelbare, sondern allenfalls eine mittelbare Beeinträchtigung des Geschäftsbetriebs der Bekl.

Entgegen der hierzu vertretenen Auffassung der Bekl. scheidet auch eine zugesicherte Eigenschaft i. S. von § 537 Abs. 3 S. 1 BGB aus. Hierbei kann es sich zwar auch um eine rechtliche oder tatsächliche Beziehung der Mietsache zur Umwelt handeln, worunter man grundsätzlich durchaus die sogenannte Kundenakzeptanz eines vermieteten Ladensverstehen könnte. Da diese Beziehung des Mietobjekts zur Umgebung aber ihren Grund in seiner Beschaffenheit selbst haben, von ihm ausgehen und nicht lediglich durch Heranziehung von Umständen in Erscheinung treten darf, die außerhalb der Mietsache liegen (BGH, NJW 2000, 1714 [17151 = NZM 2000, 492), kann die fehlende Kaufbereitschaft der Besucher des Centers im Streitfall eine solche Eigenschaft nicht ausmachen. Zudem fehlt es an einer Zusicherung durch die Kl. Etwas anderes behauptet auch die Bekl. nicht.

Nach der Rechtsprechung des BGH (NJW 2000, 1714 NZM 2000, 492) und des OLG Dresden (NZM 1999, 317) können allerdings auch äußere Einflüsse Fehler der Mietsache begründen, beispielsweise die Behinderung des beschwerdefreien Zugangs zu dem gemieteten Laden und die dadurch hervorgerufene Einwirkung auf das Verhalten der Käufer. Darum geht es hier aber nicht, denn unstreitig gelangen die Kunden nach wie vor ungehindert in das Erdgeschoß des Centers, wo sich der gemietete Laden befindet. Nach Darstellung der Bekl. hat sich auch an der Anzahl der Kunden selbst offensichtlich nichts geändert. Sie beklagt nur, daß deren Kaufverhalten jetzt ein anderes sei, weil die Kunden nach dem Verlassen des Y. mit vollem Einkaufswagen keine Bereitschaft mehr verspüren würden, sich in den Laden der Bekl. zu begeben, um dort Kleidung anzuprobieren und ggf. zu erwerben. Dies ist mit einer Behinderung des Zugangs, die Gegenstand der zitierten Entscheidung des OLG Dresden war, nicht zu vergleichen und rechtfertigt daher keine Minderung nach § 537 Abs. 1, 2 BGB.

2. Soweit sich die Bekl. auf eine Vertragsanpassung nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage beruft, gilt im Erdgeschoß dasselbe. Die Bekl. trägt als Mieterin des Ladens das geschäftliche Risiko. Es ist nicht ersichtlich, daß die Kl. im Mietvertrag eine Übernahme dieses Risikos erklärt hätte; das folgt insbesondere nicht aus den von der Bekl. herangezogenen Vertragsbestimmungen (Sortimentsbeschränkung, Betriebspflicht, Werbegemeinschaft u. a. m.; vgl. hierzu BGH, NJW 2000, 1714 [1715] NZM 2000, 492).

Soweit die Bekl. in diesem Zusammenhang weiter argumentiert, bei Abschluß des Mietvertrags habe man übereinstimmend die Vorstellung gehabt, durch eine Verlegung des Ladenlokals im Center und die damit geschaffene optimale Lage zum Kundenstrom den geschäftlichen Erfolg des Ladens herbeizuführen, ändert das an der rechtlichen Situation nichts. Denn die beabsichtigte vorteilhafte Lage des Geschäfts zum Kundenstrom ist unstreitig durch die Anmietung des Ladens unmittelbar am Ein- bzw. Ausgang zum Y. geschaffen worden. Daß damals die gemeinsame Vorstellung der Parteien dahin ging, daß die Kunden vor dem Betreten des Supermarkts am Laden der Bekl. vorbeigehen würden, ist demgegenüber weder ersichtlich, noch von der Bekl. so behauptet und auch nicht unter Beweis gestellt. Die Kaufbereitschaft der Kunden war somit auch nach Darstellung der Bekl. keinesfalls Grundlage des Abschlusses des Mietvertrages. Dies könnte allenfalls die Kundenfrequenz gewesen sein, welche sich jedoch - wie schon dargelegt - offensichtlich auch nach dem Umbau nicht verändert hat.

3. Schließlich scheidet auch ein Recht der Bekl. auf Reduzierung der Miete unter dem Gesichtspunkt der Verletzung vorvertraglicher Verpflichtungen der Kl. bzw. nach den Grundsätzen der positiven Forderungsverletzung aus.

a) Nach der Rechtsprechung des BGH (NJW 2000, 1714 [1715] = NZM 2000, 492) kommt allerdings ein solcher Anspruch des Mieters grundsätzlich in Betracht, wenn der Vermieter gegenüber dem Mieter unter Verletzung einer vorvertraglichen Aufklärungspflicht schuldhaft unzutreffende Informationen in bezug auf das Mietobjekt erteilt hat, die keine zusicherungsfähige Eigenschaften i. S. von § 537 Abs. 2 BGB betreffen. Der Mieter kann unter besonderen Umständen sogar verlangen, daß der Vermieter die Miete reduziert (BGH, NJW 1998, 2900 = LM H. 11/1 998 § 276 [Fc] BGB Nr. 25).

Die genannten Voraussetzungen liegen im Streitfall jedoch nicht vor: Trifft es zu, was die Bekl. behauptet, bestand der Plan zur Umgestaltung des Centers bereits bei Abschluß des Mietvertrags Ende 1995. Offensichtlich haben die Kl. die Bekl. darüber zu diesem Zeitpunkt aber nicht informiert; das geschah erst später. Die Kl. haben damit jedoch nicht gegen ihre mietvertraglichen Verpflichtungen verstoßen. Zum einen erscheint es zweifelhaft, ob dem Vermieter gegenüber dem Mietinteressenten und späteren Mieter eine allgemeine Aufklärungspflicht im Hinblick auf derartige Umstände treffen kann. Das ist mit der herrschenden Meinung (Ball, in: Wolf/ Eckert, Hdb. d. gewerblichen Miet-, Pacht- und LeasingR, 8 Aufl., Rdnr. 158) abzulehnen. Zum anderen bestünde eine derartige Verpflichtung des Vermieters nur im Hinblick auf diejenigen Umstände mit Bezug auf die Mietsache, die für den Vermieter erkennbar von besonderer Bedeutung für den Entschluß des Mieters zur Eingebung des Vertrags sind (BGH NJW 2000,1714 [1715] = NZM 2000, 492).

Im Streitfall kann eine Aufklärungspflicht des Vermieters im Hinblick auf die Umbaupläne vor diesem Hintergrund nicht bejaht werden. Sie würde voraussetzen, daß den Kl. bekannt war, welche Folgen der Einbau der Rollsteige für das Verhalten der Kunden des Centers haben würde. Das ist aber in keiner Weise ersichtlich und wird auch von der Bekl. nicht behauptet. Es fehlt aus diesem Grund auch ein für den Anspruch aus culpa in contrahendo erforderliches Verschulden der Kl. bzw. des für sie tätigen Center-Managements.

b) Ansprüche aus positiver Forderungsverletzung scheiden aus den vorstehenden Gründen ebenfalls aus. Die Kl. waren nicht verpflichtet, die Umbaumaßnahmen mit Rücksicht auf die zu diesem Zeitpunkt nicht erkennbare und nach Darstellung der Bekl. später eingetretene Umleitung der Kundenströme zu unterlassen oder sie anders zu gestalten. Abgesehen davon, daß es auch hier an der Vorhersehbarkeit in der Änderung des Kaufverhaltens der Kunden fehlt, ist offensichtlich die Anzahl der Personen, die das Geschäft der Bekl. passieren, gleich geblieben oder hat sich nicht wesentlich geändert. Den Kl. kann daher nicht vorgeworfen werden, Umbaumaßnahmen vorgenommen zu haben, die vorhersehbar zu einem Abschneiden des Ladenlokals der Bekl. von den Kundenströmen geführt hat.