Sachenrechtsbereinigung, Überlassungsvertrag, Ankaufsberechtigung, Nutzeraufwendungen

1. Zur Berechnung des Volumens der zusätzlichen Wohn- und Nutzfläche eines Gebäudes.

2. Die Ankaufsberechtigung der Nutzer aufgrund von Überlassungsverträgen gemäß §§ 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 C, 12 Abs. 2 Nr. 1 Sachen-RBerG verstößt nicht gegen die Eigentumsgarantie des Art. 14 GG.

Die Bekl. sind im Grundbuch eingetragen als Eigentümer des 1.625 m2 großen, mit einem 1938 errichteten Einfamilienhaus bebauten Grundstücks. Mit der Klage begehren die Kl. bezüglich des Grundstücks die Feststellung einer Anspruchsberechtigung nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz.

Die Kl. bewohnten das Grundstück zunächst aufgrund eines Mietvertrages, den sie am 15. September 1963 mit dem seinerzeitigen Verwalter des (West-) Grundstücks, dem Rat der Gemeinde, geschlossen hatten. Im Jahre 1971 wurde das Grundstück durch einen Sachverständigen bewertet. In der Wertermittlung vom 2. Januar 1971 wurde festgehalten, daß das nichtunterkellerte Einfamilienhaus im Erdgeschoß über zwei Zimmer, Küche, Flur und Toilette mit einer Größe von 47,52 m2 verfügt sowie über ein ebenso großes, nichtausgebautes Dachgeschoß.

Am 15. Dezember 1972 kam es zum Abschluß eines "Vertrages zur Überlassung eines unbebauten/bebauten/belasteten Grundstückes", mit dem der Rat der Gemeinde den Kl. das mit einem Einfamilienhaus bebaute, 1.625 m2 große Grundstück zur eigenen Nutzung für persönliche Wohn- oder Erholungszwecke überließ. Gemäß § 2 des Vertrages waren die Kl. berechtigt, das Grundstück für diese Zwecke zu bebauen bzw. an dem vorhandenen Gebäude bauliche Veränderungen vorzunehmen, wenn hierzu eine staatliche Baugenehmigung vorlag. In § 4 des Formularvertrags war der Gebäudewert mit 2.960,00 M/DDR und der Wert für Grund und Boden mit 4.700,00 M/DDR sowie für Nebenanlagen mit 430,00 M/DDR festgehalten. Die Vertragslaufzeit war zunächst auf dreißig Jahre festgelegt. Im Juni 1973 wurde der Vertrag maschinenschriftlich dahin geändert, daß er auf Lebenszeit der Nutzer gelte und unkündbar sei. Den Kl. wurde an dem Grundstück ein Vorkaufsrecht eingeräumt, welches am 31. Juli 1973 neben einer Hypothek für die Ablösung der Grundpfandrechte und die Verwaltungsgebühr und neben einer Sicherungshypothek für während der Dauer des Vertrages herbeigeführte Werterhöhungen eingetragen wurde.

Am 13. Juni 1973 wurde dem Kl. die Zustimmung für den Um- und Ausbau des Wohnhauses mit einer geschätzten Bausumme von 32.014,00 M/DDR erteilt. Nach Erhalt eines Kredites in Höhe von 28.714,00 M/DDR unterkellerten die Kl. das Haus teilweise und erweiterten es, indem sie die Toilette zum Bad ausbauten, ein Wohnzimmer anbauten und einen Windfang errichteten. Die bebaute Fläche betrug danach ca. 100,25 m2. Schließlich errichteten die Kl. im Jahre 1980 auf dem Grundstück noch ein Nebengebäude mit Garage und Büro.

Die Kl. haben behauptet, sie hätten die Kreditmittel in voller Höhe für den Hausausbau verwendet. Die Gesamtaufwendungen hätten 30.000,00 M/DDR überstiegen. Vor dem Ausbau habe der Wert des Gebäudes 2.960,00 M/DDR betragen.

Die Kl. haben beantragt, festzustellen, daß ihnen hinsichtlich des Grundstücks gegen die Bekl. ein Anspruch gemäß § 61 Sachenrechtsbereinigungsgesetz auf Abschluß eines Kaufvertrages zustehe.

Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Gegen das Urteil wenden sich die Bekl. mit ihrer Berufung.

In der Sache hat die Berufung keinen Erfolg.

Die Kl. sind nach §§ 1 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. c, 5 Abs. 1 Nr. 3 S. 2 Buchst. c, 12 Abs. 2 SachenRBerG anspruchsberechtigt. Nach diesen Vorschriften ist der Nutzer eines Grundstücks in die Sachenrechtsbereinigung einzubeziehen, wenn seine Aufwendungen für bauliche Investitionen den Wert der Hälfte des Sachwertes des Gebäudes zum Zeitpunkt der Vornahme der Aufwendungen übersteigen (§ 12 Abs. 2 Nr. 2 SachenRBerG) oder die Wohn- und Nutzfläche des Gebäudes um mehr als 50 % vergrößert wurde (§ 12 Abs. 2 Nr. 1 SachenRBerG).

Die Kl. sind gemäß § 9 Abs. 1 Ziffer 4 SachenRBerG Nutzer im Sinne von § 2 Abs. 1 SachenRBerG. Ihnen ist das Grundstück aufgrund des Überlassungsvertrages vom 15. Dezember 1972 für eigene Wohnzwecke überlassen worden mit dem Recht, bauliche Veränderungen vorzunehmen. Die Kl. haben auch Bebauungen an einem Eigenheim gemäß § 5 Abs. 1 Nr. 3 S. 2 Buchst. c vorgenommen, denen mit der Zustimmung zur Errichtung oder Veränderung eines Bauwerks vom 13. Juni 1973 die gemäß § 5 Abs. 1 S. 1 Nr. 3 SachenRBerG erforderliche Billigung staatlicher Stellen zugrunde lag.

Es besteht kein Zweifel daran, daß die Kl. Aus- und Umbauten vorgenommen haben, die zu einer Vergrößerung der Wohn- oder Nutzfläche des Gebäudes um mehr als 50 % geführt haben (§ 12 Abs. 2 Nr. 1 Sachen rechtsbereinigungsgesetz). Das Volumen der zusätzlichen Wohn- und Nutzfläche eines Gebäudes errechnet sich nach den Bestimmungen der §§ 42 f. der II. BV in der Fassung der Bekanntmachung vom 12.10.1990 (MünchKomm/Wendtland, Sachenrechtsbereinigungsgesetz, § 12 Rn. 7). Anzusetzen ist danach nur die ursprüngliche Wohnfläche, die der Sachverständige mit 38,5 m2 ermittelt hat. Der Dachboden hat gemäß § 42 Abs. 4 Nr. 1 lI. BV unberücksichtigt zu bleiben. Hinzugekommen ist die vom Sachverständigen mit 34,1 m2 ermittelte neugeschaffene Wohnfläche für Bad, Windfang und Wohnzimmer. Die Wohnflächenerweiterung übersteigt damit 50 % ohne Berücksichtigung der Nebengebäude. Die Bereinigungsvoraussetzungen liegen damit vor. Dies bestreiten die Bekl. letztlich auch nicht ernsthaft. Sie wollen vielmehr das Ankaufsrecht der Kl. deswegen nicht gelten lassen, weil sie meinen, die gesetzliche Regelung stelle eine unzulässige Enteignung dar. Die Gründe, die für eine Verletzung des Art. 14 GG sprechen könnten, sind nicht unwichtig. Denn es kann nicht geleugnet werden, daß die Sachenrechtsbereinigung dann das Eigentum verdrängt, wenn der Besitzer das Ankaufsrecht wählt. Der Zwang, das Grundstück unter Wert, nämlich zum halben Verkehrswert verkaufen zu müssen, ist ein Eingriff in das Eigentumsrecht, der sich in der Systematik des Art. 14 GG als eine ausgleichpflichtige Inhalts- und Schrankenbestimmung gem. Art. 14 Abs.1 Satz 2 GG darstellt. Zwar war das Grundeigentum unter der Geltung des DDR Rechts rechtlich ausgehöhlt und wirtschaftlich entwertet, nachdem die Anordnung der staatlichen Verwaltung über Westgrundstücke dem Eigentümer die Nutzungs- und Verfügungsbefugnissse genommen hatte. Grundsätzlich war der Eigentümer des Westgrundstücks jedoch Eigentümer des Grundstücks und im Falle des Überlassungsvertrages auch Eigentümer des Gebäudes geblieben. Die gemeinsame Erklärung vom 15. Juni 1990 hat das Eigentumsrecht anerkannt und in Art. 2 des Gesetzes zur Änderung und Ergänzung der Verfassung der DDR vom 17.6.1990 (GBI. I S. 299) gewährleistet. Seit dem 3. Oktober 1990 genießt es den Schutz des Artikel 14 GG. Die staatliche Verwaltung wurde aufgehoben. Der Gesetzgeber hatte jedoch auch die Rechte und Interessen der aus den Überlassungsverträgen Berechtigten zu berücksichtigen. Er hat den Überlassungsvertrag ausdrücklich in Art. 232 § 1 a EGBGB anerkannt. Zwar verbleibt es zunächst bei der Einordnung als eines schuldrechtlichen Vertrages (MünchKomm/Kühnholz § 1 SchuldRAnpG Rn. 1, 20; § 2 SchuldRAnpG Rn. 7). Auch der Nutzer genießt jedoch den Schutz aus Art. 14 GG. Denn die Position des Überlassungsnehmers aus dem Überlassungsvertrag ist mit der eines Mieters vergleichbar. Das Besitzrecht des Mieters an der gemieteten Wohnung ist als Eigentum im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG anerkannt (BVerfG, NJW 1993, 2035). Darüber hinaus gebieten soziale und politische Gründe, die Investitionen der aus Überlassungsverträgen Nutzungsberechtigten zu schützen. Die Nutzer haben in der Regel, wie auch hier, die Häuser über all die Jahre bewohnt und nicht nur die laufenden Instandhaltungsmaßnahmen durchgeführt, die auch ein Mieter, dessen Mietzins seinerzeit nicht kostendeckend war, auf sich genommen hätte. Sie haben gerade für diejenige Instandhaltung der Gebäude gesorgt, die

ungsberechtigten zu schützen. Die Nutzer haben in der Regel, wie auch hier, die Häuser über all die Jahre bewohnt und nicht nur die laufenden Instandhaltungsmaßnahmen durchgeführt, die auch ein Mieter, dessen Mietzins seinerzeit nicht kostendeckend war, auf sich genommen hätte. Sie haben gerade für diejenige Instandhaltung der Gebäude gesorgt, die Sache des Vermieters und Eigentümers war, zu der dieser - in Gestalt des staatlichen Verwalters - aber angesichts des unrealistischen Mietenniveaus nicht in der Lage war. Sie haben darüber hinaus - im Umfang von § 12 Abs. 2 SachenRBerG - erweiternde Baumaßnahmen getroffen. Darüber hinaus haben sie den damaligen Gegenwert für Grund und Boden sowie das Gebäude in Form der Hinterlegung entrichtet und die öffentlichen Lasten getragen. lnsgesamt haben sie sich so verhalten, wie sich auch ein sonstiger Eigentümer mit seinem Grundeigentum verhalten würde, dessen Nutzung ihm von niemandem streitig gemacht wird. Aus diesem Grund hat das Landgericht zu Recht das Ankaufsrecht des Nutzers aus § 12 Abs. 2 SachenRBerG als mit der Verfassung vereinbar angesehen und dies mit sehr sorgfältigen Erwägungen, denen sich der Senat anschließt, begründet.

Dem Westeigentümer wird durch das Ankaufsrecht zwar eine schutzfähige Eigentumsposition vollständig entzogen. Dies steht jedoch im Einklang mit dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit und ist durch die Sozialbindung gerechtfertigt. Mit der Entscheidung, daß dem Bestandsinteresse des Nutzers im Verhältnis zum Eigentumsrecht des Grundstückseigentümers der Vorrang gebührt, hat der Gesetzgeber die für die Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentums gem. Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG geltenden verfassungsrechtlichen Schranken (vgl BverfG, NJW 1991,1807) gewahrt. Die Belange der Allgemeinheit und die Individualinteressen sind durch das Ankaufsrecht des Nutzers in ein ausgewogenes Verhältnis gebracht (Sozialbindung des Eigentums), auch wenn die bisherige Besitzposition des Nutzers nicht nur erhalten bleibt, sondern er darüber hinaus das erhält, was die damaligen Verhältnisse dem Eigentümer noch belassen hatten, nämlich das Eigentumsrecht. Dies ist deswegen gerechtfertigt, weil die Eigentumsposition des Grundstückseigentümers durch die als schützenswert anerkannten Interessen des Nutzungsberechtigten so geschmälert war, daß ihre Realisierung vor dem Wirksamwerden des Beitritts ausgeschlossen schien (BGH, VIZ 1998, 94, 95). Bis zur Einheit bestand das Eigentum mithin als bloße Hülse. Wenn der Gesetzgeber in dieser Situation bei der von ihm angestrebten sozialverträglichen Gesamtbereinigung der Rechtsverhältnisse (BGH, VIZ 1998, 94, 95) nicht nur den vorgefundenen tatsächlichen Bestand schützt, sondern darüber hinaus die Rechtsstellung des Überlassungsnehmers für schützenswerter hält als das Vertrauen des Eigentümers in den Fortbestand seines Eigentums, so ist der damit verbundene teilweise, in Höhe von 50 % des Grundstückswertes, entschädigungslose Verlust von Eigentumsrechten durch Gründe des öffentlichen Interesses unter Berücksichtigung des Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit noch gerechtfertigt. Diese Lösung entspricht zugleich dem Gleichheitssatz, indem der Grundstückswert, der seit dem Übergang der DDR zur Marktwirtschaft angewachsen ist, nicht allein dem Grundstückseigentümer zugesprochen wird, sondern zwischen Nutzer und Eigentümer hälftig geteilt wird.