Sachenrechtsbereinigung, Anspruchsberechtigung, Erholungsgrundstück, Wochenendhaus, Eigenheimbebauung, Billigung staatlicher Stellen

Die mündliche Zusage einer DDR Bürgermeisterin an den Nutzer, auf dem Erholungsgrundstück dürfe eine Wohnanlage errichtet werden, ist ohne rechtliche Wirkung.

Die Kl. begehrt mit der Klage bezüglich eines 1071 m2 großen Teils eines Grundstücks die Feststellung einer Anspruchsberechtigung nach dem SachenRBerG. Die Bekl. ist seit dem 24. Februar 1994 im Grundbuch als Eigentümerin des Grundstücks eingetragen.

Am 7. September 1962 schloß der seinerzeitige Verwalter des (West-) Grundstücks einerseits mit der Kl. und deren zwischenzeitlich verstorbenem Ehemann sowie einer Familie H. andererseits einen Pachtvertrag über das gesamte 2.102 m2 große Grundstück.

H., die Kl. und ihr Ehemann teilten das Grundstück in zwei etwa gleichgroße Hälften. Auf der Grundlage einer ihnen vom Rat des Kreises Königs Wusterhausen am 16. Oktober 1962 erteilten Zustimmung zur Bauanzeige 163/62 errichteten die Kl. und ihr Ehemann auf der von ihnen genutzten Grundstückshälfte ein Wochenendhaus Typ III. Nachdem der Rat der Gemeinde D. unter dem 28. Mai 1974 die Zustimmung zur Veränderung eines Bauwerks erteilt hatte, wurde das Wochenendhaus teilweise unterkellert und ein Badezimmer angebaut, so daß der Bungalow fortan über Wohnraum, Schlafraum, Küche, Bad, Windfang und eine Hauswasseranlage verfügte. Die Außenwandplatten erhielten eine Wärmedämmung, für die Beheizung wurden Nachtspeicheröfen installiert sowie im Wohnzimmer zusätzlich ein Kohleraumheizer aufgestellt. Für die Abwasserentsorgung wurde eine Dreikammerkläranlage errichtet. Am 26. August 1977 schloß der seinerzeitige staatliche Verwalter, der Rat der Gemeinde D., vertreten durch die Bürgermeisterin, mit der Kl. und deren Ehemann einen vom Rat des Kreises genehmigten Vertrag, mit dem der Kl. und ihrem Ehemann zum Zwecke der persönlichen Nutzung und Freizeitgestaltung von dem im Grundbuch von B. eingetragenen, in D. gelegenen unbebauten und gemäß § 6 der Verordnung vom 17. Juli 1952 staatlich verwalteten Grundstück eine 1.071 m2 große Teilfläche überlassen wurde. In § 2 des Vertrages heißt es:

"Die Nutzer sind berechtigt, nach Vorliegen der staatlichen Baugenehmigung auf dem Grundstück für den vorgesehenen Zweck ein Wochenendhaus oder andere Baulichkeiten (kein Eigenheim oder Mietwohnhaus) zu errichten."

1977 wechselte die Kl. mit ihrem Ehemann aus ihrer Berliner Wohnung in eine kleinere Wohnung nach Königs Wusterhausen. 1987 erhielten die Kl. mit ihrem Ehemann für ihr D. Grundstück einen Telefonanschluß. Die Kl., die durch die Gemeindevertretung D. in die ständigen Kommission Ordnung und Sicherheit berufen worden war, meldete sich und ihren Ehemann unter dem 7. Januar 1992 mit ihrem Hauptwohnsitz auf dem Grundstück in D. an.

Die Kl. hat behauptet, 1974 habe ihr die Bürgermeisterin wegen ihrer, der Kl., regen Teilnahme an den Dorfaktivitäten den Vorschlag gemacht, nach D. überzusiedeln und dort den Hauptwohnsitz zu nehmen. Dies sei Grundlage für die noch im selben Jahr erteilte Zustimmung zum Erweiterungs- und Anbau des Hauses zu ständigen Wohnzwecken gewesen. Nach den An- und Umbauten im Jahre 1975 sei der Bungalow zu Wohnzwecken geeignet gewesen. Er sei hierzu auch von ihr und ihrem Ehemann seither ständig genutzt worden. Die preisgünstige Wohnung in Königs Wusterhausen hätten sie lediglich genutzt, um dort Gegenstände unterzustellen.

Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Gegen das Urteil wendet sich die Bekl. mit ihrer Berufung.

III. In der Sache hat die Berufung Erfolg.

Die Kl. ist nicht hinsichtlich des Trennstücks nach § 3 Abs. 1 Satz 1, § 15 Abs. 1, § 61 Abs. 1 SachenRBerG anspruchsberechtigt.

Die Anwendung des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes ist ausgeschlossen, weil der Vertrag vom 26. August 1977 unter das Schuldrechtsanpassungsgesetz fällt (§ 1 Abs. 1 Nrn. 1, 3 SchuldRAnpG).

Die Kl. und ihr Ehemann haben auf der Grundlage des Pachtvertrages vom 7. September 1962 auf dem Grundstück zunächst ein Wochenendhaus errichtet. Dieser Vertrag war seit dem 1. Januar 1976 als Nutzungsvertrag im Sinne der §§ 312 ff. ZGB/DDR zu qualifizieren. Als Vertrag gemäß § 1 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 SchuldRAnpG wäre er gemäß § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 SchuldRAnpG nur dann in die Sachenrechtsbereinigung einzubeziehen, wenn die Kl. das Grundstück unter den Voraussetzungen des § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 e SachenRBerG mit einem Eigenheim bebaut hätte. Denn die Grundkonzeption des SachenRBerG sowie des SchuldRAnpG sieht für Rechtsverhältnisse gemäß §§ 312 ff. ZGB/DDR eine Unanwendbarkeit des SachenRBerG vor und bestimmt die grundsätzliche Einbeziehung in das SchuldRAnpG (BT-Drucks. 12-7135; S. 26 ff., 31 ff.; Leutheusser-Schnarrenberger, DtZ 1993, 361). Das einem Mietvertrag im Sinne des BGB vergleichbare Rechtsverhältnis sah wegen der fehlenden Verleihung eines dinglichen Nutzungsrechts bzw. fehlender Entstehung von Gebäudeeigentum an Nutzerbauten keine über die schuldrechtliche Berechtigung des Nutzers hinausgehende, den dinglichen Nutzungsrechten vergleichbare Belastung des Grundstücks vor (MünchKomm/Kühnholz, § 2 SchuldRAnpG Rn. 5 f.; Schnabel, DtZ 1995, 258). Die Kl. hatte zwar gemäß § 296 ZGB/DDR selbständiges Eigentum an dem Bungalow erlangt. Das Baulichkeiteneigentum war jedoch wie eine bewegliche Sache zu behandeln (§ 296 Abs. 1 Satz 2 ZGB/DDR). Es war von dem Nutzungsrecht an der Bodenfläche abhängig (§ 296 Abs. 2 Satz 1 ZGB/DDR). Trotz der rechtlichen und der tatsächlichen Bestandskraft dieser Verträge überwiegt mithin ihr schuldrechtlicher Charakter (MünchKomm/Kühnholz § 2 SchuldRAnpG Rn. 5; Schnabel, DtZ 1995, 258). Die Einbeziehung der unechten Datschen in das SachenRBerG ist aus diesem Grund nur unter den engen Voraussetzungen des § 5 Abs. 1 Nr. 3 S. 2 e SachenRBerG zuzulassen.

Die Kl. kann hiernach nur dann in der Sachenrechtsbereinigung berücksichtigt werden, wenn

- der Bungalow am 2. Oktober 1990 zu Wohnzwecken bestimmt und geeignet war,

- sie den Bungalow bis zum Ablauf des 2. Oktober 1990 zu Wohnzwecken genutzt hat, d. h. der Bungalow von ihr nicht nur zeitweise bewohnt worden ist, sondern wenn die Kl. dort ihren Lebensmittelpunkt hatte,

- die Bebauung des Grundstücks mit dem Eigenheim mit Billigung staatlicher Stellen erfolgte,

- die Nutzung zu Wohnzwecken staatlich gebilligt worden ist,

- der Überlassende dieser Nutzung nicht widersprochen hat.

a) Der von der Kl. und ihrem Ehemann errichtete Bungalow mag zum dauernden Wohnen geeignet sein, weil er nach den Umbauten im Jahr 1975 bautechnische Mindestanforderungen erfüllt und neben einer Heizung über sanitäre Einrichtungen, Versorgung und Erschließung, Zufahrt sowie Strom-, Wasser- und Abwasserversorgung verfügt und auch Größe und Raumaufteilung die Führung eines 2-Personen-Haushaltes er möglichen, weil das Gebäude über Wohnraum, Schlafraum, Küche und Bad verfügt (vgl. Rövekamp. Schuldrechtsanpassung, 2. Aufl. Rn. 206).

b) Nach dem Ergebnis der erstinstanzlichen Beweisaufnahme kann ferner festgestellt werden, daß die Kl. und ihr Ehemann auf dem Grundstück am 2. Oktober 1990 ihren Lebensmittelpunkt hatten.

c) Die Anwendung des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes scheitert jedoch daran, daß der Umbau des Wochenendhauses zu einem Eigenheim nicht staatlich gebilligt worden ist, sondern auf einer zwischen Privatpersonen vereinbarten Nutzung beruht. Die Kl. will den Umbau vorgenommen haben, nachdem ihr die Bürgermeisterin den Kauf des Grundstücks in Aussicht gestellt hatte. Die bauliche Nutzung ist damit auf die Zusage eines zukünftigen rechtsgeschäftlichen Erwerbs des Eigentums an dem Grundstück zurückzuführen. Denn die Bürgermeisterin konnte der Kl. seinerzeit den Kauf des Grundstücks nur als Verwalter des Westgrundstücks und damit als Vertreter einer Privatperson und nicht als staatliche Stelle in Aussicht stellen. Da das bisher vertraglich für Erholungszwecke genutzte Grundstück in Privateigentum eines Dritten stand, hätte als Alternative zum Kauf nur die Möglichkeit einer Überführung des Grundstücks in das Volkseigentum mit anschließender Verleihung eines Nutzungsrechts zur Verfügung gestanden. Ausdrücklich gesetzlich geregelt wurde der Entzug des Eigentums an einem Grundstück zum Zwecke des Aus- und Umbaus eines Gebäudes zum Eigenheim erstmals in § 12 Abs. I des Baulandgesetzes vom 15. Juni 1984 (GBl. I S. 201). Der Bebauung liegt damit nicht eine Billigung einer staatlichen Stelle zugrunde, sondern eine privatrechtliche Zustimmung durch den Grundstücksverwalter im Vorgriff auf einen noch abzuschließenden Kaufvertrag. Dieser Sachverhalt wird nicht von der Regelung des § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchst. e SachenRBerG erfaßt und ist gemäß § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Halbs. 1 SachenRBerG nicht in die Sachenrechtsbereinigung einbezogen. Mit der Regelung im Sachenrechtsbereinigungsgesetz soll der Nutzer dem Nachzeichnungsgedanken entsprechend so gestellt werden, wie er bei ordnungsgemäßem Handeln staatlicher Stellen stehen würde (§ 3 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG). Der nur vertraglich gestattete Umbau geht nicht auf eine fehlerhafte Sachbehandlung staatlicher Stellen der DDR zurück. Er beruht vielmehr auf dem Entschluß des Nutzers, dessen Vertrauen auf eine private Zusage nicht schutzwürdig ist (Rövekamp, Schuldrechtsanpassung, 2. Aufl. S. 70).

d) Darüber hinaus fehlt es an einer wirksamen staatlichen Billigung der Wohnnutzung. Allein die staatliche Entscheidung, daß der Nutzer durch Neu- oder Umbau ein Wohnhaus errichten soll, rechtfertigt es, diese Fälle abweichend von der vertraglichen Rechtsgrundlage der Bodennutzung dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz zu unterstellen (Czub in Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz. SachenRBerG. § 5 Rn. 126 g, 126 h; Senat, Urteil v. 7.11.1996, Umdruck S. 9). Die Um- und Anbauten waren zwar staatlich genehmigt worden. Diese Genehmigung galt jedoch nicht dem Um- oder Ausbau eines Wochenendhauses zu einem Eigenheim, sondern lediglich dem Ausbau eines Wochenendhauses. Die Inanspruchnahme des Grundstücks für Wohnzwecke war in der Genehmigung vom 28. Mai 1974 nicht enthalten.

Aufgrund des von der Kl. behaupteten Verhaltens der Bürgermeisterin von D. mag zwar, die Richtigkeit dieser Behauptung unterstellt, von einer Duldung der Inanspruchnahme des Grundstücks zu Wohnzwecken ausgegangen werden. Diese würde jedoch nicht ausreichen. Denn der Nutzungsänderung wurde vom Verwalter des Grundstücks, dem Rat der Gemeinde D., als dem Überlassenden im Sinne des § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchst. e SachenRBerG rechtzeitig dadurch widersprochen, daß der Kl. und ihrem Ehemann offiziell gemäß § 2 des Nutzungsvertrages vom 26. August 1977 nur die Inanspruchnahme des Grundstücks für Erholungszwecke gestattet war. Auch wenn die weitere Behauptung der Kl. zutrifft, wonach ihr bei Abschluß des Vertrages vom 26. August 1977 von der Bürgermeisterin zugesichert worden sei, sie könne auf dem Erholungsgrundstück entgegen dem Wortlaut des Vertrages ständig wohnen, so wäre auch darin keine wirksame staatliche Billigung der Wohnnutzung zu sehen. Diese Billigung stünde in einem für die Kl. erkennbaren Widerspruch zu der von der übergeordneten Behörde, dem Rat des Kreises, lediglich genehmigten Erholungsnutzung.