Sachenrechtsbereinigung

Sachenrechtsbereinigung; Ankaufsrecht bez. des im komplexen Wohnungsbau bebauten volkseigenen Grundstücks; selbständiges Gebäudeeigentum; Umsetzung der Gesamtkonzeption

Im Rahmen des komplexen Wohnungsbaus umfaßt der Anwendungsbereich des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes ausschließlich die Bebauung privater Grundstücke, nicht aber solcher Grundstücke, die bestandskräftig in Volkseigentum überführt worden sind.

Die Kl. begehrt die Feststellung ihrer Anspruchsberechtigung nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz für das Grundstück (...) in R., eingetragen im Grundbuch von R. Blatt 8080, Flur 51, Flurstücke 180/1, 179/1, 178/1 und 177/2. Der Bekl. ist - im Ergebnis eines Restitutionsverfahrens, an dem die Kl. nicht beteiligt worden ist, und nach Erbteilsübertragung durch seine Ehefrau - als Alleineigentümer der streitgegenständlichen Grundflächen im Grundbuch eingetragen.

Nach den Tatsachenfeststellungen in dem landgerichtlichen Urteil war dieses - seinerzeit im Eigentum des Bekl. und seiner Ehefrau stehende - Grundstück mit Beschluß des Rates des Kreises R. vom 12. Juli 1989 zur Durchführung des im Zeitraum 1985 bis 1988 beschlossenen komplexen Wohnungsbauvorhabens R., M. Straße, gemäß § 12 des Baulandgesetzes vom 15. Juni 1984 (GBl. DDR I S. 201) enteignet worden. Dieses Wohnungsbauvorhaben war in der Mitte der Stadt R. angesiedelt und sollte sich auf den Bereich M. Straße, Am K. und G. Weg erstrecken. Nach dem Bestätigungsbeschluß des Rates des Bezirkes P. vom 28. September 1988 war für das streitbefangene Grundstück vorgesehen, daß der VEB KWV R. - der Rechtsvorgänger der Kl. - als Investitionsauftraggeber/Rechtsträger/Nutzer einen nicht näher beschriebenen Wohnblock - dort mit 3.2 bezeichnet - errichtet bzw. errichten läßt. In einem Gespräch zur "Abstimmung der Bebauung Gr.-M.-Straße, südl. Teil" am 4. September 1990 sind die Beteiligten - mutmaßlich den geänderten politischen und gesellschaftlichen Rahmenbedingungen geschuldet - ausweislich einer entsprechenden Aktennotiz übereingekommen, den Block 3.2 "als Geschäfts- bzw. Ärztehaus, max. Geschoßzahl: 4, mit individueller Gestaltung" zu errichten. Auf dem streitgegenständlichen Grundstück wurde sodann in den Jahren 1992/93 das sog. Ärztehaus, bestehend aus fünf Gewerbeeinheiten und zwei Wohnungen errichtet. Die Kl. hat die Auffassung vertreten, bei Maßnahmen des komplexen Wohnungsbaus sei unerheblich, wann mit Baumaßnahmen auf den einzelnen betroffenen Grundstücken begonnen worden sei, entscheidend sei vielmehr, wann das Bauvorhaben insgesamt in Angriff genommen worden sei. Sie hat behauptet, mit Erschließungsmaßnahmen für das gesamte Bauvorhaben sei bereits vor 1989 begonnen worden. Die Kosten der Errichtung des Ärztehauses in Höhe von 2,5 Mio. DM habe sie aus ihrem Vermögen an die (...) Bau-Union GmbH bezahlt. Dadurch habe sie - die Kl. - Eigentum, mindestens aber eine eigentümerähnliche Position an dem Bauwerk erlangt mit der Folge, daß ihr ein Ankaufsrecht an dem Grundstück nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz zustehe. (...)

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, daß die Feststellungsklage zwar gemäß § 108 SachenRBerG zulässig, aber unbegründet sei. Es liege schon kein Rechtsverhältnis vor, das die Anwendbarkeit des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes eröffne. Ferner - und dies sei entscheidend - scheide eine Anspruchsberechtigung der Kl. jedenfalls deshalb aus, weil die Bebauung des streitgegenständlichen Grundstücks nicht bis zum 1. Oktober 1990 begonnen worden sei. Zwar definiere das Sachenrechtsbereinigungsgesetz selbst den Begriff des Baubeginns nicht. Aus dem Zweck der Sachenrechtsbereinigung ergebe sich aber, daß jedenfalls die Durchführung einer baulichen Maßnahme auf dem Grundstück zu fordern sei und allein Planungsleistungen nicht ausreichten. Die Frage, ob der Widerspruchsbescheid des LARoV wegen mangelnder Beteiligung der Kl. unwirksam, anfechtbar oder nichtig sei, könne dahinstehen, weil auch bei einer Wiederaufnahme des Verwaltungsverfahrens im Ergebnis nie eine Anspruchsberechtigung der Kl. festgestellt werden könnte.

Gegen das (...) Urteil hat die Kl. (...) Berufung eingelegt (...).

Die Kl. verfolgt im Berufungsverfahren ihr erstinstanzliches Klageziel weiter. Sie meint weiterhin, sie sei anspruchsberechtigt nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz, weil sie von vornherein als Rechtsträgerin des Bauwerkes vorgesehen gewesen, ihr also ein Nutzungsrecht verliehen worden und - wie sie meint - selbstverständlich selbständiges Gebäudeeigentum entstanden sei. Für die Baumaßnahme sei ein fremdes Grundstück in Anspruch genommen worden, weil der Rat des Bezirkes P., der nicht Eigentümer des Grundstücks gewesen sei, die Entscheidung zur Durchführung der Baumaßnahme getroffen habe. Schon 1988 sei auf dem streitbefangenen Grundstück mit Erdarbeiten begonnen und die Heiztrasse verlegt worden, wie sie - die Kl. - bereits erstinstanzlich vorgetragen habe. Allerdings hält die Kl. an ihrer Ansicht fest, daß entscheidend auf den Baubeginn des Gesamtvorhabens und nicht auf die Inangriffnahme des Bauwerkes auf dem jetzt im Eigentum des Bekl. stehenden Grundstück abzustellen sei. (...)

Die Berufung ist zulässig. (...)

2. In der Sache bleibt das Rechtsmittel jedoch ohne Erfolg. Der Kl. steht ein Ankaufsrecht an dem streitbefangenen Grundstück aus §§ 15, 61, 68 Abs. 1 SachenRBerG nicht zu.

Das Landgericht hat zutreffend festgestellt, daß die hier vorliegende Bebauung eines seinerzeit volkseigenen Grundstücks in keinem Falle den Anwendungsbereich des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes eröffnen kann und darüber hinaus die von der Kl. behaupteten Baumaßnahmen vor dem 3. Oktober 1990 für eine Verwendung des Grundstückes im Rahmen eines komplexen Wohnungsbauvorhabens nicht ausreichen.

(a) Es ist mangels hinreichend substantiierten Sachvortrages der Kl. bereits sehr zweifelhaft, ob deren Rechtsvorgängerin, dem VEB KWV R., ein Nutzungsrecht an dem Grundstück verliehen worden ist und an dem Bauwerk selbständiges Gebäudeeigentum entstanden ist.

Der Umstand, daß sie bzw. ihre Rechtsvorgängerin Rechtsträger werden sollte, besagt über die - nach § 1 des Nutzungsrechtsgesetzes in dem hier vorliegenden Fall grundsätzlich mögliche - Verleihung oder Zuweisung eines solchen Nutzungsrechtes noch gar nichts. Daß der VEB KWV R. tatsächlich Rechtsträger geworden ist, behauptet die Kl. nicht einmal selbst.

Ebenso unzureichend ist der Sachvortrag der Kl. zu der Frage, ob vorliegend tatsächlich selbständiges Gebäudeeigentum entstehen konnte. Das Vorbringen der Kl. erschöpft sich in der pauschalen, durch keinen greifbaren tatsächlichen oder rechtlichen Anhaltspunkt unterlegten Behauptung, daß "selbstverständlich selbstständiges Gebäudeeigentum entstanden" sei. Die Kl. übergeht insoweit völlig den Umstand, daß die Errichtung des Gebäudes erst 1991/92 genehmigt und 1992/93 vollendet worden ist, zu einem Zeitpunkt also, als die dieses Rechtsinstitut begründenden Vorschriften des DDR-Rechts bereits außer Kraft gesetzt worden waren. Selbständiges Gebäudeeigentum konnte daher allenfalls durch Bundesgesetz, hier durch Art. 233 § 2 b Abs. 1 in Verbindung mit § 2 a Abs. 1 Satz 1 Buchstaben a) und/oder b) EGBGB - je nachdem, ob vorliegend ein Nutzungsrecht verliehen worden war oder nicht - begründet worden sein. Das aber würde voraussetzen, daß vor Ablauf des 2. Oktober 1990 mit der Verwirklichung der Baumaßnahme begonnen worden ist.

Zwar ist der Kl. im Grundsatz darin zuzustimmen, daß in den Fällen der Erstreckung einer baulichen Anlage über mehrere Grundstücke und auch und insbesondere in den Fällen einer Bebauung im Rahmen komplexen Wohnungsbaus nicht auf den Baubeginn auf dem einzelnen Grundstück, sondern auf den Beginn der Umsetzung der Gesamtkonzeption abzustellen ist (KG, ZOV 1996, 419 = VIZ 1996, 480; Rauscher in Staudinger, 2003, Art. 233 § 2 a EGBGB, Rdnr. 23).

(b) Selbst wenn der Kl. an den streitbefangenen Flurstücken ein Nutzungsrecht verliehen oder zugewiesen worden und selbständiges Gebäudeeigentum an dem dort 1992/1993 errichteten Ärztehaus nach Art. 233 § 2 a Abs. 1 Buchstaben a) bzw. b), § 2 b Abs. 1 Satz 1 EGBGB entstanden sein sollte, so liegt gleichwohl kein Rechtsverhältnis vor, das dem Anwendungsbereich des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes unterfiele.

Das Sachenrechtsbereinigungsgesetz beendet das in Art. 233 § 2 a EGBGB geregelte Recht zum Besitz für die dort im einzelnen aufgeführten Sachverhalte und stellt an dessen Stelle ein System zur Zusammenführung von Boden- und Gebäudeeigentum. Das Sachenrechtsbereinigungsgesetz erfaßt aber auch und gerade bei Bauvorhaben im Rahmen komplexen Wohnungsbaus ausschließlich die Bebauung privater Grundstücke, nicht aber solcher, die bestandskräftig in Volkseigentum überführt worden sind (BT-Drucks. 12/5992 vom 27. Oktober 1993, abgedruckt bei Czub, Sachenrechtsbereinigungsgesetz, S. 117 ff./212 und 217; Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, SachenRBerG, § 11 Rdnr. 142 f., 151, 159; von Falkenhayn in RVI, § 6 SachenRBerG, Rdnr. 1). Dies ergibt sich eindeutig aus dem Wortlaut der konkret derartige Bauvorhaben behandelnden Vorschriften der §§ 1 Abs. 3, 6 und 7 SachenRBerG.

Nach § 6 SachenRBerG findet die Sachenrechtsbereinigung im staatlichen oder genossenschaftlichen Wohnungsbau nur dann statt, wenn ehemals volkseigene Betriebe der Wohnungswirtschaft mit privaten Grundstückseigentümern oder staatlichen Verwaltern Nutzungsverträge mit dem Inhalt der Gestattung der Bebauung abgeschlossen und sodann die Grundstücke bebaut haben oder zumindest Grundstücke mit Billigung staatlicher Stellen ohne eine der Bebauung entsprechende Regelung der Eigentumsverhältnisse mit Gebäuden bebaut worden sind. Beide Voraussetzungen liegen nicht vor, weil die Flurstücke nach dem Baulandgesetz enteignet und in Volkseigentum überführt worden waren.

Auch in § 7 Abs. 2 Nr. 7 Buchstaben a) bb) SachenRBerG ist für die Anwendbarkeit dieses Gesetzes vorausgesetzt, daß die Errichtung von Baulichkeiten im komplexen Wohnungsbau auf fremden, in Privateigentum stehenden Grundstücken erfolgt ist. Ehemals volkseigene Vermögenswerte, wie das Grundstück des Bekl., unterliegen daher nicht der Sachenrechtsbereinigung, sondern vielmehr der Vermögenszuordnung. Dies wird durch die Regelungen in § 1 Abs. 2 und 3 SachenRBerG bestätigt.

Nach § 1 Abs. 2 SachenRBerG finden die Bestimmungen dieses Gesetzes keine Anwendung, wenn das Eigentum an dem Grundstück dem Nutzer nach Maßgabe besonderer Gesetze zugewiesen oder zu übertragen ist. Das ist nach § 1 Abs. 3 Nr. 2 SachenRBerG aber unter anderem dann der Fall, wenn - wie hier - durch bestandskräftigen Beschluß über den Entzug des Eigentumsrechtes nach dem Baulandgesetz das Eigentum an dem Grundstück entzogen und in Volkseigentum überführt worden ist. In den Fällen der Verwendung solcher volkseigener Grundstücke für den staatlichen oder genossenschaftlichen Wohnungsbau fällt das Eigentum an dem Grundstück entweder durch den Einigungsvertrag oder durch das Vermögenszuordnungsgesetz in das Eigentum der Kommunen bzw. gemäß dem Wohnungsgenossenschafts-Vermögensgesetz vom 23. Juni 1993 (WoGenVermG - BGBl. I S. 944, 989) den in § 9 Abs. 2 Nr. 2 SachenRBerG bezeichneten Wohnungsunternehmen, zu denen auch die Kl. als Rechtsnachfolgerin des VEB KWV R. gehört, kraft Gesetzes zu. Aufgrund dieser besonderen gesetzlichen Regelungen über die Vermögenszuordnung bebauter ehemals volkseigener Grundstücke ist die Sachenrechtsbereinigung auf diese Rechtsverhältnisse nicht anwendbar (§§ 1 Abs. 2, 3 Abs. 2 Nr. 2 SachenRBerG). Soweit eine Einbindung des Ärztehauses in das zur Wohnungsversorgung genutzte Vermögen nicht möglich ist, weil das Gebäude nicht überwiegend mit Wohnungen, sondern mit Arztpraxen ausgestattet ist, würde gleichwohl der Ausschlußtatbestand des § 1 Abs. 2 SachenRBerG eingreifen. In diesem Fall hätte dieses Versorgungsgebäude nach der Bauabnahme auf der Grundlage der Verträge zwischen den volkseigenen Wirtschaftseinheiten als Investitionsauftraggeber und dem Hauptauftraggeber Komplexer Wohnungsbau in die Fonds der jeweiligen volkseigenen Wirtschaftseinheiten übertragen werden müssen. Denn nach den Rechtsvorschriften der ehemaligen DDR waren die Hauptauftraggeber hierzu verpflichtet (§ 20 der 2. DVO zum Vertragsgesetz). Wäre entsprechend verfahren worden, hätte die Kl. bzw. deren Rechtsvorgängerin als Fondsinhaberin auch das Eigentum an dem Grundstück gemäß § 11 Abs. 2 Satz 2 TreuhG erworben. Zwar konnte es dazu mangels abnahmefähiger Fertigstellung des Gebäudes nicht mehr kommen. Für diese Fälle greift jedoch § 2 Abs. 1 der 5. DVO zum TreuhG ein. Die Kl. wird als Rechtsnachfolgerin eines Nutzers eines für den komplexen Wohnungsbau betriebsnotwendigen Grundstücks angesehen werden können, weil der VEB KWV R. in den Bestätigungsdokumenten des Rates des Bezirks P. vom 16. September 1987 und 28. September 1988 als Nutzer des für den Block 3.2 vorgesehenen streitbefangenen Grundstücks bezeichnet war. Als Nutzerin, die das Grundstück, ohne Fondsinhaber geworden zu sein, bebauen ließ, wäre sie gemäß § 2 Abs. 1 der 5. DVO zum TreuhG Rechtsträgern im Sinne von § 11 Abs. 2 Satz 2 TreuhG gleichgestellt gewesen und das Eigentum am Grund und Boden auf sie gemäß dieser Vorschrift übergegangen.

Nach dem Wortlaut des § 11 Abs. 1 SachenRBerG, der in Abgrenzung zu § 12 SachenRBerG die bauliche Inanspruchnahme von Grundstücken für Zwecke des komplexen Wohnungsbau definiert, fallen unter den Begriff des komplexen Wohnungsbaus nur solche Wohngebiete für den staatlichen oder genossenschaftlichen Wohnungsbau, die bis zum Ablauf des 2. Oktober 1990 nach einer einheitlichen Bebauungskonzeption vorbereitet und gebaut worden sind. Daran aber fehlt es hier, weil das Ärztehaus unstreitig erst 1992/93 errichtet worden ist, selbst wenn zugunsten der Kl. unterstellt würde, daß einzelne Baumaßnahmen zur Durchführung des Gesamtvorhabens Komplexer Wohnungsbau - auch auf den streitbefangenen Grundflächen - bereits vor Ablauf des 2. Oktober 1990 in Angriff genommen worden sind. (...)