Sachenrechtsbereinigung

Sachenrechtsbereinigung; Kündigungsausschluss; Gewerbemietverhältnis; Billigung staatlicher Stellen; Kündigung; Kündigungswiderspruch; Fortsetzungsverlangen; Gefährdung der wirtschaftlichen Lebensgrundlage

1. Auf ein vor dem 3.10.1990 im Beitrittsgebiet geschlossenes Mietverhältnis über ein Gewerbegrundstück ist weder das Sachenrechtsbereinigungs- noch das Schuldrechtsanpassungsgesetz anwendbar, wenn der Mieter das gemietete Grundstück nicht mit einem Bauwerk mit Billigung staatlicher Stellen bebaut hat.

2. Der Mieter eines Gewerbegrundstückes konnte einer vom Vermieter vor dem 31.12.1994 erklärten Kündigung nur dann mit Erfolg widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn er darlegt und beweist, daß die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn eine erhebliche Gefährdung seiner wirtschaftlichen Lebensgrundlage mit sich bringt.

Der Bekl. ist gemäß § 566 (gemeint ist § 556, d. Red.) BGB zur Rückgabe des streitgegenständlichen Gewerbegrundstückes an die Kl. verpflichtet. Auf den am 29. Oktober 1981 geschlossenen Vertrag finden seit dem 3. Oktober 1990 die §§ 535 ff. BGB Anwendung (Art. 332 § 2 Abs. 1 EGBGB). Nach seinem Inhalt handelt es sich um einen Mietvertrag. Insoweit wird auf die zutreffenden Ausführungen des Amtsgerichts verwiesen. Der Mietvertrag wurde durch die ordentliche Kündigung vom 20. Dezember 1993 beendet. Diese ist wirksam. Die Kündigung ist nicht durch das Sachenrechtsbereinigungsgesetz (SachenRBerG) ausgeschlossen. Das Gesetz ist nicht anwendbar, weil der Mietvertrag kein Rechtsverhältnis i.S.d. § 1 SachenRBerG darstellt. Die Kündigung ist auch nicht gemäß § 7 Abs. 1 Schuldrechtsanpassungsgesetz (SchuldRAnpG) unwirksam. Der Mietvertrag unterliegt nicht den Bestimmungen dieses Gesetzes. Ein Rechtsverhältnis i.S.d. § 1 Abs. 1 Nr. 1 oder 2 SchuldRAnpG ist nicht gegeben. Der Bekl. hat auch nicht schlüssig dargelegt, daß er das Grundstück mit Billigung staatlicher Stellen mit einem gewerblichen Zwecken dienenden Bauwerk bebaut hat (§ 1 Abs. 1 Nr. 3 SchuldRAnpG). Er hat zwar in der mündlichen Verhandlung erklärt, er habe erhebliche Investitionen erbracht und Gebäude errichtet. Jedoch hat er nicht konkret und nachvollziehbar vorgetragen, zu welchem Zeitpunkt er ein Gebäude errichtet habe, welche Investitionen hierfür erforderlich gewesen seien und inwieweit dies mit Billigung staatlicher Stellen erfolgt sei. Weiterhin konnte der Bekl. der Kündigung vom 20. Dezember 1993 auch nicht gemäß Art. 232 § 2 Abs. 5 EGBGB widersprechen und Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Der insoweit darlegungs- und beweispflichtige Bekl. hat nicht schlüssig vorgetragen, daß die Kündigung für ihn eine erhebliche Gefährdung seiner wirtschaftlichen Lebensgrundlage mit sich bringe. Zweifelhaft ist bereits, ob der Bekl. zur Zeit der Kündigung auf dem gemieteten Grundstück überhaupt ein Gewerbe betrieben hat. Die Kl. hat dies unter Vorlage einer Auskunft aus dem Gewerberegister bestritten. Jedenfalls hat der Bekl. eine erhebliche Gefährdung seiner Lebensgrundlage nicht hinreichend konkret und nachvollziehbar dargelegt. Von Bedeutung ist dabei, ob das Geschäft die einzige oder überwiegende Lebensgrundlage ist, ob Ersatzraum zu zumutbaren Bedingungen zur Verfügung steht und ob das Geschäft standortgebunden ist (MünchKomm Voelskow, Zivilrecht im Einigungsvertrag, Ergänzungsband, Rn. 102). Der Bekl. hat nicht vorgetragen, ob er neben dem behaupteten Gewerbebetrieb noch über andere Einkünfte verfügt. Er hat auch nicht dargelegt, ob das Gewerbe standortgebunden ist, er also infolge einer Verlegung des Betriebes finanzielle Einbußen erleiden würde. Weiterhin hat der Bekl. nicht schlüssig vorgetragen, daß kein Ersatzgrundstück zur Verfügung stehe. Er hat nicht behauptet, daß er sich um ein Ersatzgrundstück bemüht habe. Im Gegenteil veräußerte der Bekl. das ihm gehörende Nachbargrundstück. Die Behauptung, er habe das Grundstück nicht halten können und es daher verkaufen müssen, ist nicht nachvollziehbar. Noch in der mündlichen Verhandlung vor der Berufungskammer hat der Bekl. geäußert, er wolle das streitgegenständliche Grundstück von der Kl. kaufen und sei hierzu auch finanziell in der Lage.

Ein vor dem 3. Oktober 1990 geschlossener Mietvertrag über ein Gewerbegrundstück wurde vom Vermieter 1993 fristgerecht gekündigt. Der Mieter berief sich u. a. darauf, daß er erhebliche Investitionen gemacht habe.

Das LG Rostock verurteilte ihn am 15. Mai 1996 zur Räumung, da er sich nicht auf das Moratorium des SchuldRAnpG berufen könne. Hierzu wäre nötig gewesen, daß die Bauwerke vom Mieter mit Billigung staatlicher Stellen errichtet worden waren. Der pauschale Vortrag des Mieters reichte nicht. Auch ein Widerspruchsrecht, das für den Gewerbemieter bis zum 31. Dezember 1994 bestand, verneinte das Gericht, weil auch hier der Mieter nicht konkret vorgetragen hatte, warum die Räumung eine erhebliche Gefährdung seiner wirtschaftlichen Lebensgrundlage mit sich bringen würde.