Sachenrechtsbereinigung, Anspruchsberechtigung, Wohnraumzuweisung, Zuweisungsverhältnis, Nutzungsvertrag

1. § 121 Abs. 2 SachenRBerG fordert den zumindest konkludenten Abschluß eines Miet-, Pacht- oder sonstigen Nutzungsvertrages.

2. Das gesetzliche Zuweisungsverhältnis im Sinne des § 100 Abs. 2 Satz 2 ZGB (DDR) steht einem vertraglich begründeten Mietverhältnis nicht gleich.

Die Parteien streiten um die Anspruchsberechtigung der Kl. nach § 121 Abs. 2 SachenRBerG.

Die Bekl. ist Alleineigentümerin des Grundstücks Waldstr. in M. Flur, Flurstück ... mit einer Größe von 1.992 m2, bebaut mit einem Einfamilienhaus, eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts P. von M. Blatt 2229, das ihr mit bestandskräftigem Bescheid des Amtes zur Regelung offener Vermögensfragen vom 9. November 1995 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 8. Dezember 1998 zurückübertragen wurde. Dieses Hausgrundstück war durch den staatlichen Treuhänder, den Rat der Gemeinde M., der auf der Grundlage der Anordnung Nr. 2 vom 20. August 1958 (GBl./DDR I 1958, S. 664) eingesetzt war, im Jahre 1971 an das Eigentum des Volkes Rechtsträger Rat des Kreises ... veräußert worden. Die entsprechende Grundbuchumschreibung war am 31. März 1971 erfolgt.

Bei dem Wohnhaus handelt es sich um ein Einfamillenhaus, bestehend aus einem Ober- und Erdgeschoß. Im Erdgeschoß befanden sich zwei Räume, Küche und WC, wobei ein Raum, nämlich Wohnzimmer mit Eßplatz, im Laufe der Zeit getrennt wurde, so daß sich im Erdgeschoß drei Räume befinden. Im Obergeschoß liegen zwei Räume, Küche, Bad sowie der Flur. Das Dachgeschoß ist mit einer Mansarde ausgebaut. Als die Großeltern der Bekl. im Jahre 1957 und 1959 die ehemalige DDR verlassen hatten, wurde das Wohnhaus zunächst von der Bekl. und ihren Eltern bewohnt. Die Räume des Obergeschosses wurden in den sechziger Jahren verschiedenen Familien zugewiesen, zuletzt den Eltern des Kl. zu 2. Auf Grund der Wohnungszuweisung vom 12. Dezember 1969 vermietete der Rat der Gemeinde M. als Verwalter des Grundstücks mit Mietvertrag vom 17. Juli 1970 die obere Etage des Hauses Waldstr. in M., bestehend aus 2 Zimmern, 1 Küche, 1 Kammer, Balkon, Bad mit WC sowie Flur zu einem monatlichen Mietpreis von 60 M/DDR an die Eheleute U., die Eltern des im Jahre 1966 geborenen Kl. zu 2.

In diesem Wohnhaus war ein weiterer Mieter vorhanden. Der Familie R. wurden ab 1971 die Räume im Erdgeschoß zugewiesen. Nach der Scheidung der Ehe der Eheleute R. verblieb deren Sohn allein ab 1988 in den Mieträumen des Erdgeschosses, nachdem dessen Vater mit seiner neuen Lebensgefährtin ausgezogen war.

Unter dem 31. Januar 1989 erteilte der Rat der Gemeinde M. den Kl. für ein Zimmer von 28 m2 einschließlich Balkon und Loggia sowie der Mitbenutzung von Küche, Bad und WC eine Wohnraumzuweisung. Ein förmlicher schriftlicher Mietvertrag zwischen dem VEB Kommunale Wohnungsverwaltung B. und den Kl. wurde nicht abgeschlossen. Die Kl. entrichteten an die Kommunale Wohnungsverwaltung keinen Mietzins.

Unter dem 30. Januar 1990 verzichteten die Eltern des Kl. zu 2. auf den gestellten Antrag zum Kauf des Hauses Waldstr. zugunsten des Kl. zu 2.

Mit notariellem Vertrag des Staatlichen Notariats P. vom 28. März 1990 (UR-Nr. 2-20-389-90) veräußerte der Rat der Gemeinde M. das auf dem volkseigenen Grundstück Flur ..., Flurstück ... gelegene Eigenheim zum Preise von 20.500 M/DDR. Entsprechend dem Antrag der Erwerber verlieh der Rat des Kreises ... den Kl. mit Wirkung vom 1. März 1990 an dem volkseigenen Grundstück Waldstraße in M. ein unbefristetes Nutzungsrecht mit der Berechtigung, das volkseigene Grundstück und das darauf errichtete Eigenheim für persönliche Zwecke zu nutzen.

Mit notariellem Grundstückskaufvertrag des Staatlichen Notariats P. vom 11. Juni 1990 - UR-Nr. 2-20-3716-90 - kauften die Kl. vom Rat der Gemeinde M., vertreten durch den Bürgermeister Dr. K. P. D., gemäß dem Ratsbeschluß 3/1/90 vom 30. Mai 1990 das Grundstück der Gemarkung M. Flur, Flurstück ... zum Preise von 4.980 M/DDR hinzu. Beide Kl. bewohnen seit ihrem jeweiligen Einzug - die Kl. zu 1. seit ihrer Heirat mit dem Kl. zu 2. - bis zum heutigen Tage das Wohnhaus. Der Sohn der Mieter R. zog am 13. August 1990 aus den von ihm genutzten Zimmern im Erdgeschoß aus. Die Eltern des Kl. zu 2. zogen im Jahre 1994 aus diesem Wohnhaus aus.

Die Kl. haben geltend gemacht, auf der Grundlage der ihnen erteilten Wohnraumzuweisung sei ein Mietverhältnis zustande gekommen; zudem sei der Kl. zu 2. über seine Eltern Mieter des Hauses geworden. Es sei auch von Anfang an beabsichtigt gewesen, ihnen, den Kl., das gesamte Erdgeschoß zu Wohnzwecken zuzuweisen.

Die Kl. haben beantragt, festzustellen, daß zu ihren Gunsten an dem Grundstück in der Waldstr. in M., Flur ..., Flurstück ..., Grundbuch von M. Blatt 222 des Amtsgerichts P. Ansprüche nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz wahlweise auf Ankauf oder Bewilligung eines Erbbaurechts zustehen.

Das Landgericht Potsdam hat der Klage stattgegeben und festgestellt, daß den Kl. für das Grundstück Waldstr. in M., eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts P. von M. Blatt 2229, Flur ..., Flurstück ..., eine Anspruchsberechtigung nach dem SachenRBerG zustehe. Zur Begründung hat es ausgeführt, zwar könnten sich die Kl. nicht auf den Mietvertrag der Eltern des Kl. zu 2. berufen, selbst wenn Räume im Obergeschoß seitens der Kl. mitbenutzt worden seien. Jedoch sei die Wohnraumzuweisung vom 31. Januar 1989 in Verbindung mit der jahrelangen Nutzung der Wohnung durch die Kl. als sonstiges Nutzungsverhältnis im Sinne des § 121 Abs. 2 SachenRBerG zu werten. Ein entscheidender Akt für die Begründung eines Mietverhältnisses sei die staatliche Wohnraumzuweisung gewesen. Der Kl. zu 2. habe seit seinem 4. Lebensjahr in diesem Haus gelebt, das an seine Eltern vermietet gewesen sei; die Kl. zu 1. sei mit der Heirat im Jahre 1988 mit aufgenommen worden. Die übrigen Voraussetzungen des § 121 Abs. 2 SachenRBerG lägen vor. Weder sei erhebliches Vorbringen zur Frage der Wirksamkeit der notariellen Grundstückskaufverträge vorhanden, noch bestünden Anhaltspunkte für eine Unredlichkeit. (...)

Die Berufung der Bekl. hat Erfolg. Sie führt dahingehend zur Abänderung des angefochtenen Urteils, daß die Klage abzuweisen ist. Den Kl. steht bezüglich des Grundstücks Waldstr. in M. kein Anspruch auf Sachenrechtsbereinigung zu. Denn die Kl. haben das Eigenheim weder auf Grund eines Mietvertrages noch eines sonstigen Nutzungsvertrages genutzt.

Die Kl. sind nicht anspruchsberechtigt nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz. Den Kl. steht eine Anspruchsberechtigung, die sie auf die Wohnraumzuweisung vom 31. Januar 1989 stützen, nicht zu. Die Voraussetzungen des § 121 Abs. 2 SachenRBerG liegen nicht vor. Zwar ist entgegen der Auffassung der Bekl. sowohl ein - mit Ausnahme der fehlenden GVO-Genehmigung - wirksamer Gebäudekaufvertrag als auch ein wirksamer Grundstückskaufvertrag gegeben. Jedoch fehlt es an der Nutzung auf Grund eines Mietvertrages oder sonstigen Nutzungsvertrages. Ein solches Vertragsverhältnis für die Nutzung bestand nicht.

Die Kl. haben vor dem 14. Juni 1990 einen wirksamen beurkundeten Gebäudekaufvertrag im Sinne des § 121 Abs. 2 lit. b SachenRBerG abgeschlossen, wobei als Veräußerer der Rat der Gemeinde M. auftrat.

Gemäß § 5 Abs. 1 Satz 1 der Durchführungsverordnung zum Gesetz über den Verkauf volkseigener Gebäude vom 15. März 1990 (GBl./DDR I 1990, S. 158) bestehen deshalb hinsichtlich der Vertretungsberechtigung keine Bedenken, zumal der Gebäudekaufvertrag vor Änderung der Kommunalverfassung, dem 17. Mai 1990, abgeschlossen wurde. Die Norm des § 5 Abs. 1 Satz 2 der DVO-VerkaufsG bezieht sich nach ihrem Wortlaut zwar nur auf die Verfügung volkseigener Grundstücke. Von ihrer Zielrichtung her, Verträge nach dem Verkaufsgesetz vom 7. März 1990 Wirksamkeit zu verleihen, gilt sie jedoch auch für den in diesem Gesetz in erster Linie geregelten Verkauf volkseigener Gebäude (BGH VIZ 1999, S. 605 [606]). Der Rat der Gemeinde M. ist durch Frau B. R. wirksam vertreten worden. Wie sich aus der Gebäudegrundakte M. Blatt 1827 ergibt, lag die Vollmacht bei Beurkundung des Rechtsgeschäfts entsprechend § 57 Abs. 2 Satz 2 ZGB in beglaubigter Form vor.

Entgegen der Darstellung und Vermutung der Bekl. war die preisrechtliche Unbedenklichkeitsbescheinigung erteilt worden, und zwar in Form des damals in der Verwaltungspraxis üblichen Vorbescheides, dem of-fensichtlich, wie § 6 der Durchführungsverordnung zum Verkaufsgesetz vorschreibt, das Wertermittlungsgutachten des Sachverständigen W. vom 7. März 1990 zugrunde lag. Dies ergibt sich eindeutig aus dem Inhalt der Grundakte zum Gebäudegrundbuch Blatt 1827, die Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen ist. Der Vertrag ist auch nicht nach § 68 Abs. 1 Nr. 2 ZGB-DDR unwirksam, weil der vereinbarte Kaufpreis unangemessen niedrig festgesetzt worden sei. Eine Nichtigkeit des Ver-trages wegen eines auffälligen Mißverhältnisses zwischen Leistung und Gegenleistung läßt sich nicht feststellen. Denn die Parteien haben den von einem Sachverständigen ermittelten Verkehrswert als Preis vereinbart. Dieser ist preisrechtlich genehmigt worden, wie sich dies aus dem Inhalt der Grundakte ergibt. Bei Grundstücksverkäufen und bei Verträgen generell war eine Überschreitung des preisrechtlich zulässigen Höchstpreises, gegebenenfalls des vom staatlichen Organ ausnahmsweise von den Preisvorschriften abweichend festgelegten höheren Preises unzulässig. Grundstückskaufverträge bedurften, nicht zuletzt deshalb, einer Genehmigung, die das zuständige staatliche Organ, der Rat des Kreises, nach § 2 Abs. 1 a der GVVO erteilte. Diese Genehmigung um-faßte die preisrechtliche Unbedenklichkeitsbescheinigung. Sie war zu versagen, wenn im Falle eines entgeltlichen Erwerbs der Gegenwert im Mißverhältnis zur Leistung steht. Nach ständiger Rechtsprechung des Obersten Gerichts der DDR wurde der in der grundstücksverkehrsrechtlichen Unbedenklichkeitsbescheinigung liegenden preisrechtlichen Genehmigung die Wirkung beigemessen, daß die Gerichte nicht befugt sei-en, dahin zu entscheiden, daß dieser Kaufpreis den gesetzlichen Preisvorschriften nicht entsprochen habe und nicht angemessen sei. Dies verbietet im vorliegenden Fall die Annahme einer Nichtigkeit als Folge eines unangemessenen Preis-Leistungs-Verhältnisses (so BGH in NJW 1996, S. 990 [991]). Zwar wurde vorliegend keine Genehmigung nach der GVVO erteilt. Jedoch lag die für die Genehmigung erforderliche preisrechtliche Unbedenklichkeitsbescheinigung vor. Dieser Fall ist gleichzubehandeln, zumal die GVO-Genehmigung nur deshalb versagt worden ist, weil die Bekl. vermögensrechtliche Ansprüche angemeldet hat. Im übrigen hat die Bekl. nicht dargetan, warum der vom Sachverständigen ermittelte Preis nicht den staatlichen Reglementierungen entsprach.

Auch der am 11. Juni 1990 geschlossene Grundstückskaufvertrag war - mit Ausnahme der erforderlichen GVO-Genehmigung - wirksam. Er wurde auf der Verkäuferseite zwar für den Rat der Gemeinde M., vertreten durch den Bürgermeister Dr. D. geschlossen. Zwar existierte auf Grund der am 17. Mai 1990 in Kraft getretenen Kommunalverfassung der Rat der Gemeinde M. nicht mehr, jedoch gilt dieser Grundstückskaufvertrag gemäß Art. 231 § 8 Abs. 2 Satz 1 EGBGB für und gegen die Gemeinde M., die wirksam durch den gewählten Bürgermeister vertreten worden ist. Im übrigen sind die Bedenken der Bekl. gegen die Wirksamkeit dieses Vertrages aus denselben Gründen wie bei dem Gebäudekaufvertrag unberechtigt. Denn aus dem Inhalt der Grundakte zum Gebäudegrundbuch Blatt 1287 ergibt sich, daß eine preisrechtliche Unbedenklichkeitsbescheinigung vorlag.

Im übrigen spricht nichts für eine Manipulation der Verträge durch die Kl. oder irgendeine andere Person. Dem Inhalt der Grundakte läßt sich unschwer entnehmen, daß beide Verträge rechtzeitig beim damaligen Liegenschaftsdienst eingereicht worden sind, jedoch unter unterschiedlichen Blattnummern geführt wurden, ohne daß zunächst eine Querverweisung erfolgte. Selbstverständlich wurde hinsichtlich des Grundstückskaufvertrages die GVO-Genehmigung mit Bescheid vom 20. Dezember 1990 wegen der Anmeldung vermögensrechtlicher Ansprüche versagt. Dieser Bescheid gelangte jedoch nur zur Grundakte Blatt 1807, nicht jedoch zu dem Vorgang Gebäudegrundbuch Blatt 1827.

Die Kl. haben jedoch zum Stichtag die Räume als Eigenheim nicht auf Grund eines Mietvertrages oder eines sonstigen Nutzungsvertrages, wie es § 121 Abs. 2 lit. a fordert, genutzt. Mit dem Landgericht ist davon auszugehen, daß die Kl. auf Grund des Mitbewohnens der Räumlichkeiten nicht Vertragspartner des Mietverhältnisses der Eltern des Kl. zu 2., der Eheleute E. und M. U., geworden sind. Sie mögen als Mitbewohner in den Schutzbereich des Mietvertrages des Jahres 1970 bzw. des Nachfolgemietvertrages aus dem Jahre 1983 miteinbezogen gewesen sein, sie sind jedoch nicht selbst Vertragspartei geworden. Denn unstreitig sind die Eltern des Kl. zu 2. erst im Jahre 1994 auf Grund des Erwerbs eines eigenen Hausgrundstücks aus den Räumlichkeiten in der Waldstr. in M. ausgezogen. Auch auf Grund des Verzichts der Eltern vom 31. Januar 1990 erlangten die Kl. nicht die Nutzereigenschaft im Sinne des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes. Eine ausdehnende Anwendung des § 9 Abs. 1 Satz 1 Nr. 7 SachenRBerG verbietet sich angesichts des klaren und eindeutigen Wortlauts. Eine Übertragung der Nutzereigenschaft oder ein Hineinwachsen in die Nutzereigenschaft in Form einer etwaigen Anwartschaftsposition ist nicht zulässig (Eickmann, SachenRBerG, § 9, Rn. 33).

Grundlage für ein Miet- oder sonstiges Nutzungsverhältnis kann allein die Wohnraumzuweisung vom 31. Januar 1989 sein. Daß es sich hierbei lediglich um die Zuweisung eines einzigen Wohnraums nebst zugehörigem Balkon sowie die Zuweisung der Mitbenutzung von Küche und Bad handelt, steht der Begründung eines Mietverhältnisses sowie dem Begriff des Eigenheimes nicht entgegen. Entscheidend ist, ob die Kl. Mieter von Wohnraum eines Einfamilienhauses gewesen sind. Auch wenn das Wohnhaus von drei unterschiedlichen Parteien bewohnt worden ist, so kann einem Nutzer, der die Voraussetzungen des § 121 Abs. 2 SachenRBerG erfüllt, die Anspruchsberechtigung zuzuerkennen sein. Ein Konkurrenzproblem kann allenfalls dann entstehen, wenn mehrere Mietparteien eine Anspruchsberechtigung für sich reklamieren. Dies ist vorwiegend jedoch nicht der Fall.

Entgegen der Verpflichtung aus § 99 Satz 2 ZGB ist ein ausdrücklicher Abschluß eines Mietvertrages unterblieben. Auch eine verbindliche Festlegung gemäß § 100 Abs. 2 Satz 1 ZGB fehlt. Diese häufig anzutreffende Situation hat der Gesetzgeber zum Anlaß genommen, den Abschluß eines Vertrages im Bereich des § 44 Schuldrechtsanpassungsgesetz zu fingieren. Das Schuldrechtsanpassungsgesetz greift hier indes nicht ein.

Auf der Grundlage der gesetzlichen Regelung des § 99 Satz 2 ZGB, wo-nach Vermieter und Mieter verpflichtet sind, auf der Grundlage der Wohnraumzuweisung einen Mietvertrag abzuschließen, sowie der Praxis, daß eine schriftliche Niederlegung des Mietvertrages oft unterblieb, ist davon auszugehen, daß ein solches Mietverhältnis jedenfalls konkludent begründet werden konnte. Demgemäß hat der Senat in den Fällen, in denen lediglich die Nutzung einer Wohnung auf Grund einer Wohnraumzuweisung belegt werden konnte, auch entschieden, daß auf dem Hintergrund der gesetzlichen Regelungen im ZGB zumindest ein Mietverhältnis, wenn es in seinen Rechten und Pflichten gehandhabt worden ist, konkludent zustande gekommen ist. Ein solch konkludenter bis zum 18. Oktober 1989 erfolgter Vertragsabschluß ist vorliegend jedoch nicht gegeben. Denn wie die Kl. in der mündlichen Verhandlung auf Grund des unwidersprochen gebliebenen Vortrages der Bekl. eingeräumt haben, haben sie für das ihnen zugewiesene Zimmer keinen Mietzins bzw. kein Nutzungsentgelt gezahlt. Ferner war der bisherige Nutzer R. offensichtlich nicht bereit, die von ihm genutzten Räumlichkeiten herauszugeben. Wegen der Wohnraumzuweisung an die Kl. gab es offensichtlich ein ge-sellschaftliches Verfahren. Mit Schreiben des Rates der Gemeinde vom 17. Februar 1989 wurde der Mieter R. zwar aufgefordert, das zugewiesene Zimmer bis zum 22. Februar 1989 zu räumen. Tatsächlich aber ist dies nicht geschehen, wie sich aus dem weiteren Schreiben des Rates der Gemeinde M. an den Mieter R. ergibt, wonach am 12. April 1989 in Ab-stimmung mit dem Rat des Kreises und der SED Kreisleitung eine Bera-tung zu den im Wohngebäude Waldstr. anstehenden Probleme durchgeführt werden sollte. Tatsächlich ist, wie die Kl. selbst vortragen, der Nut-zer R. erst am 13. August 1990 ausgezogen. In Anbetracht dieser Umstän-de läßt sich ein konkludenter Abschluß eines Mietvertrages nicht feststellen.

Das Landgericht hat darauf abgestellt, daß gemäß § 100 Abs. 2 Satz 2 ZGB bis zum Abschluß des Mietvertrages sich die Rechte und Pflichten der Partner aus diesem Gesetz ergeben und darin ein sonstiges Nutzungsverhältnis gesehen. Dem steht aber der Wortlaut der Regelung des § 121 Abs. 2 lit. a SachenRBerG entgegen, wonach ein Miet- oder sonstiger Nutzungsvertrag abgeschlossen worden sein muß. Das gesetzliche Zuweisungsverhältnis des § 100 Abs. 2 Satz 2 ZGB ist jedoch kein solches Vertragsverhältnis. In Anbetracht des Ausnahmecharakters des § 121 SachenRBerG ist diese Vorschrift eng auszulegen.

Das Vorbringen im Schriftsatz der Kl. vom 17. Mai 2002 bietet keinen Anlaß zur Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung gemäß § 156 ZPO, da die Problematik des Zustandekommens und des Vorliegens eines vertraglichen Nutzungsverhältnisses auch im Tatsächlichen im Senatstermin umfangreich erörtert worden ist. Auch soweit der Schriftsatz vom 17. Mai 2002 insofern neues Vorbringen zum Ergebnis des "gesellschaftlichen Verfahrens" vom 12. April 1989 enthält, ist eine Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung nicht angezeigt, da dieses Vorbringen der Kl. verspätet ist. Bereits aufgrund der erstinstanzlichen Erörterung, wonach lediglich ein gesetzliches Mietverhältnis nach § 100 Abs. 2 Satz 2 BGB und kein vertragliches Mietverhältnis vorlag, bestand Anlaß, im Sinne des jetzt erst angekündigten tatsächlichen Vorbringens über das Ergebnis des "gesellschaftlichen Verfahrens" vorzutragen. Spätestens in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat hätte der anwesende und anwaltlich vertretene Kl. zu 2) aufgrund der rechtlichen Erörterung und auf die Frage nach dem Ergebnis des Termins vom 12. April 1989 das nunmehrige Vorbringen darlegen können und müssen, was er nicht getan hat. Das neue Vorbringen würde die Erledigung des Rechtsstreits verzögern. Dafür, daß die Kl. erst jetzt, nach Abschluß der mündlichen Verhandlung zu diesem Vortrag in der Lage waren, ist nichts dargetan.