Sachenrechtsbereinigung, Grundstückskaufvertrag mit Rat der Gemeinde, kommunaler Grundstücksverkauf, Vertretungsberechtigung des Rates des Gemeinde, Vollmacht, Genehmigung nichtiger Verträge

1. Der "Rat der Gemeinde" als örtliches Staatsorgan ist am 17. Mai 1990 untergegangen.

2. Ein nach diesem Zeitpunkt vom Rat der Gemeinde abgeschlossener Grundstückskaufvertrag ist nichtig.

3. Eine Vollmacht zum Abschluß des Vertrages enthält nicht auch die Ermächtigung zur Genehmigung nichtiger Verträge.

4. § 121 Abs. 2 b SachenRBerG setzt einen bis zum Ablauf des 14. Juni 1990 wirksam abgeschlossenen Vertrag voraus.

5. Zur Genehmigungspflicht von kommunalen Grundstücksverkäufen.

Der Bekl. war Eigentümer des nunmehr im Grundbuch von K. eingetragenen, 531 qm großen, mit einem Einfamilienhaus bebauten Grundstücks. Nachdem der Bekl. am 5. April 1953 das Gebiet der DDR ohne Beachtung der polizeilichen Meldevorschriften verlassen hatte, wurde das Grundstück gem. der Verordnung zur Sicherung von Vermögenswerten vom 17. Juli 1952 (GBl. I S. 615) beschlagnahmt und in Volkseigentum überführt. Rechtsträger wurde der Rat der Gemeinde K.

Am 22. Juli 1963 schlossen die Kl. mit dem VEB (K) Wohnungsverwaltung einen Mietvertrag, mit dem ihnen im Hause K., eine Wohnung ver-mietet wurde. Seither bewohnen die Kl. das Haus. Dabei teilten sie bis zum Jahre 1991 Bad/WC und Garten mit einer 1991 verstorbenen Mit-mieterin.

Am 12. Februar 1990 beantragten die Kl. bei dem Rat der Gemeinde K. den Kauf des Grundstücks. Dieser beschloß in seiner Sitzung vom 3. Mai 1990 den Verkauf des Grundstücks an die Kl. Der Rat des Kreises P. erließ am 8. Mai 1990 einen "Vorbescheid zum Verkauf volkseigener Eigenheime".

Am 30. Mai 1990 fand eine konstituierende Sitzung der am 6. Mai 1990 gewählten Gemeindevertretung von K. statt, in der der Bürgermeister sowie die Beigeordneten und die Mitglieder des Hauptausschusses der Gemeinde K. gewählt wurden.

Am 1. Juni 1990 kauften die Kl. das Grundstück zum Preis von 31.150,00 M/DDR. In dem vom Staatlichen Notariat beurkundeten Vertrag ist als Veräußerer aufgeführt:

" Frau Sch. ..., handelnd für den Rat der Gemeinde K., Vollmacht des Bürgermeisters und Vorsitzenden des Rats der Gemeinde K. vom 26.3.1990, die nach ihrer Form den Rechtsvorschriften entspricht, liegt vor".

Die vom Rat der Gemeinde K. - Bürgermeister W. - am 26. März 1990 erteilte Vollmacht (Bl. 63 d. A.), in der im Kopf der Rat der Gemeinde aufgeführt und der der Stempel des Rats der Gemeinde beigefügt ist, lau-tet:

"Hiermit wird Frau Sch., Bearbeiter für Hausverkäufe des VEB KWV ... beauftragt, für den Rat der Gemeinde K. den Verkauf von Häusern und Grund und Boden durchzuführen, wenn die Freigabe durch den Rat der Gemeinde vorliegt."

Der am 30. Mai 1990 neugewählte Bürgermeister ... unterzeichnete unter dem 5. Juni 1990 eine mit dem Siegel des Rats der Gemeinde K. versehene gleichlautende Vollmacht.

Mit Bescheid vom 17. Dezember 1993, der seit dem 29. Juli 1995 be-standskräftig ist, wurde das Grundstück dem Bekl. rückübertragen. Er ist seit dem 12. Juni 1996 wieder im Grundbuch als Eigentümer eingetragen.

Am 7. November 1996 genehmigte die Gemeinde K. die seit dem 17. Mai 1990 von dem "Rat der Gemeinde" geschlossenen Kaufverträge. Mit Beschluß vom 15. Mai 1997 genehmigte die Gemeindevertretung die von Frau Sch. abgegebenen Erklärungen im Zusammenhang mit Grundstücks- und Gebäudekaufverträgen zwischen dem 6. Mai und 6. Juni 1990.

Mit Anwaltschreiben vom 2. August 1995 zeigten die Kl. dem Bekl. unter Hinweis auf § 121 Abs. 2 SachenRBerG an, daß sie an einem Kauf des Grundstücks auf der Grundlage des Halbteilungsgrundsatzes gem. §§ 61, 68 SachenRBerG interessiert seien.

Im November 1996 leiteten sie das notarielle Vermittlungsverfahren ein.

Der Bekl. leugnete die Berechtigung der Kl. nach § 121 SachenRBerG und forderte sie auf, den Mietzins zu zahlen.

Die Kl. haben beantragt, festzustellen, daß sie als Nutzer und Käufer des 531 qm großen Grundstücks in K., Grundbuch von K., Anspruchsberechtigte nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz seien.

Das Landgericht hat den Bekl. antragsgemäß verurteilt.

Gegen das ihm am 23. September 1996 zugestellte Urteil wendet sich der Bekl. mit seiner Berufung.

I. pp.

II. Die Berufung, soweit sie die Klage betrifft, hat Erfolg.

1. pp.

2. Die Klage ist jedoch unbegründet. Die Kl. sind nicht nach § 121 Abs. 2 SachenRBerG anspruchsberechtigt.

Nach § 121 Abs. 2 SachenRBerG ist anspruchsberechtigt, wer

- bis zum Ablauf des 18. Oktober 1989 über ein Eigenheim einen Mietvertrag abgeschlossen hat,

- das Eigenheim am 18. Oktober 1998 und am 1. Oktober 1994 zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat und

- bis zum Ablauf des 14. Juni 1990 einen wirksamen, beurkundeten Kaufvertrag mit einer staatlichen Stelle der DDR über dieses Eigenheim geschlossen hat.

a) Die Kl. bewohnten das Haus in K. aufgrund eines im Jahr 1963 mit dem VEB KWV geschlossenen Wohnungsmietvertrages. (wird ausgeführt)

b) Die Kl. haben das Eigentum am 1. Oktober 1994 zu eigenen Wohnzwecken genutzt.

c) Der Anspruch nach § 121 Abs. 2 SachenRBerG setzt weiter voraus, daß ein wirksamer Kaufvertrag geschlossen wurde (§§ 3 Abs. 3, 121 Abs. 2 b SachenRBerG). Hieran fehlt es. Die Wirksamkeit des Kaufvertrages, der vor dem Beitritt abgeschlossen sein mußte, beurteilt sich nach dem ehemaligen Recht der DDR (Art. 232 § 1 EGBGB). Die Voraussetzungen für den Abschluß des Vertrages richten sich damit nach dem ZGB/DDR. Ausweislich des Vertrages war zwar auf der Verkäuferseite der Rat der Gemeinde K. beteiligt. Gem. § 11 Abs. 3 ZGB/DDR galten jedoch auch für ihn die Bestimmungen des ZGB/DDR, da eine zivilrechtliche Beziehung eingegangen wurde. Maßgebliche Bestimmung ist § 297 ZGB/DDR. Verträge, durch die Eigentum an Grundstücken übertragen werden sollte, mußten die unbedingte und unbefristete Erklärung des Veräußerers und des Erwerbers enthalten, daß das Eigentum an dem Grundstück auf den Erwerber übergehen soll (§ 297 Abs. 1 Satz 1 ZGB/ DDR). Eine derartige Erklärung liegt hier vor. Dabei trat auf der Verkäuferseite der Rat der Gemeinde K. auf. Dieser war gem. § 5 Abs. 1 der genannten Durchführungsverordnung zum Verkaufsgesetz verfügungsbefugt. Der Rat der Gemeinde handelte gem. § 55 Abs. 1 ZGB/DDR i. V. m. § 81 des Gesetzes über die örtlichen Volksvertretungen in der DDR vom 4. Juli 1985 (GBl. I S. 213) durch den Vorsitzenden, der die Dienstbezeichnung "Bürgermeister" trug. Der Bürgermeister konnte seinerseits Vollmacht gem. § 57 ZGB/DDR erteilen. Dies ist hier in einer § 57 Abs. 2 ZGB/DDR, Art. 231 § 8 EGBGB genügenden Form geschehen, da die Vollmacht das Siegel des Rates der Gemeinde trägt. Für sich gesehen ist der Vertrag vom 1. Juni 1990 hiernach nicht zu beanstanden Allerdings war der Verkäufer bereits am 17. Mai 1990 ersatzlos untergegangen. Denn am 17. Mai 1990 war das Gesetz über die Selbstverwaltung der Gemeinden und Landkreise in der DDR vom 17. Mai 1990 - Kommunalverfassung (GBl. I S. 255) - im folgenden KomVerf/DDR in Kraft getreten. Danach war der Rat der Gemeinde als örtliches Staatsorgan an diesem Tag untergegangen (BGHZ 127, 285, 289; 127, 297, 301). Der am 1. Juni 1990 geschlossene Vertrag ist damit nichtig, weil er auf der Verkäuferseite von einer nicht mehr existenten Partei abgeschlossen ist (BGH MDR 1996, 680, 681 und BGH, Urteil vom 23.1.1997, VII 218/95, Umdruck S. 11). Bei der Bezeichnung der Verkäuferseite in der notariellen Urkunde vom 1. Juni 1990 handelt es sich nicht etwa nur um eine versehentliche Falschbezeichnung, die auch nach dem Recht der DDR unschädlich wäre (vgl. Poesch, Zivilrecht, Lehrbuch Band 1, Berlin 1981 S. 206). Bezüglich des Vertragspartners der Kl. liegt keine mangelhafte, mißdeutbare oder irreführende Erklärung vor, die von den Beteiligten dahin hätte gedeutet werden können, daß die Bevollmächtigte für die Gemeinde K. handelte. Die Vertreterin des Veräußerers hatte bei der Beurkundung die ihr vom Rat der Gemeinde am 26. März 1990 durch ihren Vorsitzenden erteilte Vollmacht vorgelegt, die ihrerseits die vom Rat der Gemeinde am 3. Mai 1990 beschlossene Freigabe des Verkaufs des Grundstücks an die Kl. voraussetzte. Die Vertreterin handelte damit eindeutig im Rahmen dieser Ermächtigung für den Rat der Gemeinde und nicht als vollmachtloser Vertreter der neuen Gemeinde K.

Zwar konnte durch den Wegfall der örtlichen Räte am 17. Mai 1990 der Wille des Gesetzes, Bürgern Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Gebäude für Erholungszwecke zu überlassen und hierbei persönliches Eigentum zu verschaffen, von den örtlichen Räten nicht mehr umgesetzt werden (vgl. Purps, DtZ 1996, 266, 267). Seit dem 17. Mai 1990 mag auch nur eine Veräußerung durch die Gemeinde als neue Gebietskörperschaft denkbar gewesen sein (vgl. Purps a. a. O.). Dies bedeutet jedoch nicht, daß die bei Unterzeichnung des Kaufvertrages am 1. Juni 1990 abgegebenen Willenserklärungen der Bevollmächtigten des Rates der Gemeinde nur als solche der neuen Gebietskörperschaft angesehen werden können (vgl. Purps, a. a. O.). Eine derartige Auslegung verbietet sich im vorliegenden Fall, weil ein entsprechender Wille der an dem Vertrag Beteiligten (vgl. §§ 18 Abs. 2 S. 1, 19 Abs. 2 Nr. 3 NotG/DDR) erkennbar nicht vorhanden war. Sie verbietet sich auch deswegen, weil am 1. Juni 1990 kein Bedarf mehr für ein Einspringen des Vorsitzenden des Rats der Gemeinde K. vertreten durch die von ihm Bevollmächtigte, bestanden hat. Die Gemeinde K. war handlungsfähig. Sie war am 30. Mai 1990 nach der Kommunalverfassung der DDR als juristische Person entstanden. Bei Abschluß des Vertrages am 1. Juni 1990 war ihr gesetzlicher Vertreter (§ 27 Abs. 1 S. 2, KomVerf/DDR), der am 30. Mai 1990 gewählte Bürgermeister, im Amt.

Der Vertrag ist auch nicht deswegen wirksam, weil die Vollmacht vom 26. März 1990 am 1. Juni 1990 noch wirksam gewesen wäre und die Bevollmächtigte nunmehr aufgrund dieser Vollmacht für die Gemeinde K. gehandelt hätte. Das Erlöschen des Rates der Gemeinde beendete zugleich die von ihm erteilte Vollmacht (Staudinger/Schilken, § 168 Rn. 27). Auch wenn die Bevollmächtigte für die neue Gemeinde hätte handeln wollen, wären deswegen die mit dem Vertrag verbundenen Wirkungen wegen fehlender Vertretungsbefugnis für und gegen die Gemeinde K. nicht eingetreten (Posch a. a. O. S. 2). Auf Grund der Vollmacht des Rates der Gemeinde hätten die Bevollmächtigten zudem die Gemeinde nur verpflichten können, wenn die Gemeinde Rechtsnachfolger des Rates der Gemeinde geworden wäre. Nach der Rechtsprechung des BGH sind die früheren Räte der Kreise mit den Landkreisen, die durch die Kommunalverfassung der DDR neu errichtet worden sind, weder identisch noch deren Gesamtrechtsnachfolger (BGHZ 127, 285, 288 ff.). Der BGH hat die Identität und die Gesamtrechtsnachfolge wegen des grundlegenden Unterschieds verneint, der zwischen dem Rat der Kreise als Organ des nach dem Prinzip des demokratischen Zentralismus organisierten Einheitsstaats der DDR und den neu errichteten Landkreisen besteht, die als Gebietskörperschaften in eigener Verantwortung nach den Grundsätzen der kommunalen Selbstverwaltung gemeindliche Aufgaben zu erfüllen haben (BGHZ a. a. O.).

Diese Erwägungen, denen der Senat folgt, gelten entsprechend und uneingeschränkt für das Verhältnis der Räte der Gemeinden und den durch die Kommunalverfassung der DDR errichteten neuen Gemeinden (§§ 1, 2 KomVerf/DDR), so daß die Gemeinden mit den Räten der Gemeinden weder identisch noch deren Gesamtrechtsnachfolger sind (BGH, Urteil vom 23.1.1997, Vll 218/95 Umdruck S. 12).

War der Vertrag nichtig, konnte er nicht durch nachträgliche Genehmigungen wirksam werden. Denn Nichtigkeit bedeutet, daß der Vertrag kraft Gesetzes keine Wirksamkeit hat. Eine Heilungsmöglichkeit besteht nicht (Autorenkollektiv, Kommentar zum ZGB/DDR, Berlin 1985, § 68 Anm. 1.1 ).

Es liegt - darüber hinaus - aber auch keine wirksame Genehmigung vor.

Die von den Kl. vorgelegte Vollmacht, mit der der am 30. Mai 1990 gewählte Bürgermeister am 5. Juni 1990 Frau Sch. beauftragt hat, für den Rat der Gemeinde K. den Verkauf von Häusern ... durchzuführen, wenn die Freigabe durch den Rat der Gemeinde vorliegt, begründete die Vertretungsmacht nur für die Zukunft. Eine Genehmigung bereits abgegebener Erklärungen der Bevollmächtigten hat sie nicht zum Inhalt. Denn in der Vollmacht sind zurückliegende Geschäfte nicht erwähnt. Die "Vollmacht" vermag eine Heilung des Vertrages vom 1. Juni 1990 auch deswegen nicht zu begründen, weil sie entgegen Art. 231 § 8 EGBGB nicht mit einem ordnungsgemäßen Siegel versehen worden ist, sondern das alte Siegel des Rates der Gemeinde trägt. Die Genehmigung der Gemeinde vom 3. Februar 1997 konnte die Wirksamkeit des Vertrages nicht mehr herbeiführen. Zwar bewirkt die Genehmigung des § 469 ZGB/DDR, rückbezogen auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, die Wirksamkeit des Vertrages für den Vertretenen und den Partner (Autorenkollektiv, Kommentar zum ZGB/DDR, Berlin 1985, § 59 Anm. 1.1.). Die Genehmigung der Gemeinde konnte diese Wirkung jedoch nicht mehr herbeiführen, weil zu diesem Zeitpunkt bereits die Frist des § 59 Abs, 1 S. 2 ZGB/DDR abgelaufen war. Zudem hätte die Genehmigung nur dann die Wirksamkeit des Vertrages herbeizuführen vermocht, wenn der Genehmigende im Zeitpunkt der Erklärung der Genehmigung noch verfügungsberechtigt gewesen wäre (BGHZ 107, 341). Im Zeitpunkt der Genehmigung war die Gemeinde jedoch nicht mehr verfügungsbefugt, da das Eigentum an dem Grundstück auf den Bekl. übergegangen war.

Schließlich hätte die Genehmigung nicht zu einem am 14. Juni 1990 wirksamen Vertrag geführt. Nach § 121 Abs. 2 b SachenRBerG setzt die Sachenrechtsbereinigung einen bis zum Ablauf des 14. Juni 1990 wirksam abgeschlossenen Kaufvertrag voraus. Das Gesetz knüpft ausdrücklich die zivilrechtliche Wirksamkeit des Vertrages an den Stichtag an (Czub in Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, SachenRBerG, § 121 Rn. 58). Bis zum 14. Juni 1990 hatte die Gemeinde den Vertrag nicht genehmigt. Auch wenn die Genehmigung auf den Zeitpunkt der Vornahme des Rechtsgeschäfts zurückwirkt, kann diese Rückwirkung nichts daran ändern, daß das Rechtsgeschäft in der Zwischenzeit bis zu seiner Genehmigung unwirksam gewesen ist, d. h. nicht gegolten hat. Die vereinbarten Verpflichtungen haben nicht bestanden. Trotz der Rückwirkung ist die Geltung des Rechtsgeschäfts nur eine solche "ex nunc". Lediglich Art und Umfang der Gestaltung ex nunc werden durch die retrospektive Betrachtung bestimmt, wie die Rechtslage wäre, wenn das Rechtsgeschäft sogleich - d. h. ex tunc - mit der Zustimmung vorgenommen wäre (Flume, Allgemeiner Teil des bürgerlichen Rechts, Das Rechtsgeschäft 2. Band 4. Aufl. S. 899).

Der Kaufvertrag ist auch deswegen unwirksam, weil nicht ersichtlich ist, daß er von der Kommunalaufsichtsbehörde gem. §§ 64, 49 Abs. 3 b KomVerf/DDR genehmigt worden wäre.

Nach § 49 Abs. 3 b KomVerf/DDR bedurfte der nach dem 16. Mai 1990 abgeschlossene Kaufvertrag der kommunalaufsichtlichen Genehmigung, da ein Grundstück verkauft worden war. Zwar handelte es sich bei dem Grundstück im Zeitpunkt der Veräußerung am 1. Juni 1990 noch nicht um kommunales Eigentum. Denn tatsächlich hatte die Gemeinde das Eigentum an dem Grundstück erst nach der Eigentumsüberführungsverfahrensordnung vom 25. Juli 1990 (GBl. I S. 781) erworben. Dies besagt je-doch nicht, daß die Genehmigung nach § 49 Abs. 3 b KomVerf/DDR ent-behrlich gewesen wäre. Diese Vorschrift setzt nicht - auch nicht stillschweigend - voraus, daß der zu veräußernde Vermögensgegenstand im Eigentum der Gemeinde steht. Das folgt auch aus dem Sprachgebrauch des § 21 Abs. 3 k KomVerf/DDR, wo neben der Verfügung über Ge-meindevermögen, zu dem die gemeindeeigenen Grundstücke gehören, die Veräußerung von Grundstücken gesondert aufgeführt wird. Das kann nur in dem Sinn verstanden werden, daß mit einer solchen Ausdrucksweise (auch) die nicht gemeindeeigenen Grundstücke in § 49 Abs. 3 b KomVerf/DDR erfaßt werden sollen (vgl. Wilhelms, VIZ 1997, 74, 79). Solange die Genehmigung aussteht, ist das Geschäft schwebend unwirksam (Autorenkollektiv, Kommentar zum ZGB/DDR, § 68 Anm. 1.2.4.). Fehlt die Genehmigung, ist die Sachenrechtsbereinigung ausgeschlossen (vgl. Purps, Sachenrechtsbereinigung nach Anspruchsgrundlagen, 1997 III Rn. 47 - wonach der nach dem 17. Mai 1990 geschlossene Vertrag ohne Genehmigung nach § 49 Abs. 3 b KomVerf/DDR nichtig ist).

Ein schwebend unwirksamer Vertrag kann einem wirksamen Vertrag i. S. d. § 121 Abs. 2 b SachenRBerG nicht gleichgesetzt werden.

Das Recht zur Sachenrechtsbereinigung in § 121 SachenRBerG sollte den Ausgleich zwischen dem Nutzer und dem Eigentümer herbeiführen. Das Vorrecht stellt damit eine Ausnahme von dem Grundsatz dar, daß der dingliche Zugriff auf das Grundstück im Wege der Sachenrechtsbereinigung nur gerechtfertigt ist bei einer dem Bodenwert mindestens gleichgestellten Nutzung (MünchKomm - Kühnholz, Einführung zum SachenRBerG und zum SchuldRAnpG Rn. 5).

Die Sachenrechtsbereinigung wurde nicht dazu geschaffen, rein vertraglich bestehende Ansprüche durchzusetzen (Horst, ZOV 1995, 235, 236).

Die Einbeziehung "hängender" Kaufverträge kommt (auch im Hinblick auf Art. 14 GG) hiernach nur dann in Betracht, wenn der Kaufvertrag bereits zu einer weitgehend gefestigten, dem Anwartschaftsrecht vergleichbaren (Purps, a. a. O. III Rn. 61) Rechtsposition des Erwerbers geführt hat, so daß er auf Grund dieser Position darauf vertrauen konnte, das Eigentum an dem Grundstück auch tatsächlich zu erwerben. Eine derartige sichere Position haben die Kl. allein mit Abschluß des Kaufvertrages, der eine auflassungsähnliche Erklärung (§ 297 Abs. 1 ZGB/DDR) enthält, nicht erlangt. Denn ein Vertrauen darauf, das Eigentum an dem Grundstück auch tatsächlich zu erwerben, konnte deswegen nicht entstehen, weil eine solche Sicherheit des Erwerbs wegen Fehlens der erforderlichen Genehmigung noch nicht bestand.

III. Die Berufung hat auch insoweit Erfolg, als sie den Grund des Widerklageanspruchs betrifft. (wird ausgeführt)