Sachenrechtsbereinigung, Wohnhauserrichtung auf Pachtgelände, Wohnzwecknutzung, Lebensmittelpunkt des Ehegatten, Eigenheimnutzung, Widerspruch gegen Wohnungsnutzung

I. § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 e, Abs. 3 SachenRBerG ist auch anwendbar, wenn ein Wohngebäude auf der Grundlage eines Pachtvertrages vor dem 1.1.1976 errichtet worden ist.

II. Die Eignung als Wohnhaus ist nach dem zur Zeit der Errichtung geltenden Standard zu beurteilen.

III. 1. Zur Frage, wann ein Eigenheim zu Wohnzwecken genutzt wird, d. h. dem Nutzer gem. § 5 Abs. 3 Satz 2 SachenRBerG als Lebensmittelpunkt dient.

2. Der Nutzung eines Gebäudes als Eigenheim steht nicht entgegen, daß dieses nur einem Ehegatten als Lebensmittelpunkt dient.

3. Sind die Anspruchsvoraussetzungen - hier die Nutzung als Eigenheim - in der Person eines Ehegatten erfüllt, ist auch der andere Ehegatte anspruchsberechtigt.

IV. 1. Der vertragliche Ausschluß einer Wohnnutzung eines noch zu errichtenden Gebäudes stellt keinen Widerspruch i. S. v. § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 e SachenRBerG dar.

2. Der Widerspruch muß in zeitlichem Zusammenhang mit der Begründung der vertragswidrigen Nutzung erhoben werden.

Die Parteien streiten um die Feststellung der Anspruchsberechtigung nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz. Die Bekl. sind Eigentümer des Grundstücks. Sie haben es im Jahre 1991 vom Voreigentümer, dem Zeugen H. B. gekauft; ihre Eintragung in das Grundbuch erfolgte im August 1993.

Mit Vertrag vom 25. Mai 1971 hatte H. B. das in Rede stehende Grundstück als "Obstgrundstück" an den Kl. verpachtet. Am 25. März 1973 erteilte der Rat der Gemeinde C. - Staatliche Bauaufsicht - dem Kl. antragsgemäß die Bauzustimmung zur Errichtung eines unterkellerten Wochenendhauses auf dem Grundstück. Hiergegen legte H. B. mit Schreiben vom 7. Mai 1973 unter Hinweis auf die drohende Verbauung seiner Aussicht Einspruch ein. Daraufhin wurde die Zustimmung zu dem Bauvorhaben am 29. Mai 1973 gesperrt; die Aufhebung der Sperre wurde von der Erzielung einer Einigung zwischen dem Kl. und H. B. abhängig gemacht. In der Folge schlossen der Kl. und H. B. einen weiteren, ebenfalls auf den 25. Mai 1971 datierten und über 20 Jahre laufenden Pachtvertrag über das genannte Grundstück. Ziffer 3 dieses Vertrages lautet:

"Der Pächter erhält vom Verpächter die Genehmigung, auf einem dafür festgelegten 600 qm großen Teilstück (Hangfläche), sich ein massives Wochenendhaus im Typenbau nach der vom Rat der Gemeinde O. erteilten Baugenehmigung Nr. 43/73 aufzustellen. Das Wochenendhaus darf nicht als feste Wohnstätte ausgebaut werden und nicht der Wohnraumbewirtschaftung unterliegen. Weitere bauliche Veränderungen bedürfen der schriftlichen Genehmigung des Verpächters."

Nr. 4 des Vertrages enthält Bestimmungen über den Standort des Wochenendhauses und legt insbesondere fest, daß das Dach des Hauses die Hanghöhe nicht überragen darf. Ziffer 6 des Vertrages enthält ein Vorkaufsrecht für das "bebaute Teilgrundstück von 600 qm (Hangfläche)" zugunsten des Kl.

In der Folge wurde die Sperrung der Baugenehmigung aufgehoben und das Wochenendhaus errichtet. Es ist mit Strom und Wasser erschlossen, verfügt über eine Küche, ein mit Toilette, Waschbecken und Dusche ausgestattetes Bad sowie eine Kläranlage und ist wärmegedämmt und beheizbar. Das Obergeschoß, in dem sich der Wohnraum befindet, weist eine Wohnfläche von 27,3 qm auf. Das Untergeschoß mit Schlafraum, Küche und Bad ist 15,6 qm groß; die Deckenhöhe der Kellerräume beläuft sich auf 2,30 m.

In den Jahren bis 1988 wurde das Haus sodann von dem Kl. und seiner Ehefrau als Wochenendhaus genutzt. Die Ehefrau des Kl., die in B. arbeitet, hat dort eine Wohnung, in der sie sich während der Woche weitgehend aufhält. Die Wochenenden verbringt sie auf dem Grundstück in C. Beide Eheleute haben ihren Wohnsitz unter der Adresse der Wohnung in B. angemeldet; eine Wohnsitzanmeldung in C. besteht nicht. Grundsätzlich wird der für den Kl. und seine Ehefrau anfallende Schriftverkehr durch S. von B. aus unter Angabe der dortigen Adresse bearbeitet. Seit Januar 1988 arbeitet der Kl. in C.

Der Kl. und seine Ehefrau haben von den in Art. 234 §§ 4 Abs. 2, 4 a Abs. 1 EGBGB eröffneten Wahlmöglichkeiten betreffend ihren Güterstand und das gemeinschaftliche Eigentum keinen Gebrauch gemacht; sie leben im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft.

I. pp.

II. Die Klage ist begründet. Dem Kl. und seiner Ehefrau stehen hinsichtlich des Grundstücks die Ansprüche gem. § 15 Abs. 1 SachenRBerG zu, da das Sachenrechtsbereinigungsgesetz nach seinen §§ 1 Abs. 1 Nr. 1 lit. c), 5 Abs. 1 Nr. 3 lit. e) auf den vorliegenden Sachverhalt Anwendung findet.

Der Kl. ist gem. § 9 Abs. 4 SachenRBerG i. V. m. Art. 234 § 4 a EGBGB und §§ 1011, 432 BGB berechtigt und gehalten, die Feststellung dahin zu begehren, daß die Anspruchsberechtigung neben ihm auch für seine Ehefrau gegeben ist. In Ermangelung einer abweichenden Wahl steht der Anspruch beiden Ehegatten zu gleichen Bruchteilen zu, so daß er von einem der Ehegatten zugunsten beider Eheleute geltend gemacht werden kann.

Die Grundvoraussetzungen für die Anwendbarkeit des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes gem. § 1 Abs. 1 Nr. 1 lit. c) SachenRBerG liegen vor. Der Kl. hat mit Billigung staatlicher Stellen ein nicht in seinem Eigentum stehendes Grundstück für bauliche Zwecke in Anspruch genommen. Er hat auf dem seinerzeit im Eigentum des Zeugen H. B. stehenden Grundstück ein Wochenendhaus errichtet. Die Errichtung dieses Gebäudes ist auch mit Billigung staatlicher Stellen erfolgt. Die Billigung ergibt sich vorliegend aus der dem Kl. durch den Rat der Gemeinde erteilten Bauzustimmung vom 25. März 1973, § 10 Abs. 2 S. 1 SachenRBerG. Dabei ist zwischen den Parteien unstreitig, daß das Gebäude entsprechend der Bauzustimmung errichtet worden ist. Dafür, daß zu einem späteren Zeitpunkt ein nicht genehmigter Um- oder Ausbau des Hauses vorgenommen worden wäre, ist weder etwas vorgetragen noch sonst ersichtlich.

Auch die weiteren Voraussetzungen des § 5 Abs. 1 Nr. 3 lit. e) SachenRBerG liegen vor. Das für die Bebauung in Anspruch genommene Grundstück ist dem Kl. aufgrund eines Vertrages im Sinne dieser Vorschrift überlassen worden. Voraussetzung ist insoweit nicht das Vorliegen eines Nutzungsvertrages nach §§ 312-315 ZGB. Vielmehr erfaßt § 5 Abs. 1 Nr. 3 lit. e) SachenRBerG auch bis zum Inkrafttreten des ZGB abgeschlossene Pachtverträge, - durch die - wie hier - eine vergleichbare Nutzung eingeräumt worden ist. Denn auf diese Verträge waren mit Inkrafttreten des ZGB am 1. Januar 1976 gem. §§ 2 Abs. 2, 5 Abs. 1 EGZGB die Vorschriften der §§ 315 ff. ZGB anzuwenden (vgl. Schnabel, Überlassungsverträge und "unechte Datschen" im Sachenrechtsbereinigungsgesetz, DtZ 1995, 258 [261]).

Das in Rede stehende Gebäude ist auch als Wohnhaus geeignet.

Ob eine solche Eignung gegeben ist, beurteilt sich nach dem Einzelfall. Insoweit ist - unter Berücksichtigung des zum Zeitpunkt der Errichtung geltenden Standards - auf die Wohnfläche, Merkmale der Bauausführung wie Wärmeisolierung, Standfestigkeit, Dauerhaftigkeit, Unterkellerung, Sanitäreinrichtungen und Beheizbarkeit sowie die Erschließung mit Strom, Wasser, Abwasser und Gas abzustellen (Vossius, SachenRBerG, 2. Aufl., § 5 Rn. 7).

Die Prüfung anhand dieser Kriterien führt vorliegend zu dem Ergebnis, daß das im Jahre 1913 errichtete Haus als Wohnhaus geeignet ist. Zwar spricht der Umstand, daß das Gebäude lediglich als Wochenendhaus beantragt, genehmigt und errichtet worden ist, grundsätzlich gegen eine entsprechende Eignung; auch die Höhe der im Keller gelegenen Räume entspricht mit nur 2,30 m nicht dem heute gem. § 48 Abs. 1 BbgBO zu fördernden Standard, wonach Aufenthaltsräume eine lichte Höhe von mindestens 2,40 m aufweisen müssen. Andererseits darf nicht übersehen werden, daß das Haus - wenn auch nur mit Rücksicht auf die gegebene Hanglage - unterkellert und in Massivbauweise errichtet ist. Diese Umstände sprechen ebenso für eine Eignung zu Wohnzwecken wie die vorhandene Wärmedämmung und Beheizbarkeit, die Versorgung mit Wasser und Elektrizität, das Vorhandensein einer Kläranlage, einer Toilette, einer Dusche und einer Küche. Insgesamt genügt das Gebäude damit den an eine Wohnung zu stellenden Anforderungen.

Bei dem in Rede stehenden Haus handelt es sich auch um ein Eigenheim im Sinne von § 5 Abs. 1 Nr. 3, Abs. 3 SachenRBerG.

Nach der in § 5 Abs. 3 S. 1 SachenRBerG enthaltenen Negativdefinition sind bis zum Ablauf des 2. Oktober 1990 von den Nutzern zur persönlichen Erholung, Freizeitgestaltung oder kleingärtnerischen Zwecken genutzte Gebäude auch im Falle einer späteren Nutzungsänderung keine Eigenheime. Das gleiche gilt nach Satz 2 der Vorschrift dann, wenn der Nutzer zwar zeitweise in dem Gebäude gewohnt, dort jedoch nicht seinen Lebensmittelpunkt hatte. Im Umkehrschluß bedeutet dies, daß ein Gebäude als Eigenheim anzusehen ist, wenn der Nutzer es mit Ablauf des 2. Oktober 1990 nicht nur bewohnt hat, sondern dort auch seinen Lebensmittelpunkt hatte.

Diese Voraussetzung ist vorliegend erfüllt. Nach dem Ergebnis der erstinstanzlichen Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Senats fest, daß das in Rede stehende Haus durch den Kl., der Nutzer im Sinne von § 9 Abs. 1 Nr. 5 SachenRBerG ist, seit 1988 fortlaufend zu Wohnzwecken genutzt worden ist und ihm als Lebensmittelpunkt gedient hat.

Ob eine Wohnung ihrem Nutzer als Lebensmittelpunkt dient, beurteilt sich nach den tatsächlichen Verhältnissen. Maßgebliche Kriterien sind insbesondere die Häufigkeit und Dauer des Aufenthalts sowie soziale Gesichtspunkte, wie die Eingliederung in die Nachbarschaft und die Teilnahme am öffentlichen Leben; der melderechtlichen Lage kommt demgegenüber allenfalls indizielle Bedeutung zu (Vossius, SachenRBerG, 2. Aufl., § 5 Rn. 8; Mollnau, Zum Begriff des Lebensmittelpunktes im Sachenrechtsbereinigungsgesetz, NJ 1996, 13 [14]).

Das Haus in C. diente dem Kl. seit 1988 als Lebensmittelpunkt. So haben die in der Nachbarschaft ansässigen Zeugen H. H., T. B. und A. B. bei ihrer erstinstanzlichen Vernehmung übereinstimmend bekundet, den Kl. seit 1988 regelmäßig das ganze Jahr über sowohl während der Woche als auch an den Wochenenden auf dem Grundstück bemerkt zu haben. Dies wird auch durch den am Ort lebenden Zeugen D. M., einen Arbeitskollegen des Kl., bestätigt, der angegeben hat, den Kl. auch ohne vorherige Anmeldung etwa alle 14 Tage besucht und immer angetroffen zu haben. Dem entspricht auch die Aussage der Zeugin, die bekundet hat, ihr Mann habe seit der Aufnahme seiner Tätigkeit in C. am 1. Januar 1988 in C. gewohnt. Danach ist davon auszugehen, daß der Kl. seinen Lebensmittelpunkt seit 1988 in C. hatte. Dem stehen die Bekundungen der Zeugen H. und H. B. nicht entgegen. Beide Zeugen haben angegeben, aufgrund der örtlichen Gegebenheiten nur selten etwas von der Nutzung des Hauses mitbekommen zu haben; zugleich haben sie jedoch eingeräumt, den Kl. sowohl im Sommer als auch im Winter auf dem Grundstück wahrgenommen zu haben.

Der Nutzung des Gebäudes als Eigenheim im Sinne des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes steht auch nicht entgegen, daß dieses Haus der Ehefrau des Kl. nicht als Lebensmittelpunkt gedient hat.

Der Lebensmittelpunkt von Frau S. liegt in der Wohnung in B., die sie nach der Umsiedlung ihres Ehemannes und der Aufgabe der ehelichen Wohnung in dem Haus, in dem der Kl. vor Aufnahme seiner Tätigkeit in C. eine Hausmeistertätigkeit innehatte, bezogen hat. Zwar hat sie sich regelmäßig während der Wochenenden in C. aufgehalten und ihren Ehemann dort auch während der Woche an ein bis zwei Tagen besucht. Den überwiegenden Teil der Woche hat sie sich jedoch in B. aufgehalten und auch bewußt von dort aus den Schriftverkehr und andere anfallende Aufgaben bewältigt. Unter diesen Umständen stellt sich die Wohnung in B. als ihr Lebensmittelpunkt und nicht nur als Übernachtungsmöglichkeit während der Arbeitswoche dar.

Unabhängig davon, ob L. S. an der Errichtung des Gebäudes beteiligt war, ist sie gem. § 9 Abs. 4 SachenRBerG neben ihrem Ehemann Berechtigte im Sinne von § 14 Abs. 1 SachenRBerG, da § 9 Abs. 4 SachenRBerG eine dem § 14 Abs. 1 S. 2 SachenRBerG vorgehende Sonderregelung darstellt (Vossius, a.a.O., § 14 Rn. 12).

Diese Einbeziehung in den Kreis der Anspruchsberechtigten hatte indessen keine Auswirkungen auf die Voraussetzungen für die Anspruchsberechtigung selbst; vielmehr ist es ausreichend, wenn die Anspruchsvoraussetzungen - hier die Nutzung als Eigenheim - in der Person eines der Ehegatten erfüllt sind. Die in § 9 Abs. 4 SachenRBerG getroffene Regelung soll die Gleichbehandlung der gesetzlichen Nutzungstatbestände gewährleisten: Während bei den übrigen Nutzungstatbeständen bereits eine dingliche Rechtsposition gegeben ist, die nach dem Recht der DDR grundsätzlich beiden Ehegatten gemeinschaftlich zustand, ist dies in den Fällen des § 9 Abs. 1 Nr. 4 und 5 SachenRBerG nicht der Fall (vgl. MüKo/Wendtland, a.a.O., § 9 Rn. 20).

Anderen Zwecken dient die Vorschrift nicht. Insbesondere stellt sie, wie die Gesetzessystematik zeigt, kein Kriterium für die Bestimmung und Festlegung der dem Gesetz unterfallenden Sachverhalte dar. Welche Rechtsverhältnisse der Sachenrechtsbereinigung unterliegen, ist in den §§ 1 - 8 SachenRBerG geregelt. Demgegenüber gehört § 9 SachenRBerG zum 3. Unterabschnitt von Abschnitt 1 des 2. Kapitels des Gesetzes, der der Begriffsbestimmung gewidmet ist. Innerhalb des § 9 SachenRBerG wiederum ist in Absatz 1 umschrieben, wer Nutzer im Sinne des Gesetzes ist. Absatz 4 dagegen nimmt allein Bezug auf die - nicht dinglich berechtigten - Nutzer im Sinne von Abs. 1 Nr. 4 und 5 und regelt in Nachzeichnung des ehelichen Vermögensrechts der ehemaligen DDR die Anspruchsberechtigung der Ehegatten dieser Nutzer, ohne sie selbst in den Kreis der Nutzer einzubeziehen; ob der Ehegatte selbst Nutzer ist, bestimmt sich allein nach § 9 Abs. 1 SachenRBerG.

Der die Anspruchsberechtigung nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz eröffnende Tatbestand des § 5 Abs. 1 Nr. 3 lit. e) SachenRBerG stellt dagegen bei richtiger Würdigung allein auf das Kriterium der Nutzung als Eigenheim ab. Diese Voraussetzung ist jedoch, wie der Umkehrschluß aus § 5 Abs. 3 S. 2 SachenRBerG zeigt, erfüllt, wenn überhaupt ein Nutzer im Sinne des Gesetzes das betreffende Gebäude mit Ablauf des 2. Oktober 1990 bewohnt und dort seinen Lebensmittelpunkt hatte. Daß das Gebäude im Falle des Vorhandenseins mehrerer gleichrangig berechtigter Nutzer allen in Betracht kommenden Berechtigten als Lebensmittelpunkt dienen müßte, läßt sich dem Gesetzeswortlaut dagegen nicht entnehmen. Eine solche Auslegung der Bestimmung ist auch nicht geboten; vielmehr stünde sie dem Zweck des für die sogenannten "unechten Datschen" geschaffenen Ausnahmetatbestandes entgegen. Hierdurch sollte dem Umstand Rechnung getragen werden, daß solchen Bauwerken aufgrund ihrer Nutzung eine weitaus größere soziale und wirtschaftliche Bedeutung zukommt als Gebäuden, die im wesentlichen der Freizeitgestaltung dienten (vgl. Czub/Czub, SachenRBerG, Stand 5/96, § 5 Rn. 119). Diese Qualität der Nutzung rechtfertigt eine Gleichstellung der "unechten Datschen" mit den übrigen der Sachenrechtsbereinigung unterfallenden Tatbeständen. Anknüpfungspunkt für die Einbeziehung dieser Sachverhalte in die Sachenrechtsbereinigung ist also die durch die Merkmale "Bewohnen" und "Lebensmittelpunkt" beschriebene Nutzung als Eigenheim. Diese Voraussetzung ist aber schon dann erfüllt, wenn das Gebäude überhaupt einem Nutzer in dem vorbeschriebenen Sinne dient. Es genügt daher, wenn von mehreren gleichrangig berechtigten Nutzern gem. § 9 Abs. 1 Nr. 5 SachenRBerG einer von ihnen das Bauwerk als Eigenheim nutzt. Handelt es sich um Eheleute, so bestimmt sich ihre Anspruchsberechtigung nach Maßgabe des § 9 Abs. 4 SachenRBerG und zwar unabhängig davon, ob einer oder beide Ehegatten Nutzer im Sinne von § 9 Abs. 1 Nr. 4 und 5 SachenRBerG sind.

Der Senat verkennt nicht, daß diese Auslegung in der hier in Rede stehenden Fallgruppe der "unechten Datschen" zu einer Anspruchsberechtigung solcher Personen führt, die die Voraussetzungen für die Teilnahme an der Sachenrechtsbereinigung gem. § 5 Abs. 1 Nr. 3 lit. e) nicht erfüllen. Vielmehr leitet sich ihr Recht allein aus der Berechtigung des Ehegatten ab, der seinerseits im Hinblick auf § 9 Abs. 4 SachenRBerG je nach der von den Eheleuten getroffenen Wahl nur zu einem Bruchteil berechtigt ist. Hierbei handelt es sich bei richtigem Verständnis jedoch nicht um eine unzulässige Ausdehnung des Ausnahmetatbestandes des § 5 Abs. 1 Nr. 3 lit. e) SachenRBerG in der Weise, daß einem nur Bruchteilberechtigten und einem Nichtberechtigten der volle Anspruch zuwachsen würde. Vielmehr ist § 9 Abs. 4 SachenRBerG dahin zu verstehen, daß er eine Regelung der Beteiligung im Innenverhältnis zwischen den Eheleuten trifft und nicht zu einer Reduzierung des Anspruchs im Außenverhältnis, also gegenüber dem Grundstückseigentümer führt: Der Ehegatte, der die Voraussetzungen für die Teilnahme an der Sachenrechtsbereinigung erfüllt, muß den hieraus erwachsenden umfassenden Anspruch je nach der von den Ehegatten getroffen Wahl mit seinem Ehepartner teilen.

Schließlich steht der Anspruchsberechtigung des Kl. und seiner Ehefrau auch nicht entgegen, daß der Nutzung des Gebäudes zu Wohnzwecken durch den Grundstückseigentümer widersprochen worden wäre.

Zu Recht hat das Landgericht in diesem Zusammenhang ausgeführt, daß der vertragliche Ausschluß der Wohnnutzung des seinerzeit noch zu errichtenden Gebäudes keinen Widerspruch im Sinne von § 5 Abs. 1 Nr. 3 lit. e) SachenRBerG darstellt. Regelungsgegenstand dieser Vorschrift sind gerade Sachverhalte, in denen ursprünglich eine Nutzung zu Erholungszwecken vereinbart war und die bei Verträgen nach §§ 312 ff. ZGB grundsätzlich unzulässige Wohnnutzung erst zu einem späteren Zeitpunkt eingesetzt hat.

Im übrigen muß der Widerspruch nach § 5 Abs. 1 Nr. 3 lit. e) in zeitlichem Zusammenhang mit der Begründung der vertragswidrigen Nutzung erhoben werden; wird dem Überlassenden die Wohnnutzung erst später bekannt, muß der Widerspruch unverzüglich erhoben werden (Vossius, a. a. O., § 5 Rn. 21). An einem solchen Widerspruch fehlt es.

Der frühere Eigentümer, der Zeuge H. B., hat der Wohnnutzung auch nach dem Vortrag der Bekl. nicht widersprochen. Auf die Frage, ob ihm diese im Jahre 1988 vorgenommene Nutzungsänderung bekannt war, kommt es nicht an. Denn auch wenn man dem Vortrag der Bekl. folgt und unterstellt, erst sie, die Bekl., hätten von der Nutzungsänderung erfahren, fehlt es an dem erforderlichen Widerspruch. Insoweit berufen sich die Bekl. allein auf ihr Schreiben vom 31. August 1991.

Inhalt dieses Schreibens ist jedoch ein auf die Beendigung des Pachtverhältnisse durch Zeitablauf gestützter Widerspruch gegen die weitere Nutzung des Grundstücks nebst Räumungsaufforderung. Der Widerspruch gem. § 5 Abs. 1 Nr. 3 lit. e) SachenRBerG muß sich jedoch zumindest erkennbar gegen die vertragswidrige Nutzung zu Wohnzwecken richten. Diesen Anforderungen genügt das Schreiben vom 31. August 1991 nicht.