Sachenrechtsbereinigung, Überlassungsverträge, Investitionsabsicherung, ausländisches Eigentum

1. Überlassungsverträge i. S. von § 5 Abs. 1 S. 2 lit c SachenRBerG sind nur Verträge gem. Art. 232 § 1 a EGBGB, d. h. Verträge, die nach im Ministerium der Finanzen der DDR entwickelten Formularen von den damaligen staatlichen Verwaltern über Grundstücke abgeschlossen wurden, deren Eigentümer nicht ihren Wohnsitz in der DDR hatten.

2. Eine dingliche Absicherung von baulichen Investitionen nach den Rechtsvorschriften der DDR war bei Grundstücken, die der Verordnung über die Verwaltung und den Schutz ausländischen Eigentums in der DDR vom 6.9.1951 (GBl/DDR, S. 839) unterfielen, i. d. R. nicht vorgesehen.

Die Kl. begehren die Feststellung der Ankaufsberechtigung nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz bezüglich einer 980 m2 großen Teilfläche des Grundstücks.

Die Bekl. ist Alleineigentümerin.

Der frühere Eigentümer errichtete auf dem Grundstück ein Sommerhaus, das er 1934 um einen Raum auf zwei zu jeder Jahreszeit bewohnbare Räume vergrößerte. Das Gebäude war nicht unterkellert, die Außenwände in Holzfachwerk errichtet. Über dem Erdgeschoß befand sich eine Holzbalkendecke und darüber ein Satteldach. Des weiteren errichtete er eine Garage und einen Geräteschuppen. Im April 1945 wurde das Dach infolge Kriegseinwirkung beschädigt. In der Folgezeit half K. S. bei der Instandsetzung des Gebäudes. Unter dem 6. Februar 1947 trug S. vor dem Notar A. in B. K. den Abschluß eines Mietvertrages für die Dauer von drei Jahren über das Grundstück an. In Anrechnung auf den Mietzins sollte der Mieter für die Dauer des Vertrages die öffentlichen Lasten und die sonstigen auf dem Grundstück ruhenden laufenden Unkosten tragen. Weiter heißt es in dem Angebot: "Das Angebot erlischt, wenn es nicht spätestens bis zum 1. Mai 1947 angenommen wird." K. nahm das Angebot zu keinem Zeitpunkt in der vorgesehenen Form an. Der Magistrat der Stadt P. wies unter dem 9. Juli 1947 K. und seiner Familie "die ehemalige Wohnung S., bestehend aus 2 Zimmern, Kammer" als Mieter zu. K. erhielt unter dem 14. Februar 1947 den Bauschein "zur Wiederherstellung des durch Kriegseinwirkungen beschädigten Wohnhauses auf dem Grundstück". Weiter erhielt er am 20. März 1947 vom Stadtbauamt des Magistrates der Stadt P. unter dem Betreff "Bauvorhaben Wiederinstandsetzung eines Wohnhauses" die Mitteilung, daß der mit Bauschein genehmigte Bau unter der Dringlichkeitsstufe III geführt und freigegeben werde.

Am 28. August 1953 schlossen der VEB (K) Grundstücksverwaltung P. als Verwalter im Sinne der Verordnung über die Verwaltung und den Schutz des ausländischen Vermögens in der DDR vom 6. September 1951 und K. einen Nutzungsvertrag über das Grundstück in P. In § 2 des Vertrages wurde der Beginn des Nutzungsverhältnisses zum 1. März 1952 und eine Laufdauer auf unbestimmte Zeit vereinbart. Des weiteren wurde in § 3 des Vertrages vereinbart, daß der Nutzungsberechtigte als Nutzungsentgelt "für die Dauer der Nutzung die Begleichung sämtlicher auf dem Grundstück ruhenden und mit ihm im Zusammenhang stehenden öffentlichen und privaten Steuern, Lasten und Abgaben ... sowie die Bezahlung sämtlicher Bewirtschaftungskosten und dergleichen ..." übernimmt. Weiter heißt es: "Der Nutzungsberechtigte übernimmt ferner die Kosten für die Beseitigung eventuell vorhandener Schäden und die Instandsetzung des Objekts".

K. nahm selber und durch Dritte bis zu seinem Tode am 26. September 1953 an dem auf dem Grundstück stehenden Gebäude bauliche Veränderungen vor, deren Art und Umfang im einzelnen streitig sind. S. erklärte mit Schreiben vom 22. Februar 1954 gegenüber dem Ministerium der Finanzen der DDR sein Einverständnis mit der Fortsetzung der Nutzung durch E. Das Ministerium der Finanzen der DDR teilte dem VEB (K) Grundstücksverwaltung am 2. März 1954 unter Bezugnahme auf das Schreiben von S. vom 22. Februar 1954 mit, "daß unsererseits keine Bedenken bestehen, den Nutzungsvertrag vom 28.8.1953 auch mit der Witwe B. fortzusetzen". Seit September 1962 bewohnen die Kl. zusammen mit E. das Gebäude auf dem Grundstück. Inzwischen befindet sich auf dem Grundstück neben dem zu Wohnzwecken genutzten Haus mit Anbauten auch eine Garage, eine Werkstatt, ein Bootshaus und ein Unterstand. Zwischen den Parteien sind im einzelnen der Umfang und die Kosten von An- und Umbauten an den auf dem Grundstück befindlichen Gebäuden umstritten.

Mit Schreiben vom 8. Februar 1972 an den VEB Gebäudewirtschaft P. beantragte der Kl. zu 2. die Umschreibung des am 28. August 1953 geschlossenen Nutzungsvertrages auf seine Person. Der VEB Gebäudewirtschaft P. teilte unter dem 13. März 1972 mit, die Nutzung der Gartenfläche könne erst übertragen werden, wenn die Kündigung des ehemaligen Nutzers vorliege. Mit Schreiben vom 7. Mai 1972 erklärte E. B. die Kündigung des Nutzungsvertrages vom 28. März 1953. Der VEB Gebäudewirtschaft P. übersandte dem Kl. zu 2. einen vom 21. Juni 1972 datierenden Entwurf eines "Nutzungsvertrags". In § 1 des Vertragstextes heißt es: "Der VEB Gebäudewirtschaft P. überläßt das ihm zur Verwaltung übertragene Grundstück P., Herrn K. zur Nutzung."

In § 2 heißt es:

"Das Nutzungsverhältnis hat am 1. Juni 1972 begonnen und läuft auf unbestimmte Zeit."

In § 3 des Vertrages wurde festgelegt, daß der Nutzungsberechtigte als Nutzungsentgelt für die Dauer der Nutzung die Begleichung sämtlicher auf dem Grundstück ruhenden und mit ihm in Zusammenhang stehenden öffentlichen und privaten Steuern, Lasten und Abgaben sowie die Bezahlung sämtlicher Bewirtschaftungskosten und die Kosten für die laufende Unterhaltung des Objekts übernimmt.

Unter § 6 heißt es unter anderem:

"Bei Beendigung des Nutzungsverhältnisses ist der ursprüngliche Zustand der Gebäude und des Grundstücks wieder herzustellen. Von dieser Verpflichtung kann der Nutzungsberechtigte entbunden werden, wenn er auf die Zahlung einer Entschädigung für die An- und Umbauten verzichtet."

Der Kl. zu 2. unterschrieb den Vertragstext am 30. Juni 1972 unter Hinzufügung des folgenden Zusatzes:

"Die Unterschrift gilt nur in Verbindung mit meinem Schreiben vom 30.6.1972."

In diesem Schreiben schlug der Kl. zu 2. eine vom Entwurf abweichende Formulierung von § 6 Abs. 2 des Vertrages mit folgendem Inhalt vor:

"Von der Verpflichtung, bei Beendigung des Nutzungsverhältnisses den ursprünglichen Zustand des Wohngebäudes, der Nebengebäude sowie des Grundstückes herzustellen, wird der Nutzer entbunden, weil das ursprüngliche Wochenendhaus zu einem Wohnhaus umgestaltet wurde. Spätestens bei Beendigung des Nutzungsverhältnisses ist der Nutzer berechtigt, von dem Eigentümer die Bezahlung einer Entschädigung für die von dem Nutzer auf seine Kosten durchgeführten wertverbessernden Arbeiten (Ein- bzw. An- und Umbauten) auf der Grundlage des Zeitwertes zu verlangen."

Der VEB Gebäudewirtschaft P. übersandte dem Kl. zu 2. den mit dem Zusatz "Die Unterschrift gilt nur in Verbindung mit unserem Schreiben vom 25.9.1972" unterschriebenen Vertragstext zusammen mit dem Anschreiben vom 25. September 1972, in dem es unter anderem heißt:

"In der Anlage übersenden wir Ihnen den unterschriftlich vollzogenen Pachtvertrag zum dortigen Verbleib.

Ihr Vorschlag vom 30.6.1972 kann nicht bestätigt werden. Insoweit gilt die gesetzliche Regelung."

Die Kl. schlossen am 27. Oktober 1981 mit der Volkseigenen Wohnungsverwaltung in P. einen Mietvertrag über die auf dem Grundstück gelegene Wohnung nebst der Nutzung des Gartens. Für die Wohnung wurde ein monatlicher Mietzins von 56,95 M/DDR vereinbart. Das Mietverhältnis begann am 1. November 1981 und wurde auf unbestimmte Zeit geschlossen.

Die Kl. haben die Auffassung vertreten, gegen die Bekl. einen Anspruch auf Ankauf des Wohnhauses auf dem Grundstück in P. zu haben.

Das Landgericht Potsdam hat durch sein am 27. August 1997 verkündetes Urteil, auf das ergänzend Bezug genommen wird, die Klage abgewiesen.

Die Berufung ist erfolglos. Die Kl. haben bezüglich einer Teilfläche von 980 m2 des insgesamt 2037 m2 großen Grundstücks in P. eingetragen im Grundbuch von P., Blatt ... Flur ..., Flurstück ..., kein Ankaufsrecht gem. § 61 Abs. 1 SachenRBerG, da das Sachenrechtsbereinigungsgesetz auf den vorliegenden Sachverhalt keine Anwendung findet.

Nach § 2 Abs. 1 Nr. 2 lit. a SachenRBerG findet das Sachenrechtsbereinigungsgesetz dann keine Anwendung, wenn der Nutzer das Grundstück aufgrund eines Miet-, Pacht- oder sonstigen Nutzungsvertrages zu anderen als den in Nr. 1 genannten Zwecken bebaut hat, es sei denn, daß der Nutzer auf vertraglicher Grundlage eine bauliche Investition vorgenommen hat, die in den §§ 5 - 7 bezeichnet ist. Eine solche bauliche Investition im Sinne der §§ 5 - 7 SachenRBerG ist vorliegend nicht erfolgt. In diesem Zusammenhang kann dahinstehen, wer die von den Kl. behaupteten baulichen Investitionen im Zeitraum von 1947 bis zum Ablauf des 2. Oktober 1990 vorgenommen hat. Denn auch soweit die Kl. diese behaupteten Investitionen nicht selber vorgenommen haben, sondern K. und E., ist dies unbeachtlich, weil die Kl. zu 1. und E. Rechtsnachfolger von K. sind und E. ihre Ansprüche nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz an die Kl. wirksam abgetreten hat. Der notarielle Abtretungsvertrag vom 17. Dezember 1996 - insbesondere die Vereinbarung II. 1. - genügt den Anforderungen des § 14 Abs. 2 SachenRBerG.

Ein Fall des § 5 Abs. 1 Nr. 3 S. 2 lit. c SachenRBerG liegt nicht vor. Nach dieser Vorschrift ist auf den Erwerb oder den Bau von Eigenheimen das Sachenrechtsbereinigungsgesetz anzuwenden, wenn die Bebauung mit oder an Eigenheimen aufgrund von Überlassungsverträgen erfolgte. Ein solcher Überlassungsvertrag im Sinne von Art. 232 § 1 a EGBGB lag und liegt nicht vor. Von dieser Vorschrift werden lediglich solche Überlassungsverträge erfaßt, die nach im Ministerium der Finanzen der DDR entwickelten Formularen - bekanntgemacht in einem Rundschreiben an die Räte der Bezirke vom 5. November 1963 - von den damaligen staatlichen Verwaltern über Grundstücke abgeschlossen wurden, deren Eigentümer ihren Wohnsitz nicht im Beitrittsgebiet hatten (Czub/Schmidt Räntsch/Frenz-Czub, Sachenrechtsbereinigungsgesetz, Loseblattsammlung Stand Juni 1997, § 5 SachenRBerG, Rn. 68). Hierbei handelt es sich nicht um Grundstücksübertragungsverträge, sondern um schuldrechtliche Nutzungsverträge. Sie betreffen ausschließlich Grundstücke, die gem. § 6 der Verordnung zur Sicherung von Vermögenswerten vom 17. Juli 1952 (GBI./DDR S. 615) "in den Schutz und die vorläufige Verwaltung von Organen der DDR übernommen" worden waren (MüKo Kühnholz, 3. Aufl., § 1 SchuldRAnpG Rn. 5). Die Nutzungsverträge vom 28. August 1953 und vom 21. Juni 1972 sind keine Überlassungsverträge im Sinne des Art. 232 § 1 a EGBGB. Denn das Grundstück ist schon nicht gem. § 6 der VO v. 17. Juli 1952 beschlagnahmt worden. Nach § 6 unterfielen der Verordnung nämlich lediglich Grundstücke, die im Eigentum von Personen deutscher Staatsangehörigkeit standen. Das vorliegende Grundstück stand und steht jedoch im Eigentum eines Ausländers, so daß es der Verordnung über die Verwaltung und den Schutz ausländischen Eigentums in der DDR unterlag.

Inhaltlich entspricht der Nutzungsvertrag vom 28. August 1953 auch nicht dem vom Ministerium der Finanzen der DDR entwickelten Muster. Denn zum einen bezieht er sich auf die Verordnung über die Verwaltung und den Schutz ausländischen Eigentums in der DDR vom 6. September 1951; der in § 7 des Vertrages vorgesehene Genehmigungssachverhalt richtet sich ebenfalls nach dieser Verordnung. Zum anderen ist das Muster erst im Jahre 1963 entwickelt worden, so daß auch insoweit der aus dem Jahre 1963 stammende Vertragstext diesem Muster nicht entsprechen kann. Auch der am 21. Juni 1972 zwischen der VEB Gebäudewirtschaft in P. und dem Kl. zu 2. geschlossene "Nutzungsvertrag" entspricht nicht dem Muster und den inhaltlichen Anforderungen an einen Überlassungsvertrag nach Art. 232 § 1 a EGBGB, so daß dahinstehen kann, ob dieser Vertrag wirksam zustande gekommen ist. Der VEB Gebäudewirtschaft P. ist als Verwalter tätig geworden. Zwar ist den Kl. das Grundstück auf unbestimmte Zeit zur Nutzung überlassen worden, aber - abweichend von dem Mustervertrag - sieht dieser Vertrag nicht die Inaussichtstellung des späteren Erwerbs des Grundstücks vor. Vielmehr enthält § 6 des Vertrages eine detaillierte Regelung für den Fall der Beendigung des Nutzungsverhältnisses. Eine solche Vereinbarung ist aber nur dann erforderlich, wenn ein späterer Ankauf des Grundstücks samt Gebäude gerade nicht vorgesehen war. Daß es dem VEB Gebäudewirtschaft P. gerade auf den Bestand der Regelung des § 6 des Vertrages ankam, wird aus dem Inhalt des Schreibens vom 25. September 1972 deutlich. Denn auf den Vorschlag des Kl. zu 2. auf Abänderung dieser Regelung ging der VEB nicht ein. Da ein späterer Erwerb nicht vorgesehen war, bedurfte es im vorliegenden Vertrag auch - abweichend vom Muster des Ministeriums der Finanzen - nicht der Hinterlegung eines Geldbetrages in Höhe des Kaufpreises. In diesem Zusammenhang kann Art, Umfang und Bewertung der von den Kl. behaupteten baulichen Investitionen dahinstehen, da solche Investitionen nicht als Ersatz für die Leistung eines Geldbetrages angesehen werden können. Vielmehr kamen sie den Nutzern direkt zugute.

Aber selbst wenn diese beiden Verträge den Anforderungen an einen Überlassungsvertrag nach Art. 232 § 1 a EGBGB genügten, hätten diese Verträge im Zeitpunkt des Beitritts keine Wirkung mehr entfaltet. Denn diese Vertragsverhältnisse wurden spätestens durch den Mietvertrag vom 27. Oktober 1981 mit Wirkung zum 1. November 1981 beendet. Der am 27. Oktober 1981 geschlossene Mietvertrag entspricht dem gesetzlichen Leitbild des § 100 ff. ZGB. Er ist kein Überlassungsvertrag im Sinne von § 232 § 1a EGBGB, so daß auch insoweit kein Fall des § 5 Abs. 1 Nr. 3 S. 2 lit. c SachenRBerG vorliegt.

Auch ein Fall des § 5 Abs. 1 Nr. 3 S. 2 lit. e SachenRBerG ist nicht gegeben. Denn ein Vertrag nach den §§ 312 bis 315 ZGB ist mit den Kl. hinsichtlich des Grundstücks nicht geschlossen worden.

Ebenfalls ist kein Fall des § 5 Abs. 1 Nr. 3 S. 2 lit. g SachenRBerG einschlägig. Diese Vorschrift bezieht die Fälle in die Sachenrechtsbereinigung ein, in denen mit Billigung staatlicher Stellen Eigenheime errichtet wurden, ohne daß es zur Bestellung eines hierfür nach den Rechtsvorschriften der DDR vorgeschriebenen Nutzungsrechts gekommen ist. Hiervon ausgenommen sind die Fälle, in denen Bebauungen aufgrund von Miet- oder Pachtverträgen erfolgt sind (MüKo-Wendtland, 3. Aufl., § 5 SachenRBerG Rn. 13). Eine solche Ausnahme von der Einbeziehung in die Sachenrechtsbereinigung ist vorliegend gegeben, da zwischen den Kl. und dem VEB Gebäudewirtschaft P. seit dem 1. November 1981 ein Mietverhältnis bestand. Zwar behaupten die Kl., es sei beabsichtigt gewesen, das Grundstück in Volkseigentum zu überführen und der Mietvertrag sei lediglich als Zwischenlösung für die Zeit bis zum Verkauf geplant gewesen, doch führt dieses Vorbringen - als wahr unterstellt -, zu keiner anderwertigen rechtlichen Bewertung. Denn die Absicht, einen Kaufvertrag über das Grundstück zu schließen, lag allenfalls bei den Kl. vor. Es sind keine Tatsachen substantiiert vorgetragen worden, daß seitens des VEB Gebäudewirtschaft P. dahingehende Maßnahmen veranlaßt worden sind, wie etwa die Veranlassung der Überführung des Grundstücks in Volkseigentum.

Unabhängig davon, ob und wann die von den Kl. behaupteten baulichen Investitionen vorgenommen worden sind und ob in den vorliegenden Baugenehmigungen eine Billigung staatlicher Stellen im Sinne des § 10 SachenRBerG liegt, erfolgte keine Absicherung der Bebauung durch die Bestellung eines Nutzungsrechtes. Dies gilt zumindest während der Laufdauer des Mietvertrages, der auch im Zeitpunkt des Beitritts bestand. Von der Sachenrechtsbereinigung sollen entsprechend dem Nachzeichnungsgedanken die Bebauungen auf der Grundlage von Mietverträgen ausgenommen werden, bei denen das Recht der DDR eine Absicherung der Bebauung durch die Bestellung eines Nutzungsrechts nicht vorsah (Czub, a. a. O., § 5 SachenRBerG Rn. 149; Vossius, 2. Aufl., § 1 Rn. 46). Eine Bestellung von Nutzungsrechten für die Absicherung der Bebauung auf dem Grundstück war nach dem Recht der DDR nicht vorgesehen. Denn das Grundstück unterlag der Verordnung über die Verwaltung und dem Schutz ausländischen Eigentums in der DDR. Nach § 4 Abs. 1 S. 1 dieser Verordnung waren Verfügungen über das ausländische Eigentum verboten, so daß eine Übertragung des Grundstücks oder die Bestellung eines Nutzungsrechtes an dem Grundstück für den Nutzer seitens der staatlichen Stellen nicht gewollt war, weil dadurch - zumindest faktisch - über dieses Vermögen verfügt worden wäre.

Aus diesen Gründen kann auch dahinstehen, ob die auf dem Grundstück erfolgte Bebauung unter § 12 SachenRBerG, insbesondere § 12 Abs. 2 SachenRBerG fällt und welche baulichen Maßnahmen an dem Gebäude erfolgt sind.