Sachbeschädigung der Mietsache und Geltendmachung von Schadensersatz nach Eigentümer-/Vermieterwechsel bzw. Verkauf

1. Der Schadensersatzanspruch wegen Beschädigung der Mietsache erlischt, wenn der Eigentümer/Vermieter sein beschädigtes Hausgrundstück veräußert, bevor er den zur Herstellung erforderlichen Geldbetrag erhalten hat.

2. Zur Verspätung von Berufungsvorbringen bei Änderung der Berufungsbegründung nach Ablauf der Berufungsbegründungsfrist.

(Leitsätze der Redaktion)

Hinweis gemäß § 522 Abs. 2 Satz 2 ZPO: In pp. beabsichtigt der Senat, die Berufung gemäß § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO aus folgenden Gründen zurückzuweisen. Sie hat keine Aussicht auf Erfolg.

I. Die berufungsführende Kl. nimmt den Bekl. nach Beendigung eines Gewerbemietverhältnisses über eine Leichtbauhalle auf Schadensersatz wegen dortiger Schäden in Anspruch.

Der Bekl. nutzte spätestens seit Mai 2004 eine auf einem im damaligen Eigentum der Kl. stehenden Grundstück befindliche Lagerhalle gemäß einer Vereinbarung zwischen den Parteien vom 17.12.2002 zu Abstellzwecken von Kraftfahrzeugen seiner Reinigungsfirma. Der Bekl., der nach einem gerichtlichen Vergleich die Mietsache zum 31.12.2005 an die Kl. herauszugeben hatte, ließ am 12.1.2006 die Schlüssel an die Kl. übergeben. Nachdem er eine anwaltlich gesetzte Nachfrist zur Beseitigung von Schäden am Hallendach und an einer Türzarge bis zum 22. März 2006 fruchtlos hatte verstreichen lassen, machte die Kl. mit Anwaltsschreiben vom 12.4.2006 Schadenersatz geltend, gerichtet auf Ersatz der Reparaturkosten.

In der Folgezeit hat die Kl. das Grundstück veräußert. Die Käuferin wurde am 25.08.2006 im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen.

Im Prozeß hat sie Zahlung in Höhe der Reparaturkosten verlangt und, gestützt auf einen Bericht vom 19.1.2006 über die Untersuchung des Hallenfußbodens, die Feststellung erbeten, daß der Bekl. verpflichtet sei, ihr jeden weiteren materiellen Schaden, insbesondere wegen etwaiger Bodenverunreinigungen zu ersetzen.

Auf die mündliche Verhandlung vom 11.9.2006 hat das Landgericht die Klage in jetzt noch streitgegenständlichem Umfang abgewiesen. Die Kl. sei nicht mehr Anspruchsinhaberin, da die Erwerberin nach § 566 BGB in das mietrechtliche Abwicklungsverhältnis eingetreten sei.

Mit ihrer hiergegen gerichteten Berufung verfolgt die Kl. ihr abgewiesenes Schadensersatzbegehren teilweise weiter. Das Landgericht habe verkannt, daß ihr Schadensersatzanspruch zum Zeitpunkt des Eigentumsüberganges bereits entstanden und fällig geworden und damit nicht auf die Erwerberin übergegangen sei. [...]

II. Die Entscheidung des Landgerichts beruht auf keiner Rechtsverletzung. Das Berufungsvorbringen enthält keine nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen, die eine andere Entscheidung rechtfertigen, § 513 ZPO.

Auch wenn bei Veräußerung eines Grundstücks Schadensersatzansprüche gegen einen nach Beendigung des Mietverhältnisses ausgezogenen Mieter wegen unterbliebener Wiederherstellung des früheren Zustandes der Mieträume nicht nach § 566 BGB dem Erwerber zustehen, sondern dem früheren Vermieter und Eigentümer, soweit sie bereits vor dem Eigentumswechsel entstanden und fällig geworden sind (vgl. BGH, Urt. v. 19.10.1988 - VIII ZR 22/88 = NJW 1989,451; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Aufl., Rn. 1330), wofür hier vieles spricht, nachdem der Bekl. die Nachfrist aus dem Anwaltsschreiben vom 7.3.2006 am 22.3.2006 fruchtlos hat verstreichen lassen und die Kl. ihr Schadensersatzverlangen mit Anwaltsschreiben vom 12.4.2006 geltend gemacht hat, § 280 Abs. 1, Abs. 3, 281 Abs. 1, Abs. 4 BGB, bleibt die Klage ohne Erfolg. Ihren Schadensersatzanspruch hat die Kl. auf Naturalrestitution gerichtet, § 249 Abs. 2 BGB, und dieser Anspruch ist im Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung bereits untergegangen gewesen.

Maßgebend für die Schadensfeststellung ist der Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung (vgl. Palandt/Heinrichs, BGB, 66. Aufl., vor § 249 Rn. 174 m.w.N.). Zu diesem Zeitpunkt, am 11.9.2006, lagen die Voraussetzungen für einen Schadensersatzanspruch nach § 249 Abs. 2 BGB nicht mehr vor. Der Anspruch auf Naturalrestitution der geschädigten Sache erlischt nach höchstrichterlicher Rechtsprechung mit deren Veräußerung (vgl. Palandt/Heinrichs, BGB, 66. Aufl., § 249 Rn. 3 m.w.N.). Die Ausnahmevoraussetzung für Veräußerungen gebrauchter Kfz oder des Werkvertragsrechtes liegen nicht vor. Die Eintragung der Erwerberin in das Grundbuch als Grundstückseigentümerin am 25.8.2006 ist unstreitig. Auf die Kenntnis der Parteien kommt es, worauf der Senat vorsorglich hinweist, nicht an.

Das Feststellungsbegehren, das die Kl., gestützt auf den Untersuchungsbericht vom 19.1.2006 aus dem möglichen Erfordernis herleitet, das Hallenpflaster weiteren Reinigungsmaßnahmen zu unterziehen oder auszubauen, wurzelt wie ihr Leistungsbegehren in der Naturalrestitution und bleibt aus den dargestellten Gründen erfolglos. Abgesehen davon ist der Hallenboden nach unstreitigem Beklagtenvorbringen bereits zwischenzeitlich ausgetauscht. [...]

Die Berufung ist gem. § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen.

Sie hat, wie der Senat in seinem Hinweis vom 20.4.2007 im einzelnen dargelegt hat und auf den er zur Vermeidung von Wiederholungen verweist, keine Aussicht auf Erfolg. Die Darlegungen der Bekl. in den Schriftsätzen vom 21., 31.5. und 18.6.2007 geben zu einer geänderten Beurteilung keinen Anlaß.

Der Auffassung der Kl., ein Antrag auf Naturalrestitution hätte auf Verurteilung des Bekl. zur Reparatur der Schäden auf seine Kosten lauten müssen, vermag sich der Senat im Hinblick auf den Wortlaut des § 249 Abs. 2 BGB, auf den die anwaltlich vertretene Kl. ihre Ansprüche ausdrücklich gestützt hatte, nicht anzuschließen.

Ihre wiederholten Ausführungen zum Entstehen und zur Fälligkeit eines Anspruchs auf Naturalrestitution verkennen noch immer, daß der Anspruch aus § 249 Abs. 2 BGB erlischt, wenn der Eigentümer sein beschädigtes Hausgrundstück veräußert, bevor er den zur Herstellung erforderlichen Geldbetrag erhalten hat (BGHZ 81, 385).

Das nunmehrige Vorbringen eines Veräußerungsschadens in Gestalt eines Mindererlöses beim Grundstücksverkauf und die hierzu angebotenen Beweise der Kl. sind nicht zuzulassen, denn sie sind verspätet, §§ 530, 520, 296 ZPO. Das Landgericht hatte seine Entscheidung - neben dem im Ergebnis zutreffenden Argument des Wegfalls der Forderung/Sachlegitimation aufgrund der Veräußerung - bereits mit der gleichfalls tragenden Erwägung begründet, die Kl. habe einen trotz Veräußerung des Mietobjektes bestehenden eigenen Schaden nicht dargetan. Dieses landgerichtlich festgestellte Fehlen eines Veräußerungsschadens hat die Berufung nicht angegriffen. Soweit sie nunmehr die Unrichtigkeit des angefochtenen Urteils wegen eines erstmalig mit Schriftsatz vom 31.5.2007 behaupteten Mindererlöses geltend zu machen versucht, ändert sie die Berufungsbegründung. Dies ist nach Ablauf der Berufungsbegründungsfrist (§ 520 Abs. 2 ZPO) verspätet, und die Zulassung des vom Bekl. bereits bestrittenen Vorbringens würde die Entscheidung über die ansonsten zurückweisungsreife Berufung verzögern.

Die übrigen Voraussetzungen einer Zurückweisung nach § 522 Abs. 2 ZPO sind gegeben. Der Rechtsstreit hat keine grundsätzliche Bedeutung. Auch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erfordern eine Entscheidung des Berufungsgerichts nicht.

Nach Veräußerung der Mietsache kann Schadensersatz wegen Beschädigung derselben nur im Umfang des Mindererlöses verlangt werden. Der Anspruch auf Naturalrestitution der geschädigten Sache erlischt mit der Veräußerung, meint jedenfalls das OLG Brandenburg.

Der Beklagte mietete eine Lagerhalle zu Abstellzwecken von Kraftfahrzeugen seiner Reinigungsfirma. Nach Rückgabe der Mietsache stellte der Vermieter/Eigentümer Schäden am Hallendach und an einer Türzarge fest. Er machte nunmehr Ersatz der Reparaturkosten geltend und verlangte auch die Feststellung, daß der Beklagte jeden weiteren materiellen Schaden, insbesondere wegen etwaigen Bodenverunreinigungen, zu ersetzen habe. Noch vor Schluß der mündlichen Verhandlung vor dem LG veräußerte der Kläger das Grundstück. Das LG wies sodann die Klage ab, weil der Kläger nicht mehr Anspruchsinhaber sei. Vielmehr sei der Erwerber in das mietrechtliche Abwicklungsverhältnis eingetreten. Dagegen richtete sich die Berufung zum OLG.

Das OLG Brandenburg wies die Berufung nach entsprechendem Hinweis durch einstimmigen Beschluß gem. § 522 Abs. 2 ZPO zurück. Unter Bezugnahme auf BGHZ 81, 385 = NJW 1982, 98 vertritt der Senat die Ansicht, der Schadensersatzanspruch aus § 249 Abs. 2 BGB erlösche, wenn der Eigentümer sein beschädigtes Hausgrundstück veräußere, bevor er den zur Herstellung erforderlichen Geldbetrag erhalten habe. Den neuen Vortrag in der Berufungsinstanz zum Veräußerungsschaden in Gestalt eines Mindererlöses beim Grundstücksverkauf ließ das Gericht nicht zu, da der Vortrag verspätet sei. Damit ändere der Kläger seine Berufungsbegründung, was nach Ablauf der Berufungsbegründungsfrist nicht mehr möglich sei.

Vgl. hierzu den Beitrag von Schach in GE 2007, 1234.